変動金利検討スレ（旧怖くない）51

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

【スレッドを一戸建て何でも質問掲示板から住宅ローン保険板に移動致しました。H24.1.12 管理担当】

[261: 匿名さん]

>>260

ソースは？
女性なんてとっくに働きに出てるような気がするけど。
今後もって、、、団塊、団塊ジュニアがいなくなったら？

[262: 匿名さん]

実際に生産に関わる人口がふえても、需要は減る一方。
間違いなくデフレ圧力になるよ。

インフレにするには、金を刷る以外にない。

[263: 匿名さん]

260

毒されてるのは、君。

女性はパートとして増えている。それも、年金の企業負担がコストアップになるので、人数を増やして基準の労働時間にならないように、良く言えばシェアしているだけ。

本当に必要な、生産性の高いホワイトカラー＝知的労働者階級は増えてないでしょ。子供産んだら辞めざるを得なくなる人間が多いんだから。どうやって子供を預けるのか？公務員などの一部の人間以外は、厳しんだよ。

君は何の知識を持って話をしているのか？恥ずかしくないか？

[264: 匿名さん]

結局生産人口減がデフレの原因では無いってことじゃん。

[265: 匿名さん]

生産人口というより消費人口でしょ。
今後、日本全体で需要が拡大し続けることは考えにくい。移民を入れるのでない限り。

[266: 匿名さん]

円安に伴うスタグフレの可能性はあるのでは。

[267: 匿名さん]

>>266

その場合、金利を上げても物価上昇は解消出来ない。

[268: 匿名さん]

力の残っている今なら輸出産業を中心に製造業が息を吹き返すんじゃないっすか？

[269: 匿名さん]

>>268

製造業が息を吹き返して派遣社員じゃなくて社員で採用して儲かった分内部留保じゃなくて給料で還元すれば需要は復活するだろう。

[270: 匿名さん]

企業が同じ轍を踏まない事を願うよ

[271: 匿名さん]

安い労働力の需要は其れなりにある。
海外との競争がある限り、低収入層の収入が上がるとは考えにくい。

単純労働者が競争させられるのは、途上国の労働者。

[272: 匿名さん]

日本の経済の成長性について。

国内需要は、少子高齢化に歯止めのかけようがないので、今より減退すると思われる。特別にGNPが向上するような状況が創出され、個人消費が拡大するなら別だが。

輸出は円高（恒常的に１ドル１００円以上になるとは思えない。アメリカが大きく成長するとは思えない）が長期に継続し、技術力がアップし生産性がアップしない限り、限界があるので、上記のGNPが向上する場面は考えにくい。

まあ、不測の事態があるので？？？ですが、経済が大きく成長することは考えられないので、その面では、金利が上昇するとは思えない。

あるとすれば、中国が破たんするなどの世界経済恐慌の発生や、日本のデフォルト発生の場合は、金利は急上昇するのでしょうが、そうなれば、固定だろうが変動だろうが、どうでもよくなるのではないですか？

[273: 匿名さん]

日経平均、1万1000円台回復で始まる＝


http://news.finance.yahoo.co.jp/detail/20130128-00000009-jijf-market

[274: 匿名さん]

>>273
2年前もちょうどこのくらいが限界だったからな
ここを明確に超えてこないと厳しいだろう
結局8,000～11,000のボックスなんだ

[275: 匿名さん]

基本の質問なのですが
安倍政権は物価上昇率２％を挙げていますが、生活保護の減額が決定したように
国民の所得が全体的に下がった場合、相対的には物価は上がったことになりますよね？

この場合も物価上昇率の達成に含まれるのでしょうか？

[276: 匿名さん]

国民の所得が下がると何で物価が上がった事になるの？

過去20年、国民の所得が下がり続けた結果、物価が下がり続けるデフレちなってるんだから。当然生活保護費が削られればそれだけ物が売れなくなるんだから物価は下落要因だよ。

[277: 匿名さん]

ところが、消費は限界までゼロに近づく訳ではなく、自ずから生存の為の最低限の消費（現代社会なら携帯やゲーム機までｗ）以下には減少しない。
原価と生産ラインを存続される最低限の価格も確保される。
かくして、下落には限度が生じるから、その下限に達していれば下がらない。

[278: 匿名さん]

物や人はボーダーレスになってきたのがデフレ圧力。
結局、目安は近隣国の物価や賃金。
となると、まだまだ下がる余地があるだろうな。

[279: 匿名さん]

政府がこぞってインフレ誘導。為替もとうとう90円越えちゃったよ。どこまでいくんだ？

[280: 匿名さん]

>279

政府は15年前からずっと「こぞって」インフレ誘導。
結果は見ての通り。

ドル円は100円くらいが限界じゃない？今の経済状況では、
諸外国がそれ以上の円安を許さないだろうし。

[281: ｷｬﾘｱｳｰﾏﾝさん]

どーでもいー感じだな。
ここも。

[282: 匿名さん]

>>273
日経平均、10,824.31円　-102.34円（-0.94%）で終わる＝


http://news.finance.yahoo.co.jp/detail/20130128-00000002-argent-column

[283: 匿名]

たかだか２ヶ月程度の円安や日経平均上昇で
一体何を語れというのか？

[284: 匿名さん]

債券から株などへ資金が流れているってことでしょ。
すなはち金利上昇ってことだね。

[285: 匿名さん]

うむ。
この２ヶ月程度のペースで資金流入すれば日経平均は年利１００％

[286: 匿名]

２、３月は、国内機関の年度末に向けての売り
４月後半からは、海外のヘッジファンドの売り
これらの売りを誰が吸収して上昇できるかが見物
たぶん、例年通り節分天井ぽい動きにはなると思う

[287: 匿名さん]

>>280
早速諸外国さんからクレームついたね。

[288: 匿名さん]

10円や15円あがったくらいでガタガタ抜かすなコラ　フトコロちっっせーなあーオイ
と諸外国に言ってやりました。

[289: 匿名]

テレビで変動から固定へってやってましたー。

[290: 匿名]

変動が上がり出すのは
消費税増税後も、財政に改善が見られない場合だそうです。

また、2010年10月に新たな金融政策という形で「包括緩和」政策が導入されましたが、
包括緩和を解除する条件は、消費者物価指数が1％以上を恒常的に上回ることです。
消費者物価指数が1％を超えなければ、包括緩和は解除されないということになります。
結果として、変動金利型住宅ローン金利の基準となる、
短期プライムレートも引き上げられることはない＝変動金利型住宅ローン金利も引き上げられることはない
という図式になるわけです。

こうしたレポートも昨日ありましたが、つまり、消費税の２度の上昇までは変動金利に
大きな動きは出ず、もし、固定への切り替えを考える場合も、
来年の消費税増税までに可能な限り、今の変動で繰り上げ返済し、毎月の固定の利率の変化を追って、
春先（３、４月の例年金利があがる時期）を外して、５年ないし１０年固定にしてみてはどうでしょう。

[291: 匿名さん]

消費税増税で財政に改善が見られないと何で政策金利上げるの？

むしろ下げたほうがいいんじゃないの？
欧州も財産悪化で長期金利が上昇した後政策金利は下がってるよ。

[292: 匿名]

ドイツのような追加の国債の発行を抑え、緊縮財政路線で財政健全化を目指すのと
今回のアベノミクスは手法が異なる。
２０１３年度予算も、見込み税収以下の国債発行に抑えるとしながらも
増発にかわりはない
つまり、増発しながら、一方で景気対策等々して、消費税まで上げ、
税収を増やす方向を狙って健全化を目指そうとしているのが
うまくいかないとなれば、増発した分の効果がなく、
国債の価格は下がり、金利は上がるというのが市場関係者の一般的な見方。
つまり、政府や日銀が金利の上昇を食い止めたいと思っても、
国債の価格が下がる（増発の連続で、国債に買い手がつかない）と
市場原理として金利は上昇せざるをえない。

１０年物の国債までは、短期的な景気回復もあるだろうということもあって、
目下、買い手もいるが、
超長期の国債は、やはり財政健全化はなかなか無理とみているから
敬遠されが買い手が遠のいている現状。
１０年国債と超長期の利回りの差が広がっているのは事実。
超長期の国債は価格が将来下がるだろうと読んで、利回り上げないと
買い手がつきにくいと現状では判断されている。

[293: 匿名]

それと、長期金利が本格的に上がると、
変動金利は短プラ、つまりは必ずしも政策金利だけに連動せず
どうしても、各銀行の体力次第で、変動金利に差が出てくると銀行屋が言ってた。
昭和５０年代のような経済成長がまだ感じられた時代には
変動金利は長期金利に連動していた。

政策金利と変動金利は、この長いデフレ下では、連動そのものだったけど、
インフレ局面では、政府や日銀の思惑だけで動くものではなくなるという可能性も多いにあるらしい。

[294: 匿名さん]

なんでそんな悲観的なんだ？

そもそも財政が悪化して悪い金利上昇が起きた場合、どうやって健全化させると？現実的なのは欧州のように超緊縮と大増税、国債の無制限買取、政策金利は下げるって所だろうね。因みに長期金利が急騰している南欧諸国でも住宅ローン金利は逆に下がってる。

そもそも短プラ上げる事で銀行にメリットが出るには高い金利でも借りてくれる企業や個人がいて始めて成り立つ。

もっと日本経済の回復と復活に期待したほうがいいんじゃないのかい？少なくとも今の市場は阿部さんへ期待しているわけだから。

[295: 匿名さん]

>>293

南欧の金融機関見てると暴落した国債の保有により体力のない金融期間は中銀や政府が融資して破綻を食い止めてるね(一部実際に破綻もしてるけど)長期金利上昇と共に一時的に住宅ローンの指標であるLIBORも上昇してたけど特に住宅ローン金利には影響が出てない。むしろ国の政策により、(景気対策)下がってる。

[296: 匿名さん]

「ゴールドマンが予測する「日経平均１万５０００円の条件」とは？」
http://www.zakzak.co.jp/economy/investment/news/20130129/inv1301291212...

[297: 匿名さん]

なんで長期金利が上がると政策金利も上げるのかを説明した人が誰もいないよね。

[298: 匿名さん]

>なんでそんな悲観的なんだ？

今までも、この類の思い込みはいっぱいあったんだよ。

１．日本は神風が吹くから絶対に戦争に負けない。
２．日本は絶対に破綻しない。国債（戦時国債）は絶対に安全だ。
３．原発は絶対に壊れない。
４．自分は絶対に癌にならない。

いずれも、前例なく、突然ズドンと来るからね。何回も経験していれば、
予測も対処もできるけど、いきなり致命傷だからね。

煽るつもりはないけど、合理的に考えると、どうみても日本の未来が
明るく見えないんだよ。輸出産業がうるおって日本は回復するかなあ・・・
車だけだよね。カメラは同じ日本同士の競合だし。内需（サービス）は、
基本的にプラスマイナスゼロだし、なにかでプラスにしないと、食料や
エネルギーは買えない。

[299: 匿名さん]

要するに当面このまま現状維持ってことだろ？
デフレは解消されないものの、極端に悪くなることもなくじわじわ未来のリソースを食いつぶしていくと
そうやって延命してる間に未来の人が何とかするだろう

[300: 匿名さん]

＞なんで長期金利が上がると政策金利も上げるのか

国債の値段が下がると金利が上昇します。（これはいいよね？）

国債の金利が上昇すると、それ以上に、銀行の貸し出し金利を
あげないとやっていけないからだと思いました。ただ、国債
の値段が下がるかどうかは良くわかってない。可能性はある。

長期金利が5%超えるようだと、よほど給料が増えない限り、
家を買える人はいなくなるでしょう。給料が増えると、累進
で税金やらなにやら増えるから、思ったほど手取が増えない。

冗談抜きに、アベノミックスがうまくいくことを祈ってるよ。
日本人の大部分がそうだろう。

来るべきものは必ず来る、しかも最悪のタイミングで！（マーフィの法則）

[301: 匿名さん]

＞なんで長期金利が上がると政策金利も上げるのか

http://fchar.exblog.jp/17202700　より引用

長期金利が上昇すると、日本円の信用も同時に下がり、それに応じて短期金利があがって住宅ローンの金利も上がります。
日本の場合は、国債金利が上昇した場合には、多かれ少なかれインフレが起きます。なぜなら、日本政府が国債を返すことが物理的にできなくなるので、日銀が円を刷って政府が税収を増やすというシナリオが想定されるからです。というか、そうするしか返す方法がありません。インフレになると、それを抑えるために短期金利が上がることになりますよね。

以上、引用終わり。

[302: 匿名さん]

今までどおりだったら、日本にインフレなんて来るような状況じゃない
けどね。

もうすでにみんな投資は控えているので、需要を抑えるために金利を
あげるような状況ではない。

スタグフレーション（物価はあがるけど、ものが売れない）の時、
金利はどうなるのかね。銀行救済策として、金利はあげられる
可能性はある。一般消費者より、銀行のほうが重要だ。銀行が
破綻すれば国全体が破綻するから・・・

[303: 匿名さん]

破綻破綻しつけー、そんなに破綻望むなら日本から出ていけ

[304: 匿名さん]

どうでもいいがだいぶ間違ってるな
過去ログで何度も説明されてるからいちいち書かないけどな
恥ずかしいからとりあえず、過去ログを熟読した方がいいと思うぞ

[305: 匿名さん]

金利が上がると銀行が儲かると思ってるあほがいる

[306: 匿名さん]

テレビでは軒並み、住宅ローンで変動の方は固定にしましょうと連呼していますよね。
あれは一体なに？

[307: 匿名さん]

固定が今後上がるからでしょ。
金利低いから、確かに固定に変える選択も否定できない。
だからと言って変動が上がるわけでもない。

[308: 匿名さん]

＞住宅ローンで変動の方は固定にしましょうと連呼

いざという時、繰り上げ返済できない人は、固定のほうが危険性が
低いという意味なんだろうね。固定のほうが高いけど、ずっと同じ
返済額だからあらかじめ予想がつく。

変動のほうは、金利があがると、125%ルールとかいろいろあって、
返済が後回しになる。気が付かないうちに膨大な返済額になって
いてアウト。

あくまで楽観的な予想だけど、変動が今の固定のレベルまであがって
続くことはないだろうと予想している。楽観的すぎるかな・・・
でも、プロも予測できないのが、日本の将来の経済状態。

今固定に変えると、うちはかなり返済額が増えてしまう。きつい。

[309: 匿名さん]

>303

勉強になってるよ。もっと続けてほしい。

読むと心臓に良くないのは事実だけど、目をそむけられないこと
でもある。

[310: 匿名さん]

テンプレ返済してれば固定に変えても余裕でしょ。