武蔵小杉地区の今後について・・・【44】

[匿名さん]

パート44です。
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[941: 匿名さん]

今後は都心回帰と言われていたのが、アベノミクスでさてどうなるか。
ダブついた金が都心の土地に注ぎ込まれるのは間違いないだろうし、都心には手が出せない層には当分の間ちょうどいいターゲットになりそうだけど。

[942: 匿名さん]

確かにどの部屋も安くなるとは言わないけれど
部屋によっては安くしても売れないということは十分考えられますね。
眺望がいい部屋などは下がりにくそうですが
電車騒音が気になる部屋やお隣のタワーが丸見えだったりすると厳しいのでは。

住み替え前提でなければ関係ない話ではありますが。

[943: 匿名さん]

>940
なるほど、タワマンを購入する層は新築が好きって事か。
そのバイアスはあるとして、10～20年後に武蔵小杉が商業集積地に育った場合、そのバイアスを上回る需要の増加はありえない？

[944: 匿名さん]

アベノミクスは公共事業に金を出すので
既にインフラが整っている都心より地方で金回りがよくなるって話です。

[945: 匿名さん]

>943
ないと思います。中古需要はその場所に住みたいというこだわりがある、つまり実家が近いとか職場があったりで、何らかの縁がある人によって成り立ってますが、10年や20年では武蔵小杉に縁がある人はそこまで増えません。

商業地域といっても一大ターミナルのような場所でもないし、自由が丘や吉祥寺のような独自性をもったものでもないので街の知名度が上がって、ブランド化されるほどになることも考えにくいです。

[946: 匿名さん]

＞943
商業施設は実は物件に与える影響は少ない。
もし、商業施設が物件に多大な影響を与えるなら横浜のタワマンは
小杉より遥かに高い分譲価格になっていたはず。
しかし実際は分譲価格に大差はなかった。

それよりもネックなのは修繕費。
築15年だと管理費と修繕費合わせて4・5万するからね。
さらに、この他にローンを抱えるとなると、修繕費の少ない新築を選ぶ人が多いだろう。
固定資産税の減税の恩恵も中古は受けられないし。

[947: 匿名さん]

いくらなんでも空いた土地全部がタワマンてことはないんじゃないかな？
それに現時点で決まっているタワマンも計画変更もあり得るんではないかな。
スミフも偏った占有面積にせざるを得ないみたいだし。もう作れば売れるという段階ではない気がする。
タワマンが13、4本建った時点で街の景観を見てそうゆう場所にタワマン新たに建てても敬遠する人が多くなるんじゃないかな。
自分も小杉の住民だけど13本でも多すぎるのに、それ以上となるともうふざけてるとしか思えない。

[948: 匿名さん]

じゃあ、低層マンションのほうが今後値落ちは小さいのかな？
レジ、シティハウス、ブリリア、セントスクエアなど20階建て前後の大型低層物件も多いけど、どうなんだろ。
修繕費は実はあまり変わらないとか？

[949: 匿名さん]

小杉は「タワマンだけで街を作ることが出来るか」の実験地区だから仕方ない。
嫌なら他に住んだ方がいい、としか。

[950: 匿名さん]

そうだと思いますよ。
今タワマンが計画されている土地に低層免震(といっても15階くらい)のマンション建てれば
坪単価300万以上でも飛ぶように売れるだろうし資産価値も維持しやすいと思います。

[951: 匿名さん]

本当に実験地区なんですか？
どこかに書いてあるのかな？？

[952: 匿名さん]

南はシティタワーでタワマンが終わりだから
今度はタワマン開発の主力が北側に移るって事か。

しかし、1番恐ろしいのは最もタワマンがたくさん建てられそうな土地が
まだ手付かず、ということだね。もちろん工場が撤退しない限り具現化は先だろうけど。

[953: 匿名さん]

デベだって安く売ればいいだけですからね。
市からの助成金も出るし、人気の東横線で駅から近ければ作れば売れます。
坪250万円だった地域を三井が坪180万円で出して値崩れさせましたがそれでもまだまだ建ててます。

武蔵小杉のタワーは都心の物件と比較しても50階以上と高さもとれるますが、
土地代は都心ほどではなくて平均で200万円くらいで売って宣伝費削れば儲けは出ます。

[954: 匿名さん]

もう駅近の立地にはスペースがないのでは？

[955: 匿名さん]

新しくできる小学校が利用できるのでこれから建つ物件はファミリー向けで考えてると思います。

新設される小学校は西丸子小学校の学区になる予定で、その見直しがない限りはエクラスとプラウドタワー以外はおそらく利用できない。シティタワーは5年計画だと三井タワーとも販売がかぶるから、そのへん見越して狭い部屋ばかりにしたんだと思う。

徒歩5分を我慢すれば新築で新しい小学校で基本的にタワマン住民ばかりの小学校を利用できるってなったらファミリーだったら中古より新築選ぶように思う。

[956: 匿名さん]

>954
横須賀線側はまだまだありますよ。

[957: 匿名さん]

それこそ空いた土地に百貨店でも作れば常時満員では？

[958: 匿名さん]

>957
今の百貨店は外商によるところが大きくて実店舗はもはやショールームみたいなもんです。
このへんは魅力的な外商先になりそうなエリアも見当たらないし、
車でこれる店舗だと利益がとれるみたいですけど道路事情を考えると武蔵小杉では厳しい。

[959: 匿名さん]

シティタワーは土地の取得にかなりの大金使ったからね。
グランドウイングをこえる坪単価で売る気だろう。

坪単価が高いのに90㎡なんて部屋を多く作れば高過ぎて余るだけ。
グランドウイングも小杉で複数物件売ってきただけあって
売れる値段が解ってて大きめの部屋が少ない。

ファミリーとかは関係ない。

[960: 匿名さん]

NECとルネサスは倒産は免れたけど、工場や研究所を武蔵小杉みたいな
高く売れそうなとこに置いておく必要は無いから、東京機械みたいに
撤退する可能性は少なからずありそうな。

特にルネサスはいつ無くなってもおかしくない感じ。