East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞ってどうですか？Part.2

[買い換え検討中]

East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞【検討スレ】Part.2です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://eb365.jp/

＜全体概要＞
所在地：東京都江東区扇橋1-13-2他
交通：都営大江戸線清澄白河駅徒歩15分、半蔵門線清澄白河駅徒歩12分、同線・都営新宿線住吉駅徒歩9分
総戸数：365戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.43m2～96.52m2
入居：2013年9月下旬予定

売主：オリックス不動産、阪急不動産、大和ハウス工業、双日
設計・施工：大成建設
基本設計・デザイン監修：日建ハウジングシステム
管理会社：ジャパン・リビング・コミュニティ

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204014/

[No.101 by 物件比較中さん 2013-02-06 20:17:51]

>>89さん

正確なデータだから間違いないと思います（>>55さんのレスのコピーします）


清洲橋通りの路線価がどうなっているのか見てみましょうか。（下に行くにつれて、駅に近づいていきます）

四つ目通りとの交差点付近→40-41万円／平米
↓
大門通りとの交差点付近→36万円／平米
↓
三つ目通りとの交差点付近→39-40万円／平米
↓
清澄通りとの交差点付近→47-49万円／平米

[No.102 by ご近所さん 2013-02-06 21:47:34]

扇橋周辺は商店街を見て頂くとわかるとおり、これといって何もなく周辺の相場と比較するとかなり安いと思いますが、この大規模マンションを機に土地価格が上昇することを地元民としては期待してますよ！

名鉄の跡地も大規模タワーマンション建設予定があるような噂なので一気に人口が増えて、色々なお店が出来るのではないでしょうか。

[No.103 by ご近所さん 2013-02-06 23:36:27]

大通り沿いの路線価は商業地としての価値です。
清澄通、三ツ目通、四ツ目通の交差点と、大門通の交差点を比較したら可哀想でしょ。
道幅も交通量も全然違いますから。

ちなみに門前仲町の永代通り沿いの路線価なんて約１００万円／平米ですよ。
マンション用地としての価値とは、いかにかけ離れた数値かよくわかる事例と思います。

ちなみにどのエリアも大通りから１本入った住宅地エリアになると、
少し入った住宅地エリアだと３０万円／平米くらいに落ち着きます。
ネットで誰でも閲覧できますよ。

[No.104 by 匿名さん 2013-02-06 23:44:53]

タワーマンションってどこのデベなのでしょうかね？今の地権者は名鉄自身？

[No.105 by 匿名さん 2013-02-07 08:11:43]

103さん

実際に門仲は商業地にマンションは建っているわけで
建てられるのであれば、商業地とかは別に関係ないです。
前にも書いたけど、そのまま見て良いのは戸建を買う場合。
マンションの場合は容積率を考慮しなくちゃね。

[No.106 by 匿名さん 2013-02-07 09:28:02]

103さんは地価は商業地としての価値の影響を受けるから、マンションの価値判断にはあまり関係ない、って言ってるんだけなんじゃないかな？

[No.107 by 匿名さん 2013-02-07 13:29:25]

106さん

マンションの土地の価値を比較したいのであれば
容積率考慮後でないと意味がないです。

門仲は商業地だから高いというより
そもそも容積率が高いのです。

[No.108 by 匿名さん 2013-02-07 15:52:22]

話題にされてるのは、この地域一帯の地価ですか？或いはこのMS敷地の地価ですか？また後者であれば他の物件と比較した地価ですか？或いはデベの仕入れ値ですか？

周辺MSと比べ極端に割高、割安ではないのだから意味のない議論のように思えます。

[No.109 by 検討中の奥さま 2013-02-08 20:22:36]

こちらを検討してるのです。

扇橋を調べてみると江東区の掲示板に色々と書かれていたのですが、

本当でしょうか？詳しい方教えてください。

http://uni.2ch.net/test/read.cgi/homealone/1341198194/

[No.110 by 匿名さん 2013-02-08 23:11:45]

水運を利用して製粉他の工場が集まる地区だったので労働者の多い地域ではありましたが、気にされているようなことはありませんよ。私の知る限り。

[No.111 by ご近所さん 2013-02-09 08:30:19]

詳しいという訳でもないですが、
近所に長く住んでいますが聞いたことないですよ。

[No.112 by 匿名さん 2013-02-09 09:53:53]

通名使ってとけ込んでるからね。

[No.113 by 周辺住民さん 2013-02-10 23:40:59]

小学校の同級生とか何人かいたけど特に何ともないです。昔からいる住人には多いのかも。

[No.114 by 匿名さん 2013-02-11 19:19:54]

全国どこでもそんなもんです。
てゆうかどうでもいい。

[No.115 by 匿名さん 2013-02-12 00:19:16]

気にしない人は普通鈍感なので、気にする人の情報が欲しい

[No.116 by 匿名 2013-02-12 07:18:26]

実際に部屋の風通しは良いのでしょうか、湿気対策が気になります

[No.117 by 物件比較中さん 2013-02-12 10:14:04]

MRに行ったのですが、営業の方が夏はエアコン無しでも生活できるように風通しが良い設計にしてると言われました。玄関ドアがドアを閉めたままでも換気が出来るようになっていたり工夫はされているようです。
建物の向きや階数にもよるんでしょうが。
ただ小名木川の涼しい風がって言ってたので、夏は臭いとかあったらどうだろ？と思いましたが、風通しは良さそうな感じでした。

[No.118 by 匿名 2013-02-12 12:27:00]

貴重なお話ありがとうございます
エアコンなしの生活は良いですね
北側の川は江戸時代の運河ですよね
水質どうなんでしょうね

[No.119 by ご近所さん 2013-02-12 12:51:45]

近所に住んでいますが、川の匂いは慣れてるせいかあまり気になった事はありません。

閘門前だとわかりませんが、少し西だと時々魚がピシャッと跳ねたりするので、そんなに汚いイメージはありませんよ。

[No.120 by 匿名 2013-02-12 13:08:14]

そうなんですか
ご近所の方に対して失礼な書き込みしてすいませんでした情報ありがとうございました

[No.121 by 匿名さん 2013-02-12 13:27:09]

夏に風通しがよければ、エアコンなしでも生活できるということは、部屋の中は、外と同じくらいの気温ってことですよね。直射日光があたらないだけで。私は間違いなくエアコンをつけると思います。

[No.122 by 匿名さん 2013-02-12 13:36:44]

夏は風自体弱いから、窓ガラスと玄関ドア例え全開にしても、涼しくなるほど風なんて通らないから、ドアにもルーバーあるくらいで、通るのか？
エアコンなしで生活できるなんて無茶をいう営業は発言のレベルによるけど、違法かもしれないね。

[No.123 by 匿名さん 2013-02-12 13:49:19]

外と気温が同じでも湿気なく日陰なら夏でも過ごしやすいはずです

[No.124 by 物件比較中さん 2013-02-12 13:49:54]

117です。
エコな暮らしとか言ってましたね。
多分、真夏にエアコンなしは無理だと私も思いました。それともこの辺りは風が強いのかな？私は近所の者ではないので環境が分からず、特に営業さんには突っ込んで聞きませんでした。

[No.125 by 匿名 2013-02-12 13:57:04]

人為的にビル風を作り出す建築なのかな
冬がつらいから、そんなわけないか

[No.126 by 契約済みさん 2013-02-13 01:05:05]

私が今住んでいる賃貸マンションは東西向きなのですが、
バルコニーを網戸にして、ドアを少しだけ開けると（数センチくらい）
結構、風が吹いてきて気持ち良いですよ。
建物で遮られていた風が抜けるんですかねぇ？

なのでドアに通風機構があるのは、なるほど～、と感心しました。
まあ真夏は暑くて、クーラー無しは厳しいでしょうが。

[No.127 by 匿名さん 2013-02-13 07:38:42]

ところでドアに通風機能がついているというのは
フィルターはついているのでしょうか。

そもそも今のマンションは2時間で部屋中の空気が全部入れ替わるように設計しないといけないことになっていて、
窓を開けると、フィルターを通さない汚れた空気が入ってくるから、通常時は窓を開けないようにと言われるくらいです。
今のフィルターは花粉も通さないような高性能なものなので、毎回使い捨てです。ドアのフィルターは見たことないんですよね。。。

[No.128 by 買い換え検討中 2013-02-13 09:26:05]

ついてませんでしたね、フィルターみたいなものは
つけたがる人がいるとも思いませんが

外気にあたってはいけない事情がある人以外はそこまでこだわらないでしょう、常識的に考えて

[No.129 by 匿名さん 2013-02-13 09:33:42]

花粉症の人はここ買ってはいけないのかしら

[No.130 by 契約済みさん 2013-02-13 09:45:58]

花粉症なら、その時期は窓は開けなければ良いのでは。うちは家族花粉症で、この時期は窓は基本開けません。

又、近所に住んでいますがこの地域の風は強い方だとは思います。

我が家は玄関のドアに換気できる窓が付いているのが、買うポイントの一つでした。
ペットなどがいると臭いがこもりますので、風が通ってくれることを期待しています。。

[No.131 by 匿名さん 2013-02-13 09:56:23]

例外扱いしたい方がいるようですが、強制換気は法律上の義務ですからね。
だけど、そのときに取り込む空気がフィルターを通ってないものだったら、ホルムアルデヒドは防げても空気は悪いわけで意味がないです。
フィルターがどれだけ汚れるかあまりご存知ないのでしょうね。なぜ、他のデベロッパーが同じものをつけないのか私は理解できました。
換気のことをよく知らない素人には聞こえがいいってことでしょうけど、私はマイナス評価でした。防音性も落ちるので。

[No.132 by 匿名さん 2013-02-13 10:46:06]

ベランダ側からの空気はきれいだけど、ドア側の空気は汚いからフィルターつけないとダメだということと防音効果が低くなるからドアに空気窓は無用なのですね

[No.133 by 匿名さん 2013-02-13 11:07:38]

なんだか熱くなっておられる方が複数いますが、
MRを見た限り、玄関ドアは強制換気の一端を担う通風機能じゃなくて、
ルーバー機能があるから、玄関開けなくても風通せて防犯上いいですよん
ってのをウリにしてるんだと思いますよ。
そもそもの議論が食い違ってて痛々しいので横やりさせてもらいました。

[No.134 by 匿名さん 2013-02-13 11:45:17]

24時間換気は当然ながら付いてますから、
外気が気になる人はルーバーを閉じれば良く、
自然の風に当たりたければルーバーを開ければ良い。
ただそれだけの事ですよね。

[No.135 by 匿名さん 2013-02-13 11:53:32]

簡単にいうと中途半端ってことですね。

[No.136 by 匿名さん 2013-02-13 11:56:13]

そうですね。
ドアのルーバーはかなりメリットが大きいように思いましたが、意外とそうでもないことがわかったことはよかったです。

[No.137 by 匿名さん 2013-02-13 12:01:59]

機能がないよりあった方がいいと思う人のプラス材料程度でしょうか

[No.138 by 匿名さん 2013-02-13 12:26:48]

「エアコン無しで」の表現は不適切と思いますが
夏場に窓開ける派にはメリットがあり、
年中エアコン派にはメリットがない
ということですね。

[No.139 by 購入検討中さん 2013-02-13 13:18:04]

》111さん

近所には本当にいないのでしょうか？

[No.140 by 匿名さん 2013-02-13 13:32:34]

133さん

私は全くそう思いませんでした。
私は年中空気の入れ替えと思って窓を開けるほうでしたが
逆にフィルターや換気のお話を聞いて、
安易に開けるのもよくないのねととても参考になりました。
あまり決めつけはよくないと思います。

[No.141 by 匿名さん 2013-02-13 21:17:14]

最近の人は機械的換気とエアコン空調がお好きなようですね。

内廊下マンションなどがなぜ売れるのか？
と常々不思議に思っておりましたが、納得できました。

私は風の通らないマンションは無理ですが、
古いタイプの人間なのかもしれないですね。

[No.142 by 物件比較中さん 2013-02-13 22:53:02]

古い新しいとか、良い悪いではないと思いますよ。
私は窓開けたい派なので、一連のやりとりを、色々な人がいるな、神経を使うところがそれぞれだな、と思いながら拝見していました。
願わくば次に住むであろう物件の近隣が過度に神経質な人でないといいなと思う現狭小戸建住まいの私です（隣戸から「風下のときはにおいのでる料理するな、とか布団を干すな、とか、水やりの水が流れてくるときがある、とか、玄関を閉める音がひびく、とか、車のロックの音がうるさい」、とか疲れ果ててのマンション探しです）

[No.143 by 匿名さん 2013-02-14 00:24:51]

私は141さんの感覚はよく理解できます。

だけどよくよく考えてみると、水だって水道水をそのまま飲まず、ミネラルウォーター派や浄水器派が増えていますよね。それと同じではないかと。

本当に風通しを求めるのであればマンションよりも戸建、それも木造だと思います。

[No.144 by 物件比較中さん 2013-02-14 08:23:49]

このエリアって枝川に似てるのですか？

[No.145 by 匿名さん 2013-02-14 11:23:20]

144さん
何が似ていたら似てることになるのですか？

何を気にしているのかわからないので答えようががないです。

[No.146 by 匿名さん 2013-02-14 11:42:05]

ネットの情報を鵜呑みにしてネットで検証
それじゃ解らないから、自分で見てくればいいじゃん

[No.147 by 匿名さん 2013-02-14 16:06:58]

このエリアの住人の話では？

[No.148 by 匿名さん 2013-02-14 17:29:30]

結論から言うとネットの情報は間違っています。

扇橋もそうですが千田も千石もそもそも外国人自体比較的少ないんです。
私はそうじゃないところを知っていますがここでは書きません。

[No.149 by 物件比較中さん 2013-02-14 21:48:58]

質問なんですが、在○の方は外国人と捉えないのでは？

清澄白河駅の近くにインターナショナルスクールはありますよね！

[No.150 by 匿名さん 2013-02-14 22:21:16]

白河、千田には昔それなりにいたという文献があるようです。
http://blhrri.org/info/book_guide/kiyou/ronbun/kiyou_017101.pdf

[No.151 by 匿名さん 2013-02-14 22:31:00]

149さん

いわゆる在日の方は外国人の範疇になります。帰化すると、在日とは言いません。

[No.152 by 物件比較中さん 2013-02-14 22:35:37]

150さん

有り難うございます。やはりたくさんの方々がいらっしゃるようですね。

[No.153 by 匿名さん 2013-02-14 22:46:19]

だからいないって。大丈夫？

[No.154 by 匿名さん 2013-02-15 00:31:51]

どうしてもそっちにもっていきたいんですね。笑
清澄白河にあるインターをここでだすのも
何もご存知ない方のようです。

[No.155 by 物件比較中さん 2013-02-15 01:13:29]

こんな変人が近所に住むよりもむしろ、「たくさんいます！」って嘘ついて遠いところに住んでもらったほうがよいのでは。笑

明日、モデルルームに行ってきます。
個人的には、なかなか無駄のなさそうな間取りでよさそうなのですが、よくみると収納スペースに多少こころもとなさを感じるので、その辺を確認したいです。WICってクローゼットより使いづらいんでうよね。
他の物件の方が入居可能な時期は早いのですが、全然割引とかなくて。そういう時代じゃないんでしょうか。ぎりぎりまで待てばよいというわけでもなさそうで、悩みます。

[No.156 by 匿名さん 2013-02-15 07:51:40]

なんか誰と誰が何で戦っているのかわかりにくくなってきたな。
いないというソースはある。
だけどそれを出すと、逆に多いところがネガられるのがかわいそうだから出したくない。どうしてもという人は調べる手段があるから自分で調べてほしい

[No.157 by 匿名さん 2013-02-15 08:18:50]

値引きはないですね。
キャンペーンでインテリアオプションで使用できるチケットがあったかも。それが実質値引きになるのかな。
ウォークスルーがある間取りもありましたよ。

[No.158 by 購入検討中さん 2013-02-15 09:14:05]

113さんがお幾つなのかにもよりますが、少し前はそういう方々が多く住んでたんでしょうね。文献にも書いてあるようですから。

今はこの辺りは家屋もあまりないですよね？近所ではないので。

[No.159 by 周辺住民さん 2013-02-15 09:50:42]

実態としては、川辺に張り付いてバラック建てて住んでたみたいですよ。
その後ほとんどが、戦前か戦後の間に特定地区（江東区なら枝川）に移転集住したとのことです。

このエリアは悉く戦災で焼け出された上に川岸は公共用地になったので、今住み続けている人は皆無に近いと思われます。

[No.160 by 匿名さん 2013-02-15 10:45:42]

50年前が少し前という人までフォローするのは無理

[No.161 by 匿名さん 2013-02-15 12:30:58]

では、ここは元々の土地の価格が安いはずなのに販売価格が高いと思いませんか？

[No.162 by 匿名さん 2013-02-15 12:37:47]

新しい話題の方どうぞ

[No.163 by 匿名さん 2013-02-15 13:16:01]

元々の市場価格がいくらであるかじゃなく、それをデベロッパーがいくらで買ったか次第でしょ。
高く買ったのであれば値引きは難しいってこと。

[No.164 by 匿名さん 2013-02-15 13:18:29]

その土地の仕入価格に大成の建築費を加えて、さらに4割のせたものが販売価格だから。

[No.165 by 地元さん 2013-02-15 14:27:47]

たぶん土地の仕入価格は安かったと思いますよ。スーパーが撤退する時にあれだけ広い土地なので使い道がないような話は聞いたことありますよ。

[No.166 by 匿名さん 2013-02-15 15:14:18]

元の土地(VIP扇橋)はスルガコーポレーションからの流れものなので相当安く仕入れてる可能性がありますね

[No.167 by 匿名さん 2013-02-15 15:22:23]

地価が高かった2008年に契約して、さらに工事の着工までに3年近くねかしていた土地だから、状況証拠からすると高値だったでしょうね。
プチバブル期の契約は痛いね。

[No.168 by 匿名 2013-02-15 15:27:19]

そりゃ、これだけ複数の売主がいればだいぶ乗っけないとやって利益取れないでしょ！

[No.169 by 匿名さん 2013-02-15 18:24:26]

そんなに割高ですかね？
以前このスレで、駅距離補正してもほぼ適正価格
ってのがありませんでしたっけ？

[No.170 by 匿名さん 2013-02-15 18:46:32]

2008年契約とは何のことでしょうか？

[No.171 by 匿名さん 2013-02-15 18:51:37]

2008年というのは売主が契約を結んだ時期です。

[No.172 by 匿名さん 2013-02-15 19:01:40]

駅からの距離、扇橋という街を考えると5000万出すのは割高ですよね？都心から毎日タクシーで帰る方とかには良いかもしれないですけどね。

[No.173 by 匿名さん 2013-02-15 19:23:16]

売主4社間で何かしら契約したということ？or売主の何れかが土地を取得したということ？or売主が大成建設に発注したということ？
そしちそんな事情を知っているとは関係者さん？本当に？

[No.174 by 匿名さん 2013-02-15 22:23:36]

パークハウス清澄白河タワーの中古はもっともっと高いよ。

[No.175 by 匿名さん 2013-02-17 16:16:36]

総合すると地元の方々にはあまり魅力的ではない感じですかね？

[No.176 by 匿名さん 2013-02-17 17:21:57]

昔感覚の人は残念ながら対象外でしょうね。
これが時代の流れです。

[No.177 by 物件比較中さん 2013-02-17 18:08:56]

地元からあまり評価されないのはどうかと思いますね。安く仕入れた土地を高く売るのなら周辺相場も上がり地元民も喜ぶと思うのですが？

[No.178 by 匿名さん 2013-02-17 18:16:27]

買えないくらい高くなると地元以外に転居するしか道が無くなるじゃない。

不動産の値段が高くなって迷惑している人多いよ。

いくらネガっても下がらないんだけど・・

都心居住者の宿命だけど。

[No.179 by 周辺住民さん 2013-02-17 19:01:11]

ここら辺りは元々、製粉工場等で働く人達が住む場所だったんですよ。

そういう方々もかなりお年を召してきて、子供達も独立している方々が多く、引っ越すこともできない状況ですね。

ですから商店街や周辺のお店に活気がないわけなんですよ。

[No.180 by 匿名さん 2013-02-17 19:14:27]

まさに過渡期ですね。
参考になりました。

[No.181 by 匿名さん 2013-02-17 20:52:51]

時代とともに都心は目まぐるしく変わって行きますね。

どうせ同じ一生。
住むなら都心が楽しそうです。

[No.182 by 匿名さん 2013-02-17 22:55:42]

そうですか、下町も悪くないと思いますがね

[No.183 by 購入検討中さん 2013-02-17 23:54:21]

モデルルーム行ってきましたが、何だかんだで今年に入ってから売れてるみたいですね
南側の低層は残ってましたが、それ以外はほとんど埋まってる感じでした

[No.184 by 匿名さん 2013-02-18 00:26:45]

皆さん、必死ですな。

[No.185 by 匿名さん 2013-02-18 07:03:51]

都心に近くて坪単価も手頃だからでは？

[No.186 by 購入検討中さん 2013-02-18 07:35:58]

南側の低層はなんで残ってるんですか？

[No.187 by 匿名さん 2013-02-18 08:06:07]

日当たりが期待できないからでは

[No.188 by 匿名さん 2013-02-18 08:28:21]

179さんの説明は前段はそうなんだろうけど、
商店に活気がないのは、そういう理由よりも大型店の影響が大きいと思うけどな。
それにもともと清澄白河には駅としての歴史はないから、そもそも商店街はないし、住吉だって、そもそも大きな駅じゃないと思う。

[No.189 by 購入検討中さん 2013-02-18 09:10:48]

南側は普通の住宅地でそんなに高い建物が建ってないので、日当たりは大丈夫かと思ってました。
西側は大きめの道路みたいなので、日当たりは良いのかな。最近マンション購入を考え出して、このマンション検討してたのですが遅かったのですね。

[No.190 by 匿名さん 2013-02-18 09:40:56]

白河の商店街ではなくて、石島・千石の商店街の話ですよ。こちらからはそっちの商店街の方が近いですよ！

[No.191 by 物件比較中さん 2013-02-18 09:52:54]

殆ど埋まったって事はないでしょう。
まだ４割くらいは残っているのでは？

[No.192 by 匿名さん 2013-02-18 10:00:47]

南側は中層でも日当たりがよくない部屋があります

[No.193 by 匿名さん 2013-02-18 11:59:15]

道路を隔てて建物はあるから、眺望に関しては場所により５Ｆ位から悪い印象はありますが、
日当たりは大丈夫なんじゃないですかね。

[No.194 by 匿名さん 2013-02-18 13:35:49]

西側も低層は南側の建物の影になりますね。
一日中ではないですが

[No.195 by 匿名さん 2013-02-19 09:17:36]

現地に行ったのですが、すぐ隣にゴミクル？という会社？があったのですがなんでしょうか？

[No.196 by 匿名さん 2013-02-19 13:10:02]

青いトラックが停まってるから現地に行ったのなら分かるのではないかと思いますがゴミ収集業者の事務所ですよ。

[No.197 by 契約済みさん 2013-02-19 22:51:58]

廃棄物を集めて分別する、こぢんまりとした会社のようです。
昨年何度か夏場に見に行きましたが、特に臭ったりはしませんでしたよ。

[No.198 by 契約済みさん 2013-02-20 01:13:13]

焦る必要は全く無いと思いますが、ご参考までに昨年9月時点で半分弱の消化率、加えて角部屋・4L等は8割方売れてましたので、70平米前後のプラン中心に3割程度は残ってる、と考えるのが自然なのかもしれませんね。

[No.199 by 匿名さん 2013-02-20 07:45:31]

ここはミッドランドと同様、竣工後1年経っても完売できないと思って見ています。

原因は日当たりの悪い低層階が割高だから。ミッドランドと同じです。

[No.200 by 匿名さん 2013-02-20 12:22:02]

売れ残りそうですよね
設計悪、設備悪、亀戸・大島地区立地のミッドランドと比べるのはいくらなんでもとは思いますが。。。