変動金利検討スレ（旧怖くない）51

[匿名さん]

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

【スレッドを一戸建て何でも質問掲示板から住宅ローン保険板に移動致しました。H24.1.12 管理担当】

[281: ｷｬﾘｱｳｰﾏﾝさん]

どーでもいー感じだな。
ここも。

[282: 匿名さん]

>>273
日経平均、10,824.31円　-102.34円（-0.94%）で終わる＝


http://news.finance.yahoo.co.jp/detail/20130128-00000002-argent-column

[283: 匿名]

たかだか２ヶ月程度の円安や日経平均上昇で
一体何を語れというのか？

[284: 匿名さん]

債券から株などへ資金が流れているってことでしょ。
すなはち金利上昇ってことだね。

[285: 匿名さん]

うむ。
この２ヶ月程度のペースで資金流入すれば日経平均は年利１００％

[286: 匿名]

２、３月は、国内機関の年度末に向けての売り
４月後半からは、海外のヘッジファンドの売り
これらの売りを誰が吸収して上昇できるかが見物
たぶん、例年通り節分天井ぽい動きにはなると思う

[287: 匿名さん]

>>280
早速諸外国さんからクレームついたね。

[288: 匿名さん]

10円や15円あがったくらいでガタガタ抜かすなコラ　フトコロちっっせーなあーオイ
と諸外国に言ってやりました。

[289: 匿名]

テレビで変動から固定へってやってましたー。

[290: 匿名]

変動が上がり出すのは
消費税増税後も、財政に改善が見られない場合だそうです。

また、2010年10月に新たな金融政策という形で「包括緩和」政策が導入されましたが、
包括緩和を解除する条件は、消費者物価指数が1％以上を恒常的に上回ることです。
消費者物価指数が1％を超えなければ、包括緩和は解除されないということになります。
結果として、変動金利型住宅ローン金利の基準となる、
短期プライムレートも引き上げられることはない＝変動金利型住宅ローン金利も引き上げられることはない
という図式になるわけです。

こうしたレポートも昨日ありましたが、つまり、消費税の２度の上昇までは変動金利に
大きな動きは出ず、もし、固定への切り替えを考える場合も、
来年の消費税増税までに可能な限り、今の変動で繰り上げ返済し、毎月の固定の利率の変化を追って、
春先（３、４月の例年金利があがる時期）を外して、５年ないし１０年固定にしてみてはどうでしょう。

[291: 匿名さん]

消費税増税で財政に改善が見られないと何で政策金利上げるの？

むしろ下げたほうがいいんじゃないの？
欧州も財産悪化で長期金利が上昇した後政策金利は下がってるよ。

[292: 匿名]

ドイツのような追加の国債の発行を抑え、緊縮財政路線で財政健全化を目指すのと
今回のアベノミクスは手法が異なる。
２０１３年度予算も、見込み税収以下の国債発行に抑えるとしながらも
増発にかわりはない
つまり、増発しながら、一方で景気対策等々して、消費税まで上げ、
税収を増やす方向を狙って健全化を目指そうとしているのが
うまくいかないとなれば、増発した分の効果がなく、
国債の価格は下がり、金利は上がるというのが市場関係者の一般的な見方。
つまり、政府や日銀が金利の上昇を食い止めたいと思っても、
国債の価格が下がる（増発の連続で、国債に買い手がつかない）と
市場原理として金利は上昇せざるをえない。

１０年物の国債までは、短期的な景気回復もあるだろうということもあって、
目下、買い手もいるが、
超長期の国債は、やはり財政健全化はなかなか無理とみているから
敬遠されが買い手が遠のいている現状。
１０年国債と超長期の利回りの差が広がっているのは事実。
超長期の国債は価格が将来下がるだろうと読んで、利回り上げないと
買い手がつきにくいと現状では判断されている。

[293: 匿名]

それと、長期金利が本格的に上がると、
変動金利は短プラ、つまりは必ずしも政策金利だけに連動せず
どうしても、各銀行の体力次第で、変動金利に差が出てくると銀行屋が言ってた。
昭和５０年代のような経済成長がまだ感じられた時代には
変動金利は長期金利に連動していた。

政策金利と変動金利は、この長いデフレ下では、連動そのものだったけど、
インフレ局面では、政府や日銀の思惑だけで動くものではなくなるという可能性も多いにあるらしい。

[294: 匿名さん]

なんでそんな悲観的なんだ？

そもそも財政が悪化して悪い金利上昇が起きた場合、どうやって健全化させると？現実的なのは欧州のように超緊縮と大増税、国債の無制限買取、政策金利は下げるって所だろうね。因みに長期金利が急騰している南欧諸国でも住宅ローン金利は逆に下がってる。

そもそも短プラ上げる事で銀行にメリットが出るには高い金利でも借りてくれる企業や個人がいて始めて成り立つ。

もっと日本経済の回復と復活に期待したほうがいいんじゃないのかい？少なくとも今の市場は阿部さんへ期待しているわけだから。

[295: 匿名さん]

>>293

南欧の金融機関見てると暴落した国債の保有により体力のない金融期間は中銀や政府が融資して破綻を食い止めてるね(一部実際に破綻もしてるけど)長期金利上昇と共に一時的に住宅ローンの指標であるLIBORも上昇してたけど特に住宅ローン金利には影響が出てない。むしろ国の政策により、(景気対策)下がってる。

[296: 匿名さん]

「ゴールドマンが予測する「日経平均１万５０００円の条件」とは？」
http://www.zakzak.co.jp/economy/investment/news/20130129/inv1301291212...

[297: 匿名さん]

なんで長期金利が上がると政策金利も上げるのかを説明した人が誰もいないよね。

[298: 匿名さん]

>なんでそんな悲観的なんだ？

今までも、この類の思い込みはいっぱいあったんだよ。

１．日本は神風が吹くから絶対に戦争に負けない。
２．日本は絶対に破綻しない。国債（戦時国債）は絶対に安全だ。
３．原発は絶対に壊れない。
４．自分は絶対に癌にならない。

いずれも、前例なく、突然ズドンと来るからね。何回も経験していれば、
予測も対処もできるけど、いきなり致命傷だからね。

煽るつもりはないけど、合理的に考えると、どうみても日本の未来が
明るく見えないんだよ。輸出産業がうるおって日本は回復するかなあ・・・
車だけだよね。カメラは同じ日本同士の競合だし。内需（サービス）は、
基本的にプラスマイナスゼロだし、なにかでプラスにしないと、食料や
エネルギーは買えない。

[299: 匿名さん]

要するに当面このまま現状維持ってことだろ？
デフレは解消されないものの、極端に悪くなることもなくじわじわ未来のリソースを食いつぶしていくと
そうやって延命してる間に未来の人が何とかするだろう

[300: 匿名さん]

＞なんで長期金利が上がると政策金利も上げるのか

国債の値段が下がると金利が上昇します。（これはいいよね？）

国債の金利が上昇すると、それ以上に、銀行の貸し出し金利を
あげないとやっていけないからだと思いました。ただ、国債
の値段が下がるかどうかは良くわかってない。可能性はある。

長期金利が5%超えるようだと、よほど給料が増えない限り、
家を買える人はいなくなるでしょう。給料が増えると、累進
で税金やらなにやら増えるから、思ったほど手取が増えない。

冗談抜きに、アベノミックスがうまくいくことを祈ってるよ。
日本人の大部分がそうだろう。

来るべきものは必ず来る、しかも最悪のタイミングで！（マーフィの法則）