変動金利検討スレ（旧怖くない）51

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

【スレッドを一戸建て何でも質問掲示板から住宅ローン保険板に移動致しました。H24.1.12 管理担当】

[1: 匿名さん]

変動派も固定派も気軽に書き込んで下さい。

〇〇は来るな、などの幼稚な書き込み制限絶対に止めて下さい。

反論はもちろん自由です。

大人の会話をしましょう。

[2: 匿名さん]

今年住宅ローンを組みます。
変動金利か固定金利か迷っています。

[3: 匿名]

じゃあ、ミックスにすれば

[4: 匿名さん]

そうしよう！

[5: 匿名]

>2
同じく迷ってます。
来月には決めなきゃいけない…どうしよ

[6: 匿名さん]

インフレターゲット2%目標というのは2%物価が上がらなければ政策金利上げないということでしょうか？

[7: 匿名]

2%ぐらいじゃ上がらん！
継続して何年も好景気が続いたあと

[8: 匿名さん]

素人ですいません。

変動金利で返済中です。あと、20年。

インフレの噂がありますが、住宅ローンは、短期金利ですよね。
長期金利とどういう関係があるのでしょうか？　

繰り上げ返済するかどうか検討中です。

実は、余裕資金があったのですが、こういうこと（自民党復活、バラマキ行政）
になるとは思わず、国債を買うのに回してしまいました。残りは少ないですが、
金利が大幅にあがるなら、繰り上げ返済せざるをえません。

疑問なのは、新規の住宅ローンの固定金利が大幅に上昇してはいないことです。
将来金利が上がることを銀行が予測するなら、新規の住宅ローン金利をあげない
とは思えないのですが・・・それともタイミングの問題で、これから固定金利は
あがってくるのでしょうか？

[9: 匿名さん]

多分だけど、金利はあがる。最初は固定から、次に変動。

http://news.livedoor.com/article/detail/7269666/

3%という金利はありえないと思うけど、3%になったら
すさまじい。1990年頃に3.5%で借りていた時のことを
思い出した。

ただ、ずっと3%以上というのは可能性としては少ない
ような気がする。

我慢比べか・・・・。いずれにしても繰り上げは正しい。
５年ルールがあるので、下手すると5年すぎたところで
急激に返済額が増える可能性がある。

今の時点で固定に変えるのは銀行の思う壺のような気もする
し、めちゃくちゃにスリリング。

[10: 匿名さん]

これからはインフレ、金利上昇の時代に入って行きます。
長期金利は上昇スタートのようです。
固定金利は当然上がりますので固定なら今です。
変動も時間の問題です。

[11: 匿名]

今の段階では大丈夫ですが世界からの信用がなくなった時に好景気にならなくてもスペイン他みたいに一気に上がるでしょうね。

日本の税収37兆
支出は社会保険費だけで36兆

病院に暇つぶしに毎日受診に行く老人や救急車をタクシーがわりに使う老人や中高年が社会問題になっているが無駄使いを抑制しても日本の借金はもう返せないレベルにあるんじゃないだろうか？

いっそのこと無駄遣いした人には税金を付加

[12: 匿名さん]

3％にあがっただけでも破綻する人が大勢出る。

スペインみたいに５%を超えるようになったら、どうなっちゃうのか・・・。

給料があげられればいいけど、企業はそんな状況ではないね。随一の明るい
産業は輸出で稼げる自動車産業のみ。

[13: 匿名さん]

金利が上がることで破綻者（自己破産）が続出するような状況だと
結果的には銀行を守るために公的資金が使われるわけで
労働者の払っている税金が搾取されるため、ドミノ式に連鎖破綻が増えそうな気がする・・・

好景気に伴う金利上昇であれば公務員の給与水準も上がるため
つられて多岐にわたる産業も給料が上がる。結果バンザイかな。
（バブル時の金利８％で破綻が続出という話を聞いたことないため）

[14: 入居済み住民さん]

>>8
余裕資金がどの程度かわかりませんが、金利が急上昇した際に、完済もしくは大幅な繰り上げができるなら、そのままでよいのでは。
ローン減税の恩恵を受ける１０年間は低金利（実質マイナス金利）で借りられるので、ローン残高＜貯蓄高の人も結構いると思います。この場合は、金利があがれば、ローン金利もあがるけど、同時に貯蓄の利子も増えるので、放置でいいと思います。

1000万の借金と同額の貯金があった場合、
ローンの利子　ざくっと77500円（注：厳密には違う）
減税　ざくっと100000円（注：厳密には違う）
さらに貯金の利子が年0.2としても20000円。
都合、44500円のプラスです。

仮に金利が３％にあがったとしても、定期預金が２％くらいの金利がついてくれれば
ローン利子　ざくっと　300000円
減税　ざくっと100000円
貯金の利子　200000円
都合、プラマイ０円です。

適当な計算ですが、言いたいことは、ローン利子が上がるときには貯金の利子も上がるので、余裕資金がある人は、金利の上昇にそれほど敏感になる必要はないのではないかということです。

[15: 匿名さん]

５年間、返済額が変わらないので、返済したつもりが、利息部分を払った
だけになってしまう。たぶん、1%未満から3.5%に変われば、下手すれば
マイナス。

1%未満の住宅ローン利率で、30年の均等払いにしたところで、3.5%
にあがあると、返済金の大部分は利息の部分にすぎないということに
なる可能性がある。そうすると、再計算時の5年後に恐ろしいことに・・
借金が今より増えている可能性がある。それは銀行は認めないでしょう
から、催促してくるのでは・・・。

銀行倒産、預金封鎖の可能性もあるから、早めに返したほうが私は
いいと思う。

”預金封鎖、銀行倒産時保証金”って知ってますよね。10年くらいまえに
できた法律ですが・・・。もう政府は予想しているんです。銀行破綻、
政府破綻は想定内。借金はちゃらには絶対ならない。

[16: 匿名さん]

固定金利派が勝ち組とは言えないような気がしますね。

いくら慎重な固定金利派といえども、大幅増税（所得税＋消費税＋相続税）、
年金減少、給与減少は想定外でしょう。

変動組は、金利が安いうちに、繰り上げ返済することだけがゆいいつ、
固定派に対して有利なポイント。今現在の固定金利よりも変動金利の
ほうが上がってしまう可能性はあるけど、そうなってからでは遅い。
というか、上がった途端に、繰り上げすれば良いわけだけど。

[17: 匿名さん]

このスレッドは静かだけど、まだマンション購入を検討している
人は結構いる。

破綻まで行く可能性は低いのかな・・・・よくわからない。
ある程度のインフレでとまるのか、円暴落まで行くのか・・・。

固定なら安心して借金できるという状況ではないような気が
するんだけど・・。

[18: 匿名さん]

何この変動攻撃モード（笑）

>>9

また女性セブン？
女性セブンの記事を信用するのは専業主婦くらい？

>>11
>>12

ご安心を。
スペインは長期金利は上がりましたが政策金利と住宅ローン金利は大きく下がってます。
なので日本がスペインみたくなるのであれば変動金利は安泰です。

>>15

適当なこと言わないで下さい。
変動が3%になったところで優遇後1.4になりまだまだ余裕です。テンプレ実行していればさらに余裕です。

銀行倒産と貯金封鎖のあとに来るのは旧通貨の廃止、新円発行、高額な資産課税（実質資産没収）です。
ようするに固定で借りていても無理です。もちろん住宅ローンがなくてもダメです。

貯金封鎖をなぜやるか知ってますか？知らないからそんな事書いてるんだと思いますが。

[19: 匿名さん]

アベノミクスがうまくいって（実現ん可能かどうかは別として）マイルドインフレによる持続的な経済成長が現実になれば変動金利が上がったとしても問題有りません。なぜならその金利が正常な世の中だから。80年代金利が高い時期に金利が高くて家を買えなかった人も金利が高かった事により破綻した人もいません。

アベノミクスで物価だけが上がって成長率も雇用も所得も上がらないと言ってる人が稀にいますがそんな事はありえません。仮にあってもそういう状況では利上げは逆効果なので金利は上がらないでしょう。

アベノミクス度外視で国債信用不安による悪い金利上昇が起きたら日銀は金利を下げるために利下げをするので変動は安泰です。日銀が金利をコントロール出来ないような事態になれば変動も固定も関係なく全員終わりです。

[20: 匿名さん]

安心を求めるなら固定で返済し
安全を求めるなら変動で早く完済することです。

[21: 匿名さん]

もう長期金利は上がり始めている、早く固定にしないと。

[22: 匿名]

安定してる社会は基本的にない。
安定させるには莫大なお金がいる

[23: 匿名さん]

19がきれいにまとめたな。

そして、いつまでも長期金利と変動金利の違いがわからない人がいるのはなぜ？？

変動金利がどんどん一本調子で上昇するなんて、どんだけ日本経済の先行きに楽観的なんだ。

悲観派の俺は6000万円全額変動です。

[24: 匿名さん]

>19
悪い金利上昇じゃなくて悪い物価上昇じゃなくて？

[25: 匿名さん]

6.000万の変動金利って単独年収1.500万以上・定年まで30年以上ぐらいなのかな？

[26: 匿名さん]

>>24

もっと最悪じゃん。

>>25

返済比率は？
その年収維持出来るなら問題ないんじゃない？テンプレ実行必須だけど。

[27: 匿名さん]

そもそも固定金利が上昇トレンドに転じてから
変動金利が0金利解除されるまで、5年以上のタイムラグがある可能性が高いのだから
そのタイムラグを生かしてヘッジのポジションを取るのが
変動の金利上昇対策の基本だと思うけど。変動→固定はやってはいけない。

住宅ローンのポジションのヘッジを住宅ローンで取る必要は全く無い。

[28: 匿名さん]

金利を気にして疲れる負担感からのヘッジで固定借換なら一定の理解。

[29: 匿名さん]

金利が上がらない事によるストレスのが凄そうだけど。
むしろ、変動スレが気になって仕方ない固定さんは変動に借り換えたほうがいいんじゃないの？

[30: 検討中さん]

>物価だけが上がって成長率も雇用も所得も上がらないと言ってる人が稀にいます

こういう状態をスタグフレーションというんですよね。あくまで可能性だけですが、
可能性が絶無に近いとはいえないような・・・。

[31: 匿名さん]

だれか、長期金利（固定）があがって、短期金利（変動）があがらない
メカニズム教えてくれ。

一般的には比例するようだけど・・・。

基本的に日本は、短期金利が上昇するような状態ではない（経済活動が
活発ではない）ので、短期はあがらなくてもいいのかな、という気は
するけど、ブログ検索すると、長期がまずあがって、少しおいて、
短期があがる、とだけ書いてあるものが多く、混乱してます。

[32: 匿名さん]

長期金利は将来の景気回復期待から上昇します。景気が良くなるならば株や不動産価格の上昇が期待出来るので債券を売って株や不動産を買う動きが活発になるからです。また、企業も景気回復期待が高くなると設備投資意欲が上がり、銀行も利回りの低い国債よりもリスクを取って民間への貸し出しを増やします。結果、債券が売られ、長期金利が上昇します。

このような経済活動が活発の状況を維持するには行き過ぎた経済の膨張を抑制しなければなりまさん。不動産価格や株価が実態と離れて急に上昇したりするとバブルを引き起こすからです。

それまで短期金利を低く抑える事で経済活動の活性化を後押ししていた中央銀行は今度は逆に経済活動を抑える為に金利を引き上げます。そうする事により、より持続的な経済成長を実現させるのです。

前述のように長期金利は期待感から上昇しますのでこれが期待外れならば当然実態経済も良くなっていないので経済を抑制する効果の有る利上げは当然逆効果です。当然長期金利も期待外れと市場が判断すれば下がって来ます。仕組みは簡単です。あなたが100万円株か国債に投資しようとしたとき、景気が良くなりそうと思えば株を買うでしょうし、景気が悪くなると思えば国債を買うでしょう。でも景気が良くなると思って株を買ったけど、そんなに良くならなそうだと考えを改めれば株を売って国債を買い直すでしょう。

また、ユーロのように信用不安から長期金利が上昇しても利上げは逆効果となります。同じように資源、エネルギー、食糧品などの値段高騰も経済に取ってはマイナスなので政策金利を上げる理由が有りません。

短期金利の元である政策金利は経済景気の調整弁です。中央銀行の完全な支配下に有ります。かたや長期金利は市場の思惑で動きます。中央銀行は影響を与える事は出来ますが完全なコントロールは出来ません。

[33: 匿名さん]

>>31
長期金利は毎日JGBが取引されて株価のように毎日変動するけど
政策（短期）金利は実態経済の結果を見てしか動かせないので。
つまり同じ金利という言葉でも全く性質が異なる。

ゼロ金利を解除すればそれだけで経済に対して、非常に大きな冷却効果がある。
それに耐えられるだけの経済回復の実績が無いと日銀や政府は政策金利を動かせられない。

[34: 匿名さん]

＞３２
＞長期金利は将来の景気回復期待から上昇します。
だったらいいけどね。　教科書的にってこと？


実際は景気期待で日本国債の売買をしてないんじゃない？
生保は大量の国債を持っているけど、老人が増えて支払いが多くなればどんどん国債売ってくるだろうし。
海外の金利が上がれば外貨で運用するために日本債権売り・外国債券買いもあるだろうし。
銀行だって国債価格が下がれば、これ以上の損失を嫌ってどんどん売ってくるだろうし。
またそれらを売った分は必ず誰かが買っている訳だしね。
果たして、日本の景気を意識して売買する債券ディーラーは存在するのか？、、、

[35: 匿名さん]

国債は株と違って満期まで保有すれば元本が保証さらるので単に期待名目成長率+期待インフレ率で決まる。

唯一違うのは元本の保証がされなくなった場合のみ。
それがギリシャなどの南欧。

[36: 匿名さん]

またもや変動金利と直接関係ない長期金利の話を永遠と？

こういうネタこそ固定スレでやればいいのに。

[37: 匿名さん]

政策金利引き下げ（ゼロ金利の場合、国債等買い入れ）＝金融緩和
政策金利引き上げ＝金融引き締め

これからこれまでに無いほどの大規模な金融緩和をやっていく、と言ってるのに
どうして政策金利引き上げの話が出てくるのか全く意味がわからない
需給によって動くから政府や日銀がコントロールするのは難しい長期金利と違って
政策金利はコントロール出来る限り（ハイパーインフレにならない限り）は
景気のことを考えればゼロ金利のまま張り付かせておいた方がいいのだし
そのことによるデメリットも無いのだから、景気が十二分に回復して
むしろバブルを警戒しなきゃならないような段階までは、ゼロ金利のままに決まっている。

金利が動いていくメカニズムが違うのに変動と固定を比べてる人は
ちゃんと金利について勉強しなおしてみた方がいいのでは。

[38: 匿名さん]

>>32

債券だろうと株だろうと短期売買ではそうだろうけど中長期的に見ると景気と相関してるでしょ。例外なんて殆どない。教科書を否定するのはいいけどそれは例外で可能性が低いって事。確立で言ったら100か0なんて有り得ないんだから。

[39: 匿名さん]

安倍財政で日本は年内にも破綻、「ガラガラポン」早まる－藤巻氏
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-MGL71J6JTSEE01.html

ホンマかいな。

[40: 匿名さん]

藤巻は女性セブン以下

[41: 匿名]

藤巻さんて何年か前から
「ハイパーインフレが来る！」
って言い続けてる印象しかない･･･

[42: ご近所さん]

>>36
>>またもや変動金利と直接関係ない長期金利の話を永遠と？こういうネタこそ固定スレでやればいいのに。

ほんとウザイ。

もう来るな、偏狭もの！

[43: 土地勘無しさん]

＞フジマキ・ジャパン代表取締役の藤巻健史氏は、安倍晋三政権の財政拡張政策により、年内にも日本の財政が破綻する可能性があるとの見方を示した。藤巻氏は、昨年６月のインタビューで、日本の財政は５年以内に破綻する可能性があると予想しており、今回はそれが早まると述べた。

この人、発言に責任をもってほしいですね。
言うのは勝手だけど、公的に言うのなら、何らかの責任は発生してしかるべき。

[44: 匿名さん]

藤巻は東スポよりヒドイぞ
あんなんで生活出来てるのが不思議だ
わざと逆言ってるとしか思えない

[45: 匿名さん]

その記事によるとハイパーインフレーションが
やってくるとか。

[46: 匿名さん]

>>42

じゃ見なきゃいいじゃん。
ここは変動金利検討スレ。

長期金利の話は他でやれ。


長期金利が上がる→変動やばい

って無理やりこじつける奴が一番うざい。

[47: 匿名さん]

もういっそ、変動金利限定スレにすれば良いのかもね
検討スレと名乗るから、変動と固定と比較する人が来るわけだし。

[48: 匿名さん]

怖くないから検討にしても固定が湧いてきてるのに限定にした所で固定は絶対湧いてきて荒らすでしょ。

[49: 匿名さん]

俺は煽っても荒らしてもちょっかいもだしてないが。
はたから見てるとやっぱり変動の常連がうっとおしい。
さっさと流れるように進行すりゃいいのに
一々立ち止まって猛烈に煽り返すから見苦しいし邪魔。

そもそも変動の常連も入室禁止じゃなかったのか？

[50: 匿名さん]

＞＞４９

で、貴様はなんで変動スレ見るの？

お前が一番うざい。

固定に自信あるならわざわざ変動スレに書き込むなよ。不安でしょうが無い人にしか見えない。