パークタワー東雲ってどうですか？その７

[物件比較中さん]

とうとうスレも7つめです。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.37平米～90.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

【過去スレ】
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195745/
その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247447/
その３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255989/
その４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273326/
その５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/287046/
その６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300730/


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[401: 購入検討中さん]

実質の値引きが始った！？

[402: 匿名さん]

少なくとも給料で手取りが50万円はないとタワマンなんて買っちゃあいけないよ。
毎月赤字になってサラ金地獄に堕ちるという恐怖を味わう事になるかもよ。

[403: 匿名]

ファミリー向けの物件価格設定に
首都圏タワマン並みの維持費用と駐車場設備。
長期居住の住民は大変だと思う。

[404: 匿名さん]

手取りで50万？？

このくらいの価格だと、年収600万くらいのサラリーマンが客じゃないでしょうかね。

[405: 匿名さん]

1期で半分売っておいて苦戦って言われても、誰も同意できないでしょ（笑）
竣工までに完売コースでしょ。

[406: 匿名さん]

政権交代もあって良くも悪くも益々先行きが見えづらくなってますし、近隣に価格未定の大型物件もあるので、今決めちゃわないでちょっと様子を見るという方も多いでしょうね。

[407: 匿名さん]

　プラウドタワー東雲が第一期250、第二期一次110だったので
失速感はありますね
　住戸外の玄関前の壁、玄関タイル、第3種機械排気とコストダウン、
微妙な共用施設だったりもありますが、この価格で売れ行き鈍るのであれば
湾岸部タワーマンションの今後は厳しそうかと思えます。

[408: 匿名さん]

湾岸マンション過剰供給による価格下落の始まりです

[409: 匿名さん]

湾岸タワマン全体ってより、ココの出来の問題でしょ。
すぐ近所の野村はほぼ完売してる訳だし…。
安かろう悪かろうの訳アリ物件に飛び付くほど消費者も馬鹿じゃないという事。

[410: 匿名さん]

湾岸開発終わりの始まり。
いずれ何とかニュータウンのようになっていくんだね。

[411: 匿名さん]

東雲ニュータウンですか。

[412: 匿名さん]

そして、同じネガネタは無限ループする。

[413: 匿名さん]

うーん安かろう悪かろうの物件ではないですよね。
他の物件と比較しても、スペック的に悪くないと思います。

ただどなたかも書いてましたが、物件価格が低い分ランニングコストが高く感じるということはありますね。

[414: 匿名さん]

物件価格に関係なく、ランニングコストは高いですね。
大規模なのでスケールメリットがあるはずなのに。
外廊下だしプールがあるわけでもないのに。

[415: 匿名さん]

もはや湾岸タワマンのニーズがこの価格帯では枯渇しているのでは。
一段価格を下げ、もっと多くの層が買えるようにするしかない。

湾岸タワマン過剰供給による価格下落の始まりです。

[416: 匿名さん]

タワーマンションだったら普通のランニングコストだよ。高くもない。
千葉とか郊外の一般庶民向けの低価格マンションと比較するから高く感じるだけだよ。
そして、高く感じる方は絶対に手を出してはいけないよ。

[417: 匿名]

別に千葉なんかと比較しなくても
東雲の範囲でも高く感じるけどな。

[418: 匿名さん]

416さんの言う通り。
そもそも管理費だけなら2万くらいだから、そんなに高くない。
修繕積立はタワーマンションなら普通の金額。それが高いと思うなら、ここに限った話ではなくタワーマンションの検討をやめたほうがいい。

[419: 不動産業者さん]

管理費の３００円/平米超えは、プールやバーなどもないのにかなり高い方。
修繕積立金も他のタワー物件と比較しても、かなり高い方。
タワーだから高いんじゃなく、ここはでかいタワーパーキング搭載してる事が大きいね。
タワーで修繕積立金が高い物件は駅直結などで下駄部分に商業施設などがある物件。

[420: 匿名]

まぁ高い金額でも毎月払っていかなくちゃいけないのは住民で、デベなんか初めに売れれば関係ないわけだからね。
そりゃ将来の負担なんかより、いかに魅力的にみせて妄想膨らませて売れる営業するよね。

[421: 匿名さん]

修繕積立金は30年後でも3万円台だった気がするから特別高い訳じゃないと思う。

[422: 匿名さん]

30年住むと考えれば、ローンも完済しているだろうから、考え方によれば、高騰してても気にするまではないかな。
貯蓄をしっかりやっていれば畑いじりでもしながら悠々自適な年金生活を送れるかもね。

[423: 匿名さん]

修繕計画は消費税UPも考えておかないとまずい。
たぶん20年後を待たずに、
20％ぐらいにはなるんだろうから。

ここに限った事じゃないけど。

[424: 匿名さん]

第一期の販売実績で、
プラウドが600戸中250戸 (42%) 販売、
ここが585戸中310戸 (53%) 販売。

どう見てもプラウドより好調だよね。

[425: 匿名さん]

一期の数字だけ比べて何か意味ありますか？
プラウドは２期でも３桁売ったけど、ココは失速の仕方がハンパない。

[426: 匿名さん]

新豊洲待ちの人が多そう。
あちらが動き出したらこちらも動き出すよ。

[427: 匿名さん]

野村と三井では、そもそも売り方が違う。
周辺の状況も違う。
そんなに比較したいですか？

[428: 匿名さん]

こちらの修繕計画でお部屋ごとの
費用を見せてもらいましたが他の
マンションと比較すれば異常に高い。
言わないと
なかなか営業の人も説明してくれないので契約してる方は自分の部屋の想定額
分かってるのかな。

[429: 匿名さん]

上がりが早いので平均的に高めですね。

[430: 匿名さん]

>428
そこ見ないで買う人いないでしょ。
どこのマンションと比較してるかわからないけど、東雲の他のタワーマンションと比較してもたいして変わらない金額だよ。

[431: 匿名さん]

では、プラウド検討スレで全く話題にもならないランニングコストがここでは大問題視されるのはなぜなんでしょ？

[432: 周辺住民さん]

>430
東雲のタワーマンションでも、プラウドの計画と見比べてないでしょ(笑)ここがとびきり高いとはいわんが、自走しきの物件と比べたら、ランニングコストが痛々しい。特に15年目辺りからな。一期で飛び付いた涙目オツだな。

[433: 不動産業者さん]

自走式駐車場のプラウドと巨大タワーパーキングのこことでは将来の修繕積立金の差は凄いよ。
将来のエレベーターとタワーパーキングのメンテと交換が大規模修繕のメインだから。

[434: 匿名さん]

中古で売却しようにも、よっぽど安くしないと買い手は現れないでしょう。
長期修繕計画を見て間違いなくびびっちゃうと思うよ。

[435: 匿名さん]

豊洲のパークタワーは自走式だけどランニングコストが高めだよ。ここ程ではないけど。
ディスポーザが無いのに。

[436: 匿名さん]

自走式というより、平置きでしょ。

[437: 匿名さん]

>7　は間違いなのか？

SKYZスレで否定されている。

[438: 匿名さん]

修繕費は周辺と比べても高いが、分譲価格は安い。
その分ローンが減り金利負担も圧縮される。
長い目でみても、トータルコストは周辺と比べて
凄く割高とは言えないでしょ。安くはないけどさ

[439: 匿名さん]

ローンはローン減税がある。
高い管理費・修繕積立金には減税がない。

[440: 匿名さん]

431
将来に渡って、明らかにコスト負担が増すからです。物件価格は安いのに維持費が相対的に高い。犬広場と畑とお茶室くらいなのに。

[441: 匿名さん]

ほらほら、シガーバーを忘れてますよ。

[442: 匿名さん]

プラウドはもう残ってないから仕方ない。我慢して維持してね。

[443: 匿名さん]

プラウド残り3戸。
今日は休み明日まで休み。
勝負は金曜日かもしれないよ。

土曜日の棟内モデルルームオープンで屋上庭園見ちゃうとイチコロだからね。

[444: 契約済みさん]

＞432
プラウドとここで１５年目以降はいくら金額の差があるの？

[445: 匿名さん]

7万円です。

[446: 匿名さん]

ここの修繕積立金は過去スレ(Part4)であったね。
プラウドはいくらなのかな。

修繕積立金は70平米くらいで

1-4年目　8600
5-9年目　12100
10-14年目　22800
15-19年目　32400
20-30年目　34500

20年目からちょうど4倍くらい。
管理費と23000円駐車場もろもろでちょうど毎月8万円ってとこ。

[447: 匿名さん]

まぁ、冷静に考えたらさ。

見学に行った方の契約歩留まりが1割だとしても、
9割の人が買わないんだから、その9割はこの物件に対して
何かしらのネガを持っているわけで。
（1割もいねーよ、とかそれ以上いるよっていう話は置いといて）

まして、物件を見にも行かずに、何をしたいのかわからないお暇な方が
さもご親切にいろいろ言っているのを含めれば、大多数がネガっている輩なわけだから、
必然と物件に対するネガの割合は多くなるよね。。。

何を言いたいのかっていうと、ネガの方って別にアドバイスとしてコメントしている風でもないし、
余程お暇な方なんだなぁ、と感心しましたってことです。

ちなみに、のら氏のブログでは、よっぽどのことがない限り竣工前に完売とも言ってますね。

[448: 匿名さん]

いや、真実を知ってもらいたいという真摯な思いで話をしているんです。
失敗して、ため息ばかりの生活を送って欲しくないから。

ダミーバルコニーは真面目ショックを受けると思いますので。

[449: 匿名さん]

マンションは適当な時期に転売して次の新しいマンションを買う、
って方針の人達は
将来のランニングコストはどうでもいいわけだが。

[450: 匿名さん]

タワーなんて、30-40年後まで考えてたら、そりゃ維持費も上がるでしょ。
修繕積立金なんて、それこそ多くの人が好きな「デベは売りさえすれば関与しない」というポイントに大きく関与する部分。
あくまでデベが立ててる“現時点での目安"ですよね。

逆に、エレベーター・タワーパーキング・ソーラーパネルなど、総修繕を前提に仮算してる三井は、良心的な気がします。

[451: 匿名さん]

この修繕計画はひどいね。

[452: 匿名さん]

たしかに酷いと思うよ。
転売なんて簡単に言う人いるけど、半値でも売れないかもしれないよ。

[453: 匿名さん]

>448さん
いやぁ～、全く利害関係ない人が、まだ出来てもない物件の外観を「想定」して、「真摯」に買わないように働きかけるなんて、さすがに無理がありますよ。

逆に、行き過ぎたポジティブな意見も、利害関係ある人のものだと分かりますが。

個人で判断して、買っても良いと思ったら買う。ナイと思ったら買わない。

[454: 匿名さん]

プラウド東雲より立地・内容が良い（駅距離・免震）かつ価格が安いので最終的には完売するはずですが、
完売しない場合は坪２２０万以上で湾岸タワマンにニーズがある層には、すでに行き渡ってしまっていることを意味しています。

つまり、この価格帯でこれ以上湾岸タワマンを売り出してももはや買い手がほとんどいない。
年収がそこそこあり、湾岸に拒絶反応のないマイホーム購入適齢期の人数というのはそう多くはありません。
にもかかわらず湾岸には今後5000戸以上の供給がされる（わかっている分だけで）

そうすると売るためには価格を坪100万台に下げるしかない。

過剰供給による湾岸タワマン価格下落スパイラルの始まりです。

[455: 匿名さん]

451と452はどこがどう酷いと思うわけ？
具体的に書かないと、ただの落書きだよ。
検討者のためにもよろしく。

[456: 匿名さん]

落書きと言うなら自分で調べてみたら？

こんな匿名掲示板にたよらず、自分の目で確かめるべきだよ。
大金を注ぎ込むんだからね。

[457: 匿名さん]

人の心配してる場合か

[458: 匿名さん]

高額修繕費はずっと住む方にとってストレスを感じ15年後に売り出す予定の人にとってもハンデを負うことになりそうですね。15年後に中古で検討する方は物件価格とその時のランコスを含め月々支払総額を電卓ではじき出し、同時期に完成したプラウドの広い部屋の支払額と同じ位であればかなり価格を下げないと売却難民になるのではと感じてしまいます。

[459: 匿名さん]

高額な維持費を見て、買った人、買えなかった人。買った人は不安になるだろう。買えなかった人は一生懸命書き込みしてる。私もそのひとり。

[460: 匿名さん]

15年経ったタワマンの修繕費積立金て平均的にはいくら位か相場なの？
ここが突出してる？

[461: 匿名さん]

買った人は当然修繕費の計画なんて見てるから、不安にはならないでしょう。むしろチェックせず購入決めてしまった人がいるとしたら危険ですね。
現在タワーに住んでます。ここの修繕費は確かに決して安くないですね。東雲の既存の物件と比較すると、尚更高く感じます。ただ、タワマンとして相対的に見てここが異常に高いかというと、決してそんなことはありません。

タワマン購入する場合は、修繕費の計画が高いか低いかで見るだけじゃなく、どこまでが修繕計画に含まれているのか(安く見せるために肝心な部分を抜いたりしてないか)、途中一時金は発生するのかなどを営業の人に確認する必要があります。

[462: 匿名]

入居率や駐車場の利用率などの
要因で計画通りにはならないのが
大規模修繕。
デベは物価変動などを理由に
計画変更は当然だとして、
その建物固有の変動要因は説明しない。
修繕積立金が大幅に足りなくなっても
全ては区分所有者が被るしかない。

[463: 匿名さん]

月々の支出を抑えるために車を手放す人が増えれば、管理収支も赤字となって、管理費アップか駐車場利用料アップとなってさらに厳しい状況になるリスクはありますね。

[464: 匿名さん]

ここは東雲タワマンの中でも１番立地環境が悪いので、安いのは当然だろうね。
低層なら運河に面してるわけじゃなく条件悪いので、なおさら安くパンダ価格にして集客した感じ。
多分人気がなくて失速してるのは、間取りの狭さと共有施設に魅力が感じられないのが大きいと思う。

[465: 匿名さん]

>456
わかってないね。根拠も示さず批判ですらない、煽るだけの無意味な書き込みはいらないって言ってるんだよ。
まぁこれはネガに限った話ではなくポジも同様だけどね。
それに検討者なら必要なことは当然自分で調べるでしょ。

[466: 匿名さん]

タワマン群の南端
１５年掛かりで解体建替え工事が続く辰巳側に面していない
東雲駅が７分で便利、辰巳駅も10分
バス停が目の前で便利
地下鉄が敷地の下を走っていない

なのに、立地環境が悪いと言われてもねえ。

[467: 匿名さん]

＞465

福岡に百道浜って埋立地があるんだけどね。今はどうだか知らないけど当時は高級住宅街で有名だったんだけどね。
そこに住んでいる自分の知り合いがぼやいていたけど、15年で半値になっちゃったって。
タワマンでここみたいにタワー駐車場を抱えたマンションで、毎月の長期修繕積立が跳ね上がったとか言ってたよ。

[469: 匿名さん]

何故福岡の話が・・・？

[470: 匿名さん]

一生懸命ぐぐったんじゃないの？
もしくは当事者だったりして。

[471: 匿名さん]

ネガるならネガるでいいから、客観的なデータ持ってきたら？
ここはこれくらい、近くの似たような物件、例えばプラウドはこれくらい、みたいな。

高い高いだけ言ってるならそれこそ便所の落書きにも劣るよ。
ここはチラシの裏じゃなくて、一応"検討"スレだからね。

[472: 匿名さん]

>466
プラウドスレで粘着していた方ですか？
残念ながら向こうは完売間近みたいですが…。
今日も営業ご苦労様です。

[473: 匿名さん]

＞471
高い高いと言っているのはここを真面目に【検討】なさっている方の率直な感想だと思うよ。
データがどうのという問題ではないかと。

[474: 匿名さん]

物件価格が安いから本来買ってはいけない層が検討している。
だから余計ランニングコストが高いと感じてしまう。
それだけ。

[475: 匿名さん]

>473
本当に検討してる人の感想とただ煽ってるだけのネガは文面でだいたい区別できる。
根拠になるデータ出して批判するなら有意義なネガで歓迎されるが、ただ煽るだけのネガは来なくていいって話だよ。
だから、データがどうのという問題です。

[476: 匿名さん]

物件価格も安くないよ。相場並み。
南向きは晴海通りと高速がうるさい。
修繕積立金も心配。

[477: 匿名さん]

っていうより、
東雲は安くしないとマンションが売り難い街、なんでしょう。

[478: 匿名さん]

営業さんが三井のマンションにしては何チャラでこの物件は安い安いって言ってましたよ。

[479: 匿名さん]

晴海のＭＲに行った時も、営業さんが今が買い時で安いと言ってましたよ。晴海のタワマンの事を。

[480: 匿名さん]

高い高いと言って販売する営業マンはいないでしょ。

[481: 匿名さん]

東雲は高くなった。
今は数年前の豊洲と同じくらいするね。

[482: 匿名さん]

高くなった。ビーコンまでは。
そして安くなってきた。レックスから。
と言うべきでしょう。

[483: 匿名さん]

そして、開発終了。
この先何もない街…

[484: 匿名]

住民にとったら開発が終わってる方
が住みやすいと思うけど違うのかな。
有明とか新豊洲などの近隣地区が
どんどん開発されればいい。

[486: 匿名さん]

でいつ買うの？？まだでしょう

[487: 匿名さん]

修繕積立金が高めって分かってて、MRに来てる人もみんな買うから大丈夫だろうって思って契約したら、やはり高いと思い始め、ちょっと不安になり始めた私。そんなに高くないという書き込みあると安心します。

[488: 匿名さん]

最後がパチンコで終わりというのがまた象徴的だよね
123ダー

[489: 匿名さん]

色んな観点あると思いますが、実際に東雲イイですよ。子供連れには本当に住みやすい。小さなことですが、日曜・祝日もやってくれてる小児科が徒歩2、3分のトコにあったり、大きな公園があったり。豊洲や有明も日常生活圏内ですし、メトロもりんかい線も両方使えますしね。中心にcodanあるから住人も適度に循環されます。

[491: 匿名さん]

高級とか言うと調子にのってネガるのが現れるよ。

[492: 不動産]

ここで管理費・修繕積立金が高いと思う方は勉強不足。免震装置の維持、適切な修繕、将来の修繕に向けた蓄えを考えたら少ないほうです。最初から低めの設定にして売り切るマンションは将来ヤバいよ。

[493: 匿名]

最初から高い管理費が必要な
マンションが、他と比べて
将来の値上がり分が小さい
という保証は無い。

[494: 匿名さん]

ここは修繕積立費は普通だよ？
管理費が維持するのに一番お金かかるプールとかないくせに異常に高い

[495: 匿名さん]

なんだか買っちゃった人が修繕積立金は高くないとか必死だな。
高い方だよ。しかもこんな安い部屋の価格ばかりのタワマンって少ないから、将来心配だね。

[496: 匿名さん]

私も購入しましたが、営業マンによると、年収で多いのは400〜600万円だそうです。
みなさん贈与受けているんですかね。うらやましいっす。

[497: 匿名さん]

最上階だって90M2程度しかなくて価格も7000万円程度なんでしょ？
どう考えても普通の人のマンションだよね。。。

[498: 匿名さん]

年収600万で買えちゃうタワーマンション…
滞納者出そう。

[499: 匿名さん]

それが普通