パークタワー東雲ってどうですか？その７

[物件比較中さん]

とうとうスレも7つめです。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.37平米～90.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

【過去スレ】
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195745/
その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247447/
その３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255989/
その４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273326/
その５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/287046/
その６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300730/


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[351: 匿名さん]

ここは豪華な、高層階ドッグランや、シガーバー、畑
などがあるマンションですから

[352: 匿名さん]

立派なダミーバルコニーもお忘れなく。

[353: 匿名さん]

すまない。
忘れてた！

[354: 匿名さん]

>350
読解力ないな。Sレポートには価値が無いっていう内容だよ。まあ、あの宣伝文を読むだけで怪しさと内容の無さは予感出来るけどね。自腹切って真実を明るみに出したのらさんには敬服するね。

[355: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[356: 匿名さん]

榊淳司　マンションレポートの評価については以下に専用スレがありますので
今後はこちらでどうぞ。

榊マンション研究所ってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/312566/

[357: 匿名]

のらえもんさんレベルの人
が価値あるレベルの情報ならば
何十万円出しても買えないよ。

[358: 匿名さん]

355
年度末近く、は中古マンションの売れる時期ですから。

[359: 匿名さん]

異動の季節ですからね。
東京に転勤が決まったら、家でも買おうかなっていう考えもあるんじゃない？
新築は待たないといけないけど中古だったら手っ取り早く住めるからね。

そういう地方からの方は湾岸のよいイメージで買うからね。
本当は地盤が悪くて都内在住の人は避けたがるエリアなんだけどね。

[360: 匿名さん]

それは賃貸の話では？

「さぁ、異動が決まったからマンション買うかぁ」なんてあるわけないでしょ。

マンション買うのって１年くらいかかるよ。

[361: 匿名さん]

なんで売れるんだろう。。。

アベノミクスの影響なのか、本格的に売れ始めてる。

[362: 匿名さん]

＞３５５

埋立地でもそうでしたか。内陸も大変なことになっています。中古業者に電話しても、多忙とのことで、なかなかつかまらないんですよ。そうこうしているうちにお目当ての物件はどんどん売れていて、困っています。残りのものも、条件悪いのに、強気なんだよね。

[363: 匿名さん]

湾岸だけの現象ではなかったのですね。
私の周りにも急にマンション探し始めた人が増え始めました。

[364: 匿名さん]

子供の学校を考えたら、新学年の４月に間に合うように
今ごろ新居を買う人が多いんですよ毎年。賃貸に限らず。

[365: 匿名さん]

ここは3月引渡しになったので、学校関係は間に合いますかね？

[366: 匿名さん]

3月中には引き渡しが出来ると聞きましたので、間に合うと思います。

[367: 匿名さん]

そろそろダミーバルコニーも姿を現してきた。
柱ごとのスパンの間の壁に一間分ぐらいの穴が開いてるので、窓もどきを嵌めるのかな？　あとはコンクリ壁でアルミ柵の手摺がついてる。それが20数階分も積み重なると思うとやっぱり不気味。
エントランス・アプローチからの見上げはあんまりよろしくなさそうだね。

[368: 匿名さん]

あれはタワーパーキングのメンテ用の開口部だよ
無知は書き込まないほうがいい

[369: サラリーマンさん]

ダミーバルコニーってそんなに不気味ですか？
何にもない壁がそそり立っているよりも全然よくないですか？
田町のキャピタルタワーの巨大な「壁」より全然よいと思うのですが…
なぜ、不気味と強調するのかわからないです。

[370: 匿名さん]

パッと見るとバルコニーなのに、よーくみると壁だったというのが気味悪く感じそうってことでしょう。そしてその壁面が建物の顔と言える正面を向いてる点も。
正直、実例がないので出来上がってみないとどん感じになるか分からないですよね。ライトアップもするらしいので、意外にいい雰囲気になるかもしれないし。

[371: 匿名さん]

キャピタルタワーの近くをよく通るけど、
わざわざ見上げないから気にならないなあ。

[372: 匿名さん]

手摺りの奥に、無機質で生活感のない灰色の壁が見えるから、異質に感じるんじゃない？
それが薄気味悪さに繋がるのでは？

しかもそれが正面に見えるから気になると思うよ。

[373: 匿名さん]

２期１次は３１戸ってこと！？（スーモ）

[374: 不動産業者さん]

やはりかなりの大失速ですね。２期の１次で３１戸しか売れないとは・・・
どうやらパンダ部屋と最上階狙いの人が多かっただけなのかもね。

[375: 匿名]

ずいぶん人気ないね~
春前の今が不動産は１番売れる時なんだけどね
安いってだけに釣られる人も少ないのか

[376: 匿名さん]

1期で合計何戸出したんでしたっけ？
やはりここより安く出る新豊洲待ちがかなりいるのでは。

[377: 匿名さん]

315戸。
確かにskyz待ちが多そうだね。

[378: 匿名さん]

これは値引きコースかな…
新豊洲の価格にも影響しそう。

[379: 不動産業者さん]

新豊洲のSKYZと有明のブリリアシティタワーの共有施設には、ここのドッグランと畑と茶室じゃ太刀打ちできないかもね。管理費は高いのに。

[380: 匿名さん]

361
の方の指摘と正反対の情報が多いですね。どっちがホンモノ情報かワカラナイ。私もSKYZ待ち派になります!

[381: 匿名さん]

レックス販売時には野村プラウド待ちと言い、野村販売で三井待ちという。
そして三井が出た時には新豊洲待ちとなる。
ネガさんはどこに住みたいのかな？

[382: 匿名さん]

ＳＫＹＺ待って、価格発表されたとたんにここに舞い戻ってくる人多そう。
そのころ、ほしい間取りがなくなってなければいいけど…。

[383: 匿名さん]

ここの人気の部屋は既に売ってしまったでしょう。
ほしい間取り、なんて言っても。

[384: 匿名]

部屋もあるけど、駐車場がガラガラ
だったら住民の負担はどうなっちゃうんだろ。
出口戦略を考えて購入しなきゃいけない
珍しい物件だね。

[385: 匿名さん]

これで、Skyzが坪270万とかだったら、すぐに戻ってくるんだろうな（笑）

[386: 匿名さん]

残ってる間取り悪くないと思うよ。1期で売れた部屋より高いだけ。
それでもここの価格はSKYZやBACを検討してる人、これから湾岸タワーマンションを検討する人に十分な訴求力あると思うな。

[387: 匿名さん]

新豊洲は戸数多いから価格帯を幅広にすると思うよ。平均価格はあまり意味ないと思うな。

[388: 匿名]

収納を重視して検討してます。
ここの間取りでだと我が家は３人家族で
どうしても物が収まりません。
60㎡台の３ＬＤＫでここは畳数を増やすのに収納が少なすぎて決断出来ません。
何かいい収納方法ってありますかね？

[389: 匿名さん]

せめて70平米台にしたら？
このマンションの間取りは他に比べれば収納力がある方だと思うけど。

[390: 匿名さん]

確かに収納は結構いいよね～。廊下を短くした分、収納とか部屋の広さに上手く結び付けてる間取りも中にある。
免震だし、御影石キッチン・タンクレス省エネトイレとか、食器棚・食洗機・エアコン付きとか、ちょっとイイよね。家買うことから考えたら小さなことだけど、プラスにはなる。

[391: 匿名さん]

維持費がかかりすぎ。月々5万円払うのがアリですか？使いもしない畑と茶室に。あと維持費のかかる駐車場に。

[392: 匿名さん]

月2万くらいじゃなかったっけ？

5万ってどこのマンション？

[393: 匿名さん]

管理費＋修繕積立＋駐車場で5万くらい
安くはないけど高くもない

[394: 不動産業者さん]

長期修繕計画によると、将来は管理費＋修繕積立金で月６万超えらしいですよ。

[395: 匿名さん]

免震タワーならあたりめーじゃね？不動産業者さん

[396: 匿名さん]

大地震が来たら免震装置はどうなるのかな？その次の地震に耐えられる？

[397: 不動産業者さん]

こんな安マンションなのに高いってだけ。
都心の高い高級タワマンじゃないんだし。
４０００万なんかで買えるファミリータイプタワマンだから。ここはさ。

[398: 匿名]

今回の2期で31戸しか販売できないってのもわかる気がするかな。
住んでから掛かるランニングコストが物件価格には不釣り合いすぎるね。
そんな事よくわからなくて買っちゃう人多いんだろうけど。

[399: 匿名さん]

３１戸！大苦戦ですな。

[400: 購入検討中さん]

今日、「ご親族などをご紹介いただければ感謝の10万円！」なる封書が届きました。こんなこと、普通するものなの？
よほど見込み誤りなのかな。最初の走り出しだけは勢いがあったものの、その後は失速気味ですか。

[401: 購入検討中さん]

実質の値引きが始った！？

[402: 匿名さん]

少なくとも給料で手取りが50万円はないとタワマンなんて買っちゃあいけないよ。
毎月赤字になってサラ金地獄に堕ちるという恐怖を味わう事になるかもよ。

[403: 匿名]

ファミリー向けの物件価格設定に
首都圏タワマン並みの維持費用と駐車場設備。
長期居住の住民は大変だと思う。

[404: 匿名さん]

手取りで50万？？

このくらいの価格だと、年収600万くらいのサラリーマンが客じゃないでしょうかね。

[405: 匿名さん]

1期で半分売っておいて苦戦って言われても、誰も同意できないでしょ（笑）
竣工までに完売コースでしょ。

[406: 匿名さん]

政権交代もあって良くも悪くも益々先行きが見えづらくなってますし、近隣に価格未定の大型物件もあるので、今決めちゃわないでちょっと様子を見るという方も多いでしょうね。

[407: 匿名さん]

　プラウドタワー東雲が第一期250、第二期一次110だったので
失速感はありますね
　住戸外の玄関前の壁、玄関タイル、第3種機械排気とコストダウン、
微妙な共用施設だったりもありますが、この価格で売れ行き鈍るのであれば
湾岸部タワーマンションの今後は厳しそうかと思えます。

[408: 匿名さん]

湾岸マンション過剰供給による価格下落の始まりです

[409: 匿名さん]

湾岸タワマン全体ってより、ココの出来の問題でしょ。
すぐ近所の野村はほぼ完売してる訳だし…。
安かろう悪かろうの訳アリ物件に飛び付くほど消費者も馬鹿じゃないという事。

[410: 匿名さん]

湾岸開発終わりの始まり。
いずれ何とかニュータウンのようになっていくんだね。

[411: 匿名さん]

東雲ニュータウンですか。

[412: 匿名さん]

そして、同じネガネタは無限ループする。

[413: 匿名さん]

うーん安かろう悪かろうの物件ではないですよね。
他の物件と比較しても、スペック的に悪くないと思います。

ただどなたかも書いてましたが、物件価格が低い分ランニングコストが高く感じるということはありますね。

[414: 匿名さん]

物件価格に関係なく、ランニングコストは高いですね。
大規模なのでスケールメリットがあるはずなのに。
外廊下だしプールがあるわけでもないのに。

[415: 匿名さん]

もはや湾岸タワマンのニーズがこの価格帯では枯渇しているのでは。
一段価格を下げ、もっと多くの層が買えるようにするしかない。

湾岸タワマン過剰供給による価格下落の始まりです。

[416: 匿名さん]

タワーマンションだったら普通のランニングコストだよ。高くもない。
千葉とか郊外の一般庶民向けの低価格マンションと比較するから高く感じるだけだよ。
そして、高く感じる方は絶対に手を出してはいけないよ。

[417: 匿名]

別に千葉なんかと比較しなくても
東雲の範囲でも高く感じるけどな。

[418: 匿名さん]

416さんの言う通り。
そもそも管理費だけなら2万くらいだから、そんなに高くない。
修繕積立はタワーマンションなら普通の金額。それが高いと思うなら、ここに限った話ではなくタワーマンションの検討をやめたほうがいい。

[419: 不動産業者さん]

管理費の３００円/平米超えは、プールやバーなどもないのにかなり高い方。
修繕積立金も他のタワー物件と比較しても、かなり高い方。
タワーだから高いんじゃなく、ここはでかいタワーパーキング搭載してる事が大きいね。
タワーで修繕積立金が高い物件は駅直結などで下駄部分に商業施設などがある物件。

[420: 匿名]

まぁ高い金額でも毎月払っていかなくちゃいけないのは住民で、デベなんか初めに売れれば関係ないわけだからね。
そりゃ将来の負担なんかより、いかに魅力的にみせて妄想膨らませて売れる営業するよね。

[421: 匿名さん]

修繕積立金は30年後でも3万円台だった気がするから特別高い訳じゃないと思う。

[422: 匿名さん]

30年住むと考えれば、ローンも完済しているだろうから、考え方によれば、高騰してても気にするまではないかな。
貯蓄をしっかりやっていれば畑いじりでもしながら悠々自適な年金生活を送れるかもね。

[423: 匿名さん]

修繕計画は消費税UPも考えておかないとまずい。
たぶん20年後を待たずに、
20％ぐらいにはなるんだろうから。

ここに限った事じゃないけど。

[424: 匿名さん]

第一期の販売実績で、
プラウドが600戸中250戸 (42%) 販売、
ここが585戸中310戸 (53%) 販売。

どう見てもプラウドより好調だよね。

[425: 匿名さん]

一期の数字だけ比べて何か意味ありますか？
プラウドは２期でも３桁売ったけど、ココは失速の仕方がハンパない。

[426: 匿名さん]

新豊洲待ちの人が多そう。
あちらが動き出したらこちらも動き出すよ。

[427: 匿名さん]

野村と三井では、そもそも売り方が違う。
周辺の状況も違う。
そんなに比較したいですか？

[428: 匿名さん]

こちらの修繕計画でお部屋ごとの
費用を見せてもらいましたが他の
マンションと比較すれば異常に高い。
言わないと
なかなか営業の人も説明してくれないので契約してる方は自分の部屋の想定額
分かってるのかな。

[429: 匿名さん]

上がりが早いので平均的に高めですね。

[430: 匿名さん]

>428
そこ見ないで買う人いないでしょ。
どこのマンションと比較してるかわからないけど、東雲の他のタワーマンションと比較してもたいして変わらない金額だよ。

[431: 匿名さん]

では、プラウド検討スレで全く話題にもならないランニングコストがここでは大問題視されるのはなぜなんでしょ？

[432: 周辺住民さん]

>430
東雲のタワーマンションでも、プラウドの計画と見比べてないでしょ(笑)ここがとびきり高いとはいわんが、自走しきの物件と比べたら、ランニングコストが痛々しい。特に15年目辺りからな。一期で飛び付いた涙目オツだな。

[433: 不動産業者さん]

自走式駐車場のプラウドと巨大タワーパーキングのこことでは将来の修繕積立金の差は凄いよ。
将来のエレベーターとタワーパーキングのメンテと交換が大規模修繕のメインだから。

[434: 匿名さん]

中古で売却しようにも、よっぽど安くしないと買い手は現れないでしょう。
長期修繕計画を見て間違いなくびびっちゃうと思うよ。

[435: 匿名さん]

豊洲のパークタワーは自走式だけどランニングコストが高めだよ。ここ程ではないけど。
ディスポーザが無いのに。

[436: 匿名さん]

自走式というより、平置きでしょ。

[437: 匿名さん]

>7　は間違いなのか？

SKYZスレで否定されている。

[438: 匿名さん]

修繕費は周辺と比べても高いが、分譲価格は安い。
その分ローンが減り金利負担も圧縮される。
長い目でみても、トータルコストは周辺と比べて
凄く割高とは言えないでしょ。安くはないけどさ

[439: 匿名さん]

ローンはローン減税がある。
高い管理費・修繕積立金には減税がない。

[440: 匿名さん]

431
将来に渡って、明らかにコスト負担が増すからです。物件価格は安いのに維持費が相対的に高い。犬広場と畑とお茶室くらいなのに。

[441: 匿名さん]

ほらほら、シガーバーを忘れてますよ。

[442: 匿名さん]

プラウドはもう残ってないから仕方ない。我慢して維持してね。

[443: 匿名さん]

プラウド残り3戸。
今日は休み明日まで休み。
勝負は金曜日かもしれないよ。

土曜日の棟内モデルルームオープンで屋上庭園見ちゃうとイチコロだからね。

[444: 契約済みさん]

＞432
プラウドとここで１５年目以降はいくら金額の差があるの？

[445: 匿名さん]

7万円です。

[446: 匿名さん]

ここの修繕積立金は過去スレ(Part4)であったね。
プラウドはいくらなのかな。

修繕積立金は70平米くらいで

1-4年目　8600
5-9年目　12100
10-14年目　22800
15-19年目　32400
20-30年目　34500

20年目からちょうど4倍くらい。
管理費と23000円駐車場もろもろでちょうど毎月8万円ってとこ。

[447: 匿名さん]

まぁ、冷静に考えたらさ。

見学に行った方の契約歩留まりが1割だとしても、
9割の人が買わないんだから、その9割はこの物件に対して
何かしらのネガを持っているわけで。
（1割もいねーよ、とかそれ以上いるよっていう話は置いといて）

まして、物件を見にも行かずに、何をしたいのかわからないお暇な方が
さもご親切にいろいろ言っているのを含めれば、大多数がネガっている輩なわけだから、
必然と物件に対するネガの割合は多くなるよね。。。

何を言いたいのかっていうと、ネガの方って別にアドバイスとしてコメントしている風でもないし、
余程お暇な方なんだなぁ、と感心しましたってことです。

ちなみに、のら氏のブログでは、よっぽどのことがない限り竣工前に完売とも言ってますね。

[448: 匿名さん]

いや、真実を知ってもらいたいという真摯な思いで話をしているんです。
失敗して、ため息ばかりの生活を送って欲しくないから。

ダミーバルコニーは真面目ショックを受けると思いますので。

[449: 匿名さん]

マンションは適当な時期に転売して次の新しいマンションを買う、
って方針の人達は
将来のランニングコストはどうでもいいわけだが。

[450: 匿名さん]

タワーなんて、30-40年後まで考えてたら、そりゃ維持費も上がるでしょ。
修繕積立金なんて、それこそ多くの人が好きな「デベは売りさえすれば関与しない」というポイントに大きく関与する部分。
あくまでデベが立ててる“現時点での目安"ですよね。

逆に、エレベーター・タワーパーキング・ソーラーパネルなど、総修繕を前提に仮算してる三井は、良心的な気がします。