パークタワー東雲ってどうですか？その７

[物件比較中さん]

とうとうスレも7つめです。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.37平米～90.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

【過去スレ】
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195745/
その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247447/
その３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255989/
その４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273326/
その５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/287046/
その６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300730/


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[498: 匿名さん]

年収600万で買えちゃうタワーマンション…
滞納者出そう。

[499: 匿名さん]

それが普通

[501: 匿名さん]

周辺住民の反対運動って収まったのかな？

[502: 匿名さん]

江東区が相手にしてないんじゃないのか

[503: 匿名さん]

再度言うけど、タワーマンションはサラリーマンだと月収手取りが少なくとも50万円はないと買っちゃダメ。

分譲価格が安いからといっても手を出しちゃだめだよ。

MRに行って説明を聞くと買いたい雰囲気になっちゃうとは思うけど、よく考えて慎重に検討なさってくださいね。

タワーマンションは他の低層物件と比較すれば魅力的に感じてしまうのは仕方ないとは思うけどね。

[504: 匿名さん]

ここは駅遠。ライバルのSKYZもブリリア有明も駅遠。
でもイオンがあるだけライバルには勝ってるかな。

[505: 匿名さん]

ここは駅遠でもバス停は近い。

[506: 匿名]

なんで手取り５０万ないとタワマン買っちゃいけないの？低層マンションのほうが世帯数が少ない分、将来修繕積立金が大幅にアップするよ。

[507: 匿名さん]

タワマンは、大規模修繕にコストが掛かるんですよ。
低層なら地面から足場を組んでシートを掛けて修繕できるけど、
タワマンじゃあ、そうはいかないから。

[508: 匿名さん]

>495
だからさ、他と比較してどのくらい金額の差になるから高いって言ってるのよ？
必死にネガってるようだが、購入者はそれも納得して購入してるよ。

[509: 匿名さん]

管理費・修繕積立金のネガで、金額の差まで示して高いって言ってる書き込みはまったくないね。
どれもただの落書きレベル。

[510: 匿名さん]

管理費・修繕積立金が高いって事はネガじゃなく、ただの事実でしょ。
ネガと感じてうざく思うのは買っちゃった人なんだと思う。

[511: 匿名さん]

確かに、なぜ手取り50万無いと無理なのか、ロジカルに説明して欲しいですね。検討者掲示板ですので。

[512: 匿名さん]

>510
508読め。

[513: 匿名さん]

管理費・修繕積立金・駐車場利用料金、どれをとっても近くの野村物件より高い。

まさか、それまでデータ出せって言わないよね。

[514: 匿名さん]

管理費の平米309円は高いと、金額の差まで示した書き込みは過去にあった。
元ネタのデータはのらえもんさんのブログだけどね。
まったくないね、と書いてるのは過去レスを読んでないって事。

[515: 匿名さん]

＞５１４みたいに暇じゃないんでね。

[516: 匿名さん]

管理費はあったね。失礼した。
でも長期修繕計画での比較はないね

[517: 匿名さん]

たしかに管理費300円/平米超えは高い水準と言えるでしょう。
ここに限らず、タワーマンションは管理費が高いのです。

それは、それなりの所得層の方が買うから普通は問題にならないのだけどね。

ここは分譲価格が安いので、勘違い組が多いみたいだね。

手取り50万円はないと買っちゃダメとまでは言わなくても、それなりの所得がないとね。生活を始めると、厳しいと思うよ。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri

[518: 匿名さん]

>513
長期修繕計画での将来の修繕積立金がいくらになるかがポイントじゃないの？
今の金額差なんてトータル1万強。
それにプラウドの方が坪単価高くて共用施設も少ない。

[519: 匿名さん]

普通は『それなりの所得層』は東雲選ばないもんね。

[520: 匿名さん]

長期修繕積立金に関しては、下記からググって見て参考にされたし。


｢マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省）｣

[521: 匿名さん]

デベにとっては部屋を狭くして７０平米弱の部屋がほとんどにする事でグロス価格が安くなる事で売りやすいんだろうけど、タワマンは買ってから住む住民にとって、所得が多くない購入層がほとんどってかなりリスク高いよね。
今まではタワマンって言ったら中層以上は広くて高い部屋がほとんどで、購入層のレベルも高い人がそれなりに多かったから。

[522: 匿名さん]

分譲価格が安いから、自分の所得でもタワマンになんとか手が届きそうという方は多いとは思いますが、先々、生活が厳しくなって、車を手放すくらいならまだいいんだけどね。
借金地獄でマイホームを手放さざるを得なくなる方がでない事を祈るばかりです。

住宅ローン組んでると教育ローンとか、普通のローン組めなったりするから、いざとなったらサラ金に手を出したりしちゃう事に。
地獄の始まりです。

デベの甘い言葉に舞い上がらないように冷静に判断してね。

[523: 匿名さん]

521、522に同意。
家を買うことでそこまで生活が苦しくなるなら買わない方がいいね。
ここは他のタワーマンションより低い所得層になりそうだから、その意味でも新しいタイプのタワーマンションだね。

[524: 匿名さん]

本当に購入者の年収が400〜600万が多いならペアローンか収入合算が多いのかもね。それか贈与や貯蓄などで多額の頭金出せる人か。

[525: 匿名さん]

>513
ところで、プラウドの長期修繕計画はどうなってるかデータ出せるの？出せないの？

[526: 匿名さん]

世帯年収だと1000万超えているんじゃ？
それなら問題なさそう。

[527: 匿名さん]

＞525さん

野村から長期修繕積立金計画（案）はもらってるよ。
セミナーの時に要回収物だったみたいだけど持って帰っちゃった。

やっぱり野村の方が無理しなくてよいですよ。

[528: 匿名さん]

>527さん
可能ならぜひ書き込みお願いします。
プラウドがここより安いのは目に見えてますが
実際の金額がわかればネガの根拠となりますから。

[529: 匿名さん]

野村は耐震だから単純には比較できないかと。

[530: 匿名さん]

単純比較はできないけど、価値のある情報じゃないかな。
将来的なランニングコストの差も重要な検討ポイントだからね。
物件価格やランニングコストで 買えるか、買えないか が決まる。
物件自体の仕様や設備で 買うか、買わないか を決める。

もちろん立地を絞ってからの話。

[531: 匿名]

タワマン買えない方の皮肉ネガ読んでると可哀想になってくる。賃貸で頑張るんだよ。

[532: 匿名]

タワマン買えないんだからネガるしかないでしょ。いつネガるの？今でしょ。

[533: 匿名さん]

ぐるりがバルコニーのタワーは、そこを足場に使える（住民の合意必要）から、吊り下げ足場は必要ない。
補修は隔て板を外してバルコニーからやればいいんだから、費用は割安だよ。
下手にDWがあると、保守はとっても大変。

[535: 匿名さん]

＞528さん
ネガではありませんよ。
でも、野村はほぼ完売したみたいだから今さらって感じだけど…

25〜30年後に予定の大規模修繕は、エレベーターとか給排水管交換がありますので、これだけでもかなりお金がかかります。これにタワー式駐車場交換もしなければならないと考えると、585世帯でいくら積み立てればよいのでしょうね。

大きな違いは駐車場の修繕計画だと考えれば、野村の修繕計画を見なくても、その違いを計ればよいんじゃないかなと。

タワー駐車場の修繕積立計画だけちょっと簡単に計算してみますね。適当な計算なので、全然違っているかも知れませんので、信用しない方が正しいと先に言っておきます。

25年で機械式駐車場交換をすると考えます。（法定耐用年数15年、メンテで持たせて25年かな）
エレベータ式タワー駐車場だと交換コストは200〜300万円/1台くらい掛かるのかな？

少なく見積って費用は200万円×320台＝6.4億円

一戸あたり平均
6.4億円÷585戸＝109万円

一ヶ月あたりでは、
109万円÷（25年×12ヶ月）＝3600円/月

途中の修繕等（駆動部分の交換等）が400円/月（年間でならして約300万円、10年で3000万円）と考えると、均等積立方式だと毎月4000円程度の負担かな…

一戸あたり25年で4000円×12ヶ月×25年＝120万円程度駐車場修繕に掛かるって感じじゃないかな。

駐車場利用料の一割程度を修繕積立に回すのかな？野村の修繕積立金計画では見込駐車場収入の1割を修繕積立金に回している計算だけど、駐車場料金でどれだけまかなうかでも月額修繕積立金は変わってくるとは思うけどね。

それと均等積立方式ではないと思いますので、5年単位くらいで上げていくのでしょうね。

[536: 匿名]

プラウドは管理組合の努力次第で
駐車場収入を修繕積立に回せるけど
パークタワーは無理でしょうね。
このあたりは計画ではわからない。
パークは10年以内に転売するつもり
で買うならなんの問題もないが
そういう物件を売るデベは罪作りだなぁ
と思います。

[537: 匿名さん]

確かにこの物件は10年から15年以内に売らないと修繕費が足枷で売る事が大変な気がしてきた。我が家は長く住んでも15年位かなと思ってたけど修繕計画見たら少し早めに動いた方が良さそうですね。収入400から600で多い層だとは聞きましたが長い目で見れば維持には適さないって事なんですね。

[538: 匿名さん]

そうやって心配を増やしたいんだろうけど、修繕費なんて大した問題じゃないよ。

[539: 匿名さん]

ポジだろうがネガだろうが、

「修繕費なんて大した問題じゃない」

などと発言を平気でする人に対しては激しい怒りを覚える。

確かにそういう発言が可能な人間はいる。

それは

金持ち、もしくは　悪質な売り手

[542: 匿名さん]

契約する前に、ダミーバルコニーのＣＧを見せてもらってから検討すべきだと思うよ。

[543: 匿名さん]

修繕積立なんてさ、「積立」なんだから全然問題になるようなものではない。

管理費が高いのなら是正が必要だが。。。。

[544: 匿名さん]

耐震のごっつい梁をみるとなえるしな。
それなら修繕費高くても免震がよいから検討してるわ

[545: 匿名さん]

目先の利益に目が眩むのは人間の本能。

修繕積立が将来高くなってもいいという人は本能のまま生きてるのでしょう。

[546: 匿名さん]

ネガはプラウドの契約者なような気がする…

[547: 匿名さん]

本質的には管理費が高いか低いかはどうでもいいんだよ。
肝心なのは管理費の余剰金がどれだけ修繕積立金に回せるかが重要。
ピントこない人もいるかもしれないが、タワーマンションに10年住めば、
いやがおうにも理解できると思う。

中古になったタワーマンションの価値はそのマンションの積立金といっても過言でない。
パークタワーの設備ではその価値を生み出せる余力は無いと思います。

[548: 匿名さん]

ここの修繕計画は、エレベーター全機・屋上ソーラーパネル・タワーパーキングそれぞれの総切り替えなどを前提にしてます。

[549: 匿名さん]

その修繕計画は、ここで公表して、衆目のチェックに耐えられる内容ですか？

[550: 匿名さん]

>549
既にこの掲示板でも過去に出てますが、、ようはその中身として、548が挙げてるものが含まれているんだと。

[551: 匿名さん]

修繕計画では免震装置は対象外なの？

[552: 匿名さん]

>535さん
528です。詳細な考察ありがとうございました。
駐車場の計画は概ね予想された通りです。
ここの長期修繕計画では30年で59.3億円、そのうち駐車場は6.2億円です。もちろん途中の修繕も含みます。
1戸あたりの負担は正確には専有面積によりますが、概算として部屋数の585戸で計算すると均等方式で月3000円、30年で108万円程度です。
長期修繕計画での金額の増加は446さんの書き込みの通り。
30年で900万円程度です。

プラウドの駐車場収入のうち修繕積立金にまわる金額を超概算で計算すると
毎月の駐車場代を2万円、150台が埋まり、10%がまわる前提で
2万円×150台×12ヶ月×30年×10% = 1.08億円

よって、こことの差は7.3億円。
同様に計算すると、月3500円、30年で125万円の差になります。

この金額をどう考えるかということですね。

[553: 匿名さん]

その修繕計画のエレベーター全機・屋上ソーラーパネル・タワーパーキングそれぞれの総切り替え費用と時期
だけで結構なので公表できますか？

エレベーター全機　X1年後　総切り替え費用　Y2円
屋上ソーラーパネル　X2年後　総切り替え費用　Y2円
タワーパーキング　X3年後　総切り替え費用　Y3円

[555: 匿名さん]

駐車場の6.2億円というのは１基あたりの更新費用が1.55億円？
そんなに安い？
それに立体駐車場は30年はもたないでしょ。
まあ、それはさておき
平置きであれば、10％って事は無いと思うよ。
当初はほぼ100％修繕積立金にまわるんじゃないかと思う。

[556: 匿名さん]

ここのタワーパーキングの上には人が住むんだから、しっかり修繕していかないと大変だ～

[557: 匿名さん]

西向き68㎡の3LDKはリビングに収納無し。もう少し広いタイプかSKYZ発表まで待つか悩んでます。早く価格知りたい。

[558: 匿名さん]

>553さん
552です。情報は出しますが、相応のコメントして下さいね。

エレベーター全機 30年 7.3億円
電気設備 5年単位で小規模、10年単位で大規模 6.9億円
タワーパーキング 5年単位で修繕 総切り替え30年 6.2億円

[559: 匿名さん]

>555
妥当な金額知らずに言ってない？
じゃあ、30年で駐車場収入から修繕積立金にまわるのは平均して何割が妥当？それと駐車場が利用される台数も。
否定するなら相応のデータ出してしてね。

[560: 匿名さん]

>555
535さんの情報で「野村の修繕積立金計画では見込駐車場収入の1割を修繕積立金に回している計算だけど」とあるが、何を根拠に100%と言ってるのかな？

[561: 匿名さん]

タワーパーキングって震度４ぐらいの地震でも、一度止まると業者入るまで車出せない。
つまり大地震のような緊急時にはほぼ１００％車は使えないと思った方がいい。

[562: 匿名さん]

使う方があぶないだろ
歩け

[563: 匿名]

30年の修繕積立てが59.3億円ですか。
凄い額ですね。
全ての部屋から30年の間徴収できたと
しても月平均は2.8万円です。
30年後に積立額が0になるわけにもいか
ないので実際はそれ以上必要だろうし。

[564: 匿名さん]

30年後にゼロになる計画で良いのでは？

[565: 匿名さん]

SKYZは高そうだから、どっちかというと、BACと比較になるんじゃない？

[566: 匿名]

そもそもこのサイトはマンション検討者の為。ネガルのは今じゃないでしょ。

[567: 匿名さん]

>558さん
情報参考になりました。
ただ、まともなコメントは期待しても無駄だと思いますよ。
ここは根拠なく適当な書き込みするネガばかりですから。

[568: 匿名さん]

>563さん
計画内容も知らずに必要な金額がわかるのですか？

30年後は2000万円程度残る計画です。
現在の計画ではその金額で問題ありません。
また36年後と40年後にも大規模修繕が予定されてますが、毎月の修繕積立金が上がることはありません。
一時金の徴収もない計画です。
そして、以上で大規模修繕は一巡します。

[569: 匿名さん]

３０年で６０億の計画だと
２０００万円程度の残りでは
消費税UP分だけで飛ぶような気がする。

[570: 匿名さん]

普通にやってたら半分くらいの価格で修繕できていくよ。

管理組合でしっかり管理していけばね

[571: 匿名さん]

有明のマンションなんかは、複数のマンションで共同で調達したりして、かなり安く管理できる体制を作ってる。

[572: 匿名]

計画は知りませんが、552さんが
30年の修繕金合計が59.3億円
と書かれていたので
月の積立てが一戸建あたり平均2.8万円
は必要になると単純計算しました。
30年間、1年目から全戸が滞納しない
条件ですが。
何か間違っていたらご指摘ください、

[573: 匿名さん]

管理費と修繕費は滞納しても、法律でなんとでもなるよ

[574: 匿名さん]

法律、っていうより管理組合理事長が滞納者に訴訟を起こすことになる。
手間隙大変だよ。理事長なんて成るものではない。

[575: 匿名さん]

訴訟しなくても法律で保証されている。
駐車場代金は訴訟などて対応になる

[576: 匿名さん]

『管理費　訴訟』でググれば、単純じゃないことが分かるよ。

[577: 購入検討中さん]

ここ無駄な共用施設多いね。たかが犬ごときに中層階(28F)専有されてあまり気分良くないね。
半屋外だから近くの住居はバルコニーから鳴き声が聞こえるのでは？

この施設せいでペット所有者が多くなるのも不安だし。
同じエレベータに乗りたくないし、少なからずマナー守れないヤツもいるだろうしね。

下層以外の無駄な共用施設がなくなって管理費も少し控えめなら魅力的なんだけどなぁ。

[578: 物件比較中さん]

タワマンだと、上層階の住民と下層階の住民で社会的地位が異なるから、
協調するのも難しいとか、エレベーターであっても同階層同士でしか挨拶しないとか、
そういう住みにくさが有りそう。

[579: 匿名さん]

ここはそれ程価格差が無いから大丈夫かと。

[580: 匿名さん]

>577
そもそもマンションのコンセプトが希望とかけ離れてるように見受けられます。ここを検討する価値ないのでは？

[581: 匿名さん]

社会的地位が異なる？意味不明・・・
高層階２LDKと低層階３LDKでは３LDKのが全然高いよ。どこのマンションでもほぼ同じだろうけど。高層のあこがれは昔の話。
タワマン、大規模マンソン検討する資格なし

[582: 匿名さん]

テレビでこのマンションが好調だってやってるよ。
４億円の部屋が売れてるって。。。。

６０００万円後半の物件も売れてるって。。。。

アベノミクスと関連づけてるけど、本当なのかな。

[583: 匿名]

アベノミクスでこれから毎年物価２パーセント上昇。いつ買うの？今でしょ。

[585: 匿名さん]

>572さん
枝葉末節だったかもしれませんが、要約すると「2.8万円以上必要になる」とのコメントに違和感を持ちました。
コストアップ要因とコストダウン要因はどちらも不確定要素ですから、少なくとも修繕計画内容も把握せずにコストアップを決めつけるのは乱暴ではないでしょうか。

[586: 匿名さん]

>585さん

なにか勘違いされていませんか。私は計画を知りませんので
コストアップなのかどうかも知りません。
30年の修繕総額と思われる金額の記述があり、それがどうやらデベが
計画している値だそうなので
物件戸数と12×30で割った金額を出しただけです。
まあ、このタワーマンションは2.8万円以上もかかるんだと思ったのは事実です。

[588: 入居予定さん]

年収1200万ですが割安なので買いました。他ではオプションの棚や食洗機も常備、収納も多い。三井にしては安いと感じました。営業の対応も、しつこくなく好感が持てます。来年の入居が楽しみです。

[589: 匿名さん]

＞552さん

＞535です。
野村の計画（案）では30年後の累計積立金額は44.1億円となっています。

三井の59.3億円との差額15.2億円を単純に585戸で割ると一戸あたり約260万円という計算になりますね。
長期であり、あくまで（案）ですので参考になるかどうかはわかりませんけどね。

30年後の積立残額は2500万円程度。

[590: 匿名さん]

大通りに面しているのがネックで迷っています。
湾岸道路もあるし、高層階は相当うるさいですよね？

[591: 匿名さん]

>586さん
「以上」=「コストアップ」の意味でおっしゃっているものと考えてコメントしました。
他の方で、根拠も示さずにただ高いとのコメントが散見されたため、つい過剰に反応してしまいました。
ランニングコストの認識には概ね相違ありませんので、それ以上の他意はありません。

[592: 匿名さん]

>535さん

>552です。
>589での情報、非常に参考になりました。
また匿名掲示板にもかかわらず、このような有意義な情報交換が出来たことを非常に嬉しく思います。
ありがとうございました。

[593: 匿名]

591さん。
了解です。以上というのは
端数を切り捨てたという意味と、
まあ、少なからず滞納者はでるもの
だからそう表現しただけです。
でも、やっぱり他の湾岸のマンション
と比較しても高くないですか、
将来、管理組合ががんばっても
削減が期待できそうな共有施設が
ある訳でもないし。
一般会計から修繕会計に回せる
有力な設備もない。
購入者がそこんとこどう考えるかは
興味あります。

[594: 匿名さん]

ここ朝ズバで紹介されてたよね、飯田橋のパークコートも。
だけど内容的には湾岸タワマンが圧倒的な人気で好調、飯田橋の方は苦戦しているみたいだった。完全に明暗が分かれた感じ。
格もこちらの方が上で、コメンテーターはこちらを絶賛してた。
やっぱり都民の注目は湾岸なのかもしれない。もちろん湾岸五輪も影響しているだろうけど。

[595: 匿名さん]

ここの中層以上はどの方角でも騒音うるさいと思うよ。特に南と西かな。
高くなれば地上の音は聞こえなくなると勘違いしてる人多いと思うが、かなり反響してうるさいよ。

[596: 匿名さん]

ネタがないワイドショーと有力スポンサーの利害が一致しただけでしょう。
最近のTVは番組までCMの延長みたいのが多いよね。

[597: 匿名さん]

そして売れる。