East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞ってどうですか？Part.2

[買い換え検討中]

East Gate SQUARE(イーストゲートスクエア)＜風のDECK＞【検討スレ】Part.2です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://eb365.jp/

＜全体概要＞
所在地：東京都江東区扇橋1-13-2他
交通：都営大江戸線清澄白河駅徒歩15分、半蔵門線清澄白河駅徒歩12分、同線・都営新宿線住吉駅徒歩9分
総戸数：365戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.43m2～96.52m2
入居：2013年9月下旬予定

売主：オリックス不動産、阪急不動産、大和ハウス工業、双日
設計・施工：大成建設
基本設計・デザイン監修：日建ハウジングシステム
管理会社：ジャパン・リビング・コミュニティ

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204014/

[495: 契約済みさん]

競合と比べ割高ではないと判断したというのがすべてです。比較対象はプレミスト・グローリオ・美術館前・パークホームズ猿江 でした。

程度にもよりますが割高と思うのであれば止めた方がいい

[496: 契約済みさん]

ほかの比較対象物件の方が騒音気になりますよ。うちは近くの三つ目通り沿いに住んでいるので、同じく騒音の気になるグローリオとパークホームズはありえませんでした。産廃業者といっても小さくてあそこで処理してるようでもないですし・・・。西の大門通りはたしかに音が気になったので、担当者のすすめる西向きではなく、ガーデンデッキにしました。
扇橋閘門は夜間は動きませんので気にならないと判断してのことです。
長年この地域に住んでいて、大規模物件がなかなかなかったのと、あっても高すぎて手が出ませんでした。
買うならこの近辺と思っていて、最初はここは検討してませんでしたが思っていたより安い割に良くてここだと決めました。
購入の決めては人それぞれですが、私はこの近くでずっと探していたので、大規模の割には安いと思いますが・・・？
みなさんいかがでしょうか？

[497: 匿名さん]

普通の大規模はもっと共用設備が充実しているので、ここは安くはないでしょう。住吉にしては高めではないでしょうか。

[498: 匿名さん]

大規模があっても高すぎたというのは白河物件だからじゃないでしょうか。最寄り駅が違うので、これまでのは高くてしょうがないと思います。

[499: 匿名さん]

清澄白河相場で12分換算試算したら価格は妥当。
住吉相場で9分換算したら価格高め。
じゃあ両駅とも使用可の場合どう考えるか、の話です。
少なくとも割高ではないのでは？
後から出る物件は皆、もっと強気価格ですし、
早めに売り出した分、ここは割安かと。

[500: 契約済みさん]

＞＞４９６です
＞＞４９９さんの意見が自分の感覚に近いので嬉しかったです。
＞＞４９７さん　大規模の割に共用設備が・・。ということですが、以前のスレにあるように使わない設備に管理費等を使うのもどうかと・・・。自分にとってはこのぐらいがちょうどいいですね。

[501: 匿名さん]

広め角部屋なんかはすぐ売れちゃって、中住戸が残っているわけだから、値付け失敗したのは事実。もっと角部屋に寄せておけば早く完売できたのにね。
中住戸に割高な部屋があるのは間違いない。

[502: 匿名さん]

相対的に割安な部屋が早く売れたのは間違いない。しかし広い角住戸1000万高くしても中住戸200万も安くならないと思いますよ^^;

[503: 購入検討中さん]

近くのシャリエの価格や設備が分かってからここ活気出てきましたね

[504: 契約済みさん]

>>492さん

我が家の判断材料を提示されている要素の当てはめてみますと・・・

・東には名鉄運輸があって(ry
　→これなんですが、音は個人差相当あるので何とも言えませんが、昼間は全く気にならない範囲です。
　　あとは夜間がどうかなんですが、さすがに深夜に検分してないので不明です。
　　家人とは住んでみないと判らないねという話になっています。

・西の大門通りはバスが走っていて交通量もそこそこある。
　→交通量なんですが縦としてはさほど多くない部類だと思っています。
　　三つ目、四つ目の間であることもあり。そういった意味で西側も検討範囲でした。
　　(結局日照などで契約はSky Deckにしましたが)

・南には産廃業者の会社があってゴミ収集車が通る。
　→これ、クローズアップされて書かれていたり、この掲示板でも話題になったりしていたのですが
　　今のところ問題になりそうなシーンには出くわしていません
　　平日も何度か様子を見には行っているのですが。
　　住めば営業中を見ることになるでしょうから名鉄と同じくその時まで保留ですね。

・北は小名木川が流れていて目の前には扇橋閘門がある。
　門が開閉するときや舟のモーター音は結構うるさいのでは？
　→20年近く運河沿いのマンションに住んでいました。船の音は結構しますね。
　　これは個人差相当有るかもしれませんが、慣れます
　　(昔の安いマンションなので勿論ペアガラスなんかじゃ有りません)

・扇橋一丁目は建物倒壊危険度が３というのがちょっと気になる。
　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/8koutou.htm
　→まあ、こんなものでしょうか、震災の時も特には問題はなかった気がしますが

・駅遠物件であるにもかかわらず割高。
　→何度か歩いてみたのですが、私の足だと清澄白河(10分)、
　　住吉(8分)ともに(駅入り口まで)問題ない範囲なので気になっていないと言うところです。
　　ただ、歩くのが遅い方だと共に宣伝に書いてある時間の＋5分はかかると思います。

良く強気のということが書かれてますが、「タワーではない大規模」で平米数が9000近く有ることを考えると、まあ、こんなもんだろう、と言うのが個人的な感覚です。また、震災の時の経験上使える線は多い方がいいので、2駅3線使用可能(4線になるといいなあ)と言うのは魅力でした。液状化も殆ど有りませんでしたし(多少電柱の根元から砂噴いたとかアスファルトがヒビ割れたとかはありましたが)。あまり危機感は感じていませんので、そのあたりは売り文句の一つである構造物のクオリティと相殺してと言う感じです。
ただ、このあたりは生まれ育ったところなので、住環境はともかく、リスク評価は不正確である可能性があります。

[505: 入居予定さん]

管理費にあまり影響の出ない範囲で、共用施設がそこそこに充実していて、
建物スペックは近隣色々比較しても、かなり良さそうだし、
何とも住みごこちが良さそうなのが決め手ですね。
価格についても、新築中古関わらず、近辺一帯値上がり傾向がものすごく、
トータルで考えると安いほうなのかな、と感じます。
ブランドマンションでもなく、やや駅は遠いですが、
じわじわ人気が出ているのは納得かな、と思います。

[506: 契約済みさん]

他のものは個人的に気にならないからとしか言いようがないので特にコメントできないのですけど、
・扇橋一丁目は建物倒壊危険度が３
というのは、地盤の評価だけじゃなく、上に建っている建物も含めての評価だとありますよね？地域に古い家屋が多ければ悪く出るわけで、このマンションができたら変わるかもしれないデータなわけですから、気にしなくても良いように思います。

[507: 匿名さん]

そりゃ下町深川ですから、古い建物はあるでしょう。
倒壊危険度７００位って気になりますかね？
新しい建物が建てば変わる数字、１０年後にはガラッと入れ替わりますよ。
それでも気になる人は湾岸エリアにでも住めば良いのでは？

[508: 契約済みさん]

近隣に住む入居予定者です。世田谷あたりの閑静な住宅地ではないので、色々な車が通り、色々な音がします。どうしてもそういうのが嫌だという人は止めておいた方がいいかもしれません。ただ、大手町まで10分、新宿・渋谷も30分かからない利便性、車があれば大型SCも近くに結構あり、自転車で錦糸町も便利です。震災時も六本木から歩いて2時間で着きました。今のところ周辺（特に住吉周辺）に大規模な物件が少ないので、希少性もあります。我が家は共働きなので、閑静さよりも利便性を重視し、ここに住み続けることに決めました。

[509: 契約済みさん]

加えて、半蔵門線は他路線のような通勤ラッシュとは無縁で、朝もそれほど混んでいませんし、帰りは座れます。ただ都営新宿線は馬喰横山あたりまでは結構混んでます。木場公園、猿江公園という大型公園まで自転車で数分です。

[510: 匿名さん]

公式HPの
「東京メトロ半蔵門線・都営大江戸線
　駅徒歩9分×大規模開発×9月末入居」
って表示、どこの駅か書かないあざとさもさることながら、都営大江戸線の駅まで
9分と誤解されかねない（あるいはあえて誤解させる）表記ですよね。
実際は大江戸線の駅までは15分でしょ？

こんなことセコイことやってるからなかなか売れないんだよ。

[511: 匿名さん]

確かにセコイ。イメージダウンになる反面それ以上に着目される、売れるとの戦略なのでしょうか。零細デベではないのだからまさかデメリットに頭が回ってないわけないでしょう。

[512: 匿名さん]

ここは本当に広告戦略が下手くそだと思いますよ。
エドビューティーもそうだけど、
以前のグッドデザイングッズも、あたかも物件がグッドデザインのように見せる子供騙し。

今回だって誰が読んでも大江戸線９分って勘違いするような内容で悪印象極まりない。
一瞬騙されて、物件概要を読んでしまう人もいるかもしれないけれど、
すぐにバレるし、デメリットしかないのでは？

物件に底力あるんだから、真っ向勝負で売りに行けばいいのに。
折角良いマンションを作っていても、デベロッパーとしての評価がイマイチなのは、
そのへんが大きい気がしています。

[513: 匿名さん]

広告の仕方が悪いから購入を見送りました
という人がいる可能性が極めて低いからでしょう

それを言ったら城西地区の地名詐称的な物件なんか、
年賀状書くたびに失笑してしまうのが多いですよ

[514: 匿名さん]

城西・城南地区と違うのは
ここは「雰囲気で消費者の気分を満たす」程のブランドではないことでしょう。

年々この立地のポテンシャルは評価が進んでいると思いますが
まだまだブランドと言われるには至らない。