お利口な借り換えは？

[きんこ]

２０００万を超長期（３５年）で３．２７％
２５００万を１．０５％（優遇全期間−１％）で１年固定で借りています（３５年）。
今回１年固定の金利が満了になるので借り換えも含めてどうするか検討中です。
７月金利：ＭＵＦＪ
１年固定　　３．０５％
２年固定　　３．２０％
３年固定　　３．５０％
５年固定　　３．７５％
７年固定　　３．９５％
１０年固定　４．２０％
１５年固定　４．６５％
２０年固定　４．８５％
皆さんならどうされますか？
新生銀行に借り換えでしょうか？
アドバイス、よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

最近、これとほぼ同じ問いかけ見るの３回目か４回目なんですが。
何がしたいのでしょうか？
スレ立ち上げるのも３回目位ではないでしょうか。

今までも何人か（私もですが）、一応まじめに意見を述べまたり
しましたが、それに対するオトサタが判らなかったのですが。

年収とか、年齢とか、家族構成とか、その他諸条件があれば記載
された方が的確に近いアドバイスがもらえると思いますよ。

例えば、この１年で繰り上げ返済とかされましたか。
（少しはゆとりはありますか？）

[3: きんこ]

夫３９才：年収７００万
妻３５才：年収５００万
子供なし

繰上げ返済はしてません。
貯金は５００万程度あるのですが、出産等を控えているので
迷っています。

よろしくおねがいします。

[6: 匿名さん]

私だったら変動で様子見したいけれど・・

そりゃ１０年以上の固定が安心だけど、
借入額が多いから金利もかなり負担。
収入が多いから繰り上げ返済がんばって

先に変動のほうを繰り上げていけば・・
まあなんとかなるかなーとおもいますけど

[7: 匿名さん]

元々１年前にミックスでローンを組んでいるということは、普通は
それなりに計画済みであったりするのですが、ここで問いかける位
なので、１年前は、デベ又は銀行に薦められたままという状況で
しょうか。

いきなり、結論ですが、中央ろうきんの１０年固定が、来月も
２．２５％なら、来月までに仮審査を申し込んでしまいます。
目標は、８月又は９月に全額借り換えの実行です。

他にそれより良い条件（保証料も含めて比較）の銀行が見つかれば、
そちらにも仮審査なり申し込みます。
お近くのＪＡの金利はどうでしょうか。

なぜ、１０年固定が良いかと申しますと、前提としてはそれなりに
繰上げ返済していけること（完済が２０年程度以内）と、
今後の金利の推移が大方の市場の予測通りに推移するだろうという
前提です。（年２回ペースの利上げがあと数年程度続く）
その場合、変動金利の実行ベースでも、すぐに２．２５％を超えて
しまい、変動では損の継続と更なるリスクがあります。
（当然短期固定も同じ理由で駄目です）
また、超長期との比較ですが、今は良い所で３％程度の実行金利で
借りられるとは思いますが、１０年間金利差０．７５％あると
１０年間だけで支払い利息差は約２５０万円以上になるかと思います。
（それなりに繰り上げ返済していった場合でです）
１０年後に再度借り換えが必要で、金利も全く判りませんが、
その点は、ある意味ギャンブルとなります。

奥様が、働き続けていれば、それなり以上に繰り上げ返済にまわす
ことができると思います（返済期間が短縮できる）が、子供が誕生
した場合は、子育てで、しばらくは、繰上げ等も余りできない状況
となりますが、まーそれはそれで、仕方がありません。
子供が小学校に入ったころ、復帰できれば、返済も助かるという想
像もできますが、スレ主の都合ですので判りません。

購入して１年程度の物件の査定ですが、担保割れすることも多いよう
です。（それぞれの銀行の保証会社の基準なので仕方ない）
その場合、多分保証料率が若干高くなりますので、注意して下さい。
元々の物件価格（頭金）にもよりますが。

[8: 周辺住民さん]

奥さんが出産のため退職したら
オーバーローン気味ですね。

どうしていきなり新生銀行の名前が出てきたのでしょうか。
自分で調べてシミュレーションしてみましたか？
１年前に超長期を３．２７％で借りたり、
１年固定とミックスしたところをみると
あまりローンについて勉強されなかったのでは
ないですか？
これを機会に「教えて君」を脱してご自身で
勉強されてはいかがでしょうか。

いろいろシミュレートしてみてから人に意見を
求める方が良いかと思います。

[9: 申込予定さん]

新生銀行にミックスローンで借り替えたほうがいいかも。

だって保証料も事務手数料も繰り上げ返済手数料も不要、借り換えには30万ちょっと必要。だけど変動1.35、固定3％前後、変動はパワーポケットがついて繰上げした分は何か入用があったときは借り入れが再度可能。これって結構便利そう。ミックスでもこの機能が可能か確認してみてください。

・・・ちなみに新生の回し者じゃありません。逆に時間が足りなくて借り損なった者です。悔しい。

[10: きんこ]

今のローンは仲介会社の提携銀行で購入時にはあまり選択肢がありませんでした。毎月の支払い金額が少ない短期固定（１年とか２年）を勧められましたが、検討するだけの十分な時間もなく（１週間弱）、妥協策としてミックスを選択しました。

他行が良いとか（中でも新生銀行を薦める方が多かったと思います）、１０年位の固定が良いという意見に、そうかもしれないと感じましたが、借り換えには手数料もあり、なかなか決断できないので、もう少したくさんのアドバイスをいただきたいと思いました。

出産後も働くつもりですが、将来のことは分かりません。

引き続き、お知恵をいただければ幸いです。
よろしくお願いします。

[11: 匿名さん]

07です。

借り換えには、新規で借りる時と同様な諸費用が必要になります。
（大きいのは抵当権設定１８万円程で、他に、固定分の完済手数料
　が一般的には高いですが）
保証料は、三菱からの戻りでほぼ相殺できると思います。

そういう費用も含めて、08さんが仰ってるように、ご自分でシミュ
レーションすれば、答えが見えてくるはずです。

ただ、私のかってな想像では、スレ主様は、あまり考えるのが苦手
な方と思いましたし、具体的な答えを欲しがっていると思いました
ので、07では、あえて、具体的な回答を述べて見たのです。

結局、総返済額を抑える損得の得であるお勧めが知りたいのが目的
と思います。
もし、そうなら、今の借り換えコストは、大したものではないこと
がシミュレーションで判るはずです。

ご自分でパターンを考えて、算出してみて下さい。
（それが出来ない！？からスレ立ち上げた部類ですか？）

[12: きんこ]

結局、超長期も短期固定も極端すぎるので、１０年固定で比較してみるのがいいということなのでしょうか？

[13: 匿名さん]

07です。

違います。
超長期の場合、と短期（変動）の場合、と中期（１０年程度）の場合、
をそれぞれで算出して比較してどうですか。という意味です。
また、この時に、ネタとして、予想される金利の推移やご自分の返済
プラン等の条件（見込み）等も必要になります。

それを私が、スレ主さんの立場に立って、条件をかってに想定して、
算出し比較した結果が０７になり、その私の結論が１０年固定が良い
のではとなったものです。

[14: きんこ]

中央ろうきんは、利率がいいのに人気がないのはなぜですか。悪い面もあるのでしょうか。

[15: 匿名さん]

人気がないという基準はわかりませんが、単に、マイナーで店舗数が
少なく、店舗によく行く方には、不便とは思います。
ただ、入出金程度は、セブン銀行等で手数料無料でできるようですが。
（私は、ろうきんのマワシモノではありません）

実は、数ケ月前にろうきんへ借り換えた者で、取引はこれから増える
見込みで、そこで悪い所を発見するかも知れません。
ただ、銀行選びで重視したのは金利とコストです。
あとは、たまたま会社の敷地内にろうきんのキャッシュディスペンサ
があったというのもありますが。

ろうきんのスレがいくつかあったと思いますので、そちらを眺めてみ
てはいかがでしょうか。

[16: きんこ]

少しだけ見てみましたが、たいしてデメリットもなさそうですね。ろうきんに反対する人はいなさそうなので、相談にでも行ってみます。

[17: きんこ]

ご報告します。
新生、ろうきん、ＪＡどれも基本条件で仮審査すらできないことがわかりました（どれも時期尚早ということのようです）。ＭＵＦＧで１年固定を続行するしかなさそうですが、詳しい方何か気をつけた方がいいことがあればよろしくお願いします。

[18: きんこ]

金利選択の月になりました。仮審査の基本条件が揃ったら借り換えに移るということで（新生かろうきん）、思い切って、変動（２．６２５％）にしてみようかなと思っていますが、どう思われますか？−１％の優遇も使えそうです。選挙の影響もあり、急激な上昇はしばらくないとの見通しです。繰上げは少し様子見ということで、見合わせようかなと思っています。よろしくお願いします。

[19: 匿名さん]

取り敢えず、MUFGの更新を変動にするということですよね。
借り換えできる条件が整えば、借り換えするという前提であるなら、
全く問題ないと思います。
１年固定より金利は低いですし、借り換え実行時の手数料も変動か
らの方が安いですし。

日銀の利上げ（０．２５％刻み）は、８月か９月が当初からの有力
な見方です。また、当面は、せいぜい年２回ペースと見られています。
MUFGの変動金利の金利見直しも基本的に年２回、１月と７月の返済
分かららしいです。ですので、次の見直しで実際に返済（利息分）が
増すのは、早くても来年の１月と思います。（恐らく０．２５％上が
ります）

[20: 匿名さん]

借り換えに必要な費用はいくらくらいでしょうか。

[21: 銀行関係者さん]

問い合わせください。銀行によっても違いますので。

[22: 申込予定さん]

だいたいでいいので。

[23: 匿名さん]

30万以下の人もいれば、90万かかった例も聞きましたし、
銀行や残高によって変わってきます。
21さんのおっしゃるように銀行に問い合わせしてください。