East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞ってどうですか？Part.2

[買い換え検討中]

East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞【検討スレ】Part.2です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://eb365.jp/

＜全体概要＞
所在地：東京都江東区扇橋1-13-2他
交通：都営大江戸線清澄白河駅徒歩15分、半蔵門線清澄白河駅徒歩12分、同線・都営新宿線住吉駅徒歩9分
総戸数：365戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.43m2～96.52m2
入居：2013年9月下旬予定

売主：オリックス不動産、阪急不動産、大和ハウス工業、双日
設計・施工：大成建設
基本設計・デザイン監修：日建ハウジングシステム
管理会社：ジャパン・リビング・コミュニティ

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204014/

[1: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

ここもやっとPart2ですね

[2: 周辺住民さん]

建屋も大分、立ち上がってきましたね。
実物を見ると、かなり存在感あります。

[3: 物件比較中さん]

こちらが他の多々ある物件と違う大きなポイントの一つは「24時間有人管理」の体制があることですよね。
これがなければ他の大規模も考え中でしたが、こちらが良いと決めた理由の一つです。
あと私的に助かるのは24時間ゴミ出しOKということも少し決め手になりました。
駅からは若干遠いですが･･･住まいそのものに妥協してはいけないと中身を優先しました。

[4: 物件比較中さん]

扇橋の地価がわかるサイトってないですかね？

[5: 匿名さん]

マンション用地の地価は分からないでしょうね。

このあたりは戸建とマンション用地とじゃまるっきり価格が違いますから。

[6: 匿名さん]

扇橋と言っても一丁目と三丁目では違いますし難しい質問ですね(^^;;「江東区 地価」で検索すると近隣の公示価格や事例がヒットするのでご参考に。
しかし土地だけ売ることはできないので地価調べてもあまり意味がないと思いますよ。マンションとしての資産価値は管理含めた住環境で決まりますから。

[7: 匿名さん]

戸建の地価しか分からないんじゃない？戸建ベースだと世田谷区あたりの方が高いかも？

[8: 土地勘無しさん]

では、マンション用地なら世田谷区と同じくらいですかね？すみません、扇橋エリアは詳しくないもなので。

[9: 物件比較中さん]

扇橋1丁目、2丁目、3丁目では土地の価値が高いのはどこですか？

[10: 匿名さん]

１丁目ですね。
一概には言えませんが、西に行くほど高くなり、
白河はもう少し高くなります。
世田谷とは比較になりません。

[11: 匿名さん]

同じ区の某マンションの近くでここのイラストが入ってるポケットティッシュを配ってましたよ。
結構、大変なんでしょうね。

[12: 匿名さん]

この辺はどのマンションもあちこちで配ってますよ。
ビラ配りが一番コストかからないですからね。

[13: 買い換え検討中]

ここは優良物件だと思いますよ。
東京駅４ｋｍ圏内にこれだけの大型物件はなかなか無いです。
でも、もう４ＬＤＫは無さそうですね。。

[14: 契約済みさん]

4LDKは無いと思いますよ。
4LDKは全て角部屋なのですぐ売れてそうですね。
ここは駅からの距離が気になりますが、契約してしまいました。

[15: 匿名さん]

間違ってもここが優良物件だなんて言えないと思うけど・・・
駅から中途半端に遠い距離、平凡な間取り、意味不明な物件名＆広告など、
優良といえる要素がほぼなし。
前スレの30くらいまででこの物件については語りつくされている気がする。

[16: 買い換え検討中]

駅徒歩９分は確かに近くはないけど、そこまで遠くもない。
キャッチコピーは確かに外してるけど、住んだら関係なし。
それよりも構造面の安心感、共用部の充実、豪華な外観、
外廊下もいいですね、内廊下は風が通らないし管理修繕費がかかる。

今どきの都心に近い大型物件はタワーになりがちですが、
タワーは様々な問題を抱えていますから、
この立地での大規模マンションは稀少だと思う訳です。

[17: 匿名さん]

１６さん
確かに最近はタワーマンションが多いですよね。狭い空間に大規模と考えるとどうしても
そうなってしまうのでしょうね。子供がいるので子育てにいい物件と考えていてここの物件にたどり
つきました。2駅利用できるのも、電車通勤の主人には魅力の様です。公園なども近くて、休日は周辺
を散策するだけでも楽しそうですね。

[18: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

現地の東西にある小名木川沿いの遊歩道が繋がると散歩にもジョグにも最高の環境となると思うのですが、都知事の一声で閘門周りの歩道が整備されたりしないかしら

[19: 入居予定さん]

小名木川は徐々に整備されてますね。
閘門があるのでこの場所はどう整備されていくか気になるところです・・・。
住吉にあるクローバー橋みたいに東西南北に橋がかかるとすごい便利なのにな～
といつも思っています。

[20: 物件比較中さん]

>>19
>>小名木川

リバーツアーは今もやってるんでしょうかね。

クルーズできるぐらいの川なので以前から広くて綺麗なのかなと想像していますが整備も入るのなら益々風景的にも気持ちがよくなるのでしょうし、いつもツアーが行われているのなら川から見る街並みも一つの勉強になると思います。

この地域の住民になるからには何でも知りたい私です。

[21: 不動産購入勉強中さん]

隣の名鉄運輸がマンションになる噂があるようですがどんな配棟になるのでしょうかね。こちらの一部住戸には眺望の面で影響が出てくる可能性が考えられます。

[22: 匿名さん]

それはかなり影響あると思いますよ。
業者は自分の都合しか考えないから。
ただ、ここが建って眺望を奪われる人も居るんじゃないの？
そういう人の事も考えましょう。

[23: 匿名さん]

どこからでた噂ですか？

[24: 不動産購入勉強中さん]

ここです。まだ噂の範疇と思いますが。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43453/

[25: 匿名さん]

まさに噂、ですね

[26: 購入検討中さん]

計画はあると聞きましたが、2年先ぐらいでは？

[27: 契約済みさん]

名鉄もマンションになると町全体が活性化しそうですね。
シャッター街にも活気が出てくるかな？

[28: 匿名さん]

都心部居住はこれからも増え続けますよ。

色々な面でさらに便利で、住みやすくなって行くのは間違いないです。

[29: 匿名さん]

清澄白河、住吉エリアのマンション価格が上がっている、とはよく聞くのですが、何か情報ソースってあるんでしょうか？

[30: 匿名さん]

価格ですが、清澄白河はここ数年でかなり上昇してます。住吉はデータを見てもあまり変化がありませんよ。

[31: 匿名さん]

清澄白河は、駅が出来たのが大きいんじゃないでしょうかね。

[32: 周辺住民さん]

大規模という事で、試しにご近所のイーストコモンズ（マルエツの方、０６年竣工）の
中古売買実績を見てみたら、０８年約６０万円/m２　→　１２年約７０万円/m２に上がってますね。
特にここ１～２年くらいの上昇率が高そうな感じ。
ここより５分遠いイーストゲートがどうなるかはわかりませんが。。。

[33: 匿名さん]

そんなに上がってるのであれば、
三菱の美術館前物件が高いのも頷けますね。
イーストゲートは仕込みが一年早いから割安なのかな？

[34: 匿名さん]

美術館前と価格差があるのは扇橋は元々の土地の価格が割安だからです。

[35: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

では上物の差のぶんこちらが割安ですね

[36: 買い換え検討中]

上物は確かに立派ですね。
適度に充実した共用施設や、外観の良さはよく言われていますが、
設計構造としても非常によくできている。
コンクリートスラブの２７０ｍｍは（ボイドじゃないですよ）あまり聞いた事がない。　
特にお子さんのいる家庭は、上下階の騒音が気になるでしょうが、
この仕様で問題になるようであれば、もう諦めるしかないでしょう。

[37: 匿名さん]

そんなに良いならすぐ完売しそうなもんだが。

[38: 匿名さん]

割安などころか真逆でしょう
第一、美術館前は清澄白河物件だけど
ここは住吉物件。
駅力が違い過ぎる。

[39: 買い換え検討中]

＞23区の資産価値が落ちない街ベスト２０(出典：Suumo首都圏版 20121204号)
＞神保町、神楽坂、広尾、浅草、牛込柳町、勝どき、
＞門前仲町、木場、本郷三丁目、半蔵門、
＞菊川、清澄白河、錦糸町、田原町、辰巳、
＞武蔵小山、自由が丘、二子玉川、白金台、高輪台


住吉を囲むように近隣エリアの価値が上がってきています。
～門前仲町、木場、菊川、清澄白河、錦糸町

これで住吉の価値が上がらないと考える方が不自然と思いますよ。
そもそも小名木川斜め向かい、住吉物件のベリスタは２年前に同等価格帯で完売してますしね。

[40: 匿名さん]

確かに坪230万円はかなりお安いですね。

[41: 匿名さん]

当然だが土地価格は白河と扇橋なら扇橋の方が高いですよね？

[42: 匿名さん]

何いってんだか。
清澄白河が入っていて住吉が入っていない。
これがすべて。
土地価格、利便性で清澄白河と住吉じゃ全く違う。

だからこそ、この物件は住吉とは謳ってないわけで。
あくまで清澄白河といいはっている。
どんなに言い張ろうが、実態が違うから
売行きがついて来ない。

[43: 住まいに詳しい人]

大きなエリアとして捉えればよろしいでしょう。

[44: 匿名さん]

上物がすごいという人がいるが
マンションは立地が重要。
清澄白河に毎日通うと思うとまいってしまう

[45: 匿名さん]

大きなエリアとしてとらえるような無料をしなくても
最初から清澄白河を買えばよい
そのほうが確実に資産価値が落ちない

[46: 匿名さん]

無料→無理

[47: 匿名さん]

では美術館前を買えばよいですね。スレは伸びまくってるし売れまくってることでしょう。

[48: 匿名さん]

マンションは立地が全て、と言います。
ただし、どうも脳が短絡しちゃって、立地＝駅距離と勘違いして
きちんとデータを読めない人が多いみたいですね。

データから読むと、駅徒歩距離による
トントンか～儲かる物件の比率はこんな感じ。

＜駅徒歩＞
５分以内　　約６５％がトントン～儲かる
１０分以内　約６０％がトントン～儲かる
１５分以内　約５５％がトントン～儲かる

声を大にして徒歩１２分は試算価値が厳しいと言う人がいますが、
５分以内と１５分以内の差はたかだか１０％です。
上モノが立派であれば当然、勝ち組に入る可能性が高くなります。


それでもその１０％の差が大きいという方、
下記は大型物件によるメリットです。
同じくトントンか～儲かる物件の比率はこんな感じ。

＜総戸数＞
１００戸未満　約５５％がトントン～儲かる
２００戸未満　約６０％がトントン～儲かる
４００戸未満　約６５％がトントン～儲かる

大規模物件は、小中規模物件よりも儲かる確率が１０％高いというデータです。
総合して考えると、この物件は清澄白河物件と捉えたとしても、
清澄白河駅徒歩５分以内の中規模物件と同等以上に儲かる可能性があるという事です。

[49: 匿名さん]

立地ってつまりは都心までの利便性でしょう。
清澄白河は一駅近い
清澄白河は大江戸線、住吉は新宿線が使える。

甲乙つけがたい。
人による感じでしょうね。

[50: 匿名さん]

震災以降の一連の職住近接の流れから、清澄白河をはじめとする
都心アクセスの良いエリアの価値が、ここ１～２年で特に見直されています。
４９さんの言うとおり、清澄白河とか住吉とか言ってても仕方なくて、
通勤事情などで立地を選択すれば良いんじゃないかと。
いずれにしても近隣一帯、まだまだ上がりますよ。