変動金利検討スレ（旧怖くない）51

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

【スレッドを一戸建て何でも質問掲示板から住宅ローン保険板に移動致しました。H24.1.12 管理担当】

[876: 匿名さん]

＞変動ではそういう計画が立てられないのがデメリットだな。

なして？
同じ低金利なんだから計画の立て方にローン選択は関係ないよ。

＞まあ１０年間このまま低金利が続くと思うならそれでいいんじゃない？

そう。それでいいんだよ。
金利が上がれば、それこそ状況に応じて繰り上げ返済すればいいだけなんだから。

[877: 匿名さん]

>>873
10年でそれほど政策金利が急騰すると思ってるのに
何で10年固定にするのかが理解出来ない。
そう思うなら10年固定じゃなくて全固定にすべきなんじゃないかな。

たぶんいい所取りしてるつもりなんだろうけど
実際には変動派にも固定派にも理解されない話だと思うよ。

[878: 匿名さん]

＞同じ低金利なんだから計画の立て方にローン選択は関係ないよ。

なして？
同じ低金利ってどういうこと？
３年後とか５年後に変動金利がいまの１０年固定金利を上回る可能性だってあるわけじゃん。


＞金利が上がれば、それこそ状況に応じて繰り上げ返済すればいいだけなんだから。

うん、そうなんだけどその状況が計算できないのが変動でしょ。
３年後にそんな状況になっちゃうかもしれないじゃん。
とくに運用する人はさ、１０年なら１０年の間に住宅ローンの金利より高い利回りで回せればいいわけでしょ。
それが計算できないのが変動ですよ。

[879: 匿名さん]

＞＞877

理解できないならそれでいいけどさ、低金利のうちに１０年固定しておいて、その間に貯蓄や運用しておくのは悪くないと思いますけど。
１０年経てば残もだいぶ減ってるし、金利が上がってれば手持ちの資金で返済すれば良い。
変動だと早い段階で金利が上がってしまった場合、貯蓄や運用資金を繰り上げ返済に回さなきゃならない場合が出てくるでしょと言ってるだけ。
それでもいいですというならいいし、全力で繰り上げ返済しまくりますというなら変動のほうがいいと思うので別に変動を否定してるわけじゃありません。

[880: 匿名さん]

そうだね。変動だと正確に計算できない。
そういったメリットは１０年固定にはあるってのは正しいと思う。

[881: 匿名]

あちこちの週刊紙で「変動は危険、今すぐ固定に」と連呼しているＦＰは>878と同レベルで
ず〜っとそう言い続けてるが外しまくり、その謝罪の一言もない

ゼロじゃない可能性を言い出したらキリがない
変動金利が上がる仕組みを理解しないで「変動」という名称に踊らされるなよ

[882: 匿名さん]

計算出来ないのが問題ならそれこそ全固定かフラットだと思うけど。

3年後や5年後に変動金利が10年固定を上回るぐらい金利が上がるって
とんでもない好景気なわけだけど、どうやったら日本の経済がそうなるのかがわからないのに
ただ闇雲に変動怖い、変動は計算出来ないから問題ってのは
ローンの本質を見誤っているのでは。

[883: 881]

追伸
>880には同意
そう考える人には固定が向いている

[884: 匿名さん]

繰上げ返済しまくるなら変動だけど、手持ち資金が減っちゃうし住宅ローン減税が適用になってるなら減税額も減っちゃうわけだよね。
だったら１０年固定もありだよな。変動との金利差考えたらいまはバーゲン価格。

[885: 匿名さん]

>>884
政策金利が上がりそうだとわかったら
そのタイミングで繰上げすればいいだけ。
何も闇雲に繰り上げする必要は無い。
減税も上手く利用して、経済情勢を見つつ繰り上げすればいい。

変動だと計画が何も出来ないわけではない。

[886: 匿名さん]

朝鮮戦争で日本経済再浮上の予感。

[887: 匿名さん]

＞＞882

なんで変動か全固定かの両極端しか理解できないのかがわからん。

＞3年後や5年後に変動金利が10年固定を上回るぐらい金利が上がるってとんでもない好景気

俺の借りてるとこは金利差0.3くらいだから少し景気が上がればすぐに抜かすと思うよ。
アメリカが回復傾向だし、日本もそれにつられて回復しないとも限らないよね？
２年や３年じゃ上がらないとは思うが１０年となるとあんただってわからんでしょ？
まあ保険みたいなもんなんだから上がりっこないと思うならそれでいいんじゃね？

[888: 匿名さん]

＞政策金利が上がりそうだとわかったらそのタイミングで繰上げすればいいだけ。

そのときにそれだけの資金があればね。
変動だとそれがいつどのくらい必要なのかが不確定でしょ？
１０年なら貯金するにも運用するにもそれが計算できると言ってるだけ。

[889: 匿名さん]

>>888
それだけの資金的余裕も無いのに、変動や10年固定にする方が
そもそも間違ってると思うけど。変動スレにテンプレにも反してるし。
それに3年や5年でゼロ金利解除されて、変動金利が10年固定を上回ると
思うならそれこそ全固定orフラットの方がいいと思うが。

自分だったら変動金利＋株の方が10年固定に変えるよりはまだヘッジになると思う。

[890: 匿名さん]

変動のほうが柔軟性有ると思うけど。デフレが続く可能性も景気が良くなって金利上昇する可能性もその後再び不況になる可能性も有る訳だから。全期間固定は景気が良くなってそれが続く前提だけしかメリットがない。

まー、皆が言ってるように利息を多く払っても兎に角総返済額を固定したいって人向き。

[891: 匿名さん]

＞それだけの資金的余裕も無いのに

大半の人は資金に余裕がないからローンを組むと思うのだが（笑）
そもそも何があっても返済できる資金があるなら変動でもなんでもいいだろよ。

[892: 匿名]

>887
俺も10年固定は意味ないと思う。
3年後5年後に金利が追いついても変動の勝ち、0.3%抜かれてもチャラ。
5年以内の金利なんか今の状況考えてだいたい1%も上がってないのが見込める。
見込みにくい10年目から20年目がその金利で固定なら魅力あるけど。

[893: 匿名さん]

>>891
資金的に余裕が無いから「固定金利で」ローンを組むのだと思うけど。

資金に余裕が無いのに変動金利なんて論外だし、資金に余裕があって
いつでも返済出来る人でも、この低金利を考えればローンにしておく
という人はごく当たり前にいると思うが。
数年で政策金利が上がるぐらいバブルになると思うなら
それこそローン組んでおいて、手持ち資金は積極的に運用した方がいい。

[894: 匿名さん]

>>873
>住宅ローン減税が適用になっているなら最初の１０年は繰り上げ返済しなくてもいいわけでしょう。
>だから１０年固定にしてその間に貯金して手元に持っておいて１０年経ったら状況に応じて
>繰り上げ返済すればいいんじゃない？
変動でも同じだろ。
しかも、10年という期間では、変動の金利が10年固定を上回るとは考えられない。
10年後であれば、大きく上がらないともいえないので、低い金利の今のうちに全期間固定にするのも
間違いではないと思う。
10年固定なんて一番損しそうな金利プランといえるよね。
ところで、金利が上がると予想している10年後はどうするつもり？
固定？　変動？　また10年固定？
どっちにしろ上がってるね

[895: 匿名さん]

まー、今の10年固定の金利ならばどっちでもいいと思うけど。少し前の変動と同じだし。

変動0.7前後の人はやっぱ変動のがいいかな？

[896: 匿名さん]

なぜ10年固定がこんなに金利が低いのかちょっと考えてみればわかることだよな。

[897: 匿名さん]

＞しかも、10年という期間では、変動の金利が10年固定を上回るとは考えられない。

それはお前の個人的な見解だからなあ。
専門家でも半年先の日経当たるやつがほとんどいないのになんでお前が１０年先までわかるんだｗ
しかも景気上昇所以の金利上昇ならいいが、国債信用低下所以の金利上昇もないとは言えない。
すでにUFJあたりはリスク回避の準備を始めていると言うしね。


＞低い金利の今のうちに全期間固定にするのも間違いではないと思う。

それはさすがに高いでしょ。それに期間も10年で十分。

＞10年固定なんて一番損しそうな金利プランといえるよね。

うん、だから１０年間変動金利が上がるはずがないというお前の根拠のない予想ではね。

＞ところで、金利が上がると予想している10年後はどうするつもり？

だから上がってれば貯蓄や運用した分から返せばいいって書いてあるじゃん。

[898: 匿名さん]

まあ、確かに10年固定は
半端だしヘッジになって
ないのは認める。でも1.05％
だよ？

周りに5年前に変動組んでて、
金利優遇を交渉してない人が
いるけど1.475％で借りてる
らしい。まあそれを基準に
しろって言ってるわけでは
ないけど。

ただ10年固定だって十分安く
そんなに差がないならば選択肢
としてあげられんじゃないのか
と考えただけ。国債だって
この先あがるかもしれないし。

当然変動0.775のほうが、有利
だろうなのはわかってる。
ただ選択肢にはできるのでは？

[899: 匿名さん]

＞なぜ10年固定がこんなに金利が低いのかちょっと考えてみればわかることだよな。

長期金利が下がっているのと、一番競争が激しいからですね。
ではなぜ銀行が変動金利を薦めたがるのか考えたことある？

[900: 匿名さん]

>>897
日経平均をぴったり当てろは難しいが
この程度の範囲で推移するだろう、っていうのを推測するのは
そんなに難しいことではない。何故なら利上げと消費税増税を
こなしてさらに景気が上向くほど、日本企業の
明るい先行き見通しがあるわけではないから。

[901: 匿名さん]

＞この程度の範囲で推移するだろう、っていうのを推測するのはそんなに難しいことではない

じゃあ半年前にいまの日経がこの程度だと予想できた？
評論家でもほとんどいなかったと思うけど。


＞利上げと消費税増税をこなしてさらに景気が上向くほど、日本企業の明るい先行き見通しがあるわけではないから。

それは同意だが、その先はどうなるかまるでわからないし、長期金利もこのままとは限らないから低金利のうちに乗り換えるのは別に間違ってないと思いますよ。

[902: 匿名さん]

銀行は変動金利あまり勧めないよ。

一番勧めるのは3年5年固定、次に10年固定。変動はリスクばかり説明して固定を勧めて来る。

最近契約した俺が言うんだから間違いない。

[903: 匿名さん]

必死ｗ
連投お疲れさまでしたｗ

[904: 匿名さん]

変動のリスクだけを説明するってのは本当。
未払利息の話とか。
嫁がその説明で10年固定がいいんじゃないかって言い出したし。

[905: 匿名さん]

>>901
変動金利に長期金利は関係無い。範囲に関しては日経平均が
0円から1万7000-8000円ぐらいの範囲の収まっていればゼロ金利の解除は無いし
その範囲にしばらくは収まるだろうという大方の予想は当たっている。

アメリカなんかはダウの水準考えれば、とっくにゼロ金利解除でもいいぐらいだが
景気の十分な回復を考えて、金融緩和の終了に失業率の改善（６％まで）という条件を付けている。
金融緩和は景気の回復を考えてのことだから、日本でも大胆な金融緩和で
景気回復させると言ってるのに、簡単に金融緩和を終了させるわけない。

[906: 匿名さん]

＞変動金利に長期金利は関係無い。

直接関係ないだけで、チャート見ればわかるけどしっかり連動してるよ。
そりゃそうだよね。国債価格が下がっているということは株が上がってるのが普通だから。
ただ国債信用が低下して価格が暴落した場合は教科書通りにいかないと思うよ。
どうなるか誰もわかりません。わからないというリスクを回避できる分固定が高いのは当たり前。

[907: 匿名さん]

＞＞902

まあ一般的にはこうですわな。

なぜ銀行員は変動金利の住宅ローンをすすめるのか？
http://house-loannavi.seesaa.net/article/205318831.html

[908: 匿名さん]

>>906
国債暴落したら固定金利でもヘッジにはならないのだから
それを言ったらローンは組まないのが1番正解。

[909: 匿名さん]

＞＞908

だから日本が崩壊するようなことになれば何やってもだめだけど、ある程度までヘッジできればいいんだって。
そりゃローン組まないで家買えるならそのほうがいいですわな。

[910: 匿名さん]

>>909
国債暴落をある程度と思ってるなら認識不足。
完全なヘッジを求めてるなら固定金利で放置じゃなくて
自分でヘッジポジション組んだ方がいいと思うけど。

どちらにしても10年固定なんてあまりに中途半端すぎて変動と何ら変わりないと思うが。
こんなのを固定扱いしたら、ちゃんとしたら完全固定で組んでる人がかわいそう。

[911: 匿名さん]

銀行の営業担当者は実際は何も知らないよ。

銀行が変動金利を薦める本音は金利スワップを金融商品化して儲けてるため。

三井住友がそれで問題になったくらいだ。

[912: 匿名さん]

＞＞910

だから、１０年計算できるかできないかでやれることは違うでしょ？と言ってるだけね。
特にこの先、景気動向だけじゃなく国債信用まで考えないといけないとしたらよけい難しいと思いますけど。
いくらきみが否定しても銀行はそれを見越してリスク回避してきてるからねえ。
きみの言い分は１０年の間には金利は上がるわけがないというのが前提でしょ？
それがわかってりゃ苦労しないわけですよ。みんながみんな１０年先が読めるほど自信家じゃないしね。
１０年固定にしたところで２％も３％も違えば別だがちょっと前の変動レベルだからね。
その程度で１０年間金利上昇リスクが回避できる保険としては安いと思うし、運用計画が立てやすくなるなら悪くないと言ってるだけね。
少なくとも変動となんら変わらないというのは乱暴ですよね（笑）

[913: 匿名さん]

10年間の間に変動金利が10年固定の金利超えても変動の利息額の方が高くなるわけじゃないしな

[914: 匿名]

>912
うん
君は間違ってはいない

10年でも金利を固定でき、かつ今のような低金利なら
保険としても納得できる人は少なくないでしょう
悪い選択ではないと思いますよ

ま、私は変動のまま消費増税後半年くらいまでは様子見ですが

[915: 匿名さん]

金融緩和でこれからもっと金利下がりそうだから今は様子見が吉。

[916: 匿名さん]

変動金利も間違いじゃないとは言ってないんですよ。
私も消費税増税までは利上げはないだろうと思うしね。
ただその先はわからんし、そのころ長期金利はどうなってるかわからないから固定金利に切替えたい状況だとしても高くて切替えられないかもしれない。
だったら低金利のうちに１０年でも固定すればいろいろ準備もし易いだろうと言う訳。
まあいつでも返済できる人やこの数年で繰越返済する人なんかは変動でいいだろうけどね。

[917: 匿名さん]

間違いじゃないとは言っていない？？？



どの道その変動と10年固定の利息差を貯蓄なり株なりにしておいたほいが破産の危険度から言っても低そう

[918: 匿名]

ローン開始初期の金利差は0.3%でも結構大きい。10年固定の保険料としては高いね。
政策金利の予想は株価の予想より容易い。
半年前に今の株価を予想してた人は少なくても、多くの人が今の変動金利が半年前と同じと予想していたでしょう。

[919: 匿名さん]

たった10年で変動金利が10年固定より金利が高くなってると
思うなら、変動や10年固定じゃなくて全固定にした方がいいよ
というのは当たり前のことだと思うのだが。

10年固定なんて変動のおまけの保険にすらならない。
10年固定が10年は計算出来る、とか言ってるのは
政策金利のことが全くわかっていない経済素人の考えそうなこと。

[920: 匿名さん]

政策金利がわかってるプロさんなら長期金利が上がればタイムラグがあって変動金利が上がる理屈もわかると思うのだが、大手金融機関がすでに国債価格下落対策をしはじめてるのはご存知？

[921: 匿名さん]

長期金利上昇に対する対策を考えるのならば、大増税やリストラ、失業しても大丈夫なようにしておくべきでは？
欧州では長期金利が上昇している国は大増税やリストラ、失業で暴動まで起きてるし。逆に短期金利は下がっているから変動にして早く元本を減らすというほうがヘッジになる気がする。

もっとも自分は長期金利（日本国債）が好況を伴わずに上昇するとは思わないのでそれに対するヘッジなんて何も考えないけど。
少なくとも金利を固定する事は大したヘッジになるとは思えないし。

[922: 匿名さん]

変動さんは見てるといままで低金利だったからこれからもそうだろうとしか言ってなくね？
この根拠ない理屈でバブルやらリーマンやら大怪我してきたわけだがw

[923: 匿名さん]

リストラ対策しろとか言い出しちゃってるしw

[924: 匿名さん]

>>922
バブルやリーマンでは変動は別に大怪我してないと思うけど。
むしろプチバブルで固定にしちゃった人が、3％台の長期固定に悩んで
借り換えを検討している現状。

[925: 匿名さん]

>長期金利が上がればタイムラグがあって変動金利が上がる理屈

長期金利の上昇は何を意味するのでしょうか？
結果として景気の拡大を示す
http://manabow.com/qa/longterm_interestrate.html
企業や個人など、お金の借り手が増える（景気が拡大する）と長期金利は上昇し、逆に借り手が減る（景気が後退する）と長期金利は下落します。この仕組みを、長期金利の指標である「国債利回り」（新発10年物国債利回り）で考えてみましょう。
国債を大量に保有している銀行や生命保険会社などは、景気の先行きが明るいと判断すれば国債を一部売って、株式など他の金融商品での運用に切り替えます。

長期金利は、将来の物価や為替レートの動向を読み解くヒントにもなります。たとえば今後インフレ（物価上昇）が進んで、日銀が金融引き締めのために政策金利を大きく引き上げると、それに合わせて1年物や2年物の定期預金の金利も大きく上がることになります。そのような状況が近い将来に予想される場合には、金利が固定されている10年物国債を購入する人は減るでしょう。すなわち、国債の価格が下がって長期金利は上昇することになります。