パークタワー東雲ってどうですか？その７

[物件比較中さん]

とうとうスレも7つめです。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.37平米～90.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

【過去スレ】
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195745/
その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247447/
その３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255989/
その４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273326/
その５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/287046/
その６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300730/


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[401: 購入検討中さん]

実質の値引きが始った！？

[402: 匿名さん]

少なくとも給料で手取りが50万円はないとタワマンなんて買っちゃあいけないよ。
毎月赤字になってサラ金地獄に堕ちるという恐怖を味わう事になるかもよ。

[403: 匿名]

ファミリー向けの物件価格設定に
首都圏タワマン並みの維持費用と駐車場設備。
長期居住の住民は大変だと思う。

[404: 匿名さん]

手取りで50万？？

このくらいの価格だと、年収600万くらいのサラリーマンが客じゃないでしょうかね。

[405: 匿名さん]

1期で半分売っておいて苦戦って言われても、誰も同意できないでしょ（笑）
竣工までに完売コースでしょ。

[406: 匿名さん]

政権交代もあって良くも悪くも益々先行きが見えづらくなってますし、近隣に価格未定の大型物件もあるので、今決めちゃわないでちょっと様子を見るという方も多いでしょうね。

[407: 匿名さん]

　プラウドタワー東雲が第一期250、第二期一次110だったので
失速感はありますね
　住戸外の玄関前の壁、玄関タイル、第3種機械排気とコストダウン、
微妙な共用施設だったりもありますが、この価格で売れ行き鈍るのであれば
湾岸部タワーマンションの今後は厳しそうかと思えます。

[408: 匿名さん]

湾岸マンション過剰供給による価格下落の始まりです

[409: 匿名さん]

湾岸タワマン全体ってより、ココの出来の問題でしょ。
すぐ近所の野村はほぼ完売してる訳だし…。
安かろう悪かろうの訳アリ物件に飛び付くほど消費者も馬鹿じゃないという事。

[410: 匿名さん]

湾岸開発終わりの始まり。
いずれ何とかニュータウンのようになっていくんだね。

[411: 匿名さん]

東雲ニュータウンですか。

[412: 匿名さん]

そして、同じネガネタは無限ループする。

[413: 匿名さん]

うーん安かろう悪かろうの物件ではないですよね。
他の物件と比較しても、スペック的に悪くないと思います。

ただどなたかも書いてましたが、物件価格が低い分ランニングコストが高く感じるということはありますね。

[414: 匿名さん]

物件価格に関係なく、ランニングコストは高いですね。
大規模なのでスケールメリットがあるはずなのに。
外廊下だしプールがあるわけでもないのに。

[415: 匿名さん]

もはや湾岸タワマンのニーズがこの価格帯では枯渇しているのでは。
一段価格を下げ、もっと多くの層が買えるようにするしかない。

湾岸タワマン過剰供給による価格下落の始まりです。

[416: 匿名さん]

タワーマンションだったら普通のランニングコストだよ。高くもない。
千葉とか郊外の一般庶民向けの低価格マンションと比較するから高く感じるだけだよ。
そして、高く感じる方は絶対に手を出してはいけないよ。

[417: 匿名]

別に千葉なんかと比較しなくても
東雲の範囲でも高く感じるけどな。

[418: 匿名さん]

416さんの言う通り。
そもそも管理費だけなら2万くらいだから、そんなに高くない。
修繕積立はタワーマンションなら普通の金額。それが高いと思うなら、ここに限った話ではなくタワーマンションの検討をやめたほうがいい。

[419: 不動産業者さん]

管理費の３００円/平米超えは、プールやバーなどもないのにかなり高い方。
修繕積立金も他のタワー物件と比較しても、かなり高い方。
タワーだから高いんじゃなく、ここはでかいタワーパーキング搭載してる事が大きいね。
タワーで修繕積立金が高い物件は駅直結などで下駄部分に商業施設などがある物件。

[420: 匿名]

まぁ高い金額でも毎月払っていかなくちゃいけないのは住民で、デベなんか初めに売れれば関係ないわけだからね。
そりゃ将来の負担なんかより、いかに魅力的にみせて妄想膨らませて売れる営業するよね。

[421: 匿名さん]

修繕積立金は30年後でも3万円台だった気がするから特別高い訳じゃないと思う。

[422: 匿名さん]

30年住むと考えれば、ローンも完済しているだろうから、考え方によれば、高騰してても気にするまではないかな。
貯蓄をしっかりやっていれば畑いじりでもしながら悠々自適な年金生活を送れるかもね。

[423: 匿名さん]

修繕計画は消費税UPも考えておかないとまずい。
たぶん20年後を待たずに、
20％ぐらいにはなるんだろうから。

ここに限った事じゃないけど。

[424: 匿名さん]

第一期の販売実績で、
プラウドが600戸中250戸 (42%) 販売、
ここが585戸中310戸 (53%) 販売。

どう見てもプラウドより好調だよね。

[425: 匿名さん]

一期の数字だけ比べて何か意味ありますか？
プラウドは２期でも３桁売ったけど、ココは失速の仕方がハンパない。

[426: 匿名さん]

新豊洲待ちの人が多そう。
あちらが動き出したらこちらも動き出すよ。

[427: 匿名さん]

野村と三井では、そもそも売り方が違う。
周辺の状況も違う。
そんなに比較したいですか？

[428: 匿名さん]

こちらの修繕計画でお部屋ごとの
費用を見せてもらいましたが他の
マンションと比較すれば異常に高い。
言わないと
なかなか営業の人も説明してくれないので契約してる方は自分の部屋の想定額
分かってるのかな。

[429: 匿名さん]

上がりが早いので平均的に高めですね。

[430: 匿名さん]

>428
そこ見ないで買う人いないでしょ。
どこのマンションと比較してるかわからないけど、東雲の他のタワーマンションと比較してもたいして変わらない金額だよ。

[431: 匿名さん]

では、プラウド検討スレで全く話題にもならないランニングコストがここでは大問題視されるのはなぜなんでしょ？

[432: 周辺住民さん]

>430
東雲のタワーマンションでも、プラウドの計画と見比べてないでしょ(笑)ここがとびきり高いとはいわんが、自走しきの物件と比べたら、ランニングコストが痛々しい。特に15年目辺りからな。一期で飛び付いた涙目オツだな。

[433: 不動産業者さん]

自走式駐車場のプラウドと巨大タワーパーキングのこことでは将来の修繕積立金の差は凄いよ。
将来のエレベーターとタワーパーキングのメンテと交換が大規模修繕のメインだから。

[434: 匿名さん]

中古で売却しようにも、よっぽど安くしないと買い手は現れないでしょう。
長期修繕計画を見て間違いなくびびっちゃうと思うよ。

[435: 匿名さん]

豊洲のパークタワーは自走式だけどランニングコストが高めだよ。ここ程ではないけど。
ディスポーザが無いのに。

[436: 匿名さん]

自走式というより、平置きでしょ。

[437: 匿名さん]

>7　は間違いなのか？

SKYZスレで否定されている。

[438: 匿名さん]

修繕費は周辺と比べても高いが、分譲価格は安い。
その分ローンが減り金利負担も圧縮される。
長い目でみても、トータルコストは周辺と比べて
凄く割高とは言えないでしょ。安くはないけどさ

[439: 匿名さん]

ローンはローン減税がある。
高い管理費・修繕積立金には減税がない。

[440: 匿名さん]

431
将来に渡って、明らかにコスト負担が増すからです。物件価格は安いのに維持費が相対的に高い。犬広場と畑とお茶室くらいなのに。

[441: 匿名さん]

ほらほら、シガーバーを忘れてますよ。

[442: 匿名さん]

プラウドはもう残ってないから仕方ない。我慢して維持してね。

[443: 匿名さん]

プラウド残り3戸。
今日は休み明日まで休み。
勝負は金曜日かもしれないよ。

土曜日の棟内モデルルームオープンで屋上庭園見ちゃうとイチコロだからね。

[444: 契約済みさん]

＞432
プラウドとここで１５年目以降はいくら金額の差があるの？

[445: 匿名さん]

7万円です。

[446: 匿名さん]

ここの修繕積立金は過去スレ(Part4)であったね。
プラウドはいくらなのかな。

修繕積立金は70平米くらいで

1-4年目　8600
5-9年目　12100
10-14年目　22800
15-19年目　32400
20-30年目　34500

20年目からちょうど4倍くらい。
管理費と23000円駐車場もろもろでちょうど毎月8万円ってとこ。

[447: 匿名さん]

まぁ、冷静に考えたらさ。

見学に行った方の契約歩留まりが1割だとしても、
9割の人が買わないんだから、その9割はこの物件に対して
何かしらのネガを持っているわけで。
（1割もいねーよ、とかそれ以上いるよっていう話は置いといて）

まして、物件を見にも行かずに、何をしたいのかわからないお暇な方が
さもご親切にいろいろ言っているのを含めれば、大多数がネガっている輩なわけだから、
必然と物件に対するネガの割合は多くなるよね。。。

何を言いたいのかっていうと、ネガの方って別にアドバイスとしてコメントしている風でもないし、
余程お暇な方なんだなぁ、と感心しましたってことです。

ちなみに、のら氏のブログでは、よっぽどのことがない限り竣工前に完売とも言ってますね。

[448: 匿名さん]

いや、真実を知ってもらいたいという真摯な思いで話をしているんです。
失敗して、ため息ばかりの生活を送って欲しくないから。

ダミーバルコニーは真面目ショックを受けると思いますので。

[449: 匿名さん]

マンションは適当な時期に転売して次の新しいマンションを買う、
って方針の人達は
将来のランニングコストはどうでもいいわけだが。

[450: 匿名さん]

タワーなんて、30-40年後まで考えてたら、そりゃ維持費も上がるでしょ。
修繕積立金なんて、それこそ多くの人が好きな「デベは売りさえすれば関与しない」というポイントに大きく関与する部分。
あくまでデベが立ててる“現時点での目安"ですよね。

逆に、エレベーター・タワーパーキング・ソーラーパネルなど、総修繕を前提に仮算してる三井は、良心的な気がします。

[451: 匿名さん]

この修繕計画はひどいね。

[452: 匿名さん]

たしかに酷いと思うよ。
転売なんて簡単に言う人いるけど、半値でも売れないかもしれないよ。

[453: 匿名さん]

>448さん
いやぁ～、全く利害関係ない人が、まだ出来てもない物件の外観を「想定」して、「真摯」に買わないように働きかけるなんて、さすがに無理がありますよ。

逆に、行き過ぎたポジティブな意見も、利害関係ある人のものだと分かりますが。

個人で判断して、買っても良いと思ったら買う。ナイと思ったら買わない。

[454: 匿名さん]

プラウド東雲より立地・内容が良い（駅距離・免震）かつ価格が安いので最終的には完売するはずですが、
完売しない場合は坪２２０万以上で湾岸タワマンにニーズがある層には、すでに行き渡ってしまっていることを意味しています。

つまり、この価格帯でこれ以上湾岸タワマンを売り出してももはや買い手がほとんどいない。
年収がそこそこあり、湾岸に拒絶反応のないマイホーム購入適齢期の人数というのはそう多くはありません。
にもかかわらず湾岸には今後5000戸以上の供給がされる（わかっている分だけで）

そうすると売るためには価格を坪100万台に下げるしかない。

過剰供給による湾岸タワマン価格下落スパイラルの始まりです。

[455: 匿名さん]

451と452はどこがどう酷いと思うわけ？
具体的に書かないと、ただの落書きだよ。
検討者のためにもよろしく。

[456: 匿名さん]

落書きと言うなら自分で調べてみたら？

こんな匿名掲示板にたよらず、自分の目で確かめるべきだよ。
大金を注ぎ込むんだからね。

[457: 匿名さん]

人の心配してる場合か

[458: 匿名さん]

高額修繕費はずっと住む方にとってストレスを感じ15年後に売り出す予定の人にとってもハンデを負うことになりそうですね。15年後に中古で検討する方は物件価格とその時のランコスを含め月々支払総額を電卓ではじき出し、同時期に完成したプラウドの広い部屋の支払額と同じ位であればかなり価格を下げないと売却難民になるのではと感じてしまいます。

[459: 匿名さん]

高額な維持費を見て、買った人、買えなかった人。買った人は不安になるだろう。買えなかった人は一生懸命書き込みしてる。私もそのひとり。

[460: 匿名さん]

15年経ったタワマンの修繕費積立金て平均的にはいくら位か相場なの？
ここが突出してる？

[461: 匿名さん]

買った人は当然修繕費の計画なんて見てるから、不安にはならないでしょう。むしろチェックせず購入決めてしまった人がいるとしたら危険ですね。
現在タワーに住んでます。ここの修繕費は確かに決して安くないですね。東雲の既存の物件と比較すると、尚更高く感じます。ただ、タワマンとして相対的に見てここが異常に高いかというと、決してそんなことはありません。

タワマン購入する場合は、修繕費の計画が高いか低いかで見るだけじゃなく、どこまでが修繕計画に含まれているのか(安く見せるために肝心な部分を抜いたりしてないか)、途中一時金は発生するのかなどを営業の人に確認する必要があります。

[462: 匿名]

入居率や駐車場の利用率などの
要因で計画通りにはならないのが
大規模修繕。
デベは物価変動などを理由に
計画変更は当然だとして、
その建物固有の変動要因は説明しない。
修繕積立金が大幅に足りなくなっても
全ては区分所有者が被るしかない。

[463: 匿名さん]

月々の支出を抑えるために車を手放す人が増えれば、管理収支も赤字となって、管理費アップか駐車場利用料アップとなってさらに厳しい状況になるリスクはありますね。

[464: 匿名さん]

ここは東雲タワマンの中でも１番立地環境が悪いので、安いのは当然だろうね。
低層なら運河に面してるわけじゃなく条件悪いので、なおさら安くパンダ価格にして集客した感じ。
多分人気がなくて失速してるのは、間取りの狭さと共有施設に魅力が感じられないのが大きいと思う。

[465: 匿名さん]

>456
わかってないね。根拠も示さず批判ですらない、煽るだけの無意味な書き込みはいらないって言ってるんだよ。
まぁこれはネガに限った話ではなくポジも同様だけどね。
それに検討者なら必要なことは当然自分で調べるでしょ。

[466: 匿名さん]

タワマン群の南端
１５年掛かりで解体建替え工事が続く辰巳側に面していない
東雲駅が７分で便利、辰巳駅も10分
バス停が目の前で便利
地下鉄が敷地の下を走っていない

なのに、立地環境が悪いと言われてもねえ。

[467: 匿名さん]

＞465

福岡に百道浜って埋立地があるんだけどね。今はどうだか知らないけど当時は高級住宅街で有名だったんだけどね。
そこに住んでいる自分の知り合いがぼやいていたけど、15年で半値になっちゃったって。
タワマンでここみたいにタワー駐車場を抱えたマンションで、毎月の長期修繕積立が跳ね上がったとか言ってたよ。

[469: 匿名さん]

何故福岡の話が・・・？

[470: 匿名さん]

一生懸命ぐぐったんじゃないの？
もしくは当事者だったりして。

[471: 匿名さん]

ネガるならネガるでいいから、客観的なデータ持ってきたら？
ここはこれくらい、近くの似たような物件、例えばプラウドはこれくらい、みたいな。

高い高いだけ言ってるならそれこそ便所の落書きにも劣るよ。
ここはチラシの裏じゃなくて、一応"検討"スレだからね。

[472: 匿名さん]

>466
プラウドスレで粘着していた方ですか？
残念ながら向こうは完売間近みたいですが…。
今日も営業ご苦労様です。

[473: 匿名さん]

＞471
高い高いと言っているのはここを真面目に【検討】なさっている方の率直な感想だと思うよ。
データがどうのという問題ではないかと。

[474: 匿名さん]

物件価格が安いから本来買ってはいけない層が検討している。
だから余計ランニングコストが高いと感じてしまう。
それだけ。

[475: 匿名さん]

>473
本当に検討してる人の感想とただ煽ってるだけのネガは文面でだいたい区別できる。
根拠になるデータ出して批判するなら有意義なネガで歓迎されるが、ただ煽るだけのネガは来なくていいって話だよ。
だから、データがどうのという問題です。

[476: 匿名さん]

物件価格も安くないよ。相場並み。
南向きは晴海通りと高速がうるさい。
修繕積立金も心配。

[477: 匿名さん]

っていうより、
東雲は安くしないとマンションが売り難い街、なんでしょう。

[478: 匿名さん]

営業さんが三井のマンションにしては何チャラでこの物件は安い安いって言ってましたよ。

[479: 匿名さん]

晴海のＭＲに行った時も、営業さんが今が買い時で安いと言ってましたよ。晴海のタワマンの事を。

[480: 匿名さん]

高い高いと言って販売する営業マンはいないでしょ。

[481: 匿名さん]

東雲は高くなった。
今は数年前の豊洲と同じくらいするね。

[482: 匿名さん]

高くなった。ビーコンまでは。
そして安くなってきた。レックスから。
と言うべきでしょう。

[483: 匿名さん]

そして、開発終了。
この先何もない街…

[484: 匿名]

住民にとったら開発が終わってる方
が住みやすいと思うけど違うのかな。
有明とか新豊洲などの近隣地区が
どんどん開発されればいい。

[486: 匿名さん]

でいつ買うの？？まだでしょう

[487: 匿名さん]

修繕積立金が高めって分かってて、MRに来てる人もみんな買うから大丈夫だろうって思って契約したら、やはり高いと思い始め、ちょっと不安になり始めた私。そんなに高くないという書き込みあると安心します。

[488: 匿名さん]

最後がパチンコで終わりというのがまた象徴的だよね
123ダー

[489: 匿名さん]

色んな観点あると思いますが、実際に東雲イイですよ。子供連れには本当に住みやすい。小さなことですが、日曜・祝日もやってくれてる小児科が徒歩2、3分のトコにあったり、大きな公園があったり。豊洲や有明も日常生活圏内ですし、メトロもりんかい線も両方使えますしね。中心にcodanあるから住人も適度に循環されます。

[491: 匿名さん]

高級とか言うと調子にのってネガるのが現れるよ。

[492: 不動産]

ここで管理費・修繕積立金が高いと思う方は勉強不足。免震装置の維持、適切な修繕、将来の修繕に向けた蓄えを考えたら少ないほうです。最初から低めの設定にして売り切るマンションは将来ヤバいよ。

[493: 匿名]

最初から高い管理費が必要な
マンションが、他と比べて
将来の値上がり分が小さい
という保証は無い。

[494: 匿名さん]

ここは修繕積立費は普通だよ？
管理費が維持するのに一番お金かかるプールとかないくせに異常に高い

[495: 匿名さん]

なんだか買っちゃった人が修繕積立金は高くないとか必死だな。
高い方だよ。しかもこんな安い部屋の価格ばかりのタワマンって少ないから、将来心配だね。

[496: 匿名さん]

私も購入しましたが、営業マンによると、年収で多いのは400〜600万円だそうです。
みなさん贈与受けているんですかね。うらやましいっす。

[497: 匿名さん]

最上階だって90M2程度しかなくて価格も7000万円程度なんでしょ？
どう考えても普通の人のマンションだよね。。。

[498: 匿名さん]

年収600万で買えちゃうタワーマンション…
滞納者出そう。

[499: 匿名さん]

それが普通

[501: 匿名さん]

周辺住民の反対運動って収まったのかな？

[502: 匿名さん]

江東区が相手にしてないんじゃないのか

[503: 匿名さん]

再度言うけど、タワーマンションはサラリーマンだと月収手取りが少なくとも50万円はないと買っちゃダメ。

分譲価格が安いからといっても手を出しちゃだめだよ。

MRに行って説明を聞くと買いたい雰囲気になっちゃうとは思うけど、よく考えて慎重に検討なさってくださいね。

タワーマンションは他の低層物件と比較すれば魅力的に感じてしまうのは仕方ないとは思うけどね。

[504: 匿名さん]

ここは駅遠。ライバルのSKYZもブリリア有明も駅遠。
でもイオンがあるだけライバルには勝ってるかな。

[505: 匿名さん]

ここは駅遠でもバス停は近い。

[506: 匿名]

なんで手取り５０万ないとタワマン買っちゃいけないの？低層マンションのほうが世帯数が少ない分、将来修繕積立金が大幅にアップするよ。

[507: 匿名さん]

タワマンは、大規模修繕にコストが掛かるんですよ。
低層なら地面から足場を組んでシートを掛けて修繕できるけど、
タワマンじゃあ、そうはいかないから。

[508: 匿名さん]

>495
だからさ、他と比較してどのくらい金額の差になるから高いって言ってるのよ？
必死にネガってるようだが、購入者はそれも納得して購入してるよ。

[509: 匿名さん]

管理費・修繕積立金のネガで、金額の差まで示して高いって言ってる書き込みはまったくないね。
どれもただの落書きレベル。

[510: 匿名さん]

管理費・修繕積立金が高いって事はネガじゃなく、ただの事実でしょ。
ネガと感じてうざく思うのは買っちゃった人なんだと思う。

[511: 匿名さん]

確かに、なぜ手取り50万無いと無理なのか、ロジカルに説明して欲しいですね。検討者掲示板ですので。

[512: 匿名さん]

>510
508読め。

[513: 匿名さん]

管理費・修繕積立金・駐車場利用料金、どれをとっても近くの野村物件より高い。

まさか、それまでデータ出せって言わないよね。

[514: 匿名さん]

管理費の平米309円は高いと、金額の差まで示した書き込みは過去にあった。
元ネタのデータはのらえもんさんのブログだけどね。
まったくないね、と書いてるのは過去レスを読んでないって事。

[515: 匿名さん]

＞５１４みたいに暇じゃないんでね。

[516: 匿名さん]

管理費はあったね。失礼した。
でも長期修繕計画での比較はないね

[517: 匿名さん]

たしかに管理費300円/平米超えは高い水準と言えるでしょう。
ここに限らず、タワーマンションは管理費が高いのです。

それは、それなりの所得層の方が買うから普通は問題にならないのだけどね。

ここは分譲価格が安いので、勘違い組が多いみたいだね。

手取り50万円はないと買っちゃダメとまでは言わなくても、それなりの所得がないとね。生活を始めると、厳しいと思うよ。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri

[518: 匿名さん]

>513
長期修繕計画での将来の修繕積立金がいくらになるかがポイントじゃないの？
今の金額差なんてトータル1万強。
それにプラウドの方が坪単価高くて共用施設も少ない。

[519: 匿名さん]

普通は『それなりの所得層』は東雲選ばないもんね。

[520: 匿名さん]

長期修繕積立金に関しては、下記からググって見て参考にされたし。


｢マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省）｣

[521: 匿名さん]

デベにとっては部屋を狭くして７０平米弱の部屋がほとんどにする事でグロス価格が安くなる事で売りやすいんだろうけど、タワマンは買ってから住む住民にとって、所得が多くない購入層がほとんどってかなりリスク高いよね。
今まではタワマンって言ったら中層以上は広くて高い部屋がほとんどで、購入層のレベルも高い人がそれなりに多かったから。

[522: 匿名さん]

分譲価格が安いから、自分の所得でもタワマンになんとか手が届きそうという方は多いとは思いますが、先々、生活が厳しくなって、車を手放すくらいならまだいいんだけどね。
借金地獄でマイホームを手放さざるを得なくなる方がでない事を祈るばかりです。

住宅ローン組んでると教育ローンとか、普通のローン組めなったりするから、いざとなったらサラ金に手を出したりしちゃう事に。
地獄の始まりです。

デベの甘い言葉に舞い上がらないように冷静に判断してね。

[523: 匿名さん]

521、522に同意。
家を買うことでそこまで生活が苦しくなるなら買わない方がいいね。
ここは他のタワーマンションより低い所得層になりそうだから、その意味でも新しいタイプのタワーマンションだね。

[524: 匿名さん]

本当に購入者の年収が400〜600万が多いならペアローンか収入合算が多いのかもね。それか贈与や貯蓄などで多額の頭金出せる人か。

[525: 匿名さん]

>513
ところで、プラウドの長期修繕計画はどうなってるかデータ出せるの？出せないの？

[526: 匿名さん]

世帯年収だと1000万超えているんじゃ？
それなら問題なさそう。

[527: 匿名さん]

＞525さん

野村から長期修繕積立金計画（案）はもらってるよ。
セミナーの時に要回収物だったみたいだけど持って帰っちゃった。

やっぱり野村の方が無理しなくてよいですよ。

[528: 匿名さん]

>527さん
可能ならぜひ書き込みお願いします。
プラウドがここより安いのは目に見えてますが
実際の金額がわかればネガの根拠となりますから。

[529: 匿名さん]

野村は耐震だから単純には比較できないかと。

[530: 匿名さん]

単純比較はできないけど、価値のある情報じゃないかな。
将来的なランニングコストの差も重要な検討ポイントだからね。
物件価格やランニングコストで 買えるか、買えないか が決まる。
物件自体の仕様や設備で 買うか、買わないか を決める。

もちろん立地を絞ってからの話。

[531: 匿名]

タワマン買えない方の皮肉ネガ読んでると可哀想になってくる。賃貸で頑張るんだよ。

[532: 匿名]

タワマン買えないんだからネガるしかないでしょ。いつネガるの？今でしょ。

[533: 匿名さん]

ぐるりがバルコニーのタワーは、そこを足場に使える（住民の合意必要）から、吊り下げ足場は必要ない。
補修は隔て板を外してバルコニーからやればいいんだから、費用は割安だよ。
下手にDWがあると、保守はとっても大変。

[535: 匿名さん]

＞528さん
ネガではありませんよ。
でも、野村はほぼ完売したみたいだから今さらって感じだけど…

25〜30年後に予定の大規模修繕は、エレベーターとか給排水管交換がありますので、これだけでもかなりお金がかかります。これにタワー式駐車場交換もしなければならないと考えると、585世帯でいくら積み立てればよいのでしょうね。

大きな違いは駐車場の修繕計画だと考えれば、野村の修繕計画を見なくても、その違いを計ればよいんじゃないかなと。

タワー駐車場の修繕積立計画だけちょっと簡単に計算してみますね。適当な計算なので、全然違っているかも知れませんので、信用しない方が正しいと先に言っておきます。

25年で機械式駐車場交換をすると考えます。（法定耐用年数15年、メンテで持たせて25年かな）
エレベータ式タワー駐車場だと交換コストは200〜300万円/1台くらい掛かるのかな？

少なく見積って費用は200万円×320台＝6.4億円

一戸あたり平均
6.4億円÷585戸＝109万円

一ヶ月あたりでは、
109万円÷（25年×12ヶ月）＝3600円/月

途中の修繕等（駆動部分の交換等）が400円/月（年間でならして約300万円、10年で3000万円）と考えると、均等積立方式だと毎月4000円程度の負担かな…

一戸あたり25年で4000円×12ヶ月×25年＝120万円程度駐車場修繕に掛かるって感じじゃないかな。

駐車場利用料の一割程度を修繕積立に回すのかな？野村の修繕積立金計画では見込駐車場収入の1割を修繕積立金に回している計算だけど、駐車場料金でどれだけまかなうかでも月額修繕積立金は変わってくるとは思うけどね。

それと均等積立方式ではないと思いますので、5年単位くらいで上げていくのでしょうね。

[536: 匿名]

プラウドは管理組合の努力次第で
駐車場収入を修繕積立に回せるけど
パークタワーは無理でしょうね。
このあたりは計画ではわからない。
パークは10年以内に転売するつもり
で買うならなんの問題もないが
そういう物件を売るデベは罪作りだなぁ
と思います。

[537: 匿名さん]

確かにこの物件は10年から15年以内に売らないと修繕費が足枷で売る事が大変な気がしてきた。我が家は長く住んでも15年位かなと思ってたけど修繕計画見たら少し早めに動いた方が良さそうですね。収入400から600で多い層だとは聞きましたが長い目で見れば維持には適さないって事なんですね。

[538: 匿名さん]

そうやって心配を増やしたいんだろうけど、修繕費なんて大した問題じゃないよ。

[539: 匿名さん]

ポジだろうがネガだろうが、

「修繕費なんて大した問題じゃない」

などと発言を平気でする人に対しては激しい怒りを覚える。

確かにそういう発言が可能な人間はいる。

それは

金持ち、もしくは　悪質な売り手

[542: 匿名さん]

契約する前に、ダミーバルコニーのＣＧを見せてもらってから検討すべきだと思うよ。

[543: 匿名さん]

修繕積立なんてさ、「積立」なんだから全然問題になるようなものではない。

管理費が高いのなら是正が必要だが。。。。

[544: 匿名さん]

耐震のごっつい梁をみるとなえるしな。
それなら修繕費高くても免震がよいから検討してるわ

[545: 匿名さん]

目先の利益に目が眩むのは人間の本能。

修繕積立が将来高くなってもいいという人は本能のまま生きてるのでしょう。

[546: 匿名さん]

ネガはプラウドの契約者なような気がする…

[547: 匿名さん]

本質的には管理費が高いか低いかはどうでもいいんだよ。
肝心なのは管理費の余剰金がどれだけ修繕積立金に回せるかが重要。
ピントこない人もいるかもしれないが、タワーマンションに10年住めば、
いやがおうにも理解できると思う。

中古になったタワーマンションの価値はそのマンションの積立金といっても過言でない。
パークタワーの設備ではその価値を生み出せる余力は無いと思います。

[548: 匿名さん]

ここの修繕計画は、エレベーター全機・屋上ソーラーパネル・タワーパーキングそれぞれの総切り替えなどを前提にしてます。

[549: 匿名さん]

その修繕計画は、ここで公表して、衆目のチェックに耐えられる内容ですか？

[550: 匿名さん]

>549
既にこの掲示板でも過去に出てますが、、ようはその中身として、548が挙げてるものが含まれているんだと。

[551: 匿名さん]

修繕計画では免震装置は対象外なの？

[552: 匿名さん]

>535さん
528です。詳細な考察ありがとうございました。
駐車場の計画は概ね予想された通りです。
ここの長期修繕計画では30年で59.3億円、そのうち駐車場は6.2億円です。もちろん途中の修繕も含みます。
1戸あたりの負担は正確には専有面積によりますが、概算として部屋数の585戸で計算すると均等方式で月3000円、30年で108万円程度です。
長期修繕計画での金額の増加は446さんの書き込みの通り。
30年で900万円程度です。

プラウドの駐車場収入のうち修繕積立金にまわる金額を超概算で計算すると
毎月の駐車場代を2万円、150台が埋まり、10%がまわる前提で
2万円×150台×12ヶ月×30年×10% = 1.08億円

よって、こことの差は7.3億円。
同様に計算すると、月3500円、30年で125万円の差になります。

この金額をどう考えるかということですね。

[553: 匿名さん]

その修繕計画のエレベーター全機・屋上ソーラーパネル・タワーパーキングそれぞれの総切り替え費用と時期
だけで結構なので公表できますか？

エレベーター全機　X1年後　総切り替え費用　Y2円
屋上ソーラーパネル　X2年後　総切り替え費用　Y2円
タワーパーキング　X3年後　総切り替え費用　Y3円

[555: 匿名さん]

駐車場の6.2億円というのは１基あたりの更新費用が1.55億円？
そんなに安い？
それに立体駐車場は30年はもたないでしょ。
まあ、それはさておき
平置きであれば、10％って事は無いと思うよ。
当初はほぼ100％修繕積立金にまわるんじゃないかと思う。

[556: 匿名さん]

ここのタワーパーキングの上には人が住むんだから、しっかり修繕していかないと大変だ～

[557: 匿名さん]

西向き68㎡の3LDKはリビングに収納無し。もう少し広いタイプかSKYZ発表まで待つか悩んでます。早く価格知りたい。

[558: 匿名さん]

>553さん
552です。情報は出しますが、相応のコメントして下さいね。

エレベーター全機 30年 7.3億円
電気設備 5年単位で小規模、10年単位で大規模 6.9億円
タワーパーキング 5年単位で修繕 総切り替え30年 6.2億円

[559: 匿名さん]

>555
妥当な金額知らずに言ってない？
じゃあ、30年で駐車場収入から修繕積立金にまわるのは平均して何割が妥当？それと駐車場が利用される台数も。
否定するなら相応のデータ出してしてね。

[560: 匿名さん]

>555
535さんの情報で「野村の修繕積立金計画では見込駐車場収入の1割を修繕積立金に回している計算だけど」とあるが、何を根拠に100%と言ってるのかな？

[561: 匿名さん]

タワーパーキングって震度４ぐらいの地震でも、一度止まると業者入るまで車出せない。
つまり大地震のような緊急時にはほぼ１００％車は使えないと思った方がいい。

[562: 匿名さん]

使う方があぶないだろ
歩け

[563: 匿名]

30年の修繕積立てが59.3億円ですか。
凄い額ですね。
全ての部屋から30年の間徴収できたと
しても月平均は2.8万円です。
30年後に積立額が0になるわけにもいか
ないので実際はそれ以上必要だろうし。

[564: 匿名さん]

30年後にゼロになる計画で良いのでは？

[565: 匿名さん]

SKYZは高そうだから、どっちかというと、BACと比較になるんじゃない？

[566: 匿名]

そもそもこのサイトはマンション検討者の為。ネガルのは今じゃないでしょ。

[567: 匿名さん]

>558さん
情報参考になりました。
ただ、まともなコメントは期待しても無駄だと思いますよ。
ここは根拠なく適当な書き込みするネガばかりですから。

[568: 匿名さん]

>563さん
計画内容も知らずに必要な金額がわかるのですか？

30年後は2000万円程度残る計画です。
現在の計画ではその金額で問題ありません。
また36年後と40年後にも大規模修繕が予定されてますが、毎月の修繕積立金が上がることはありません。
一時金の徴収もない計画です。
そして、以上で大規模修繕は一巡します。

[569: 匿名さん]

３０年で６０億の計画だと
２０００万円程度の残りでは
消費税UP分だけで飛ぶような気がする。

[570: 匿名さん]

普通にやってたら半分くらいの価格で修繕できていくよ。

管理組合でしっかり管理していけばね

[571: 匿名さん]

有明のマンションなんかは、複数のマンションで共同で調達したりして、かなり安く管理できる体制を作ってる。

[572: 匿名]

計画は知りませんが、552さんが
30年の修繕金合計が59.3億円
と書かれていたので
月の積立てが一戸建あたり平均2.8万円
は必要になると単純計算しました。
30年間、1年目から全戸が滞納しない
条件ですが。
何か間違っていたらご指摘ください、

[573: 匿名さん]

管理費と修繕費は滞納しても、法律でなんとでもなるよ

[574: 匿名さん]

法律、っていうより管理組合理事長が滞納者に訴訟を起こすことになる。
手間隙大変だよ。理事長なんて成るものではない。

[575: 匿名さん]

訴訟しなくても法律で保証されている。
駐車場代金は訴訟などて対応になる

[576: 匿名さん]

『管理費　訴訟』でググれば、単純じゃないことが分かるよ。

[577: 購入検討中さん]

ここ無駄な共用施設多いね。たかが犬ごときに中層階(28F)専有されてあまり気分良くないね。
半屋外だから近くの住居はバルコニーから鳴き声が聞こえるのでは？

この施設せいでペット所有者が多くなるのも不安だし。
同じエレベータに乗りたくないし、少なからずマナー守れないヤツもいるだろうしね。

下層以外の無駄な共用施設がなくなって管理費も少し控えめなら魅力的なんだけどなぁ。

[578: 物件比較中さん]

タワマンだと、上層階の住民と下層階の住民で社会的地位が異なるから、
協調するのも難しいとか、エレベーターであっても同階層同士でしか挨拶しないとか、
そういう住みにくさが有りそう。

[579: 匿名さん]

ここはそれ程価格差が無いから大丈夫かと。

[580: 匿名さん]

>577
そもそもマンションのコンセプトが希望とかけ離れてるように見受けられます。ここを検討する価値ないのでは？

[581: 匿名さん]

社会的地位が異なる？意味不明・・・
高層階２LDKと低層階３LDKでは３LDKのが全然高いよ。どこのマンションでもほぼ同じだろうけど。高層のあこがれは昔の話。
タワマン、大規模マンソン検討する資格なし

[582: 匿名さん]

テレビでこのマンションが好調だってやってるよ。
４億円の部屋が売れてるって。。。。

６０００万円後半の物件も売れてるって。。。。

アベノミクスと関連づけてるけど、本当なのかな。

[583: 匿名]

アベノミクスでこれから毎年物価２パーセント上昇。いつ買うの？今でしょ。

[585: 匿名さん]

>572さん
枝葉末節だったかもしれませんが、要約すると「2.8万円以上必要になる」とのコメントに違和感を持ちました。
コストアップ要因とコストダウン要因はどちらも不確定要素ですから、少なくとも修繕計画内容も把握せずにコストアップを決めつけるのは乱暴ではないでしょうか。

[586: 匿名さん]

>585さん

なにか勘違いされていませんか。私は計画を知りませんので
コストアップなのかどうかも知りません。
30年の修繕総額と思われる金額の記述があり、それがどうやらデベが
計画している値だそうなので
物件戸数と12×30で割った金額を出しただけです。
まあ、このタワーマンションは2.8万円以上もかかるんだと思ったのは事実です。

[588: 入居予定さん]

年収1200万ですが割安なので買いました。他ではオプションの棚や食洗機も常備、収納も多い。三井にしては安いと感じました。営業の対応も、しつこくなく好感が持てます。来年の入居が楽しみです。

[589: 匿名さん]

＞552さん

＞535です。
野村の計画（案）では30年後の累計積立金額は44.1億円となっています。

三井の59.3億円との差額15.2億円を単純に585戸で割ると一戸あたり約260万円という計算になりますね。
長期であり、あくまで（案）ですので参考になるかどうかはわかりませんけどね。

30年後の積立残額は2500万円程度。

[590: 匿名さん]

大通りに面しているのがネックで迷っています。
湾岸道路もあるし、高層階は相当うるさいですよね？

[591: 匿名さん]

>586さん
「以上」=「コストアップ」の意味でおっしゃっているものと考えてコメントしました。
他の方で、根拠も示さずにただ高いとのコメントが散見されたため、つい過剰に反応してしまいました。
ランニングコストの認識には概ね相違ありませんので、それ以上の他意はありません。

[592: 匿名さん]

>535さん

>552です。
>589での情報、非常に参考になりました。
また匿名掲示板にもかかわらず、このような有意義な情報交換が出来たことを非常に嬉しく思います。
ありがとうございました。

[593: 匿名]

591さん。
了解です。以上というのは
端数を切り捨てたという意味と、
まあ、少なからず滞納者はでるもの
だからそう表現しただけです。
でも、やっぱり他の湾岸のマンション
と比較しても高くないですか、
将来、管理組合ががんばっても
削減が期待できそうな共有施設が
ある訳でもないし。
一般会計から修繕会計に回せる
有力な設備もない。
購入者がそこんとこどう考えるかは
興味あります。

[594: 匿名さん]

ここ朝ズバで紹介されてたよね、飯田橋のパークコートも。
だけど内容的には湾岸タワマンが圧倒的な人気で好調、飯田橋の方は苦戦しているみたいだった。完全に明暗が分かれた感じ。
格もこちらの方が上で、コメンテーターはこちらを絶賛してた。
やっぱり都民の注目は湾岸なのかもしれない。もちろん湾岸五輪も影響しているだろうけど。

[595: 匿名さん]

ここの中層以上はどの方角でも騒音うるさいと思うよ。特に南と西かな。
高くなれば地上の音は聞こえなくなると勘違いしてる人多いと思うが、かなり反響してうるさいよ。

[596: 匿名さん]

ネタがないワイドショーと有力スポンサーの利害が一致しただけでしょう。
最近のTVは番組までCMの延長みたいのが多いよね。

[597: 匿名さん]

そして売れる。

[598: 匿名さん]

＞５９０さん。

煩いとはおもうけど、それをいっていたら、きりないよ。予算との関係でなにを重視するか考えないと。

[600: 匿名さん]

＞594
みのさんってお金持ちですよね？その、みのさんがこのタワーの方を絶賛していましたよ。
飯田橋の方は全く興味無さそうでした。
さらに、こちらのタワーの方は赤いバラ（完売の印）がたくさん着いている映像がありましたが
飯田橋の方はそのような映像は一切流れませんでした。
やはり流れは湾岸タワマンにあるし、ここはかなりの人気物件であることが公共放送で確認できました。