East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞ってどうですか？Part.2

[買い換え検討中]

East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞【検討スレ】Part.2です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://eb365.jp/

＜全体概要＞
所在地：東京都江東区扇橋1-13-2他
交通：都営大江戸線清澄白河駅徒歩15分、半蔵門線清澄白河駅徒歩12分、同線・都営新宿線住吉駅徒歩9分
総戸数：365戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.43m2～96.52m2
入居：2013年9月下旬予定

売主：オリックス不動産、阪急不動産、大和ハウス工業、双日
設計・施工：大成建設
基本設計・デザイン監修：日建ハウジングシステム
管理会社：ジャパン・リビング・コミュニティ

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204014/

[21: 不動産購入勉強中さん]

隣の名鉄運輸がマンションになる噂があるようですがどんな配棟になるのでしょうかね。こちらの一部住戸には眺望の面で影響が出てくる可能性が考えられます。

[22: 匿名さん]

それはかなり影響あると思いますよ。
業者は自分の都合しか考えないから。
ただ、ここが建って眺望を奪われる人も居るんじゃないの？
そういう人の事も考えましょう。

[23: 匿名さん]

どこからでた噂ですか？

[24: 不動産購入勉強中さん]

ここです。まだ噂の範疇と思いますが。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43453/

[25: 匿名さん]

まさに噂、ですね

[26: 購入検討中さん]

計画はあると聞きましたが、2年先ぐらいでは？

[27: 契約済みさん]

名鉄もマンションになると町全体が活性化しそうですね。
シャッター街にも活気が出てくるかな？

[28: 匿名さん]

都心部居住はこれからも増え続けますよ。

色々な面でさらに便利で、住みやすくなって行くのは間違いないです。

[29: 匿名さん]

清澄白河、住吉エリアのマンション価格が上がっている、とはよく聞くのですが、何か情報ソースってあるんでしょうか？

[30: 匿名さん]

価格ですが、清澄白河はここ数年でかなり上昇してます。住吉はデータを見てもあまり変化がありませんよ。

[31: 匿名さん]

清澄白河は、駅が出来たのが大きいんじゃないでしょうかね。

[32: 周辺住民さん]

大規模という事で、試しにご近所のイーストコモンズ（マルエツの方、０６年竣工）の
中古売買実績を見てみたら、０８年約６０万円/m２　→　１２年約７０万円/m２に上がってますね。
特にここ１～２年くらいの上昇率が高そうな感じ。
ここより５分遠いイーストゲートがどうなるかはわかりませんが。。。

[33: 匿名さん]

そんなに上がってるのであれば、
三菱の美術館前物件が高いのも頷けますね。
イーストゲートは仕込みが一年早いから割安なのかな？

[34: 匿名さん]

美術館前と価格差があるのは扇橋は元々の土地の価格が割安だからです。

[35: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

では上物の差のぶんこちらが割安ですね

[36: 買い換え検討中]

上物は確かに立派ですね。
適度に充実した共用施設や、外観の良さはよく言われていますが、
設計構造としても非常によくできている。
コンクリートスラブの２７０ｍｍは（ボイドじゃないですよ）あまり聞いた事がない。　
特にお子さんのいる家庭は、上下階の騒音が気になるでしょうが、
この仕様で問題になるようであれば、もう諦めるしかないでしょう。

[37: 匿名さん]

そんなに良いならすぐ完売しそうなもんだが。

[38: 匿名さん]

割安などころか真逆でしょう
第一、美術館前は清澄白河物件だけど
ここは住吉物件。
駅力が違い過ぎる。

[39: 買い換え検討中]

＞23区の資産価値が落ちない街ベスト２０(出典：Suumo首都圏版 20121204号)
＞神保町、神楽坂、広尾、浅草、牛込柳町、勝どき、
＞門前仲町、木場、本郷三丁目、半蔵門、
＞菊川、清澄白河、錦糸町、田原町、辰巳、
＞武蔵小山、自由が丘、二子玉川、白金台、高輪台


住吉を囲むように近隣エリアの価値が上がってきています。
～門前仲町、木場、菊川、清澄白河、錦糸町

これで住吉の価値が上がらないと考える方が不自然と思いますよ。
そもそも小名木川斜め向かい、住吉物件のベリスタは２年前に同等価格帯で完売してますしね。

[40: 匿名さん]

確かに坪230万円はかなりお安いですね。

[41: 匿名さん]

当然だが土地価格は白河と扇橋なら扇橋の方が高いですよね？

[42: 匿名さん]

何いってんだか。
清澄白河が入っていて住吉が入っていない。
これがすべて。
土地価格、利便性で清澄白河と住吉じゃ全く違う。

だからこそ、この物件は住吉とは謳ってないわけで。
あくまで清澄白河といいはっている。
どんなに言い張ろうが、実態が違うから
売行きがついて来ない。

[43: 住まいに詳しい人]

大きなエリアとして捉えればよろしいでしょう。

[44: 匿名さん]

上物がすごいという人がいるが
マンションは立地が重要。
清澄白河に毎日通うと思うとまいってしまう

[45: 匿名さん]

大きなエリアとしてとらえるような無料をしなくても
最初から清澄白河を買えばよい
そのほうが確実に資産価値が落ちない

[46: 匿名さん]

無料→無理

[47: 匿名さん]

では美術館前を買えばよいですね。スレは伸びまくってるし売れまくってることでしょう。

[48: 匿名さん]

マンションは立地が全て、と言います。
ただし、どうも脳が短絡しちゃって、立地＝駅距離と勘違いして
きちんとデータを読めない人が多いみたいですね。

データから読むと、駅徒歩距離による
トントンか～儲かる物件の比率はこんな感じ。

＜駅徒歩＞
５分以内　　約６５％がトントン～儲かる
１０分以内　約６０％がトントン～儲かる
１５分以内　約５５％がトントン～儲かる

声を大にして徒歩１２分は試算価値が厳しいと言う人がいますが、
５分以内と１５分以内の差はたかだか１０％です。
上モノが立派であれば当然、勝ち組に入る可能性が高くなります。


それでもその１０％の差が大きいという方、
下記は大型物件によるメリットです。
同じくトントンか～儲かる物件の比率はこんな感じ。

＜総戸数＞
１００戸未満　約５５％がトントン～儲かる
２００戸未満　約６０％がトントン～儲かる
４００戸未満　約６５％がトントン～儲かる

大規模物件は、小中規模物件よりも儲かる確率が１０％高いというデータです。
総合して考えると、この物件は清澄白河物件と捉えたとしても、
清澄白河駅徒歩５分以内の中規模物件と同等以上に儲かる可能性があるという事です。

[49: 匿名さん]

立地ってつまりは都心までの利便性でしょう。
清澄白河は一駅近い
清澄白河は大江戸線、住吉は新宿線が使える。

甲乙つけがたい。
人による感じでしょうね。

[50: 匿名さん]

震災以降の一連の職住近接の流れから、清澄白河をはじめとする
都心アクセスの良いエリアの価値が、ここ１～２年で特に見直されています。
４９さんの言うとおり、清澄白河とか住吉とか言ってても仕方なくて、
通勤事情などで立地を選択すれば良いんじゃないかと。
いずれにしても近隣一帯、まだまだ上がりますよ。

[51: 契約済みさん]

扇橋は白河より土地価格は高いし資産価値も高いと思います！清澄白河と住吉なら住吉の方が便利だし買い物する場所もたくさんありますよ。

[52: 匿名さん]

実際、住吉駅周辺と清澄白河駅周辺ではどちらが資産価値が高いのでしょうか？

[53: ご近所さん]

古くから地元民からすれば三ッ目通りから西と東で違うと思うが。

[54: 匿名さん]

＞きちんとデータを読めない人が多いみたいですね。
＞１５分以内　約５５％がトントン～儲かる

きちんとデータが読める人なら、そんなデータ自体使えないことに気付くでしょ。

半分以上がトントン以上の時点でありえない。
トントン以上なんて、せいぜい10％とか、そんなもん。

それとも2000年前半の今より安かった時期が10年後にもまた来るとでも思ってるの？
このデータを前提にするってことは、それを信じてるってこと。

自分で信じるなら勝手だけど、そんなうさん臭いデータで他人をだますのはいけないよ。

[55: 匿名さん]

＞扇橋は白河より土地価格は高いし資産価値も高いと思います！

では客観的なデータを出しますね。
清洲橋通りの路線価がどうなっているのか見てみましょうか。（下に行くにつれて、駅に近づいていきます）

四つ目通りとの交差点付近→40-41万円／平米
↓
大門通りとの交差点付近→36万円／平米
↓
三つ目通りとの交差点付近→39-40万円／平米
↓
清澄通りとの交差点付近→47-49万円／平米

ここの周辺が付近では、一番低いことがわかりました。
また、この中では清澄白河駅上が一番地価が高いことがわかります。

あまり、適当なことを言っていると、入居者が残った部屋を買わせようとしていると思われるだけですよ。

[56: 匿名さん]

大きく間違っていないとは思いますがソースなく客観的と言われても。。交差点付近で比べるなら大きい通りとの交差点が有利なのは当然ですし。。
それはそうと近隣にまたマンションができるみたいですね
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=7283

[57: 匿名]

ここをかなり購入するか悩んでいましたが、改めて路線価を考慮して今回は見送りですね。やはりリビオレゾン清澄を購入するべきだったかも。

[58: 住まいに詳しい人]

>56
住居としての価値観とはズレがあるから
交差点の地価比較は参考になりません。

[59: 匿名さん]

自作自演の人がいますね(笑)

[60: 匿名さん]

>>57
大江戸線の振動はひどいと聞きますが、大丈夫ですか？


キャンセル住戸か中古転売のステマだと思うけど、しつこいとアンチが増えますよ。
ここの物件買う層は、薄っぺらい資産運用好きとは違うので。

[61: 匿名さん]

58さんのようなミスリーディングで
使えないデータを持ち上げている人に言われても説得力がない。

10年前はマンションが安かった。
だからそのデータをもとにすればトントン以上が多くなるのは当たり前。
まさか10年後はさらに上がっていくとでも？
バカらしい。

[62: 匿名さん]

52さん

ここがなぜスーモで清澄白河物件となっているのに
住吉ではヒットすらしないのか。

おかしいと思いませんか?

[63: 匿名さん]

なんだかんだ
気になってる人が多いようだ

[64: 匿名さん]

都心に近くて坪単価が安い所はどこも実需で注目されてます。

[65: 匿名さん]

薄っぺらい資産運用すきねぇ。
自分の好きな物件を買えばいいだけじゃない？
他の物件をそこまでいうのは、薄っぺらい人間ってことだよ。
コンプレックス持ち過ぎ。もっと自信持って。

[66: 周辺住民さん]

久々に覗いてみたら、結構盛り上がってますねえ。

４８さんのデータは最近よく見かける、過去１０年実績からのデータですね。
確かに５４さんや６１さんの言うように、今後１０年にそのまま当てはまるとは考えにくい。
でも駅距離と大規模の関係性を見るには非常に参考になるデータかなあと思いました。
いかがでしょ？

５５さんの路線価比較は、近隣同士の比較としてはあまり大きな意味はありませんね。
マンション用地は大きくまとめる事で価値が上がるものです。
最近のデベは我慢がきかず、土地を育てずにすぐに小規模マンションを建ててしまいます。
まあそれが好きな人は、駅近のロワールでも購入すれば宜しいんじゃないかと思います。

[67: 匿名さん]

図星突かれて気に障ったかな？
他の物件を他物件スレまで来て宣伝する方がおかしいでしょ。
完売御礼のはずなのに（笑）

それとも近隣物件ディスらないと不安なのかな？
駅前交差点に釣られて割高つかまされたのか知らないけど、もっと自信持って。

[68: 匿名さん]

駅別坪単価の相場（75㎡の場合）

住吉　4,886　坪215万円
清澄白河　5,660 坪249万円

ソース：住まいサーフィン

[69: サラリーマンさん]

ちなみに住まいサーフィンの駅別単価は徒歩8分が基準
そんでもって下記が駅距離補正係数。

4分 1.058
5分 1.041
6分 1.025
7分 1.013
8分 1
9分 0.988
10分 0.975
11分 0.959
12分 0.943

清澄白河１２分で計算→　２３４．８万円／坪
住吉９分で計算→　２１２．４万円／坪

ここの平均は２３０万円／坪で清澄１２分物件としては割安。

だから清澄白河で計算するんですね。
もっとも間違いでもゴマカシでもなく、正当な数字ですが。

[70: 契約済みさん]

>>57
ねえねえ、完売の筈のリビオレゾンをひたすら押してる人はこのスレに何の用があるのかなぁ？

噂されてる通り駅前環境が酷いから転売したい人なの？
それとも、ひと儲けする為に購入した業者なの？
検討者の評判下げるだけだから余計なこと書かないのが得策だよ。