パークタワー東雲ってどうですか？その７

[物件比較中さん]

とうとうスレも7つめです。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.37平米～90.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

【過去スレ】
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195745/
その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247447/
その３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255989/
その４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273326/
その５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/287046/
その６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300730/


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[41: 匿名さん]

>40
高層より中低層の方が売れてるよ。
残ってる部屋を確認してから書き込んでね。

[42: 匿名]

適当な書き込みはウンザリ。もっとプライドもちましょう。

[43: 匿名さん]

最上階は完売。角部屋は高層ほど人気。
東面、西面は中低層ほぼ完売、高層は残多い。
南面は高層～低層まで満遍なく売れてない。

こんな感じですよ。

[44: 匿名さん]

１０さん
タワー駐車場は子供がいなくてもかなり面倒ですよね。結構出し入れに時間がかかるのではないかな。
急いで行っても前に人がいたら待たなければなりませんからね。毎日車を通勤などで使用している人は
あまりむかないかもしれませんね。すぐ近くの機械式の駐車場が月極であいているみたいですが、入居の
時に空いているとは限りませんからね。参考までに23000円でした。

[45: 匿名さん]

南面が売れてないのは高いから？

[46: 匿名さん]

風が止んだ。

いや、ネガが止んだだけです。

という冗談はさておき、南が最も販売しやすいからではないかな？

販売に苦労しそうなところを先に埋めてから、一気に仕上げる戦略かと。

人気のペントハウスはサｯと片付けて、ターゲットを絞って集中できるというのも上手なやり方だと思います。

[47: 匿名]

南はどの位、高いの？

[48: 匿名さん]

南は坪２２０～２６０だったかな。（最上階を除く）
確かに辰巳とかと比較すると予算重視層には高い値付けかもね。

[49: 匿名さん]

東西はパンダ狙いの層を上手く誘導できたのかな。
東向き高層とかはお見合いの割に高いので最後まで苦戦するかも。

[50: 匿名さん]

それを考えると、タワーパーキングは東側にすれば良かったのにね。
そしたらお互いに気を使わなくて済んだろうね。

[51: 匿名さん]

Ｗコン西棟の西向きは叩き売りされていて可哀想。

[52: 匿名さん]

そんなに売りに出てないみたいだけど。

[53: 匿名さん]

Ｗコンって分譲時は坪１００切ってた？

[54: 匿名さん]

様々。平均１６５万。
１４０程度の部屋もあったし、２００万超えてる部屋ももちろんあった。

しかし、開発前の東雲でスーパーも他のマンションも無い時代だけどね。
豊洲もまだ開発前。

ちなみに、世田谷も開発前は、一戸建てが３０万円で買えた時期もあった。
今じゃインフレで。。。。３億の土地。


安い時期に買うのが投資の基本だよ。

[55: 匿名さん]

開発前が一番安いって事だよ。

[56: 匿名さん]

投資の基本からすれば、ここは買いではないという事なのですね…

[57: 匿名さん]

>>54
今は人口減少社会ですが。
しかも、京浜東北線の西側、山の手エリアをどんどん再開発してるから、
数十年もすると液状化リスクを取ってまで住む人はいなくなるんじゃ？
リーマンショックと3.11あたりまでが湾岸のピーク。値崩れ発信地が、東雲。

[58: 匿名さん]

トンネル崩落事故で、新規インフラよりも既存インフラの刷新に国の方針が転換しつつある。
インフラ老朽化なんて１０年以上前から言われてたけどようやく世論が向いてきた感じ。
山手には追い風だろうね。

[61: 匿名さん]

>59
高度成長期の話に対して、今はもはや新しく土地を開拓しなくていい時代になった、そういう意味だよ。
埋め立てて土地を作って住む時代も終わり。頑丈な元来陸である場所に戻ればいい。人が減っていくんだから。

[62: 匿名さん]

人口減。都心回帰。埋設か否かより、通勤30分圏内かが重要。

[63: 匿名さん]

2000年代までに豊洲ほか湾岸が坪200万から300万へ値上がりし、2010年代は東雲発端で200万に戻した。
これって、値崩れ以外の何物でもない。
都営の辰巳団地が2,500戸もリニューアルしたら、ここの価値は確実に落ちるしね。
ちなみに辰巳団地の設計は、都の公募でたった１円で落札されたんだよね。

[64: 匿名さん]

駅から遠い上に、パチンコ屋とバスの基地を眺めじゃ、中古では買い手がつかないな。
タワーは駅から近い、眺めが良い、というのがメリットのはずなのに。

[65: 匿名さん]

＞63
お勧めはどこ？

[66: 匿名さん]

値崩れしてないのは豊洲だけってこと？

[67: 匿名さん]

辰巳団地が新しくなったら、価値は上がるのでは？

[68: 匿名さん]

タワーの眺めの良さって飽きるんだよね。毎日同じ高さ、同じ方角だしね。

大体都内に住んでる人なら友人宅がタワーマンションなんて普通に多いから、もう慣れてきてるし。
毎回「わーすごい」とか驚く振りするのも内心面倒に思ってる人もいるだろう。

[69: 匿名]

私は東雲タワマン南向中層に住んでます。私の場合はタワマンの豪華な仕様に惹かれて購入しました。眺めは海が広がっていて、日は１日中入ってくるから気持ちいいですよ。私のお隣さんは、中古で４８００万の値がつきました。辰巳団地のリニューアル、有明の新商業施設等、まだまだ可能性がある街だと感じてます。パチンコ屋は灯りが余りないので目立たないですよ。私はパチンコ好きなんでたまに行っちゃいますが。プラウドさんはパチンコ屋のすぐ向かいにあるからちょっと考えちゃいますが。

[70: 匿名さん]

＞68
友人はタワマンを選ばれたんですね。

[71: 匿名さん]

>>68
飽きるのとはちょっと違う
日常になるってのが正しい

そこそこ名の通ったホテルに泊まっても夜景で感動することは少なくなったね
方向や見え方にも拠るけど都内の夜景って世界有数だと思う
逆に景色がイマイチだったりカーテンを開けるのも憚られるような場所だと、
如何に恵まれた環境に暮らしてるかを再確認させられる

高層階や眺望って好き嫌いはあるだろうけど、
都内で周辺を気にせず窓やカーテンを全開にできるのって結構貴重だったりする

[72: 匿名さん]

そうなんだよな。

毎日レインボーブリッジや運河の景色を見てると、ほんとに楽しいです。

それが日常になる。

[73: 匿名さん]

毎日バス基地とパチンコ屋を見るのは楽しいだろうか。

[74: 匿名さん]

眺望は、自慢できるとか飽きるとか関係なく、
日常が気持ちいいんですよね。
辰巳は、オリンピック決まったら、
少し期待できそうな気がします。

[75: 匿名さん]

気持ちよさが日常となるだけです。

[76: 匿名さん]

東雲は今がピークだから将来が心配だね。
値上がりを期待するなら辰巳だね。

[77: 匿名さん]

将来のことを予測出来る人？（笑）
詐欺師みたいだね。


アベノミクスとかやってるのとか、そういうのから、それぞれ個人が予想すればいいんじゃない？
断定するのは詐欺師がやることだよ。

[78: 匿名さん]

東向き高層は眺望ないから人気ないのかな？

南も西も将来タワマン建って眺望なくなるっていう事もありえる？

[79: 匿名]

南も西も将来は再開発含みです。永久眺望は期待しない方がいいでしょう。

ただ、西は晴海通りを挟みますから東ほどの圧迫感は無いでしょうし、南は分かりませんが敷地が広いのでそれほど近くには建ててこないと思います。

[80: 匿名さん]

辰巳団地はリニューアルして14階建てになるんだよな。
都営の安さで中層の眺望が得られるから、タワマンの中低層は値崩れ加速。

[81: 匿名さん]

都営は、普通では入れないから、
マンションとは関係ないかと、

[82: 匿名さん]

綺麗な新築の都営中層ビルに住めるんだから、わざわざ辰巳駅を選んでタワマンに住もうと思わなくなる。

[83: 匿名さん]

団地は１５年もかけてゆっくり完成していくから、１５年間、新築が供給され続けるということ

[84: 匿名さん]

隣もまさか企業の本社があるところにタワマンが建つなんてまったく考えてなかったんだろうな。

ここも入居が始まってから、南、西にタワマン建設が公表されたりして…

そういうリスクはあるって事ですね。

[85: 匿名]

あのー都営住宅って、所得の厳しい方々で賃貸しかないですよ。販売してるタワマンには全く影響無いし、辰巳駅周辺がリニューアルされれば、東雲エリアはより価値が上がると考えられますよ。今後どうなるかはまだまだ分かりませんが、湾岸エリアは、環境が良くて都心にも関わらずまだ安いと思います。上がる可能性のほうが高いと私は思います。

[86: 匿名さん]

キャナル内にすんでますが前からあるパチンコ屋も最近できたパチンコ屋もあまり気になしませんよ　音も派手なネオンもないしね　むしろこのマンションが恥ずかしい…

[87: 匿名さん]

ここは埋立地じゃないだろ。古地図でも確認できるんだから。

[88: 匿名さん]

古地図では東北の大大名、伊達家の上屋敷跡のようですね。

[89: 匿名さん]

＞87

そうやって人を騙してまで買い煽るのはなぜ？

[90: 匿名さん]

永住目的でここを検討する方ってどのくらいいるんでしょうね？せっかくの長期優良住宅でも管理費・修繕費・駐車場代を払い続けられる余裕のある方が少なければ２０年後、３０年後が心配になります。

[91: 匿名さん]

住民が離れてしまえば、長期不良住宅になるだけ。

管理会計赤字続きで、修繕もまともにできなくなる。
住民の皆さんには長く居てもらわないと大変な事になる。

[92: 匿名さん]

タワマン生活を夢見て、普通のサラリーマンが契約しちゃうと、ギリギリローンに耐えれなくなって夜逃げする家庭も出てくるかもしれません。
デベはいい事しか言わないからね。

[93: 匿名さん]

３０年後、管理費修繕費が高騰しているタワーマンションなんて山ほどあるでしょう。
ここに限った話ではないですよ。

[94: 匿名さん]

戸建ての５０００万とマンションの５０００万は違うからね。
マンションは永久に管理費修繕費から逃れられない。

[95: 匿名さん]

ちなみに、湾岸エリアの環境の良さは、下をみれば、一目瞭然。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/872-951
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/304102/res/15-111

[96: 匿名さん]

すまん。こちらの方が見やすいかな。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/872-951
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/304102/res/15-111

[97: 匿名さん]

＞93-96新手のネガ登場か！


夢を見るのはよいが、タワマンは金持ち以外はやめておいた方がよい。

価格が安いと思って購入すると、一生苦労する事になるかもよ。

MRに行くと買いたくなるのは当然だと思うが、デベは販売したあとは、知らん顔だからね。

[98: 匿名]

5000万の戸建なんて、この辺でないだろ？

[99: 匿名さん]

suumoで「Ｗコンフォート」で中古検索したら、ダブってるかもしれないが２２件出てきた・・・
東雲って、余ってるんだな

[100: 匿名さん]

ここのせいって事は理解した方がよかろい。

[101: 匿名さん]

デベにとっては初めから躓いたマンション計画だからね。
安くして、ごく普通のサラリーマンに夢抱かせて、サッサと完売して手仕舞いたいんだろうね。

特に子育て世帯のサラリーマン家庭の方は子供が成長するまでに掛かる資金とかをよく考えてから購入しないと借金地獄に陥る可能性があるからね。
給料はそう簡単には上がらないよ。

身近に失敗した人を何人か見てきたから言うんだけど、そういう方は会社を辞めて皆音信不通になってしまった…
残念な事です。

[102: 匿名さん]

99＞
ほぼ全て同じ部屋

[103: 匿名さん]

Ｗコンフォートの中古だけでも１４戸出てるね。ほかに賃貸も・・・
余ってるんだな、東雲。

[104: 匿名さん]

昨日のテレ東「ワールドビジネスサテライト」で、販売好調と報道されていましたね。

[105: 匿名さん]

第１期の売り出しは好調でした、でしょ？
第２期から、ＭＲ来場者には御食事券プレゼント～になってしまった。

[106: 匿名さん]

はじめからプレゼントはくれたよ。

[107: 匿名さん]

これだけ注目されてたのに、一期で１００戸以上売り残してしまった。東雲の実力はこの程度ということ。

[108: 匿名さん]

大震災時に水門が全部閉まらなくても、道路が液状化しても、まーいーか、という人が出尽くしたか。

[109: 匿名さん]

一期で100戸以上売れ残りとありますが、一期一次で当初売り出した270戸を上回る、310数戸は既に完売してるんですよね？
2期の抽選が2月下旬ということなので、そういう意味ではまだ約250戸が発売・契約前ということにはなりますが。

[110: 匿名さん]

東雲のアピールポイントって、今もあるのですか。

[111: 匿名さん]

１０９さん
２７０戸は最初に希望のあった全戸だと思います。その後の２次３次は抽選落ちの人向けの救済措置です。これは三井の分譲の一般的な売り方です。
問題は最初に２７０しか希望が入らなかったこと。。

[112: 匿名さん]

野村は最初に250戸しか販売してないから、そう心配する必要もないよね。

50戸しか売れませんでしたって事なら慌てるかもだけど。

[113: 匿名さん]

豊洲より価格を強烈に落として発売するも、１次で高倍率にならなかった事実。
検討者に占めるポジ人口が減ってきているのでは？掲示板はポジ住民ばかりで。

[114: 物件比較中さん]

ここは狭くしてグロス価格をかなり安く出したわりには、たいした人気なさそうだね。
共有施設も微妙だし、全体的に高級感が欠けるというか華がないような気がするかな。
湾岸エリアのタワマンは多少の派手さや華があったほうが売れるのかもね。

[115: 匿名さん]

270戸って、第一期第一次販売対象分全てに申し込みが入ったってことだよ。
どこでも好きに申し込めて270戸に申し込みが入ったということではない。

[116: 匿名さん]

販売対象住戸は買う決心がついた人のいる住戸（要望書の出た住戸）だけだったのでは？

[117: 匿名さん]

要望書入れれば、どこでも申し込めるのであれば、期分けなんてする必要ないよ〜

[118: 匿名さん]

115は契約者だろうが、ポイントがずれてるな。誰でも知ってることを。

3.11から学習した者は、埋立地は絶対に買わない。だから湾岸の競争力も低下した。
埋立地を保有してる企業は、とっとと開発して売りさばきたいのだろうが、
それに乗ってしまう消費者の数は、契約数と反比例して減っていく。
景気が良くなれば、山の手人気も高まり、埋立地は衰退していくだろうね。
台場のように商業的に成功している埋立地でも、やはり住むべきではない。

[120: 匿名さん]

>118
あのぉ、3.11を経験したけど、近隣からの住み替えだよ。

[121: 匿名さん]

埋め立て地だろうと内陸だろうと、
大規模マンションが第一期で全戸（登録住戸だけじゃなくて、本当に全戸）
完売した例なんて最近はないんじゃないの？

もし完売した例があったら誰か教えてください。

[122: 匿名さん]

＞121さん
同感です。このご時勢に、600戸近い規模のマンションで、第一期で600戸全戸売り切るような物件orエリアがあるなら、本当に知りたいです・・

ここは、第一期で300戸超が売れたのは事実ですし、2期の来場者も結構来ているようなので、それなりに動きもイイのではと感じます。(119さんの書かれているとおり、今後どうなるかもありますが)

[123: 匿名さん]

客観的にこの規模で1期に全体の半分近くを売り出すというのはそれなりに人気といえるよ。
ここも実は割高なんだけどプラウドや豊洲の完成在庫物件のお陰で割安に見えるのが効いていそう。

[124: 物件比較中さん]

坪単価の高い南側は売れないのに条件のかなり悪い東側が人気なのをみると、狭くて眺望悪くても安くタワマン住みたい層には支持されたみたいだね。
湾岸タワマンだからこそ、広くて開放感ある眺望の良い部屋がいいと思うのだが・・・

[125: 匿名さん]

だから、人気があるのは安いからだよ。

ちょっと高級感出して1000万円上乗せして販売したら、購入者はいなくなるから。

でも造りはタワマンなんで維持コストはそれなりにかかる。

年収1000万円もない人は慎重になった方がよい。

[126: 匿名さん]

このエリアで高級感あっても意味ないしね
とにかく湾岸は価格と利便性最優先でしよ

[127: 匿名さん]

高級感は重要だよー。
せっかく高いカネ出して買うのなら、高級感が欲しい。

[128: 匿名さん]

>>120
だからあなたは[それに乗ってしまう消費者]に当たるんじゃん？

[129: 匿名さん]

豊洲の2/3の価格で出してるからなあ。
高台エリアで、相場の2/3で出したような例が見つからないから、
一発で全戸完売した例を挙げろと言われてもないし。

逆に、そこまでダンピングしなければならなかった東雲の理由は？
先の地震で、護岸に亀裂が３０ｍ入ったからとか？
MEGAQUAKEとか放送されたから？

[130: 匿名さん]

東雲は豊洲と比べると、８メートルくらい低い場所にあるんだよ。
あと、反対運動は大きい。

[132: 匿名さん]

お隣りって、1150戸もあるんだから、平均20年に1回売却するとして、全体では年60戸ぐらい。売れるまで3ヶ月は最低かかるとして、常時15戸は売りに出てるってのは当たり前。増して西側はココで眺望ふさがれちゃうから売り物件続出。逆に西以外はそんなに多くないんじゃない。イーストの東なんか永久眺望だし。
西以外は、成約価格はいまだに販売時の110%平均ぐらいだよ。

アベノミクスが成功すれば、ここも10年後、120%で売れるかも。

[133: 匿名さん]

管理費と修繕積み立て金は滞納しても法律で守られてるから大丈夫だよ。
次の入居者から取れるようになってる。

[134: 匿名さん]

ここは標高1mちょっと。豊洲も大半は3m、8m（正確にはAPで8mなので、TPだと7m少し）あるのは新豊洲の方。

ここの土地は多分60億ぐらい。1戸あたり1000万ちょい。上物の原価は1戸2500ぐらいじゃないか。
豊洲（新豊洲じゃなくて）だと土地が300万プラス、上物が500万プラス（同面積で仕様が上）。利益率乗っければ、普通に考えて販売価格は軽く1000万高くなるっしょ。

だから別にダンピングして売ってるってことじゃない。
高値のころの豊洲が、異常だったってことでは？？

[135: 匿名さん]

アベノミクスで、今にハイパーインフレが起きるよ。
信じられないようだけど、ローンがちゃらになるチャンスではある。

[136: 匿名さん]

豊洲との比較で価格が2/3だとしても、東雲の相場の2/3ではない。
あくまでここは、プラウドやレックスとの比較で坪単価が多少安いという話。
豊洲より安いのは、商業施設の集積度から考えれば当たり前。

じゃあなんで東雲エリア内で多少安いかというと、
既出だけど晴海通り沿いで訴訟も抱えているからではないかと。
それを納得のうえで買うなら、天井高もまずまず高いし内装もグレード高めだから
悪くないマンションなんじゃないですかね。

[137: 匿名]

訴訟は販売価格に全く関係ないから笑

[138: 匿名さん]

訴訟関係なしで安いなら、なおさらお買い得ですね

[139: 匿名さん]

へえ。お買い得！！！

コストパフォーマンス良いんですね。

[140: 匿名さん]

入居日を一ヶ月早めたのは正解だったのかな？