武蔵小杉地区の今後について・・・【44】

[匿名さん]

パート44です。
武蔵小杉ライフ：再開発で変貌する武蔵小杉のタウン情報
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[921: 匿名さん]

MSTは南西角部屋ならスミフが出来ても眺望まあまあ抜けるんだよな。
GWTの影響も少ないし。

[922: 匿名さん]

武蔵小杉ブログ見ました？
構想マンションがあと2本追加となるかもしれません。
住民ですがもう勘弁して欲しいです。

[923: 匿名さん]

またタワマン追加ってことですか？

[924: 匿名さん]

なんとなくだけど、1本は高齢者向けの賃貸タワーのような気がする。
病院がすぐ隣で、介護サービスを受けやすい賃貸って魅力的でない？
介護業者側もタワーの中に客が密集してるのは効率的かと。

[925: 匿名さん]

福祉施設っていうのが何のことか気になりますね。
やっぱり介護系なのでしょうか。

[926: 匿名さん]

介護用老人向けタワマンなんて聞いたことないが、そんなのがあるのですか。
北口は老人のまちになってしまわないか？

[927: 匿名さん]

病院隣接の介護福祉施設であれば需要も高く賛同出来るが、高層化はさすがに反発を受けるだろうね。
手前の商業施設＋住居はやはりタワーか？税収目的があからさま過ぎる印象。駅前のタワープレイスが現状中途半端なだけに、エルシィ跡地と三井ツインに合わせて活性化出来るのかが焦点かな。

[928: 匿名さん]

介護付きタワマンってのも武蔵小杉ならではで、案外いいかもね。住民の層が厚くなるよ。既存タワマン住民も引退してローンが終わったら子供に譲ってそっちに引っ越し。こうして一生を武蔵小杉で暮らすことができる。まさにゆりかごから墓場までの街になる。

[929: 匿名さん]

こりゃあ20本もあり得るな。

[930: 匿名さん]

これは豊洲や東雲の二の舞だなぁ・・・。

[931: 匿名さん]

これは豊洲や東雲の二の舞かも・・・

[932: 匿名さん]

「都市型住宅」がタワマンかどうかだよね。
北の土地は病院、北西の土地は小学校になるので、北西にオフセットして建てれば日陰の影響が最小限なのは大きい。
賃貸か分譲かは微妙なところだけど、北側は介護の利便性を売りにしたタワーってのはいい線行ってるかもね。
駅から遠くなるが、それでも徒歩7分か。十分いけるな。

ただし南側は日陰の影響も大きいし、目の前にはタワープレイスが建っている。
北口エリアには大きいスーパー1つもないし、南側はスーパー中心の商業施設オンリーなんじゃないかな。

[933: 匿名さん]

中古ひっきりなしになるのは決まったようなものだけど将来どうなるかな

[934: 匿名さん]

>>929
ホントに最大限に見ると、日医大跡地2本、郵便局跡地1本、NTT跡地1本、大戸屋の区画1本、二ヶ領用水北側2本。合計7本か。
現時点13本確定なので、この見立てだと20本いくな。
まあ郵便局・NTT・大戸屋の区画・二ヶ領用水北側は再開発の検討対象になったばっかりで、どうなるかまだ全くわからんがね。

[935: 匿名さん]

銀座が近い事だけが自慢の街と一緒にしないでください(涙)

[936: 匿名さん]

20本も建つと電車に乗り切れるのかね。
今は小さい子が多くて通勤くらいだけどそのうち通学電車乗るようになるのに。

[937: 匿名さん]

中古中古ってよく騒いでるけど、要は需給バランスだよ。
供給された新築が問題なく完売するペースのエリアで、将来にわたっても同じ需要があるなら、どんなに中古が多くても値は大きく下がらない。
しかし供給過剰で新築がなかなか完売しないエリアは将来にわたって需給はゆるゆるだし、今旺盛な需要があっても将来落ち着いてしまうのであれば中古はだぶつく。

武蔵小杉がどのパターンかだね。今後も需要は旺盛なのか、一過性のブームなのか。

[938: 匿名さん]

>936
まずは3月からの東横線10両編成化の効果を見てみよう。俺は結構期待してる。

あと、20本立つとしても20年後とかだろうから、その頃は人口減少で上り電車は空いてるんじゃない？

俺リタイア済みで関係ないけど(笑)

[939: 匿名さん]

このへんて新築はともかく中古の需要は微妙ですよね。

ちょっと中古が増えるとすぐ坪単価がガクンと下がる。

便利だし綺麗だから住みたい人はいるでしょうけど

神奈川の中古に出せる金額としては今の相場は高すぎる。

現在の相場を保つのは厳しいのでは？

[940: 匿名さん]

需要は有るだろうが、供給量とのバランスはとれないだろう。

新築ならともかく、築15年の修繕費の上がったタワマンにそこまでの需要があるか？
勿論、安く売れば需要はある。10年後は値下げ合戦だろう。

駅から5分以内のタワマンが7000戸出来るとして中古市場に出回るのが2％で140戸だよ。
今現在は、築年数がたいして経ってないので売りは1％以下だろうけど、
売りが増える10年後はこれ位の数が常時中古市場に出回るようになる。
その中からいかに自分の住戸を選んで貰うか。

[941: 匿名さん]

今後は都心回帰と言われていたのが、アベノミクスでさてどうなるか。
ダブついた金が都心の土地に注ぎ込まれるのは間違いないだろうし、都心には手が出せない層には当分の間ちょうどいいターゲットになりそうだけど。

[942: 匿名さん]

確かにどの部屋も安くなるとは言わないけれど
部屋によっては安くしても売れないということは十分考えられますね。
眺望がいい部屋などは下がりにくそうですが
電車騒音が気になる部屋やお隣のタワーが丸見えだったりすると厳しいのでは。

住み替え前提でなければ関係ない話ではありますが。

[943: 匿名さん]

>940
なるほど、タワマンを購入する層は新築が好きって事か。
そのバイアスはあるとして、10～20年後に武蔵小杉が商業集積地に育った場合、そのバイアスを上回る需要の増加はありえない？

[944: 匿名さん]

アベノミクスは公共事業に金を出すので
既にインフラが整っている都心より地方で金回りがよくなるって話です。

[945: 匿名さん]

>943
ないと思います。中古需要はその場所に住みたいというこだわりがある、つまり実家が近いとか職場があったりで、何らかの縁がある人によって成り立ってますが、10年や20年では武蔵小杉に縁がある人はそこまで増えません。

商業地域といっても一大ターミナルのような場所でもないし、自由が丘や吉祥寺のような独自性をもったものでもないので街の知名度が上がって、ブランド化されるほどになることも考えにくいです。

[946: 匿名さん]

＞943
商業施設は実は物件に与える影響は少ない。
もし、商業施設が物件に多大な影響を与えるなら横浜のタワマンは
小杉より遥かに高い分譲価格になっていたはず。
しかし実際は分譲価格に大差はなかった。

それよりもネックなのは修繕費。
築15年だと管理費と修繕費合わせて4・5万するからね。
さらに、この他にローンを抱えるとなると、修繕費の少ない新築を選ぶ人が多いだろう。
固定資産税の減税の恩恵も中古は受けられないし。

[947: 匿名さん]

いくらなんでも空いた土地全部がタワマンてことはないんじゃないかな？
それに現時点で決まっているタワマンも計画変更もあり得るんではないかな。
スミフも偏った占有面積にせざるを得ないみたいだし。もう作れば売れるという段階ではない気がする。
タワマンが13、4本建った時点で街の景観を見てそうゆう場所にタワマン新たに建てても敬遠する人が多くなるんじゃないかな。
自分も小杉の住民だけど13本でも多すぎるのに、それ以上となるともうふざけてるとしか思えない。

[948: 匿名さん]

じゃあ、低層マンションのほうが今後値落ちは小さいのかな？
レジ、シティハウス、ブリリア、セントスクエアなど20階建て前後の大型低層物件も多いけど、どうなんだろ。
修繕費は実はあまり変わらないとか？

[949: 匿名さん]

小杉は「タワマンだけで街を作ることが出来るか」の実験地区だから仕方ない。
嫌なら他に住んだ方がいい、としか。

[950: 匿名さん]

そうだと思いますよ。
今タワマンが計画されている土地に低層免震(といっても15階くらい)のマンション建てれば
坪単価300万以上でも飛ぶように売れるだろうし資産価値も維持しやすいと思います。

[951: 匿名さん]

本当に実験地区なんですか？
どこかに書いてあるのかな？？

[952: 匿名さん]

南はシティタワーでタワマンが終わりだから
今度はタワマン開発の主力が北側に移るって事か。

しかし、1番恐ろしいのは最もタワマンがたくさん建てられそうな土地が
まだ手付かず、ということだね。もちろん工場が撤退しない限り具現化は先だろうけど。

[953: 匿名さん]

デベだって安く売ればいいだけですからね。
市からの助成金も出るし、人気の東横線で駅から近ければ作れば売れます。
坪250万円だった地域を三井が坪180万円で出して値崩れさせましたがそれでもまだまだ建ててます。

武蔵小杉のタワーは都心の物件と比較しても50階以上と高さもとれるますが、
土地代は都心ほどではなくて平均で200万円くらいで売って宣伝費削れば儲けは出ます。

[954: 匿名さん]

もう駅近の立地にはスペースがないのでは？

[955: 匿名さん]

新しくできる小学校が利用できるのでこれから建つ物件はファミリー向けで考えてると思います。

新設される小学校は西丸子小学校の学区になる予定で、その見直しがない限りはエクラスとプラウドタワー以外はおそらく利用できない。シティタワーは5年計画だと三井タワーとも販売がかぶるから、そのへん見越して狭い部屋ばかりにしたんだと思う。

徒歩5分を我慢すれば新築で新しい小学校で基本的にタワマン住民ばかりの小学校を利用できるってなったらファミリーだったら中古より新築選ぶように思う。

[956: 匿名さん]

>954
横須賀線側はまだまだありますよ。

[957: 匿名さん]

それこそ空いた土地に百貨店でも作れば常時満員では？

[958: 匿名さん]

>957
今の百貨店は外商によるところが大きくて実店舗はもはやショールームみたいなもんです。
このへんは魅力的な外商先になりそうなエリアも見当たらないし、
車でこれる店舗だと利益がとれるみたいですけど道路事情を考えると武蔵小杉では厳しい。

[959: 匿名さん]

シティタワーは土地の取得にかなりの大金使ったからね。
グランドウイングをこえる坪単価で売る気だろう。

坪単価が高いのに90㎡なんて部屋を多く作れば高過ぎて余るだけ。
グランドウイングも小杉で複数物件売ってきただけあって
売れる値段が解ってて大きめの部屋が少ない。

ファミリーとかは関係ない。

[960: 匿名さん]

NECとルネサスは倒産は免れたけど、工場や研究所を武蔵小杉みたいな
高く売れそうなとこに置いておく必要は無いから、東京機械みたいに
撤退する可能性は少なからずありそうな。

特にルネサスはいつ無くなってもおかしくない感じ。

[961: 匿名さん]

ソニーも大崎を売却するし、NECも高く売れそうな時期を待ってるんでしょうね。

[962: 匿名さん]

でもグランドウィングは当てが外れた感がありませんか？
個人的には価格はともかくさすがに狭すぎたんじゃないかと思いますけど。

[963: 匿名さん]

GWTはホームページ見てるだけだとわからないけど、
そんなに狭い部屋多いの？80平米以上は500戸中いくつくらいなんだろか？

[964: 匿名さん]

狭くないと売れないんだよ。
下は販売当時の記事。

　記者は、三井レジの説明を聞きながら、この単価設定は過去２回の同社の
マンション販売状況の学習効果であり、最近の市況や需要者を的確に把握した
上での決断だと感じた。念のために質問したら、担当者は
「いろいろ考慮して単価差を圧縮した」と言葉少なに答えた。つまり、
１億円を超えるような高額住戸の売れ行きが鈍い武蔵小杉の市況や
停電時には〝陸の孤島〟となりかねない超高層の弱点・リスクを考慮したというわけだ。
低層住戸の単価を下げなかったのは、隣接する南側の商業施設からは
日照を阻害されないことも計算の上だろうと思った。

[965: 匿名]

お～お～ネガいい記事探したね。
そう一億以上だとなかなか売れないんだよね。

[966: 匿名さん]

GWTは80平米以上が約150戸くらいです。

でもほぼ1期で完売状態で抽選があった部屋もありましたよ。
逆にたくさん用意していた60平米台くらいの戸数が250戸以上でしたが
1期で売れたのはざっと数えた限りでは100戸未満でした。
なぜか武蔵小杉で一番人気の高いはずの70平米台の戸数が少ないです。

狭くても売れてたのは今まではそのタイプの供給戸数が少なかったからたまたまなのでは。
供給増えたら売れないと思います。

[967: 匿名さん]

シティタワーの土地が160億円ってことは、NECの北側は10倍くらい？どんなに高く見積もっても2000億円。
2011年度の赤字2回分か。NEC的にはどうなんだろうな。

[968: 匿名さん]

>911 役人は金持ち住民が増えて税収あがるの歓迎だよ。
利権が増えるから。

デベは利益あるだろうけど、公務員（市長含む）は利益ないですよね？
具体的に公務員が得るもの（特に金銭的な物）って何なのですか？

[969: 匿名さん]

>968
おいおい、大丈夫かい。

君が会社員かどうか知らないけど、一般的な会社の仕組みは分かるよね？
お客さんから金をもらって、モノやサービスを提供し、利益を上げることが会社の使命。
最終的には株主に利益をもたらす事が目的だけど、利益が上がれば給料も上がるだろう？
予算に余裕があればやれる事も増えるよね。

市も同じなんだよ。

市民から金をもらって、サービスを提供する。サービスには許認可も含まれる。
金がなくなれば自分たちの給料も上げられないし、経費も削減しなきゃならない。
もし収益が悪化して首が回らなくなったら、財政再建団体として国の厳しい管理下に入る。
そんな事にはなりたくないよね？

[970: 匿名さん]

>>968
あなたが新規プロジェクトのリーダーだったとして、結果的にたくさんの利益を上げたら社内の評価も上がるでしょう？
市の中でも、固定資産税と住民税をたくさん得られるプロジェクトを成功させれば、その人は偉くなれるんです。
当たり前の事ですよ。

[971: 匿名さん]

NECの玉川事業所が売却されたら一部は市が買い取って横須賀線駅に駅ビル作るだろうね
ま、20年後ってとこか

[972: 匿名さん]

市が作るかなあ？
JRは嫌がりそうだし。できないんじゃないの。

[973: 匿名さん]

日医大跡地にマンションが出来ても、新丸子が最寄ですよね
横須賀線ユーザーにとっては選択肢になりにくいですね

[974: 匿名さん]

横須賀線ユーザーは見向きもしませんね。
東横線ユーザーとしても駅前タワーとは購買層かぶらないでしょう。
坪単価250超えると誰も買わないでしょうね。

[975: 購入検討中さん]

たわまんばっか

[976: 匿名さん]

いいニュースの後には悪いニュース。

ネガにもポジにも話題が尽きないですね。

途中で売りたい人は気が気じゃないでしょう。

[977: 匿名さん]

横須賀線の駅ビルはないね。
新川崎が失敗したし、それより前の利用者は東戸塚や横浜のほうを使うだろうし、
都内方面の西大井しかないけど次が品川だから商圏にならない。

駅ビルだったらまだ南武線側につくるほうが現実的だけど
その南武線側ですらJXタワーにしたくらいだから。

[978: 匿名さん]

>977
逆に南武線の駅ビル計画は絶対に出てくると思う。
ロータリーを拡張してペデストリアンデッキにつなげるタイミングで、大規模ではないだろうけど少なくとも駅舎は更新する。
逆に言うと、docomoが入ってる古いビルが土地を売り渋ってるのは、駅ビルの話が出た時が最も高値で売れると踏んでいるから。
ここまではほぼ間違いないと思うが、問題はそれがいつかなんだよなorz

[979: 匿名さん]

>>976
医療と福祉絡めた都市型住居は悪いニュースでもないよ。
嘆いているのは、それがタワマンかもしれないという事。
これが低層だったらすごくいいニュースだから、まだ様子見。

[980: 匿名さん]

タワマン飽きた

[981: 匿名さん]

武蔵小杉の犯罪防止の青色街灯が不気味だった
犯罪は人口が増えれば、増える。

日石跡地の北側は日影規制のある地域だと思うけど、タワーマンション2つと高層マンション2つ（予定）出来て、日影規制違反にならないのかね
ならなくても、学校や病院に影を落とす事になったら嫌だ

[982: 匿名さん]

横須賀線と東横は離れているから両駅の真ん中の立地しか価値が無い。
両駅使えないと、小杉の売りである交通利便性にキズがつく。
日医大の立地ではわざわざ小杉を選ぶ価値がまったく無い。
小杉の価値あるタワマンは両駅に徒歩5分以内の2,3本のみ。
毎日の使い勝手はもちろん、10年後の資産価値に大きな差がつく。小杉に買うなら新築より、両駅近い中古タワーの一択だ。

[983: 匿名さん]

素人目論見の最たるものだな。
両駅に5分でいけることでそこまでの差はつかないよ。

むしろ、眺望が抜けてることの方が大事。
タワマンなんてそれが目的な人が多いし。
部屋に入った第一印象でほぼ決まる。

[984: 匿名さん]

眺望？なにそれwww

[985: 匿名さん]

>963
玄人ですか？

>984
野村不動産アーバンネットが11月20日に実施した「タワーマンションに関する意識調査」によると、購入者の91.8％が「住んで良かったと思う」と回答
良かったの回答理由のトップは「眺望が良い」（51.6％）
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=46848

[986: 匿名さん]

横須賀線と東横線の真ん中の立地と片側しか利用しずらい立地では差がつくでしょう。
それこそ見にきた時の印象が全く違う。真ん中だとすごく便利。

[987: 匿名さん]

特に、中古だと実際に部屋を見れるからね。
やはり数件見て眺望の良い部屋を気に入る人は多いだろうね。
駅まで数分遠くなるのはデメリットとまでは言えないよ。
駅まで10分以上掛かるとこれは完全なデメリットだけど。

人間気に入ったものは良く見えるもの。
そういう意味ではエントランスなんかも大事。

エントランスなんて一回作れば維持費はそう掛からないし。
変にプールとか大浴場など維持費がかなり掛かるものを作るなら、
エントランスを豪華にした方が売りやすいだろうね。

[988: 匿名さん]

目黒のタワマンは中古が1割以上値下がりしてるみたいだね。
小杉のタワマン作りすぎは明らか。価格維持は無理でしょ。
同じかちょっと上くらいの価格なら自分は目黒駅近に住みたい。

[989: 匿名さん]

もともと横須賀線利用者のユーザーって今の価格にはついてこれてないから
新しく建つタワーが横須賀線を利用できなくてもそこまでのデメリットにはならない。

むしろアリオより良い商業施設ができればそっちのほうがプラス。

[990: 匿名さん]

>987
全くその通り。エントランスが豪華なことと、
眺望は資産価値維持費できる大事な要素。

住めば慣れるけど買うのは慣れてない人だから、
マンション何度も買ってる人が最も重視してることだね。
もっとも賃貸ではそこまで家賃差にならないので貸すつもりなら眺望なしでもいいですが。

[991: 匿名]

ビル風が益々辛くなりそうです。
徒歩5分以上は嫌だなあ。

[992: 匿名さん]

分かります。今駅二分でも風雨が強い日などは面倒ですもん。
晴れて暖かい日は歩くのも気持ちいいですがね。

[993: 匿名さん]

目黒のタワマンは中古が1割以上値下がりしてるのですか？
坪単価290ぐらいでありますか？

[994: 匿名さん]

もともと横須賀線利用者のユーザーって今の価格についていけてない
ということは東横利用マンションは割高と聞こえます。

[995: 匿名さん]

そりゃそうです。もともと東横線沿線は割高が普通ですから。

[996: 匿名さん]

徒歩5分でもデッキがあるので雨風は関係ない作りになるみたいですよ。
それだと駅前の優位性は落ちますね。

内容がよければ徒歩5分くらいなら我慢できる人の方が多い。

[997: 匿名さん]

割高、割安って、主観じゃないですか？
人によっても、個々の物件によっても判断基準が違うので、
力いっぱい主張できることでもないかと。

[998: 匿名さん]

デッキって屋根つくんでしたっけ？

[999: 匿名さん]

>997 その通りだと思います。
よく武蔵小杉は割高という表現を見ますが、売れる物件は売れ、売れない物件もある。
(マンション単位ではなく戸別単位でという意味です。）
基本的に割安物件は一時の物であって誰かに買われると無くなるので、
数は圧倒的に少なく、これは都内も武蔵小杉も変わりません。
その時の市場動向にも寄りますが、殆どの方が購入の際は物件ごとの適正価格近辺で購入していることになります。
未来のことは誰も分からないはずなので。

もし購入時よりも価格が上昇すればラッキーですが、全体的には非常に稀でしょう。
資産価値を気にする方は、美味い話を真に受け過ぎていると言えます。
物件は住めば負債であることには変わりなく、電化製品同様に消耗品ですからね。
ちなみに電化製品は、欲しいときが買い時、は今や通説です。

[1000: 匿名さん]

割高は主観じゃないでしょ。市場価格と比べて高ければ割高だし、安ければ割安。

[1001: 匿名さん]

>1000 全く条件の同じ物件であれば、その時の市場価格はほぼ同等になるはずです。
したがってその時の割安、割高は、購入者の希望条件によって心理的判断が変化してくるため主観的判断と言えます。
未来においては、あの時の市場価格は割安だった、割高だったという判断が可能になるため、客観的判断と言えます。

[1002: 匿名さん]

つまり値付けに対して割安に感じる人が１人でもいれば物件は売れ、
割高に感じる人が多ければ、その物件は売れないという市場原理が働き、
これから販売される物件の割安割高を論じるのは、あくまでも主観的意見でしかない、と言うことです。
結果論として、売れ残りが多ければその物件の値付けは時流に対して割高であったという判断が可能になります。

[1003: 匿名さん]

>1002 住宅購入の初心者だとよく勘違いする部分だよね。すごくわかる。
同じ専有面積の場合、いくら都心でも駅から距離があれば坪単価は下がるし、
駅から同じ距離で坪単価が高ければ、立地条件の市場評価が高いってことだもんね。
それをしっかり理解した上で比較検討しないとね。

武蔵小杉は分譲数の割にはよく売れてると思うけど、
現在武蔵小杉より坪単価が高い場所や物件と張り合っても、
おかしな住民になっちゃうだけだから注意しないとね。
市場が将来、この街をどのように判断してるかはわからないけれど。

[1004: 匿名さん]

ちょっと古いけど東雲のWコンフォートタワーとか最近だとオハナ平塚とかデベが値付け失敗？して割安になったケースも有りました。

[1005: 匿名]

二子ライズのように大量在庫を賃貸に回したりしながら必死に底割れしないよう装ってるところもあります。

[1006: 匿名さん]

駅からの距離っていっても徒歩5分と徒歩3分では他の条件のほうが価格には影響するって話でしょ。
騒音があるから住宅としては近ければいいってものでもない。

[1007: 匿名さん]

早く高級スーパーできないでしょうか？
庶民的スーパーばかりあっても困ります。

[1008: 匿名さん]

次のスレッドを作成しました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/309725/

[1009: 匿名さん]

武蔵小杉にはいわゆる高級スーパーが出来ることはないんじゃないでしょうか
まあ、東急スクエアの大野屋商店がそういう位置づけになるかもしれませんね

[1010: 匿名さん]

生鮮食品を扱うスーパーが多すぎるのでグロッサリーショップみたいなのならできるかも。

[1011: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/309725/

ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。