変動金利検討スレ（旧怖くない）51

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

【スレッドを一戸建て何でも質問掲示板から住宅ローン保険板に移動致しました。H24.1.12 管理担当】

[788: 匿名]

>778
こんなんだから固定で借りちゃうんだね。

[789: 匿名さん]

変動金利が政策金利を無視して上がる時は変動金利契約者の債権が大量に焦げ付いたとか、短期資金を高い金利で借りたがるほど企業が切羽詰まった状況だから実際は債務者の大量破綻が先で利上げはその後。利上げして破綻では順序が逆。

[790: 匿名さん]

破綻しない程度に、つまりかなり苦しくなるけど破綻はしないというレベルまで上がりますよ。

[791: 匿名さん]

総理大臣が物価を２％上げると言っているのだから、金利も近い将来２％程度上がると考えるのが自然でしょう。
変動さんの金利は３％くらいになるということですね。

[792: 入居済み住民さん]

ふーん、長期金利は上がってないけどね…
近い将来っていつだろう。(笑)

[793: 匿名]

>791
すまん
その数値の意味が全くわからん

[794: 匿名さん]

>>791

「総理大臣　物価2%　金利2%」でググってみたらそんな事言ってる人はだれもいなかった。

[795: 匿名]

今は実験の段階で成功するかもしれないし、失敗するかもしれないし。
って池上彰が言っていた。

[796: 匿名さん]

>>792
せっかちな奴だな
ほんと、変動は目先のことしか興味ないんだな。
目の前の安い金利に飛びつくのが分るよｗ

[797: 匿名さん]

>>778
国債価格が下落しても買い手の損失は全くありませんよ。
よって銀行が損失の穴埋めをする必要はありません。
もう少し国債について調べてから書きましょう。

[798: 匿名さん]

物価上昇が2%になるまで金融緩和進めるんでしょ。
その期間には相反する政策の消費増税が2回もある。
増税しても買い控えが起きないように金融緩和は景気対策は行うよ。
10年内に残債多く減らせるなら変動だろうな。
残債多い初期の金利は大きいよ。

[799: 匿名さん]

>>797
保有目的によるんじゃない。
満期保有：原価
それ以外：時価(市場価格)

債券の会計上の評価もそうじゃない？

[800: 匿名さん]

>790
＞破綻しない程度に、つまりかなり苦しくなるけど破綻はしないというレベルまで上がりますよ。

まさに増税のことだよね。利払いが元々多い人は＋増税だから大変だね。

[801: 匿名]

国債利回りもう1いくと
思ってたけど、まだ0.76なんだね。

とてもでないけど暴落なんて考え
られん。世界で一番安全な債券と
見られてる証拠でしょ？

[802: 匿名さん]

>>801
投資先なし金余りで売れてるから。
債券の信用は利回りよりも先ず格付け調べなさい。

[803: 匿名さん]

>799
今でも売買目的は日銀が言い値で買ってくれてるから大丈夫。

[804: 匿名さん]

>>802

日本国債格付け
AA：債務を履行する能力は非常に高く、最上位の格付け（「AAA」）との差は小さい

[805: 匿名さん]

>803
買いオペは国債市場から買うんだよ。

[806: 匿名さん]

>805
誰も直接買うなんて言ってないよ。
日銀が言い値で買うって言うのは事実上そうなってるってこと。

[807: 匿名さん]

>>804
ご苦労さま。

[808: 匿名さん]

債券の信用は利回りよりも先ず格付けがなんだって？

[809: 匿名さん]

>808
金余りで投資先がない→利息分は稼がなきゃならないので確実な投資先が必要→利回り低くてもいいから安全な投資先を探す→利回りより格付けを重視

でも実際は格付は自国の国債の場合はノーリスクという定義だからそこまで重視されてもいないけどね。

[810: 匿名さん]

＞実際は格付は自国の国債の場合はノーリスクという定義

なんじゃそりゃ？
日本より格付けが低い国は山ほどあるし、南欧は投機的と判断され、相当の信用リスクがある債務に対する格付になってるじゃん。

自国の国債の場合はノーリスクってアホか。

[811: 匿名さん]

>810
自国の国債をリスクフリーとするのは金融工学で扱う場合のことだよ。格付けは外資が国債に投資する場合のことも考慮されるから日本の銀行が投資する場合とは事情が違う。

ドル建で考える外国にとっては格付けは下だろうが円建てで考えればインフレになろうがどうしようが中央銀が紙幣刷って買うから自国内で価値は変わらない。

リスクヘッジする際に国債＝ノーリスクで計算をずっとしててそれが常識的に使われてて、少なくともあらゆる投資商品の中で最も安全と定義されているのが自国の国債なんだよ。だから売手にまわらないし、まわる必要がない。

[812: 匿名さん]

>>811
>>802の問い「世界で一番安全な債券と見られてる証拠でしょ？」
『世界』と言う問いかけをしたのだから格付けを調べないと言うのは当然だろ。
世界には金利も格付けも上には上がある。

貴方がいいたのは日本国内に限った話しでしょ。
それは正しいと認めるよ。
・信用
・流通量
・為替リスクなし
国内で利ザヤで稼ぐ銀行には申し分ない投資先だよね。

まぁ金融工学とかご立派なものは良く分からないけど
ノーリスクと言うのは死なば諸共って考えなのかな？

[813: 匿名さん]

>812
世界で見るなら格付けで見るのも正しいよ。

>810　自国の国債の場合はノーリスクってアホか。

ってのは違うってこと。

国債暴落が～・・・って言うけど実際は日銀が際限なく紙幣を刷ってでも価格を落としすぎないように買うんだから自国通貨の暴落になるだけで国債の暴落にはならない。国債で運用してる限りは戻ってくる金は保証されてて損はしないので国のデフォルトを運用する立場としてはリスクだと認識する必要がないからしてないだけのこと。

金融機関も国債を買わなければ今の日本経済は成り立たないし、銀行が格付け信用して外国に投資して損して返せなくなったら泣くのは預金者で、国債がリスクフリーであろうがなかろうが、日本で暮らしている限り誰もが死ねばもろともだよ。

[814: 匿名さん]

金融工学上は自国の国債を買うのはリスクフリーって事は金融工学上、日本国債は暴落したり金利が急騰したりしないって事？

それとも金融工学が間違いって事？今国債を買い増している金融機関は間違った金融工学の元、安全と勘違いして国債を買ってるって事？

[815: 匿名さん]

>>813
なるほど勉強になりました。
ありがとう。

個人投資の場合、海外投資家的な目線のリスクを考えるから
銀行の取るリスクとは考え方が根本的に違うと言うことだね。

[816: 匿名さん]

>814
金融工学でいうところの国債が無リスクの定義は「元本が返ってくるかどうか」で「最終的に損をするかしないか」じゃないです。

自国の国債が無リスク扱いなのは国債は満期まで保有していれば返ってこないということはないから。例えば政府が金利払えなくなって償還できなくなっても日銀がお金を刷れば国債は額面通り必ず返ってくる。銀行に預金してた人は買えるものが家からパンに変わっているかもしれないが、とにかく預けてた金額は返ってくるので損失は出てない。そういう意味合いです。

[817: 匿名さん]

金融緩和と政策金利利上げ。この組み合わせは、あるの？

[818: 匿名さん]

金融緩和＝利下げ

今は政策金利がゼロでこれ以上利下げが出来ないから量的緩和（時間軸政策・低金利を長く続けますよっていう市場へのメッセージ）なので

政策金利を上げる＝金融引締めなのであり得ない。

[819: 791]

総理大臣は「物価が２％上昇したらすぐに金融を引き締める」と言ってました。
金融引締め＝政策金利を上げる、ですね。
問題はそれが実現されるか。
それほど遠い将来ではないような気もします。

[820: 匿名さん]

そもそもだけど、金融緩和って具体的に何をやっているか分かってる人いますか？
正直、私は詳しく知らない。

短期市場にいくら（無限でも）資金を出しても何も変わらないでしょ（？）
「長期国債を買い取る、すると銀行に現金が増える、それを銀行が貸出しに回す」こんなんあり得ないと思うね（？）
日銀が紙幣を印刷し（？）、それで株やリートを大量に買うのは効果があると思う。
、、、だよね？

他に何をやってるの？

[821: 匿名さん]

持続的な物価指数上昇2%が達成できたら、だろ。それまでは金融緩和（もちろんゼロ金利）を継続すると。
しかも消費増税も行わなければならない。どう考えても政策金利を上げるより消費増税が優先的に行われる。

2回の消費増税が行われた後、持続的な消費者物価指数2％の上昇がいつ訪れると思う？10年は無理じゃない？もしかしたら生きてる間は無いかも。

物価上昇が継続的に起こるには国民所得も上昇しなければならない。変動の人もそういう世の中を望んでるけど、達成はかなり困難だよね。強い日本を復活させないと。

[822: 匿名さん]

>820
金融緩和では市場から国債を買い上げる規模を増やします。つまり銀行は買った(もしくは保有中の）国債を日銀に売って、現金を手にすることができる。現金なので使い道はもちろん自由です。この時に魅力的な投資先があれば投資にまわるし、なければ国債を買って少しでも利ざやを手にする方向になります。本来はこの利ざやを融資でなくても賃金や国内のためになることにまわせばそれはそれでプラスなのだけど海外投資にまわったりリーマンショックの穴埋めに使ったらプラスの効果は表れにくい。

それから短期でお金を流すのも一定期間以上やるなら意味があります。次の日には返さなきゃいけないような資金でも、貸せば返済はあるわけで、たくさんの人にお金を貸せばその人たちからまとまった返済がある。その返済額の合計が日銀への返済にまわせるだけあれば、自転車操業みたいに金をまわせて儲けることも可能。借りる時の金利は政策金利として日々固定されてるので、短期資金ではあるけどある程度の長期資金として使えるということ。金利が半年ごとの見直しの変動金利なら政策金利の見直しがあって調達コストが上がっても利上げで対処できるのでこの金が使えます。

さらに貸した人が予定より早く返してくれれば銀行の資金繰りは目論見よりよくなるので、銀行が繰上返済をしやすい環境にしてるのもそのためです。できるだけ長く低金利を維持するためにも繰上返済を皆が積極的にするのは多少効果ありますよ。

それから最近では株式やREITも間接的に日銀は市場から買い上げてます。これは株式市場と不動産市場の下支えになる効果があるので、底が見えやすくなって投資しやすくなる効果を狙ってのこと。国債の買いオペに比べれば規模はずっと小さいので効果があるか疑問視する声もありますが一定の評価はされています。

[823: 匿名さん]

今度の日銀は期待して良いかな？

[824: 匿名さん]

>今度の日銀は期待して良いかな？

期待できると思いますよ。というより、やらざるを得ないんじゃないかな。新総裁もそういう人になるだろうし。
ただ、アベノミクスって別に日本が初めてやってるわけじゃなく、アメリカはリーマンショック後ずっとやり続けてるよね。むしろもっと強力な。今やってる金融緩和はすでに３度めで無制限、雇用が回復するまでやめないって宣言してる。そんなアメリカも物価だけは２％近くに達しているけど金融緩和はやめない。

日本はやっと始めたばかりだけど金融緩和はマネタリーベースを増やしてもその先は政府がいかに成長戦略と消費や雇用の拡大に繋げる政策を成功させるかでしょう。まだその辺が具体的に見えて来ないので不安ではあるけども期待はして見てる。

ローソンが子育て世代の年収を引き上げる発表をしたけどローソンの社長って政府の産業競争力会議のメンバーなんだね。経済界も２００６年頃の賃金を抑制した結果企業だけが潤っても景気は良くならず、結果企業自体も立ち行かず、技術の流失を招いた事が分かってるんだろうね。

高額所得者への税制強化などの格差是正や人件費を増やした企業への減税処置とか道筋は正しくてもやってる事がまだ小粒というか。公共事業ももともと小渕さんの時にやって効果が一時的だったって事で減らして来たのに今更復活しても効果あるのか？毎年１０兆円ばらまくつもりなのか？

後は既得権益で守られている成長分野をどれだけ規制緩和できるか？自民党ではここが一番むずかしい気がする。

[825: 匿名さん]

＞８２２
＞金融緩和では市場から国債を買い上げる規模を増やします。つまり銀行は買った(もしくは保有中の）国債を日銀に売って、＞現金を手にすることができる。
言ってることは理解できますが、私は（一部評論家も）全く効果がないと思います。
だって、銀行は運用先がないから国債を買っている、最良の運用が日本国債。　日銀が市場で国債を買ってるから銀行は国債を売って現金を手にするって、、、あり得ないと思いますが。８２２さん本当に銀行がそんな行動をとると思いますか？

＞それから短期でお金を流すのも一定期間以上やるなら意味があります。
そもそも何年も前からずっと０．１％程度の短期金利を維持。そこへさらに資金を投入（仮に１００兆円でも千兆円でも）しても意味はないですよね？
１年前も来週も来月も銀行にとって何の変化もない。政策金利が上がるまで全く状況に変化なし。ですよね？

＞さらに貸した人が予定より早く返してくれれば銀行の資金繰りは目論見よりよくなるので、銀行が繰上返済をしやすい環境＞にしてるのもそのためです。できるだけ長く低金利を維持するためにも繰上返済を皆が積極的にするのは多少効果あります＞よ。
意味が分かりません。銀行はお金を貸したくてしょうがない、だから普通は繰上返済をされたら銀行は困りますよね？
繰上げ返済を望む銀行って本当にあるのですか？

＞それから最近では株式やREITも間接的に日銀は市場から買い上げてます。
はい、これは明らかに効果があると思います。

[826: 匿名さん]

自問自答してるのか？

[827: 匿名さん]

白川君の受け売りだけど、バブルの時でも物価上昇率が1.3％だったんだよね。
そこから考えると、2％がどれほど実現の困難な目標か、わかると思うんだけど。

＞それほど遠い将来ではないような気もします。

とか言っている人って、やっぱり現実逃避して妄想している人なんだろうか？

[828: 契約済みさん]

ハブル期なみに戻るのは無理。
だから金利は上がらない。
こんなシンブルかつ絶対的な根拠はない！

この世に長期固定の存在意義が消滅。すばらしすぎる。

[829: 匿名さん]

>827
既出かもしれないが、自民の山本幸三がマネタリーベースを増やして160兆円で維持すれば、１年～１年半で実際のインフレ率が２％になると言ってる。

http://www.data-max.co.jp/2013/01/29/post_16449_ymh_02.html

[830: 829]

829の記事は、「日銀にだまされるな」というサブタイトルもちょうど付いてるので、よかったら読んでみてください。

[831: 匿名さん]

結局、政府と日銀がどこまでの緩和と政策をするかでしょう。
内容次第では、インフレ率なんて何％にでもできるだろうし、その結果暴走する事も有得るし、逆に暴走を抑えてコントロールすることも可能。
即効性のある方法を取ればすぐにでも2％のインフレ率は可能であり、それを継続させることも可能。
その状況下において、政策金利をどうするか。
それは兼ね合いの問題なので３年以内に政策金利を上げることも十分有得る。
結局のところ、神のみぞ知るでしょう。
何がおきるかなんてわからない。

[832: 匿名さん]

そこまで言いながら >>827 は白川君に洗脳されてることに気が付かないんだ。
日銀のデフレ誘導の正当化を真面目に信じてるんだ。

[833: 匿名さん]

>825
国債売って現金を回転させて利ざやが手に入るので、本来は利ざやのほうを市中に流してもらいたいんですよね。でも実際には、損失補てんや海外投資にまわってしまって国内で効果が出ていない。投資先を作ってあげれば金がまわるはずなので、財政出動や雇用対策がうまくいけば意味は出てくるでしょう。そこは日銀のやることではなく、政府がやることだと認識しているはずですが。

確かに今から短期市場に出すお金を増やすことには全く意味はないです。かといって低金利を維持できなければ金融引き締めになるので意味があるかないかというよりやらざるを得ないだけだと思います。

銀行はある一定水準までの繰上返済は望んでいますが、完済は望んでません。資産価値が下がるより早く返済してもらえれば銀行の払う保険料が下がるとか、銀行が借りてきた金を融資にまわした時の期間ごとに生じる金利差異で儲けが出るとかの事情があるので。中規模以下の銀行だと預金を右から左に流すだけなので繰上返済は全く望んでないですが。

[834: 匿名さん]

＞８３３
日銀が国債を買うと、当然国債価格は上昇、銀行は大量持っている国債を売り現金と利ざやを手にする。
もし本当にこうなればよいですが。

銀行は住宅ローンなどでその担保よりも貸付額が多い時に限り繰上げ返済をしてもらいリスクを無くしたい。ということでしょうか？

ところで、日銀が市場で国債やリートを買う時のお金はどこから来るのでしょうか？
単純に紙幣を印刷してそれで払うのでしょうか？
であればインフレにするのは簡単ですね。

[835: 匿名]

今は銀行にお金がたくさんあるので皆に貸したい為に金利を下げていて、お金を皆が金利が上がってでも借りたいという時期に金利が上がるような…
それは、消費税が上がる前に家を買おうと考えている人がかなりいると思うので、その時が金利が上がっていくのではないかと。

[836: 匿名]

>835
そんな理由で金利上がる訳ないがな。

[837: 匿名さん]

>>835
それただの需要の先食いだから。
テレビメーカーみたいになっちゃいますよ。