武蔵小杉地区の今後について・・・【44】

[匿名さん]

パート44です。
武蔵小杉ライフ：再開発で変貌する武蔵小杉のタウン情報
http://www.musashikosugilife.com/
武蔵小杉ブログ（武蔵小杉ライフ　公式ブログ）
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/

過去スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9438/
【２】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9421/
【３】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9101/
【４】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9245/
【５】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8978/
【６】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8979/
【７】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8919/
【８】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8878/
【９】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8808/
【10】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8721/
【11】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8603/
【12】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8310/
【13】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48801/
【14】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53589/
【15】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60478/
【16】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65358/
【17】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/68379/
【18】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/70394/
【19】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71351/
【20】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/73041/
【21】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75694/
【22】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/78352/
【23】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/83040/
【24】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/86589/
【25】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/89401/
【26】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92652/
【27】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/136187/
【28】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142538/
【29】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/146248/
【30】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/149307/
【31】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/154690/
【32】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/167537/
【33】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/179807/
【34】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182301/
【35】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/186295/
【36】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197834/
【37】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208327/
【38】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221712/
【39】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/225964/
【40】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/234262/
【41】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/250121/
【42】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/276703/
【43】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/296175/

[912: 匿名さん]

小学生に例えるのは中学生のように見えてしまう。
昔、厨房（中坊）という言葉がネットで流行ったが、小学生に例えるのが最近の流行りなのか？

[913: 匿名]

豊洲くん、いらっしゃい。
君もあちらでは大変そうだね。

[914: 匿名さん]

別に流行ってはいないんじゃないですかね
小学生=子供 であることに異論はないでしょうから
子供っぽい発想に対して小学生かと評するのはむしろ自然では

[915: 匿名さん]

住民だって居住自治体の税収が増えて財務改善に繋がるなら歓迎しない者はいないんじゃないでしょうか

[916: 匿名さん]

シティタワーは小杉のガンだな。
狭すぎ・パターン少な過ぎ。
安けりゃいいけど、スミフはどうせ5年くらいかけて売るつもりなんだろ？絶対高いね。
大量に売れ残ってネガの格好の餌になるぞこれ。

[917: 匿名さん]

>916 同感。敷地に対して無理やりデカい建物建てようとしてるのがよく分かる。
緑はオマケか。

[918: 匿名さん]

>917
いや、建物はあれでいいだろ。あんたMSTの人？
目の前にできるのは諦めなよ。そういう地域なんだからさ。

問題は800戸という戸数と、それによる狭さ。700戸くらいにして平均70m2台、下は40m2台から100m2超まで取り揃えるのが普通だろ。
平均60m2台、上は80m2台すら無いとか異常。特定の購買層だけがターゲットになるので長期戦必至。

2年後の神奈川悲惨物件エントリーは確実だな。「武蔵小杉のゴーストマンション」とか言われてるぞ絶対…。

[919: 匿名さん]

また金曜日の夜、武蔵小杉に恨みを抱く輩が大暴れしたらしいw。
わざわざ嫌いな街のスレに来て必死な荒らし。本当にご苦労なことです。

[920: 匿名さん]

>918　>917です。
MST住民ではないので今となっては建物の大きさはどうでも良いのですが、
敷地一杯に建てるのはそう言う流れだから仕方がない、ということですか？
緑のゆとりだったり買い主のことを考えると必要かと思うので、その流れに問題を感じるのですが…。

中身もご指摘の通り販売戦略に疑問を感じますね。大規模賃貸向け物件というか…
売れれば何でもアリという兆候が伺えます。

[921: 匿名さん]

MSTは南西角部屋ならスミフが出来ても眺望まあまあ抜けるんだよな。
GWTの影響も少ないし。

[922: 匿名さん]

武蔵小杉ブログ見ました？
構想マンションがあと2本追加となるかもしれません。
住民ですがもう勘弁して欲しいです。

[923: 匿名さん]

またタワマン追加ってことですか？

[924: 匿名さん]

なんとなくだけど、1本は高齢者向けの賃貸タワーのような気がする。
病院がすぐ隣で、介護サービスを受けやすい賃貸って魅力的でない？
介護業者側もタワーの中に客が密集してるのは効率的かと。

[925: 匿名さん]

福祉施設っていうのが何のことか気になりますね。
やっぱり介護系なのでしょうか。

[926: 匿名さん]

介護用老人向けタワマンなんて聞いたことないが、そんなのがあるのですか。
北口は老人のまちになってしまわないか？

[927: 匿名さん]

病院隣接の介護福祉施設であれば需要も高く賛同出来るが、高層化はさすがに反発を受けるだろうね。
手前の商業施設＋住居はやはりタワーか？税収目的があからさま過ぎる印象。駅前のタワープレイスが現状中途半端なだけに、エルシィ跡地と三井ツインに合わせて活性化出来るのかが焦点かな。

[928: 匿名さん]

介護付きタワマンってのも武蔵小杉ならではで、案外いいかもね。住民の層が厚くなるよ。既存タワマン住民も引退してローンが終わったら子供に譲ってそっちに引っ越し。こうして一生を武蔵小杉で暮らすことができる。まさにゆりかごから墓場までの街になる。

[929: 匿名さん]

こりゃあ20本もあり得るな。

[930: 匿名さん]

これは豊洲や東雲の二の舞だなぁ・・・。

[931: 匿名さん]

これは豊洲や東雲の二の舞かも・・・

[932: 匿名さん]

「都市型住宅」がタワマンかどうかだよね。
北の土地は病院、北西の土地は小学校になるので、北西にオフセットして建てれば日陰の影響が最小限なのは大きい。
賃貸か分譲かは微妙なところだけど、北側は介護の利便性を売りにしたタワーってのはいい線行ってるかもね。
駅から遠くなるが、それでも徒歩7分か。十分いけるな。

ただし南側は日陰の影響も大きいし、目の前にはタワープレイスが建っている。
北口エリアには大きいスーパー1つもないし、南側はスーパー中心の商業施設オンリーなんじゃないかな。

[933: 匿名さん]

中古ひっきりなしになるのは決まったようなものだけど将来どうなるかな

[934: 匿名さん]

>>929
ホントに最大限に見ると、日医大跡地2本、郵便局跡地1本、NTT跡地1本、大戸屋の区画1本、二ヶ領用水北側2本。合計7本か。
現時点13本確定なので、この見立てだと20本いくな。
まあ郵便局・NTT・大戸屋の区画・二ヶ領用水北側は再開発の検討対象になったばっかりで、どうなるかまだ全くわからんがね。

[935: 匿名さん]

銀座が近い事だけが自慢の街と一緒にしないでください(涙)

[936: 匿名さん]

20本も建つと電車に乗り切れるのかね。
今は小さい子が多くて通勤くらいだけどそのうち通学電車乗るようになるのに。

[937: 匿名さん]

中古中古ってよく騒いでるけど、要は需給バランスだよ。
供給された新築が問題なく完売するペースのエリアで、将来にわたっても同じ需要があるなら、どんなに中古が多くても値は大きく下がらない。
しかし供給過剰で新築がなかなか完売しないエリアは将来にわたって需給はゆるゆるだし、今旺盛な需要があっても将来落ち着いてしまうのであれば中古はだぶつく。

武蔵小杉がどのパターンかだね。今後も需要は旺盛なのか、一過性のブームなのか。

[938: 匿名さん]

>936
まずは3月からの東横線10両編成化の効果を見てみよう。俺は結構期待してる。

あと、20本立つとしても20年後とかだろうから、その頃は人口減少で上り電車は空いてるんじゃない？

俺リタイア済みで関係ないけど(笑)

[939: 匿名さん]

このへんて新築はともかく中古の需要は微妙ですよね。

ちょっと中古が増えるとすぐ坪単価がガクンと下がる。

便利だし綺麗だから住みたい人はいるでしょうけど

神奈川の中古に出せる金額としては今の相場は高すぎる。

現在の相場を保つのは厳しいのでは？

[940: 匿名さん]

需要は有るだろうが、供給量とのバランスはとれないだろう。

新築ならともかく、築15年の修繕費の上がったタワマンにそこまでの需要があるか？
勿論、安く売れば需要はある。10年後は値下げ合戦だろう。

駅から5分以内のタワマンが7000戸出来るとして中古市場に出回るのが2％で140戸だよ。
今現在は、築年数がたいして経ってないので売りは1％以下だろうけど、
売りが増える10年後はこれ位の数が常時中古市場に出回るようになる。
その中からいかに自分の住戸を選んで貰うか。

[941: 匿名さん]

今後は都心回帰と言われていたのが、アベノミクスでさてどうなるか。
ダブついた金が都心の土地に注ぎ込まれるのは間違いないだろうし、都心には手が出せない層には当分の間ちょうどいいターゲットになりそうだけど。

[942: 匿名さん]

確かにどの部屋も安くなるとは言わないけれど
部屋によっては安くしても売れないということは十分考えられますね。
眺望がいい部屋などは下がりにくそうですが
電車騒音が気になる部屋やお隣のタワーが丸見えだったりすると厳しいのでは。

住み替え前提でなければ関係ない話ではありますが。

[943: 匿名さん]

>940
なるほど、タワマンを購入する層は新築が好きって事か。
そのバイアスはあるとして、10～20年後に武蔵小杉が商業集積地に育った場合、そのバイアスを上回る需要の増加はありえない？

[944: 匿名さん]

アベノミクスは公共事業に金を出すので
既にインフラが整っている都心より地方で金回りがよくなるって話です。

[945: 匿名さん]

>943
ないと思います。中古需要はその場所に住みたいというこだわりがある、つまり実家が近いとか職場があったりで、何らかの縁がある人によって成り立ってますが、10年や20年では武蔵小杉に縁がある人はそこまで増えません。

商業地域といっても一大ターミナルのような場所でもないし、自由が丘や吉祥寺のような独自性をもったものでもないので街の知名度が上がって、ブランド化されるほどになることも考えにくいです。

[946: 匿名さん]

＞943
商業施設は実は物件に与える影響は少ない。
もし、商業施設が物件に多大な影響を与えるなら横浜のタワマンは
小杉より遥かに高い分譲価格になっていたはず。
しかし実際は分譲価格に大差はなかった。

それよりもネックなのは修繕費。
築15年だと管理費と修繕費合わせて4・5万するからね。
さらに、この他にローンを抱えるとなると、修繕費の少ない新築を選ぶ人が多いだろう。
固定資産税の減税の恩恵も中古は受けられないし。

[947: 匿名さん]

いくらなんでも空いた土地全部がタワマンてことはないんじゃないかな？
それに現時点で決まっているタワマンも計画変更もあり得るんではないかな。
スミフも偏った占有面積にせざるを得ないみたいだし。もう作れば売れるという段階ではない気がする。
タワマンが13、4本建った時点で街の景観を見てそうゆう場所にタワマン新たに建てても敬遠する人が多くなるんじゃないかな。
自分も小杉の住民だけど13本でも多すぎるのに、それ以上となるともうふざけてるとしか思えない。

[948: 匿名さん]

じゃあ、低層マンションのほうが今後値落ちは小さいのかな？
レジ、シティハウス、ブリリア、セントスクエアなど20階建て前後の大型低層物件も多いけど、どうなんだろ。
修繕費は実はあまり変わらないとか？

[949: 匿名さん]

小杉は「タワマンだけで街を作ることが出来るか」の実験地区だから仕方ない。
嫌なら他に住んだ方がいい、としか。

[950: 匿名さん]

そうだと思いますよ。
今タワマンが計画されている土地に低層免震(といっても15階くらい)のマンション建てれば
坪単価300万以上でも飛ぶように売れるだろうし資産価値も維持しやすいと思います。

[951: 匿名さん]

本当に実験地区なんですか？
どこかに書いてあるのかな？？

[952: 匿名さん]

南はシティタワーでタワマンが終わりだから
今度はタワマン開発の主力が北側に移るって事か。

しかし、1番恐ろしいのは最もタワマンがたくさん建てられそうな土地が
まだ手付かず、ということだね。もちろん工場が撤退しない限り具現化は先だろうけど。

[953: 匿名さん]

デベだって安く売ればいいだけですからね。
市からの助成金も出るし、人気の東横線で駅から近ければ作れば売れます。
坪250万円だった地域を三井が坪180万円で出して値崩れさせましたがそれでもまだまだ建ててます。

武蔵小杉のタワーは都心の物件と比較しても50階以上と高さもとれるますが、
土地代は都心ほどではなくて平均で200万円くらいで売って宣伝費削れば儲けは出ます。

[954: 匿名さん]

もう駅近の立地にはスペースがないのでは？

[955: 匿名さん]

新しくできる小学校が利用できるのでこれから建つ物件はファミリー向けで考えてると思います。

新設される小学校は西丸子小学校の学区になる予定で、その見直しがない限りはエクラスとプラウドタワー以外はおそらく利用できない。シティタワーは5年計画だと三井タワーとも販売がかぶるから、そのへん見越して狭い部屋ばかりにしたんだと思う。

徒歩5分を我慢すれば新築で新しい小学校で基本的にタワマン住民ばかりの小学校を利用できるってなったらファミリーだったら中古より新築選ぶように思う。

[956: 匿名さん]

>954
横須賀線側はまだまだありますよ。

[957: 匿名さん]

それこそ空いた土地に百貨店でも作れば常時満員では？

[958: 匿名さん]

>957
今の百貨店は外商によるところが大きくて実店舗はもはやショールームみたいなもんです。
このへんは魅力的な外商先になりそうなエリアも見当たらないし、
車でこれる店舗だと利益がとれるみたいですけど道路事情を考えると武蔵小杉では厳しい。

[959: 匿名さん]

シティタワーは土地の取得にかなりの大金使ったからね。
グランドウイングをこえる坪単価で売る気だろう。

坪単価が高いのに90㎡なんて部屋を多く作れば高過ぎて余るだけ。
グランドウイングも小杉で複数物件売ってきただけあって
売れる値段が解ってて大きめの部屋が少ない。

ファミリーとかは関係ない。

[960: 匿名さん]

NECとルネサスは倒産は免れたけど、工場や研究所を武蔵小杉みたいな
高く売れそうなとこに置いておく必要は無いから、東京機械みたいに
撤退する可能性は少なからずありそうな。

特にルネサスはいつ無くなってもおかしくない感じ。

[961: 匿名さん]

ソニーも大崎を売却するし、NECも高く売れそうな時期を待ってるんでしょうね。