パークタワー東雲ってどうですか？その７

[物件比較中さん]

とうとうスレも7つめです。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.37平米～90.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

【過去スレ】
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195745/
その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247447/
その３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255989/
その４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273326/
その５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/287046/
その６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300730/


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[421: 匿名さん]

修繕積立金は30年後でも3万円台だった気がするから特別高い訳じゃないと思う。

[422: 匿名さん]

30年住むと考えれば、ローンも完済しているだろうから、考え方によれば、高騰してても気にするまではないかな。
貯蓄をしっかりやっていれば畑いじりでもしながら悠々自適な年金生活を送れるかもね。

[423: 匿名さん]

修繕計画は消費税UPも考えておかないとまずい。
たぶん20年後を待たずに、
20％ぐらいにはなるんだろうから。

ここに限った事じゃないけど。

[424: 匿名さん]

第一期の販売実績で、
プラウドが600戸中250戸 (42%) 販売、
ここが585戸中310戸 (53%) 販売。

どう見てもプラウドより好調だよね。

[425: 匿名さん]

一期の数字だけ比べて何か意味ありますか？
プラウドは２期でも３桁売ったけど、ココは失速の仕方がハンパない。

[426: 匿名さん]

新豊洲待ちの人が多そう。
あちらが動き出したらこちらも動き出すよ。

[427: 匿名さん]

野村と三井では、そもそも売り方が違う。
周辺の状況も違う。
そんなに比較したいですか？

[428: 匿名さん]

こちらの修繕計画でお部屋ごとの
費用を見せてもらいましたが他の
マンションと比較すれば異常に高い。
言わないと
なかなか営業の人も説明してくれないので契約してる方は自分の部屋の想定額
分かってるのかな。

[429: 匿名さん]

上がりが早いので平均的に高めですね。

[430: 匿名さん]

>428
そこ見ないで買う人いないでしょ。
どこのマンションと比較してるかわからないけど、東雲の他のタワーマンションと比較してもたいして変わらない金額だよ。

[431: 匿名さん]

では、プラウド検討スレで全く話題にもならないランニングコストがここでは大問題視されるのはなぜなんでしょ？

[432: 周辺住民さん]

>430
東雲のタワーマンションでも、プラウドの計画と見比べてないでしょ(笑)ここがとびきり高いとはいわんが、自走しきの物件と比べたら、ランニングコストが痛々しい。特に15年目辺りからな。一期で飛び付いた涙目オツだな。

[433: 不動産業者さん]

自走式駐車場のプラウドと巨大タワーパーキングのこことでは将来の修繕積立金の差は凄いよ。
将来のエレベーターとタワーパーキングのメンテと交換が大規模修繕のメインだから。

[434: 匿名さん]

中古で売却しようにも、よっぽど安くしないと買い手は現れないでしょう。
長期修繕計画を見て間違いなくびびっちゃうと思うよ。

[435: 匿名さん]

豊洲のパークタワーは自走式だけどランニングコストが高めだよ。ここ程ではないけど。
ディスポーザが無いのに。

[436: 匿名さん]

自走式というより、平置きでしょ。

[437: 匿名さん]

>7　は間違いなのか？

SKYZスレで否定されている。

[438: 匿名さん]

修繕費は周辺と比べても高いが、分譲価格は安い。
その分ローンが減り金利負担も圧縮される。
長い目でみても、トータルコストは周辺と比べて
凄く割高とは言えないでしょ。安くはないけどさ

[439: 匿名さん]

ローンはローン減税がある。
高い管理費・修繕積立金には減税がない。

[440: 匿名さん]

431
将来に渡って、明らかにコスト負担が増すからです。物件価格は安いのに維持費が相対的に高い。犬広場と畑とお茶室くらいなのに。

[441: 匿名さん]

ほらほら、シガーバーを忘れてますよ。

[442: 匿名さん]

プラウドはもう残ってないから仕方ない。我慢して維持してね。

[443: 匿名さん]

プラウド残り3戸。
今日は休み明日まで休み。
勝負は金曜日かもしれないよ。

土曜日の棟内モデルルームオープンで屋上庭園見ちゃうとイチコロだからね。

[444: 契約済みさん]

＞432
プラウドとここで１５年目以降はいくら金額の差があるの？

[445: 匿名さん]

7万円です。

[446: 匿名さん]

ここの修繕積立金は過去スレ(Part4)であったね。
プラウドはいくらなのかな。

修繕積立金は70平米くらいで

1-4年目　8600
5-9年目　12100
10-14年目　22800
15-19年目　32400
20-30年目　34500

20年目からちょうど4倍くらい。
管理費と23000円駐車場もろもろでちょうど毎月8万円ってとこ。

[447: 匿名さん]

まぁ、冷静に考えたらさ。

見学に行った方の契約歩留まりが1割だとしても、
9割の人が買わないんだから、その9割はこの物件に対して
何かしらのネガを持っているわけで。
（1割もいねーよ、とかそれ以上いるよっていう話は置いといて）

まして、物件を見にも行かずに、何をしたいのかわからないお暇な方が
さもご親切にいろいろ言っているのを含めれば、大多数がネガっている輩なわけだから、
必然と物件に対するネガの割合は多くなるよね。。。

何を言いたいのかっていうと、ネガの方って別にアドバイスとしてコメントしている風でもないし、
余程お暇な方なんだなぁ、と感心しましたってことです。

ちなみに、のら氏のブログでは、よっぽどのことがない限り竣工前に完売とも言ってますね。

[448: 匿名さん]

いや、真実を知ってもらいたいという真摯な思いで話をしているんです。
失敗して、ため息ばかりの生活を送って欲しくないから。

ダミーバルコニーは真面目ショックを受けると思いますので。

[449: 匿名さん]

マンションは適当な時期に転売して次の新しいマンションを買う、
って方針の人達は
将来のランニングコストはどうでもいいわけだが。

[450: 匿名さん]

タワーなんて、30-40年後まで考えてたら、そりゃ維持費も上がるでしょ。
修繕積立金なんて、それこそ多くの人が好きな「デベは売りさえすれば関与しない」というポイントに大きく関与する部分。
あくまでデベが立ててる“現時点での目安"ですよね。

逆に、エレベーター・タワーパーキング・ソーラーパネルなど、総修繕を前提に仮算してる三井は、良心的な気がします。

[451: 匿名さん]

この修繕計画はひどいね。

[452: 匿名さん]

たしかに酷いと思うよ。
転売なんて簡単に言う人いるけど、半値でも売れないかもしれないよ。

[453: 匿名さん]

>448さん
いやぁ～、全く利害関係ない人が、まだ出来てもない物件の外観を「想定」して、「真摯」に買わないように働きかけるなんて、さすがに無理がありますよ。

逆に、行き過ぎたポジティブな意見も、利害関係ある人のものだと分かりますが。

個人で判断して、買っても良いと思ったら買う。ナイと思ったら買わない。

[454: 匿名さん]

プラウド東雲より立地・内容が良い（駅距離・免震）かつ価格が安いので最終的には完売するはずですが、
完売しない場合は坪２２０万以上で湾岸タワマンにニーズがある層には、すでに行き渡ってしまっていることを意味しています。

つまり、この価格帯でこれ以上湾岸タワマンを売り出してももはや買い手がほとんどいない。
年収がそこそこあり、湾岸に拒絶反応のないマイホーム購入適齢期の人数というのはそう多くはありません。
にもかかわらず湾岸には今後5000戸以上の供給がされる（わかっている分だけで）

そうすると売るためには価格を坪100万台に下げるしかない。

過剰供給による湾岸タワマン価格下落スパイラルの始まりです。

[455: 匿名さん]

451と452はどこがどう酷いと思うわけ？
具体的に書かないと、ただの落書きだよ。
検討者のためにもよろしく。

[456: 匿名さん]

落書きと言うなら自分で調べてみたら？

こんな匿名掲示板にたよらず、自分の目で確かめるべきだよ。
大金を注ぎ込むんだからね。

[457: 匿名さん]

人の心配してる場合か

[458: 匿名さん]

高額修繕費はずっと住む方にとってストレスを感じ15年後に売り出す予定の人にとってもハンデを負うことになりそうですね。15年後に中古で検討する方は物件価格とその時のランコスを含め月々支払総額を電卓ではじき出し、同時期に完成したプラウドの広い部屋の支払額と同じ位であればかなり価格を下げないと売却難民になるのではと感じてしまいます。

[459: 匿名さん]

高額な維持費を見て、買った人、買えなかった人。買った人は不安になるだろう。買えなかった人は一生懸命書き込みしてる。私もそのひとり。

[460: 匿名さん]

15年経ったタワマンの修繕費積立金て平均的にはいくら位か相場なの？
ここが突出してる？

[461: 匿名さん]

買った人は当然修繕費の計画なんて見てるから、不安にはならないでしょう。むしろチェックせず購入決めてしまった人がいるとしたら危険ですね。
現在タワーに住んでます。ここの修繕費は確かに決して安くないですね。東雲の既存の物件と比較すると、尚更高く感じます。ただ、タワマンとして相対的に見てここが異常に高いかというと、決してそんなことはありません。

タワマン購入する場合は、修繕費の計画が高いか低いかで見るだけじゃなく、どこまでが修繕計画に含まれているのか(安く見せるために肝心な部分を抜いたりしてないか)、途中一時金は発生するのかなどを営業の人に確認する必要があります。

[462: 匿名]

入居率や駐車場の利用率などの
要因で計画通りにはならないのが
大規模修繕。
デベは物価変動などを理由に
計画変更は当然だとして、
その建物固有の変動要因は説明しない。
修繕積立金が大幅に足りなくなっても
全ては区分所有者が被るしかない。

[463: 匿名さん]

月々の支出を抑えるために車を手放す人が増えれば、管理収支も赤字となって、管理費アップか駐車場利用料アップとなってさらに厳しい状況になるリスクはありますね。

[464: 匿名さん]

ここは東雲タワマンの中でも１番立地環境が悪いので、安いのは当然だろうね。
低層なら運河に面してるわけじゃなく条件悪いので、なおさら安くパンダ価格にして集客した感じ。
多分人気がなくて失速してるのは、間取りの狭さと共有施設に魅力が感じられないのが大きいと思う。

[465: 匿名さん]

>456
わかってないね。根拠も示さず批判ですらない、煽るだけの無意味な書き込みはいらないって言ってるんだよ。
まぁこれはネガに限った話ではなくポジも同様だけどね。
それに検討者なら必要なことは当然自分で調べるでしょ。

[466: 匿名さん]

タワマン群の南端
１５年掛かりで解体建替え工事が続く辰巳側に面していない
東雲駅が７分で便利、辰巳駅も10分
バス停が目の前で便利
地下鉄が敷地の下を走っていない

なのに、立地環境が悪いと言われてもねえ。

[467: 匿名さん]

＞465

福岡に百道浜って埋立地があるんだけどね。今はどうだか知らないけど当時は高級住宅街で有名だったんだけどね。
そこに住んでいる自分の知り合いがぼやいていたけど、15年で半値になっちゃったって。
タワマンでここみたいにタワー駐車場を抱えたマンションで、毎月の長期修繕積立が跳ね上がったとか言ってたよ。

[469: 匿名さん]

何故福岡の話が・・・？

[470: 匿名さん]

一生懸命ぐぐったんじゃないの？
もしくは当事者だったりして。