パークタワー東雲ってどうですか？その７

[物件比較中さん]

とうとうスレも7つめです。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.37平米～90.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

【過去スレ】
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195745/
その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247447/
その３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255989/
その４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273326/
その５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/287046/
その６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300730/


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[542: 匿名さん]

契約する前に、ダミーバルコニーのＣＧを見せてもらってから検討すべきだと思うよ。

[543: 匿名さん]

修繕積立なんてさ、「積立」なんだから全然問題になるようなものではない。

管理費が高いのなら是正が必要だが。。。。

[544: 匿名さん]

耐震のごっつい梁をみるとなえるしな。
それなら修繕費高くても免震がよいから検討してるわ

[545: 匿名さん]

目先の利益に目が眩むのは人間の本能。

修繕積立が将来高くなってもいいという人は本能のまま生きてるのでしょう。

[546: 匿名さん]

ネガはプラウドの契約者なような気がする…

[547: 匿名さん]

本質的には管理費が高いか低いかはどうでもいいんだよ。
肝心なのは管理費の余剰金がどれだけ修繕積立金に回せるかが重要。
ピントこない人もいるかもしれないが、タワーマンションに10年住めば、
いやがおうにも理解できると思う。

中古になったタワーマンションの価値はそのマンションの積立金といっても過言でない。
パークタワーの設備ではその価値を生み出せる余力は無いと思います。

[548: 匿名さん]

ここの修繕計画は、エレベーター全機・屋上ソーラーパネル・タワーパーキングそれぞれの総切り替えなどを前提にしてます。

[549: 匿名さん]

その修繕計画は、ここで公表して、衆目のチェックに耐えられる内容ですか？

[550: 匿名さん]

>549
既にこの掲示板でも過去に出てますが、、ようはその中身として、548が挙げてるものが含まれているんだと。

[551: 匿名さん]

修繕計画では免震装置は対象外なの？

[552: 匿名さん]

>535さん
528です。詳細な考察ありがとうございました。
駐車場の計画は概ね予想された通りです。
ここの長期修繕計画では30年で59.3億円、そのうち駐車場は6.2億円です。もちろん途中の修繕も含みます。
1戸あたりの負担は正確には専有面積によりますが、概算として部屋数の585戸で計算すると均等方式で月3000円、30年で108万円程度です。
長期修繕計画での金額の増加は446さんの書き込みの通り。
30年で900万円程度です。

プラウドの駐車場収入のうち修繕積立金にまわる金額を超概算で計算すると
毎月の駐車場代を2万円、150台が埋まり、10%がまわる前提で
2万円×150台×12ヶ月×30年×10% = 1.08億円

よって、こことの差は7.3億円。
同様に計算すると、月3500円、30年で125万円の差になります。

この金額をどう考えるかということですね。

[553: 匿名さん]

その修繕計画のエレベーター全機・屋上ソーラーパネル・タワーパーキングそれぞれの総切り替え費用と時期
だけで結構なので公表できますか？

エレベーター全機　X1年後　総切り替え費用　Y2円
屋上ソーラーパネル　X2年後　総切り替え費用　Y2円
タワーパーキング　X3年後　総切り替え費用　Y3円

[555: 匿名さん]

駐車場の6.2億円というのは１基あたりの更新費用が1.55億円？
そんなに安い？
それに立体駐車場は30年はもたないでしょ。
まあ、それはさておき
平置きであれば、10％って事は無いと思うよ。
当初はほぼ100％修繕積立金にまわるんじゃないかと思う。

[556: 匿名さん]

ここのタワーパーキングの上には人が住むんだから、しっかり修繕していかないと大変だ～

[557: 匿名さん]

西向き68㎡の3LDKはリビングに収納無し。もう少し広いタイプかSKYZ発表まで待つか悩んでます。早く価格知りたい。

[558: 匿名さん]

>553さん
552です。情報は出しますが、相応のコメントして下さいね。

エレベーター全機 30年 7.3億円
電気設備 5年単位で小規模、10年単位で大規模 6.9億円
タワーパーキング 5年単位で修繕 総切り替え30年 6.2億円

[559: 匿名さん]

>555
妥当な金額知らずに言ってない？
じゃあ、30年で駐車場収入から修繕積立金にまわるのは平均して何割が妥当？それと駐車場が利用される台数も。
否定するなら相応のデータ出してしてね。

[560: 匿名さん]

>555
535さんの情報で「野村の修繕積立金計画では見込駐車場収入の1割を修繕積立金に回している計算だけど」とあるが、何を根拠に100%と言ってるのかな？

[561: 匿名さん]

タワーパーキングって震度４ぐらいの地震でも、一度止まると業者入るまで車出せない。
つまり大地震のような緊急時にはほぼ１００％車は使えないと思った方がいい。

[562: 匿名さん]

使う方があぶないだろ
歩け

[563: 匿名]

30年の修繕積立てが59.3億円ですか。
凄い額ですね。
全ての部屋から30年の間徴収できたと
しても月平均は2.8万円です。
30年後に積立額が0になるわけにもいか
ないので実際はそれ以上必要だろうし。

[564: 匿名さん]

30年後にゼロになる計画で良いのでは？

[565: 匿名さん]

SKYZは高そうだから、どっちかというと、BACと比較になるんじゃない？

[566: 匿名]

そもそもこのサイトはマンション検討者の為。ネガルのは今じゃないでしょ。

[567: 匿名さん]

>558さん
情報参考になりました。
ただ、まともなコメントは期待しても無駄だと思いますよ。
ここは根拠なく適当な書き込みするネガばかりですから。

[568: 匿名さん]

>563さん
計画内容も知らずに必要な金額がわかるのですか？

30年後は2000万円程度残る計画です。
現在の計画ではその金額で問題ありません。
また36年後と40年後にも大規模修繕が予定されてますが、毎月の修繕積立金が上がることはありません。
一時金の徴収もない計画です。
そして、以上で大規模修繕は一巡します。

[569: 匿名さん]

３０年で６０億の計画だと
２０００万円程度の残りでは
消費税UP分だけで飛ぶような気がする。

[570: 匿名さん]

普通にやってたら半分くらいの価格で修繕できていくよ。

管理組合でしっかり管理していけばね

[571: 匿名さん]

有明のマンションなんかは、複数のマンションで共同で調達したりして、かなり安く管理できる体制を作ってる。

[572: 匿名]

計画は知りませんが、552さんが
30年の修繕金合計が59.3億円
と書かれていたので
月の積立てが一戸建あたり平均2.8万円
は必要になると単純計算しました。
30年間、1年目から全戸が滞納しない
条件ですが。
何か間違っていたらご指摘ください、

[573: 匿名さん]

管理費と修繕費は滞納しても、法律でなんとでもなるよ

[574: 匿名さん]

法律、っていうより管理組合理事長が滞納者に訴訟を起こすことになる。
手間隙大変だよ。理事長なんて成るものではない。

[575: 匿名さん]

訴訟しなくても法律で保証されている。
駐車場代金は訴訟などて対応になる

[576: 匿名さん]

『管理費　訴訟』でググれば、単純じゃないことが分かるよ。

[577: 購入検討中さん]

ここ無駄な共用施設多いね。たかが犬ごときに中層階(28F)専有されてあまり気分良くないね。
半屋外だから近くの住居はバルコニーから鳴き声が聞こえるのでは？

この施設せいでペット所有者が多くなるのも不安だし。
同じエレベータに乗りたくないし、少なからずマナー守れないヤツもいるだろうしね。

下層以外の無駄な共用施設がなくなって管理費も少し控えめなら魅力的なんだけどなぁ。

[578: 物件比較中さん]

タワマンだと、上層階の住民と下層階の住民で社会的地位が異なるから、
協調するのも難しいとか、エレベーターであっても同階層同士でしか挨拶しないとか、
そういう住みにくさが有りそう。

[579: 匿名さん]

ここはそれ程価格差が無いから大丈夫かと。

[580: 匿名さん]

>577
そもそもマンションのコンセプトが希望とかけ離れてるように見受けられます。ここを検討する価値ないのでは？

[581: 匿名さん]

社会的地位が異なる？意味不明・・・
高層階２LDKと低層階３LDKでは３LDKのが全然高いよ。どこのマンションでもほぼ同じだろうけど。高層のあこがれは昔の話。
タワマン、大規模マンソン検討する資格なし

[582: 匿名さん]

テレビでこのマンションが好調だってやってるよ。
４億円の部屋が売れてるって。。。。

６０００万円後半の物件も売れてるって。。。。

アベノミクスと関連づけてるけど、本当なのかな。

[583: 匿名]

アベノミクスでこれから毎年物価２パーセント上昇。いつ買うの？今でしょ。

[585: 匿名さん]

>572さん
枝葉末節だったかもしれませんが、要約すると「2.8万円以上必要になる」とのコメントに違和感を持ちました。
コストアップ要因とコストダウン要因はどちらも不確定要素ですから、少なくとも修繕計画内容も把握せずにコストアップを決めつけるのは乱暴ではないでしょうか。

[586: 匿名さん]

>585さん

なにか勘違いされていませんか。私は計画を知りませんので
コストアップなのかどうかも知りません。
30年の修繕総額と思われる金額の記述があり、それがどうやらデベが
計画している値だそうなので
物件戸数と12×30で割った金額を出しただけです。
まあ、このタワーマンションは2.8万円以上もかかるんだと思ったのは事実です。

[588: 入居予定さん]

年収1200万ですが割安なので買いました。他ではオプションの棚や食洗機も常備、収納も多い。三井にしては安いと感じました。営業の対応も、しつこくなく好感が持てます。来年の入居が楽しみです。

[589: 匿名さん]

＞552さん

＞535です。
野村の計画（案）では30年後の累計積立金額は44.1億円となっています。

三井の59.3億円との差額15.2億円を単純に585戸で割ると一戸あたり約260万円という計算になりますね。
長期であり、あくまで（案）ですので参考になるかどうかはわかりませんけどね。

30年後の積立残額は2500万円程度。

[590: 匿名さん]

大通りに面しているのがネックで迷っています。
湾岸道路もあるし、高層階は相当うるさいですよね？

[591: 匿名さん]

>586さん
「以上」=「コストアップ」の意味でおっしゃっているものと考えてコメントしました。
他の方で、根拠も示さずにただ高いとのコメントが散見されたため、つい過剰に反応してしまいました。
ランニングコストの認識には概ね相違ありませんので、それ以上の他意はありません。