パークタワー東雲ってどうですか？その７

[物件比較中さん]

とうとうスレも7つめです。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.37平米～90.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

【過去スレ】
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195745/
その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247447/
その３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255989/
その４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273326/
その５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/287046/
その６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300730/


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[551: 匿名さん]

修繕計画では免震装置は対象外なの？

[552: 匿名さん]

>535さん
528です。詳細な考察ありがとうございました。
駐車場の計画は概ね予想された通りです。
ここの長期修繕計画では30年で59.3億円、そのうち駐車場は6.2億円です。もちろん途中の修繕も含みます。
1戸あたりの負担は正確には専有面積によりますが、概算として部屋数の585戸で計算すると均等方式で月3000円、30年で108万円程度です。
長期修繕計画での金額の増加は446さんの書き込みの通り。
30年で900万円程度です。

プラウドの駐車場収入のうち修繕積立金にまわる金額を超概算で計算すると
毎月の駐車場代を2万円、150台が埋まり、10%がまわる前提で
2万円×150台×12ヶ月×30年×10% = 1.08億円

よって、こことの差は7.3億円。
同様に計算すると、月3500円、30年で125万円の差になります。

この金額をどう考えるかということですね。

[553: 匿名さん]

その修繕計画のエレベーター全機・屋上ソーラーパネル・タワーパーキングそれぞれの総切り替え費用と時期
だけで結構なので公表できますか？

エレベーター全機　X1年後　総切り替え費用　Y2円
屋上ソーラーパネル　X2年後　総切り替え費用　Y2円
タワーパーキング　X3年後　総切り替え費用　Y3円

[555: 匿名さん]

駐車場の6.2億円というのは１基あたりの更新費用が1.55億円？
そんなに安い？
それに立体駐車場は30年はもたないでしょ。
まあ、それはさておき
平置きであれば、10％って事は無いと思うよ。
当初はほぼ100％修繕積立金にまわるんじゃないかと思う。

[556: 匿名さん]

ここのタワーパーキングの上には人が住むんだから、しっかり修繕していかないと大変だ～

[557: 匿名さん]

西向き68㎡の3LDKはリビングに収納無し。もう少し広いタイプかSKYZ発表まで待つか悩んでます。早く価格知りたい。

[558: 匿名さん]

>553さん
552です。情報は出しますが、相応のコメントして下さいね。

エレベーター全機 30年 7.3億円
電気設備 5年単位で小規模、10年単位で大規模 6.9億円
タワーパーキング 5年単位で修繕 総切り替え30年 6.2億円

[559: 匿名さん]

>555
妥当な金額知らずに言ってない？
じゃあ、30年で駐車場収入から修繕積立金にまわるのは平均して何割が妥当？それと駐車場が利用される台数も。
否定するなら相応のデータ出してしてね。

[560: 匿名さん]

>555
535さんの情報で「野村の修繕積立金計画では見込駐車場収入の1割を修繕積立金に回している計算だけど」とあるが、何を根拠に100%と言ってるのかな？

[561: 匿名さん]

タワーパーキングって震度４ぐらいの地震でも、一度止まると業者入るまで車出せない。
つまり大地震のような緊急時にはほぼ１００％車は使えないと思った方がいい。

[562: 匿名さん]

使う方があぶないだろ
歩け

[563: 匿名]

30年の修繕積立てが59.3億円ですか。
凄い額ですね。
全ての部屋から30年の間徴収できたと
しても月平均は2.8万円です。
30年後に積立額が0になるわけにもいか
ないので実際はそれ以上必要だろうし。

[564: 匿名さん]

30年後にゼロになる計画で良いのでは？

[565: 匿名さん]

SKYZは高そうだから、どっちかというと、BACと比較になるんじゃない？

[566: 匿名]

そもそもこのサイトはマンション検討者の為。ネガルのは今じゃないでしょ。

[567: 匿名さん]

>558さん
情報参考になりました。
ただ、まともなコメントは期待しても無駄だと思いますよ。
ここは根拠なく適当な書き込みするネガばかりですから。

[568: 匿名さん]

>563さん
計画内容も知らずに必要な金額がわかるのですか？

30年後は2000万円程度残る計画です。
現在の計画ではその金額で問題ありません。
また36年後と40年後にも大規模修繕が予定されてますが、毎月の修繕積立金が上がることはありません。
一時金の徴収もない計画です。
そして、以上で大規模修繕は一巡します。

[569: 匿名さん]

３０年で６０億の計画だと
２０００万円程度の残りでは
消費税UP分だけで飛ぶような気がする。

[570: 匿名さん]

普通にやってたら半分くらいの価格で修繕できていくよ。

管理組合でしっかり管理していけばね

[571: 匿名さん]

有明のマンションなんかは、複数のマンションで共同で調達したりして、かなり安く管理できる体制を作ってる。

[572: 匿名]

計画は知りませんが、552さんが
30年の修繕金合計が59.3億円
と書かれていたので
月の積立てが一戸建あたり平均2.8万円
は必要になると単純計算しました。
30年間、1年目から全戸が滞納しない
条件ですが。
何か間違っていたらご指摘ください、

[573: 匿名さん]

管理費と修繕費は滞納しても、法律でなんとでもなるよ

[574: 匿名さん]

法律、っていうより管理組合理事長が滞納者に訴訟を起こすことになる。
手間隙大変だよ。理事長なんて成るものではない。

[575: 匿名さん]

訴訟しなくても法律で保証されている。
駐車場代金は訴訟などて対応になる

[576: 匿名さん]

『管理費　訴訟』でググれば、単純じゃないことが分かるよ。

[577: 購入検討中さん]

ここ無駄な共用施設多いね。たかが犬ごときに中層階(28F)専有されてあまり気分良くないね。
半屋外だから近くの住居はバルコニーから鳴き声が聞こえるのでは？

この施設せいでペット所有者が多くなるのも不安だし。
同じエレベータに乗りたくないし、少なからずマナー守れないヤツもいるだろうしね。

下層以外の無駄な共用施設がなくなって管理費も少し控えめなら魅力的なんだけどなぁ。

[578: 物件比較中さん]

タワマンだと、上層階の住民と下層階の住民で社会的地位が異なるから、
協調するのも難しいとか、エレベーターであっても同階層同士でしか挨拶しないとか、
そういう住みにくさが有りそう。

[579: 匿名さん]

ここはそれ程価格差が無いから大丈夫かと。

[580: 匿名さん]

>577
そもそもマンションのコンセプトが希望とかけ離れてるように見受けられます。ここを検討する価値ないのでは？

[581: 匿名さん]

社会的地位が異なる？意味不明・・・
高層階２LDKと低層階３LDKでは３LDKのが全然高いよ。どこのマンションでもほぼ同じだろうけど。高層のあこがれは昔の話。
タワマン、大規模マンソン検討する資格なし

[582: 匿名さん]

テレビでこのマンションが好調だってやってるよ。
４億円の部屋が売れてるって。。。。

６０００万円後半の物件も売れてるって。。。。

アベノミクスと関連づけてるけど、本当なのかな。

[583: 匿名]

アベノミクスでこれから毎年物価２パーセント上昇。いつ買うの？今でしょ。

[585: 匿名さん]

>572さん
枝葉末節だったかもしれませんが、要約すると「2.8万円以上必要になる」とのコメントに違和感を持ちました。
コストアップ要因とコストダウン要因はどちらも不確定要素ですから、少なくとも修繕計画内容も把握せずにコストアップを決めつけるのは乱暴ではないでしょうか。

[586: 匿名さん]

>585さん

なにか勘違いされていませんか。私は計画を知りませんので
コストアップなのかどうかも知りません。
30年の修繕総額と思われる金額の記述があり、それがどうやらデベが
計画している値だそうなので
物件戸数と12×30で割った金額を出しただけです。
まあ、このタワーマンションは2.8万円以上もかかるんだと思ったのは事実です。

[588: 入居予定さん]

年収1200万ですが割安なので買いました。他ではオプションの棚や食洗機も常備、収納も多い。三井にしては安いと感じました。営業の対応も、しつこくなく好感が持てます。来年の入居が楽しみです。

[589: 匿名さん]

＞552さん

＞535です。
野村の計画（案）では30年後の累計積立金額は44.1億円となっています。

三井の59.3億円との差額15.2億円を単純に585戸で割ると一戸あたり約260万円という計算になりますね。
長期であり、あくまで（案）ですので参考になるかどうかはわかりませんけどね。

30年後の積立残額は2500万円程度。

[590: 匿名さん]

大通りに面しているのがネックで迷っています。
湾岸道路もあるし、高層階は相当うるさいですよね？

[591: 匿名さん]

>586さん
「以上」=「コストアップ」の意味でおっしゃっているものと考えてコメントしました。
他の方で、根拠も示さずにただ高いとのコメントが散見されたため、つい過剰に反応してしまいました。
ランニングコストの認識には概ね相違ありませんので、それ以上の他意はありません。

[592: 匿名さん]

>535さん

>552です。
>589での情報、非常に参考になりました。
また匿名掲示板にもかかわらず、このような有意義な情報交換が出来たことを非常に嬉しく思います。
ありがとうございました。

[593: 匿名]

591さん。
了解です。以上というのは
端数を切り捨てたという意味と、
まあ、少なからず滞納者はでるもの
だからそう表現しただけです。
でも、やっぱり他の湾岸のマンション
と比較しても高くないですか、
将来、管理組合ががんばっても
削減が期待できそうな共有施設が
ある訳でもないし。
一般会計から修繕会計に回せる
有力な設備もない。
購入者がそこんとこどう考えるかは
興味あります。

[594: 匿名さん]

ここ朝ズバで紹介されてたよね、飯田橋のパークコートも。
だけど内容的には湾岸タワマンが圧倒的な人気で好調、飯田橋の方は苦戦しているみたいだった。完全に明暗が分かれた感じ。
格もこちらの方が上で、コメンテーターはこちらを絶賛してた。
やっぱり都民の注目は湾岸なのかもしれない。もちろん湾岸五輪も影響しているだろうけど。

[595: 匿名さん]

ここの中層以上はどの方角でも騒音うるさいと思うよ。特に南と西かな。
高くなれば地上の音は聞こえなくなると勘違いしてる人多いと思うが、かなり反響してうるさいよ。

[596: 匿名さん]

ネタがないワイドショーと有力スポンサーの利害が一致しただけでしょう。
最近のTVは番組までCMの延長みたいのが多いよね。

[597: 匿名さん]

そして売れる。

[598: 匿名さん]

＞５９０さん。

煩いとはおもうけど、それをいっていたら、きりないよ。予算との関係でなにを重視するか考えないと。

[600: 匿名さん]

＞594
みのさんってお金持ちですよね？その、みのさんがこのタワーの方を絶賛していましたよ。
飯田橋の方は全く興味無さそうでした。
さらに、こちらのタワーの方は赤いバラ（完売の印）がたくさん着いている映像がありましたが
飯田橋の方はそのような映像は一切流れませんでした。
やはり流れは湾岸タワマンにあるし、ここはかなりの人気物件であることが公共放送で確認できました。

[601: 匿名さん]

プロデューサーから東雲押して下さいとか事前に言われてただけでしょ。

[602: 匿名さん]

今回３１戸しか販売できないみたいで大失速してきたからなのか、掲示板でも宣伝が必死ですね。
他のスレでも色々宣伝されてるみたいで叩かれていましたよ。

[603: 匿名さん]

番組は見てませんが2期の販売戸数を見る限り飯田橋物件のほうが遥かに好調、東雲は1期は良かったようですが2期で相当苦戦と見えますね…

[604: 匿名さん]

パークコートと比べるなんて次元が違いすぎて失礼すぎるでしょ。
都内の三井タワマンであっちは最高値近いタワマンとここは最安値近いタワマンだからね。
ここの最上階の値段でも、あっちじゃ低層６０平米も買えないぞ。

[605: 匿名さん]

飯田橋は普通のサラリーマンが購入するには価格的に厳しいよね。
比べている人って何なの（笑）

[606: 匿名さん]

まあ、みのさんの番組では比べていたわけだが。

[607: 匿名さん]

みのがどうとか…
情弱にも程がある…

[608: 匿名さん]

ちなみにパークコートのMRに契約済み物件にバラをつけるシステムはありませんｗ
只だから見学に行ってみたらｗ

[609: 匿名さん]

安くて飯田橋と同程度の環境が買えるってことでしょう。今の東雲なら。

[610: 匿名さん]

ポジネタには反論、ネガ板専用作成するか！

[612: 物件比較中さん]

MR行ってきたけど、黙ってても売れると思っているのか営業さんがあまり押してこない感じがいいね。
アニメとかはちょっと無駄だと思うけど。
設備等々考えると物件価格は素直に安いと思う。
管理費等ランニングコストがやや高めなのをどう見るか。
プラウドが20時間の非常電源に対してこちらは72時間だし、免震等防災対策は充実している気がした。

吹き抜け部分が広いから採光面では有利だけど、雨風の吹き込みが心配。
上層階だと普通に外って感じかもしれない。
ドッグランとか外と繋がってる共用施設は、強風時は内側の扉を完全に閉めてもらえるのかな？
プラウドの空中庭園は、土曜日の強風時は完全に閉まってた(ややすきま風があってピューピューうるさかったけど)

辰巳駅は入り口付近が汚い感じでちょっと感じ悪いですね。
喫煙所みたいなのがあるし。歩きタバコしてるヤツもいた。

アクセス面の立地が問題無いという人ならかなり良いとは思いますが・・・

[613: 匿名さん]

キャナルコート仕様じゃないのが残念。

[614: 匿名さん]

南側の小路はタバコの吸い殻だらけだよ。

[615: 匿名さん]

テレビでやってたけど、売れてるらしいねぇ。
１期で半分売ってしまって、あとはだらだら売るだけみたい。

[617: 匿名さん]

レックスが相場を下げ、プラウドが相場を下げ、ここが相場を下げ。
の街だから、仕方ないんじゃない？

[618: 匿名さん]

ここに関しては、物件価格とランニングのバランスが凄く悪いから、
結局のところ、相場価格にはあまり影響してないんじゃない？
売却の際も、ここは価格を下げざるを得ないかもしれないけど、
無視でいいような気がする。
今後はプラウドが目安になっていくのかな？

[619: 匿名さん]

確かにこのスペックであの値段だから都心から目の敵にされるのもわかる。

[620: 匿名さん]

ここと同等のスペックでここより価格・ランニングコストが安いところあればぜひ検討したかったが、残念ながら見当たらなかった。

[621: 匿名さん]

そりゃ、高層ドッグランやシガーバーのあるスペックのタワマンは
ザラにはないですから。
ここより管理費ランニングコストの安いタワマンはザラにありますけど。

[622: 購入検討中さん]

中古のアップルタワーを見に行ったけど、こちらの新築が安い。正直、良くて安いにはかなわない。
まさかの価格だったので驚きましたよ。犬を飼っているので、犬にも優しいのは嬉しい。

[623: 匿名さん]

価格表見ると東側低層とか、条件悪いが安い部屋ばかりが売れてる感じだね。
高い南側とか全然売れてないし、北側のタワーパーキングの上部の中住戸もまったく売れてないな。
４００～６００万の収入の購入者がほとんどと聞いたが、なんだかわかる気がした。

[625: 匿名さん]

実際の購入者の年収グラフを見たけど、400～600万の層もそれなりにいたよ。

[626: 匿名さん]

400〜600では買えないから、世帯年収で見ないと意味ないよ。

[627: 匿名さん]

世帯年収400〜600でも贈与や貯蓄で多額の頭金入れられる世帯なら買える。少数派だろうけどね。

[628: 匿名さん]

世の中、現金買いの人もいるんですよ。
抽選に外れたからもう買わないけど、当たれば現金買いする予定でした。

[629: 匿名さん]

犬飼ってる人ならわかると思うけど、都内の有料ドッグラン通うと月5千円以上とか普通にかかるから、少しくらい管理費高くても納得出来るな。
ここは広さもそれなりにあって半屋内で住民専用。気軽にドッグラン行けるのはすごく便利だよね。

[630: 匿名さん]

なんか価格や広さや雰囲気など、２１世紀型の団地みたい。
なんでこんな狭い似たような間取りばかりを詰め込んだタワマンにしたんだろう？
共有施設の意図も使えなさそうな吹き抜け施設多いし・・・

[631: 匿名]

辰巳桜橋下の東雲側の公園では
犬が 元気に走り回わってるけど。

[632: 匿名さん]

公園の話はしてません。

[634: 匿名さん]

>630
どうせ買わないのだから、気にするな。

[635: 匿名さん]

瞬く間に第2期1次終わって、もう2次か。2次は13戸？

細かく区切って売るのは、抽選倍率が高い人気物件の常套手段だが、第2期1次の平均倍率はいくらくらいだったのかな？

[636: 匿名さん]

なんか東雲って街が殺風景ですよね。
飲食が少ないからかなぁ。
タワーマンションとパチンコ屋の街って印象。

[637: 匿名さん]

そう？俺はデザイナーズタウンっていう印象だなぁ。

パチンコ屋とかだと特に特徴とは思えない。

[638: 匿名さん]

おしゃれな印象はないですね。
大通りなのに繁華性がないせいだと思う。ちょっとお茶するところもないですよね。みなさんどうされてるんでしょう？

[639: 匿名さん]

そうそう、有明も全然ないんですけど、お台場に近いから、選択肢はまだあるという印象。

豊洲や門仲がやっぱり便利なのかなぁ

[641: 匿名さん]

すいません、ないというのは選択肢が少ないくらいの意味にとらえてください

東雲はもうこれ以上変化が期待できないのかなと思ってそれを懸念しています
いつもイオンとキャナルコートじゃ飽きないのかなと。
古い住人の方に聞いてみたいです

[642: 匿名さん]

東雲はキャナルコートとそれ以外の場所とで、印象の差が大きいよね。
ここはキャナルコート隣接だから、イオンや病院が近くて生活するにはいい場所だと思う。
東雲は住宅街だから豊洲や有明とはカラーが違う街だね。

キャナルコート以外の場所は…これからの発展に期待したい。

[643: 匿名さん]

パークタワー豊洲は人気ないからか外国の富裕層にも積極的に販売始めたってTVやってたよ。
ここも大失速してるみたいだしSKYZ始まったら、やばいかもね。賃貸部屋多数はきついよ。
タワマンで購入層の所得が低いのも問題だが、賃貸人多いのはもっと厳しいかな。

[644: 匿名さん]

>>641
何となく懸念されてることは理解できます
ただまあネットスーパーもあるしイオンとキャナルで十分というか、
無いよりはマシというか・・・

これは豊洲（4丁目の一角を除く）にも有明にも言えることだけど、
土地の経緯から商店街や個人レベルの面白い店が立ち並ぶってのは今後も難しいと思うけどね
仮にパチ屋が撤退しても結局巨大資本の似たようなビルが出来るだけだろうしさ
イオンよりはマシだろうけど台場やららぽも毎日だったら飽きるというか、
利用する店舗は限定されるよね・・・

[645: 匿名さん]

キャナルコートの開発は野村で終了。
あとはマンション新築で宣伝される機会のない街になっていく。

既にマンション開発の終わった佃リバーシティなんかも忘れ去られ気味ですね。
たまにTVドラマで映ったりするのに。　

[646: 匿名さん]

ただ、辰巳も合わせるとものすごい人口増加だから、
なんかしらの可能性はあるかもね。

[647: 匿名さん]

なるほどーありがとうございます。
確かに佃と比べれば、東雲の方が便利だなと思います。

イオンとキャナルコートで十分というか、ないよりよいというコメントがすごくしっくり来ました。

美味しいお店の数でいえば、このあたりでは門仲が圧倒的だと思いますが、とはいえ休日のファミリー向きではないです。
豊洲は4丁目の古い豊洲と新しい豊洲がうまくミックスされているなと。なかなか選ぶのは難しいものです。

[648: 匿名さん]

主婦の方は分からないけど、あまり住んでる場所から近い喫茶店とかは行かなくないですか？ちょっと勉強したい時はマンション内に施設あるし、友達と会うなら外に行くし。なので東雲に飲食店が建ち並んでもあまり使わないだろうなという印象。
ただ、華やかさのため、あったら楽しいし嬉しい！という気持ちもある。街づくりは難しいですね…

[649: 匿名さん]

最寄駅の東雲駅と辰巳駅の駅周辺に飲食店できて欲しいですね。近所で美味しいラーメンとか食べれたらいいのになぁ。

[650: 物件比較中さん]

先日MR行った際、行きは豊洲駅から歩いて、帰りは辰巳駅まで歩いたのですが、辰巳駅前の何も無い感じと汚い感じに驚きました。
あそこは当分改善されることは無いのでしょうか？

橋までは非常に綺麗なのに、橋を渡りきった瞬間、駅入口の目の前に喫煙所とエスカレータも完全に繋がって無い階段。
(検索すると、過去にも喫煙所の件での苦情が多数あったようですね)

いつも使う駅があんな感じというのは物件検討にあたって結構マイナスと感じました。
みなさんはそこまで気にされていないのでしょうか？（もしくは見てない？）

また、最寄りの入口から改札/ホームまでは結構(2～300m?)あるので、徒歩では一般的な駅に比べて2～3分多くかかりますね。
毎日使うとすると結構気になる要素です。