ジェイグラン フレシア草津西大路ってどうですか？

[匿名さん]

ジェイグランフレシア草津西大路についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：草津市西大路町字列草567番4・字笠ノ庄671番3、字笠ノ庄671番11（地番）
交通：ＪＲ東海道本線・草津線「草津」駅徒歩5分
間取り：3LDK～4LDK
専有面積：66.13m2～84.34m2（住居専有面積は壁芯面積です。登記面積はこの面積より若干少なくなります。）

公式URL：http://www.jgran.jp/kusatsunishioji/
売主：ジェイアール西日本不動産開発株式会社　日本貨物鉄道株式会社　
施工会社：大鉄工業株式会社
管理会社：株式会社ジェイアール西日本総合ビルサービス

[141: 匿名さん]

建物の高さが45m(14～15階)、60m(19～20階)を越えると、それぞれ建築基準が変わるらしいよ。
非常用エレベータと自家発電機を付けたり、躯体の強度を高くしたり、地震対策したり。
基準が緩い最大の高さが45mだから、そこが割安なんだと思う。

もちろん高さ制限もありうるから、調べてみたらいいんじゃない？
わざわざ９階建てにしてるから、京都みたいに30m制限があるのかも。

[142: 匿名さん]

31、45、60mで法規制がどんどん厳しくなるよ。

[143: 匿名さん]

以前マンションや戸建ての価格を決定する部署で働いていました。長くなるので嫌な人はスルーしてください。
高さでは価格は変わりませんよ。高ければそれだけ色々なコストがかかります。低ければコストは抑えられます。
要は用途地域のどれにあてはまるかです。ここは住居地域ですから、高さも容積制限も日照制限もあります。よって
この高（９階なのでしょう。）価格は色々な方法で付けられます。重要なものを挙げると、
◎用途地域＝住居地域は高い
◎眺望＝良ければ良いほど高い（お墓やガソリンスタンドなどあると特にマイナス）
◎駅からの距離＝5分以内が目安◎全面道路＝市道か国道か、幅員は何メートルあるかによって違う
◎地価公示、路線価額◎買い物は１０分以内でどれだけのものがあるか
◎学区はどうか等々。
ほかにも細かいものはたくさんありますが、不動産の評価をする上で今挙げたものが大元となるものです。
よって、高さが低い＝高いではないです。何世帯あるかでランニングコストは変わってきます。ここは少ないので
恐らく高いでしょう。管理費だけでも１万越えてくるかと思います。
また、販売価格のことは内情まで細かく言えませんが、私の経験上間違いなく「高い」と思います。インフレなので強気なのかなと思います。角部屋と１階については本当に群を抜いて高いです。
それでもお金に糸目を付けない方は買うでしょうね。

[144: 匿名さん]

１４３さんありがとうございます。
詳しい価格設定のお話を知れたので感謝です。

やはり、簡単に価格は設定されていないということですよね。
ただ、気になるのはなかなか価格をオープンにされない物件が多いこと。
客足などを見て、価格を変更することってあるのでしょうか？

お答えいただける範囲でお聞きできたら嬉しいのですが・・。

[145: 匿名さん]

不動産の価格を付ける＝原価を決定するという仕事だったので、その後に販売会社等がその原価にマージンを乗せて販売
するわけです。ある程度のマージン額は予め決めておくでしょうが、販売状況や客足＋反応等を見て、さらに上乗せしたり、逆に下げたりすると思います。
今回、私が説明会に参加して感じたことは、完全に足元をみているなと思いました。また今のこの景気に乗っかって価格も
高い（強気）と思いました。他の方もスレでも記載されてますが、この会社のやり方＋価格設定はにちょっと理解に苦しみます。
価格も現時点ではほぼ決まっているはずです。それを全てオープンにしないのは、戦略なのでしょう。
しかも1期で全て完売すると豪語していました。まー無理でしょう。3期くらいにはなるのではないでしょうか。
オープンになっている価格だけを見ると、完全にバブル価格だなと思いました。

[146: 匿名さん]

やはり、客足などを見ているのですね。
確かにお高めの価格設定と感じました。

１期完売はまあ難しいでしょう。
強気な販売は良し悪しですね。

[148: 匿名]

他社さんが詳しく予想・解説してるが、売れる売れないは始まってみないと分からん。
半年前は大津駅前のプラウドもボロクソに書かれてたが、あっという間に売れた。
リーマンショック後は質の高い完成在庫が大量にあって、今思えば、掘り出し物が大量にあった。

駅近など条件のいい物件をいつかは買いたいが、高値掴みはしたくない。
景気も読まないといけないし、難しいなぁ・・・。

[149: 匿名さん]

148
プラウドの書き込みとは、叩かれてる内容がまったく異なります。今見れば、予想より価格が安くて脅威に感じたネガティブキャンペーンの意図がはっきり見えます。関係ないこと、事実でないことが何回も繰り返し出ています。
ここは、マンション自体に関わる装備、価格が妥当でないとなっており、皆買う気が失せているのでは？
本当に買いたい人がいれば、好きな部屋を容易に押さえられますが、売れ残るリスクは大きいです。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[159: 匿名さん]

モデルハウスで説明を受けました。
信じられません。今時、復層グラスじゃないなんて。気密性の高いマンションの結露は半端じゃありません。
建設中の現場を見て。２層の駐車場眼前、視界に墓場。眺望ゼロ。
なのに、この高値。やめました。

[160: 購入検討中さん]

最新のマンションは、以前と違いあまり気密性は高くないのでは？
24時間換気で湿気を防ぎ、結露もずいぶんましと聞きました。そういう説明はありませんでしたか?
中層以上なら駐車場は気にならないでしょうが、お墓は見えますよね。
昔はお墓の見える家はお金が貯まると言われたものですが、微妙かな。

[161: 匿名さん]

私も複層ガラスでないことに、え？？って思いました。結露もそうですが、室内の気温にすごく影響があります。夏は暑さが倍増しますし、冬は外気が部屋の温度にも影響します。また、音も複層かどうかで大きく変わります。なんでここの部分をケチるのかなと思いました。滋賀で複層orベアガラスは必須だと思います。また、最初から修繕費がかなり高めに設定されているなと思いました。

[162: 購入検討中さん]

ペアガラス=複層ガラスだと思います。おそらく、ペアガラスまたは2重サッシのことではないかと思われます。
ペアガラスは断熱効果あり、防音効果は共鳴現象の為、期待できないようです。参考にどうぞ
http://www.34al.com/insulation/pairglass/
防音効果が必要であれば、2重サッシのようですね。
比較に出された大津プラウドタワーも線路側だけ2重サッシ、他はすべてペアガラス仕様でした。

[163: 匿名さん]

2重サッシはうるさい環境の場所ほど使用されるとのことです。ここはその必要はないと説明受けましたよ。複層ガラスは防音効果もありますよ。ただのガラスに比べたら全然違います。もちろん2重窓にするのが一番防音的には良いですけど、そこまでするのは線路沿いくらいではないでしょうか？実際プラウﾄﾞも線路沿い側のみ2重サッシとのことでした。滋賀ではやかり全室複層ガラスが標準だと思います。色々な物件みてきましたが、中古物件でも体外複層ガラスでした。いくら南西のバルコニーでも複層でないのはかなりマイナスです。

[164: 匿名さん]

マンションは住みはじめのころに結露がすごいようです。
２４時間の換気があるので、昔に比べれば良くなったと思いますが、
なくなったわけではないです。
住む人の湿気対策や換気の方法でも大きく違うようです。
2重サッシと複層ガラスは違うものです。

[165: 匿名さん]

2重サッシと複層ガラスはもちろん違います。
このマンションはそのどちらもリビングの窓に使用されてないってこと
を皆さん言っているのですよ。
ミストサウナつけるくらいなら、複層ガラスにしてほしいって事です。
24時間換気も冬回しっぱなしはかなり寒いです。
前住んでいたマンションは24時間換気ついていても、冬はつけてない方も
多かったです。かなり寒くないですか？外気がずっと部屋んい風を送って
いるのですから。だからせめて全室複層ガラスにしてほしかったなと思います。
結露発生の仕方が全然違いますので。

[166: 周辺住民さん]

このマンションは複層ガラスじゃないんですね。

私は複層ガラスの物件に住んでますが、複層ガラスと言えども結露しますよ。ガラス部分ではなくサッシ部分が。
なので24時間換気は必須。サッシ部分の結露がカーテンをカビさせたり床をカビさせたりする可能性があります。
特に冬は換気が必要です。

結局単層でも複層でも換気は必要ということ。

[167: 購入予定者]

換気必要だけど、複層なら窓全体に結露はしないし。サッシは軽く拭けばいいだけでしょ？普通の窓より外気は防げるし、選ぶなら単ガラスより複層ガラスえらぶでしょ？って話。ちなみに複層ガラスでもピンキリなので、あなたの仕様は低いやつなんじゃ？今時サッシも進化してるよ。24時間換気しなくても、我が家はくもる程度でしたよ。複層ガラスの質が良かったからかな？？どちらにしても、滋賀は最低限、全部屋複層ガラス必須じゃない？？

[168: 物件比較中さん]

購入予定者が複層必須と主張するのが違和感あります。
しかも今は高グレード（？）の複層なのに単層を購入予定とは。

私は滋賀県だから複層ガラスがないと思ってます。
いずれにしても単層よりは低い仕様でも複層の方がいいでしょう。

[169: 購入予定さん]

今は転勤で滋賀に来て賃貸で単ガラスです。以前住んでいたマンションは複層だったってことです。
＞168　「私は滋賀県だから複層ガラスがないと思ってます。」⇒なぜ滋賀だから複層ガラスは必要ないのですか？？
根拠教えてください。

物件購入するにあたって、いろんなマンションを見てきましたが、ここくらいでしたよ。リビングが複層でなかったのは。
他は複層なり、2重サッシでした。滋賀では最低複層は必須だと不動会社の方も説明されてましたよ。

私は滋賀に限らず、複層であることは重要だと思ってます。今はただの単ガラスで夏は暑いし、冬は半端なく結露もします
し、寒いです。全く違います。滋賀だからいらないって意味わからないです。滋賀は特殊気候なのでしょうか？？

単層を購入予定に違和感を覚えているみたいですが、リビングだけなので、最悪自分で2重サッシにするか、オプションで
複層にかえてもらうつもりです。
なぜ最初から複層でないのかってことを言いたかっただけです。

[170: 購入検討中さん]

私が聞いた説明では、北側はペアガラス。南側は必要ないとのことでした。
草津ではそれほど必要ないのかなと納得しましたが、南側も全てペアガラスにしたい場合は、オプションがあるのか？後から付け替えてもいいのか聞いたところ、共有部分になるので、出来ないとのことでした。
みなさんは、どんな説明でしたか？？

[171: 匿名さん]

打ち間違いでは？
滋賀県だから複層ガラスしかないと思っています。が正解ではないですか?
みなさん単層はあかんやろ、って感じだと思いますよ。

[172: 匿名さん]

販売会社はコスト削減のために単ガラスにしてます。かなり価格が違いますから。
またそれで販売する事が決まった以上、「大丈夫」と説明するしかありません。
ただ、絶対に複層ガラスのほうが光熱費や結露は確実に違います。販売会社は住むわけじゃないので、「大丈夫ですよ」
とうまく言って販売するしかないのです。いくら南側リビングと言っても、今住んでいるところも単ガラスですが、かなり結露しますし、外気で部屋が冷えているのがわかります。窓は共有部分なので仕様変更できないでしょう。でも2重サッシはOKです。
ご確認ください。滋賀は寒暖差結構あるので、複層ガラスしかありえないと思います。残念ですね。

[173: 物件比較中さん]

168です。

気候を理由に単層複層を議論されてますが、
私が言いたいのは172さんと同じくコストと売価そして利益の観点です。

滋賀県だから安仕様にして利益を取りたいのではないかと考えてます。
京都大阪では滋賀県よりも競合マンションが多く、
対抗の為仕様を上げるケースがありますが、
滋賀県ではそこまでの競合にならないし今のところ需要もあるので
売れると踏んで足元を見てるのでしょう。

草津、南草津は人気があって直ぐに完売になりますし。

[174: 購入予定者]

皆さんの今までのレスで、足元を見られていることは確かですよね。
このマンションは、お風呂でiPODが聞けたり、ミストサウナが付いてたりと、
そんなとこにお金かけるなら、全面床暖房や、複層ガラスにするとかにお金
を使って欲しかったです。
もうすぐ最終の金額発表もありますので、金額とつりあっているかきちんと
確認します。１００％のマンションなんてないと思うので、どこかで妥協しなければ
マンションなんて買えないですもんね。
妥協できるものなら買います。最終的にどうしても妥協できない時は買いません。
皆さんそうだと思いますけどね＾＾

[175: 匿名さん]

10年ほど前までは複層ガラス仕様は高級マンションの代名詞でした。
しかし、ここ数年はリーズナブルマンションでも複層ガラスが標準仕様になってきました。
現に、私が併せて検討している大津、南草津のマンションも当然のように複層ガラス装備。
と、いうことは、ここは標準以下？？？
ところで、ここの最上階の扱いはどうなったんでしょうね？

[176: 購入予定者]

ご自分で確認しましょうね！

[177: 匿名さん]

何が標準なのかは人それぞれでは？価格は標準より上だと、私は思います！

[178: 匿名さん]

草津タワーの中古とかのほうがいいんでは

[179: 匿名さん]

JR草津駅の近くの線路沿い（草津市渋川2丁目あたり）でJR不動産が
ビルを建ててるのだけど、マンションなのかな？
駅から徒歩１０分ぐらいのところ。

[180: 匿名さん]

>178
タワーマンションはランニングコストが将来あほみたいに高くなります。
しかも色々問題もあるみたいですよ。あまり魅力は感じません。
まー人それぞれでしょうけど。
ここは昨日金額発表されてましたが、結構調整されてて納得できる価格に
なってましたよ。申し込み予定者も多かったです。すぐ売れそうですね。

[181: 購入予定者]

草津タワーの中古なんて、ぼったくり価格。上乗せしすぎ。買いたければ、いくつも売りに出てるよ(^-^)/全然売れてないけどね。売り主の神経疑う価格ですよ。

[182: 匿名]

ほんとはプレサンスロジェ草津を買いたかった

中古出ないかな

[183: 購入検討中]

プレサンス中古売りに出てるよ！

[184: 匿名]

プレサンスロジェ草津、結構安くて仕様もよさげなんですが
どうなんですかね？

[185: 匿名さん]

不動産屋に聞いてね。ここはプレサンスの掲示板じゃないから。そちらの掲示板で聞けば？スレあるみたいですよ！本当に買う気なら内覧予約して、自分の目と足で情報を得ようね。さよならー！

[186: 購入予定者]

価格概ね発表されましたね。皆さんどう思いましたか？私はまだ高いと思いました。価格設定の説明も納得いきませんでした。当初の発表より大幅に下げた部屋もあれば高くなってる部屋もあって。。。どんな価格の付け方してるのかな？？？って感じでした。

[187: 匿名さん]

ここは複層ガラスではないみたいですが、
サッシも含めての防音等級はT2等級以上ありますよね？

[188: 匿名さん]

なんか人の顔色をうかがいながら、価格設定してるみたいで、嫌ですね。
他のところは、こういう感じじゃなかったと思うけど。

[189: 匿名さん]

昨日の価格の説明で、足元見てるのはっきりとわかりました。人気の部屋は高く設定し直して、人気なさそうな部屋は価格を大幅に下げてました。また、当初の価格説明とズレが生じてました。説明に無理があるなって感じでした。

[190: 購入予定者]

確かに当初の価格から一部かなり変動ありましたね。変動ありすぎるとどんだけ利益上乗せしてるん？？って思ってしまいます。ここのかかくを付ける人は、あまり不動産の価格の付け方知らないのかなと思います。6月1日に最終価格の発表なので、最後の価格をきちんと確認してから、購入するかどうか決めます。皆さん、価格は標準的だと思われますか？