変動金利検討スレ（旧怖くない）51

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

【スレッドを一戸建て何でも質問掲示板から住宅ローン保険板に移動致しました。H24.1.12 管理担当】

[768: 匿名さん]

>>767
そうだね。
そこが最も肝の３本目の矢だからね。

ただ、誰かが動機付けしないと何も変わらないから
何もしないよりはいいかなと思っている。

[769: 匿名]

>760

10年固定、もうとっくに1.2％に
なってんだけど。そのあとの優遇も1.6％。

ますね。変動有利だと思うけど。

[770: 匿名さん]

>>719
>インフレ率が仮に５％とか１０％になるんだったらあなたが借りてる
>変動金利のローンはどうなりますか？

これだけインフレになって所得が金利上昇分以上に増えないのであれば
住宅ローンを固定にしていたとしても元々の支払い金額が大きい訳だし
ローン金利が変わらなくても他の出費がインフレで増える事になります
からどちらにしろ生活出来ないのでは？
破綻するまでの時間は多少異なるかもしれませんが・・・。

想定されているような事態になった場合はローンを抱えている人が終わりです。
もちろん、日本という国自体も巨大なローンを抱えていますので終わりです。

[771: 匿名さん]

みんな現実離れしすぎ

ここだけ違う国の話してるみたい。

[772: 匿名さん]

5%も10%もインフレなのに所得が追い付かないような悪性インフレになったら、企業倒産が激増してローンが固定金利だろうと仕事が無くなって返済原資が確保できなさそうだな。

[773: 匿名さん]

みんなローソンと同じ事を続ければ金利上がるんじゃないかな

[774: 匿名さん]

可能性を検討するのもいいけどもっと現実的な話をして欲しいな。
現実的に最短の利上げはいつになるのか、アベノミクスの効果も虚しく景気は回復しないままなのか。
答えは誰にも分からないけれどここにいる人たちの知識レベルなら短期的なストーリーの予測は議論できると思う。
私は残念ながらそのレベルに達してないので勉強させてもらえるとありがたいです。

[775: 匿名さん]

利上げは最短でも2017年以降でしょう。

まだ金融緩和の中身も決まったわけではないし、新たな投資先が生まれたわけでもないので、とりあえず2013年中は試行錯誤するくらいで先は見えない中で、円安による輸出回復で株価は上がるはず。

そこからさらに金融緩和と財政出動に民間の需要喚起がうまくいったとして、2014年には消費税8％、15年には10％の増税による景気冷え込み効果があるのでその影響が見えるまでは様子見として1年半は絶対に必要。となると日本的に利上げできるのは2017年になる。

あくまで最短なので普通のペースで考えれば7年は確実にかかるけど。

[776: 匿名さん]

>775
全く同意。
消費増税は財務省、日銀の悲願。
よってその前に利上げなんてしない。
万が一金利上げて景気が悪くなったら利上げできないから。

2017年に消費意欲が旺盛で物価が上がってるなら0金利解除だろう。
固定は政策金利連動じゃないからどうなるかわからんが。

[777: 匿名さん]

ポンデリングの恋文

外国勢の株価誘導の撒き餌に何時日本人が食らいつくのか。日本の心はお見通し。だって長期金利アラームがついている。上がりだしたらリスクオン。スイッチが入ったと知らせてくれる。手元にお金をたらふく抱えて、ソワソワしているんだ。早く食い付け、食い付け！アベノミクスの熱狂に、思い腰の金融機関。さあ、幕は上がったよ。そして歴史は繰り返す・・。

[778: 匿名さん]

好景気が要因だろうと財政悪化が要因だろうと国債価格が下落すれば銀行はそのぶんの損失はどこから埋めると思う？
変動金利で住宅ローン借りてる方たちですね。
要は銀行にとってはヘッジに使えるわけです。だから変動金利を薦めるわけです。

[779: 匿名さん]

バカちゃん。駄目だぞっ。違うぞっと。

[780: 匿名さん]

銀行にしてみれば国債の利回りが上がってるなら、それよりリスクが高い個人に低金利で貸してあげることないからなあ。

[781: 匿名さん]

馬鹿だなぁ。国債は時価評価不要なんだから売って目減りさせる必要がない。

国債の規模と住宅ローン貸し出しの規模は全く違う。
金が余ってる時に大量の国債売ってどこに金使うんだよ。

[782: 匿名さん]

国債暴落して政策金利上げなかったらヘッジにならないんじゃないの。

[783: 匿名さん]

当たり前体操～。

[784: 匿名さん]

噛み合ってない体操～。

[785: 匿名さん]

普通は国債価格が下がれば株が上がってるんだから政策金利は上がるよね？
国債の信用が下がって価格が暴落した場合はどう動くかようわかりません。

[786: 匿名さん]

変動金利が指標にしてるのは政策金利じゃなくてあくまで短プラだよね。
短プラは市場原理に任せてるんだから国債の利回りが上がってるなら短プラも上がるんじゃないの？

[787: 匿名さん]

短プラが指標にしてるのは政策金利

[788: 匿名]

>778
こんなんだから固定で借りちゃうんだね。

[789: 匿名さん]

変動金利が政策金利を無視して上がる時は変動金利契約者の債権が大量に焦げ付いたとか、短期資金を高い金利で借りたがるほど企業が切羽詰まった状況だから実際は債務者の大量破綻が先で利上げはその後。利上げして破綻では順序が逆。

[790: 匿名さん]

破綻しない程度に、つまりかなり苦しくなるけど破綻はしないというレベルまで上がりますよ。

[791: 匿名さん]

総理大臣が物価を２％上げると言っているのだから、金利も近い将来２％程度上がると考えるのが自然でしょう。
変動さんの金利は３％くらいになるということですね。

[792: 入居済み住民さん]

ふーん、長期金利は上がってないけどね…
近い将来っていつだろう。(笑)

[793: 匿名]

>791
すまん
その数値の意味が全くわからん

[794: 匿名さん]

>>791

「総理大臣　物価2%　金利2%」でググってみたらそんな事言ってる人はだれもいなかった。

[795: 匿名]

今は実験の段階で成功するかもしれないし、失敗するかもしれないし。
って池上彰が言っていた。

[796: 匿名さん]

>>792
せっかちな奴だな
ほんと、変動は目先のことしか興味ないんだな。
目の前の安い金利に飛びつくのが分るよｗ

[797: 匿名さん]

>>778
国債価格が下落しても買い手の損失は全くありませんよ。
よって銀行が損失の穴埋めをする必要はありません。
もう少し国債について調べてから書きましょう。

[798: 匿名さん]

物価上昇が2%になるまで金融緩和進めるんでしょ。
その期間には相反する政策の消費増税が2回もある。
増税しても買い控えが起きないように金融緩和は景気対策は行うよ。
10年内に残債多く減らせるなら変動だろうな。
残債多い初期の金利は大きいよ。

[799: 匿名さん]

>>797
保有目的によるんじゃない。
満期保有：原価
それ以外：時価(市場価格)

債券の会計上の評価もそうじゃない？

[800: 匿名さん]

>790
＞破綻しない程度に、つまりかなり苦しくなるけど破綻はしないというレベルまで上がりますよ。

まさに増税のことだよね。利払いが元々多い人は＋増税だから大変だね。

[801: 匿名]

国債利回りもう1いくと
思ってたけど、まだ0.76なんだね。

とてもでないけど暴落なんて考え
られん。世界で一番安全な債券と
見られてる証拠でしょ？

[802: 匿名さん]

>>801
投資先なし金余りで売れてるから。
債券の信用は利回りよりも先ず格付け調べなさい。

[803: 匿名さん]

>799
今でも売買目的は日銀が言い値で買ってくれてるから大丈夫。

[804: 匿名さん]

>>802

日本国債格付け
AA：債務を履行する能力は非常に高く、最上位の格付け（「AAA」）との差は小さい

[805: 匿名さん]

>803
買いオペは国債市場から買うんだよ。

[806: 匿名さん]

>805
誰も直接買うなんて言ってないよ。
日銀が言い値で買うって言うのは事実上そうなってるってこと。

[807: 匿名さん]

>>804
ご苦労さま。

[808: 匿名さん]

債券の信用は利回りよりも先ず格付けがなんだって？

[809: 匿名さん]

>808
金余りで投資先がない→利息分は稼がなきゃならないので確実な投資先が必要→利回り低くてもいいから安全な投資先を探す→利回りより格付けを重視

でも実際は格付は自国の国債の場合はノーリスクという定義だからそこまで重視されてもいないけどね。

[810: 匿名さん]

＞実際は格付は自国の国債の場合はノーリスクという定義

なんじゃそりゃ？
日本より格付けが低い国は山ほどあるし、南欧は投機的と判断され、相当の信用リスクがある債務に対する格付になってるじゃん。

自国の国債の場合はノーリスクってアホか。

[811: 匿名さん]

>810
自国の国債をリスクフリーとするのは金融工学で扱う場合のことだよ。格付けは外資が国債に投資する場合のことも考慮されるから日本の銀行が投資する場合とは事情が違う。

ドル建で考える外国にとっては格付けは下だろうが円建てで考えればインフレになろうがどうしようが中央銀が紙幣刷って買うから自国内で価値は変わらない。

リスクヘッジする際に国債＝ノーリスクで計算をずっとしててそれが常識的に使われてて、少なくともあらゆる投資商品の中で最も安全と定義されているのが自国の国債なんだよ。だから売手にまわらないし、まわる必要がない。

[812: 匿名さん]

>>811
>>802の問い「世界で一番安全な債券と見られてる証拠でしょ？」
『世界』と言う問いかけをしたのだから格付けを調べないと言うのは当然だろ。
世界には金利も格付けも上には上がある。

貴方がいいたのは日本国内に限った話しでしょ。
それは正しいと認めるよ。
・信用
・流通量
・為替リスクなし
国内で利ザヤで稼ぐ銀行には申し分ない投資先だよね。

まぁ金融工学とかご立派なものは良く分からないけど
ノーリスクと言うのは死なば諸共って考えなのかな？

[813: 匿名さん]

>812
世界で見るなら格付けで見るのも正しいよ。

>810　自国の国債の場合はノーリスクってアホか。

ってのは違うってこと。

国債暴落が～・・・って言うけど実際は日銀が際限なく紙幣を刷ってでも価格を落としすぎないように買うんだから自国通貨の暴落になるだけで国債の暴落にはならない。国債で運用してる限りは戻ってくる金は保証されてて損はしないので国のデフォルトを運用する立場としてはリスクだと認識する必要がないからしてないだけのこと。

金融機関も国債を買わなければ今の日本経済は成り立たないし、銀行が格付け信用して外国に投資して損して返せなくなったら泣くのは預金者で、国債がリスクフリーであろうがなかろうが、日本で暮らしている限り誰もが死ねばもろともだよ。

[814: 匿名さん]

金融工学上は自国の国債を買うのはリスクフリーって事は金融工学上、日本国債は暴落したり金利が急騰したりしないって事？

それとも金融工学が間違いって事？今国債を買い増している金融機関は間違った金融工学の元、安全と勘違いして国債を買ってるって事？

[815: 匿名さん]

>>813
なるほど勉強になりました。
ありがとう。

個人投資の場合、海外投資家的な目線のリスクを考えるから
銀行の取るリスクとは考え方が根本的に違うと言うことだね。

[816: 匿名さん]

>814
金融工学でいうところの国債が無リスクの定義は「元本が返ってくるかどうか」で「最終的に損をするかしないか」じゃないです。

自国の国債が無リスク扱いなのは国債は満期まで保有していれば返ってこないということはないから。例えば政府が金利払えなくなって償還できなくなっても日銀がお金を刷れば国債は額面通り必ず返ってくる。銀行に預金してた人は買えるものが家からパンに変わっているかもしれないが、とにかく預けてた金額は返ってくるので損失は出てない。そういう意味合いです。

[817: 匿名さん]

金融緩和と政策金利利上げ。この組み合わせは、あるの？