パークタワー東雲ってどうですか？その７

[物件比較中さん]

とうとうスレも7つめです。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.37平米～90.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

【過去スレ】
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195745/
その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247447/
その３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255989/
その４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273326/
その５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/287046/
その６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300730/


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[121: 匿名さん]

埋め立て地だろうと内陸だろうと、
大規模マンションが第一期で全戸（登録住戸だけじゃなくて、本当に全戸）
完売した例なんて最近はないんじゃないの？

もし完売した例があったら誰か教えてください。

[122: 匿名さん]

＞121さん
同感です。このご時勢に、600戸近い規模のマンションで、第一期で600戸全戸売り切るような物件orエリアがあるなら、本当に知りたいです・・

ここは、第一期で300戸超が売れたのは事実ですし、2期の来場者も結構来ているようなので、それなりに動きもイイのではと感じます。(119さんの書かれているとおり、今後どうなるかもありますが)

[123: 匿名さん]

客観的にこの規模で1期に全体の半分近くを売り出すというのはそれなりに人気といえるよ。
ここも実は割高なんだけどプラウドや豊洲の完成在庫物件のお陰で割安に見えるのが効いていそう。

[124: 物件比較中さん]

坪単価の高い南側は売れないのに条件のかなり悪い東側が人気なのをみると、狭くて眺望悪くても安くタワマン住みたい層には支持されたみたいだね。
湾岸タワマンだからこそ、広くて開放感ある眺望の良い部屋がいいと思うのだが・・・

[125: 匿名さん]

だから、人気があるのは安いからだよ。

ちょっと高級感出して1000万円上乗せして販売したら、購入者はいなくなるから。

でも造りはタワマンなんで維持コストはそれなりにかかる。

年収1000万円もない人は慎重になった方がよい。

[126: 匿名さん]

このエリアで高級感あっても意味ないしね
とにかく湾岸は価格と利便性最優先でしよ

[127: 匿名さん]

高級感は重要だよー。
せっかく高いカネ出して買うのなら、高級感が欲しい。

[128: 匿名さん]

>>120
だからあなたは[それに乗ってしまう消費者]に当たるんじゃん？

[129: 匿名さん]

豊洲の2/3の価格で出してるからなあ。
高台エリアで、相場の2/3で出したような例が見つからないから、
一発で全戸完売した例を挙げろと言われてもないし。

逆に、そこまでダンピングしなければならなかった東雲の理由は？
先の地震で、護岸に亀裂が３０ｍ入ったからとか？
MEGAQUAKEとか放送されたから？

[130: 匿名さん]

東雲は豊洲と比べると、８メートルくらい低い場所にあるんだよ。
あと、反対運動は大きい。

[132: 匿名さん]

お隣りって、1150戸もあるんだから、平均20年に1回売却するとして、全体では年60戸ぐらい。売れるまで3ヶ月は最低かかるとして、常時15戸は売りに出てるってのは当たり前。増して西側はココで眺望ふさがれちゃうから売り物件続出。逆に西以外はそんなに多くないんじゃない。イーストの東なんか永久眺望だし。
西以外は、成約価格はいまだに販売時の110%平均ぐらいだよ。

アベノミクスが成功すれば、ここも10年後、120%で売れるかも。

[133: 匿名さん]

管理費と修繕積み立て金は滞納しても法律で守られてるから大丈夫だよ。
次の入居者から取れるようになってる。

[134: 匿名さん]

ここは標高1mちょっと。豊洲も大半は3m、8m（正確にはAPで8mなので、TPだと7m少し）あるのは新豊洲の方。

ここの土地は多分60億ぐらい。1戸あたり1000万ちょい。上物の原価は1戸2500ぐらいじゃないか。
豊洲（新豊洲じゃなくて）だと土地が300万プラス、上物が500万プラス（同面積で仕様が上）。利益率乗っければ、普通に考えて販売価格は軽く1000万高くなるっしょ。

だから別にダンピングして売ってるってことじゃない。
高値のころの豊洲が、異常だったってことでは？？

[135: 匿名さん]

アベノミクスで、今にハイパーインフレが起きるよ。
信じられないようだけど、ローンがちゃらになるチャンスではある。

[136: 匿名さん]

豊洲との比較で価格が2/3だとしても、東雲の相場の2/3ではない。
あくまでここは、プラウドやレックスとの比較で坪単価が多少安いという話。
豊洲より安いのは、商業施設の集積度から考えれば当たり前。

じゃあなんで東雲エリア内で多少安いかというと、
既出だけど晴海通り沿いで訴訟も抱えているからではないかと。
それを納得のうえで買うなら、天井高もまずまず高いし内装もグレード高めだから
悪くないマンションなんじゃないですかね。

[137: 匿名]

訴訟は販売価格に全く関係ないから笑

[138: 匿名さん]

訴訟関係なしで安いなら、なおさらお買い得ですね

[139: 匿名さん]

へえ。お買い得！！！

コストパフォーマンス良いんですね。

[140: 匿名さん]

入居日を一ヶ月早めたのは正解だったのかな？

[141: 匿名さん]

訴訟は三井から購入者へ引き継がれるのですか？

[142: 匿名さん]

三井が訴えられてるわけではないよ。

[143: 匿名さん]

訴訟内容にあった、キャナルコートの景観を乱すっていうのが理解できません。

公務員タワーで十分バランス崩れてると思うし、そもそこここはキャナルコート外。
駐車場にしてもタワーマンションではよくある構造だと思うんですが、なぜあんなに騒ぐのか理解に苦しみます。

やはりWCTのwestの一部住民だけが騒いでるのでしょうかね。

[144: 匿名さん]

キャナルコートの恩恵は受けるくせに、ガイドラインに乗っかってないからズルい。
デザイン重視のキャナルコートに向けて70mものコンクリ壁を向けるなんて醜い。(確かに都内には前例ないかも)
ってのが、主旨みたい。

でも、キャナルの非Wコン在住の人に聞いた話だと、署名運動の回覧来たけど意味分かんなかったとのこと。恐らくは限定的な人だけが問題視してるようです。入居開始する頃には風化してるような話だと思います。

[145: 匿名さん]

田町のキャピタルマークタワーって、ここみたいに壁になってませんか？

[146: 契約済みさん]

知ってるー。あれ違和感ありますよね。
ここはダミーバルコニーがあるから安心ワン！

[147: 匿名さん]

ダミーバルコニーも近くから見たらすごくおぞましく、気持ち悪いよ。
出来上がってくれば実感できると思うよ。

[148: 匿名さん]

おぞましいって断言できるということは、実例を知っているんですね。
どこのマンションですか？

[149: 契約済みさん]

でもただの壁よりマシでは？

[150: 匿名さん]

キャピタルは向かいが沖電気の商業ビルだから、問題にはならなかった。
ここは向かいが住宅地、しかも景観に制約のあるキャナルコートだから大分事情は異なる。。

[151: 匿名さん]

＞148

ここの巨大縦長折り込みチラシのＣＧ見なかった？
あの広告が使われたのは一回きりだったから知らないんだね。

あれを見て、妻が、｢絶対に嫌！｣と言い放ったからね。

[152: 匿名さん]

たしかに周囲に配慮するなら駐車場は南に向けるべきだった。せめてお互い駐車場になる東向きか。けど北向き以外を壁にするなんてもったいないことできるわけないよね。
キャナルコートの景観へのこだわりは並じゃないから、住人が難色示すのも分からないでもないかな。

[153: 匿名さん]

キャピタルの壁は、目の前に行くと確かに怖いかも。
建物の一部だとは分かってても、巨大な壁が倒れてきそうな感じがして。

[154: 匿名さん]

駐車場は全て壁面緑化すれば、環境にも貢献できるのにね。
キャナルコート端に森ができたように見えるかもw

[155: 匿名さん]

パンダ部屋ってか、お見合い部屋。あの部屋は住みたくないね。
利益重視でめいっぱい敷地に建てた物件だな。

[156: 匿名さん]

キャナルコートの景観へのこだわりって、ビル以外に何かありましたっけ？

[157: 匿名さん]

｢キャナルコート 景観｣でググれば大量に出てきますよ。

[158: 匿名さん]

ココってバルコニーに洗濯物は干せますか？
例えば40階のバルコニーに。

[159: 匿名さん]

>158
干せますよ。

[160: 匿名さん]

三井はキャナルにも食い込めていないわけで、この土地にこだわりはない。このタワーが売れれば他の物件との関係性も気にしなくていい。
ここが利益重視になるのは企業として当然。

[161: 匿名さん]

反対運動を受けて、早く売り捌いてササｯと抜けたい気持ちもわからないでもないけど、それじゃ契約者さんがかわいそうだよね。

[162: 匿名さん]

家路につく度に、ダミーバルコニーが目線に入って、ため息ついてエントランスに入る生活って、何なんだろう…

[164: 匿名さん]

普通の市民が起こしてる訴訟なんて、大三井が気にするわけないじゃん。
そりゃあまり無視しちゃレピュエーションに関わるから、織り込み済みの譲歩はしたけど、法的に問題あるでもなし。

新豊洲と月島を控えて、早く販売部隊を手隙にしたいだけ。

それにしても、あの殺風景な場所にMRを建てて、良く売れてると思うよ。

[165: 匿名さん]

豊洲駅近だとコストが掛かるから仕方ないのでは？
安く提供するための妥協ポイントだと思う。
安さが最大の魅力だからね。

[166: 匿名さん]

結局、引き渡された後の訴訟の矛先はどこに向くのでしょうか？
まさか、入居者や管理組合じゃないですよね？

[167: 匿名さん]

訴訟は、三井でなく行政に対してのようですね。それは引き渡し後も同じかと。

[168: 匿名さん]

眺望が既得権益だと本気で思ってる連中が大騒ぎしているだけだよ。
お互い様という事が理解できないらしい。
ついでに地域の資産価値下落に貢献している田分けもんだよね。

[169: ビギナーさん]

法律が大丈夫だからってひとの気持ちはどうなんだろうか、お隣さんだからちょっと不安。

[170: 匿名さん]

ダミーバルコニーってそんなに不気味なんですか？見たことないからワカラナイ。

[171: 匿名さん]

数年後、鳥の巣が度々できて駆除費が高くなり、三井不動産を訴えるべきかどうか管理組合で議論になります。

[172: 匿名さん]

鳩だったらまだかわいい話なのかもね。

菜園とかＢＢＱの食べかすとかを狙ってやってくるカラスのたまり場になりそうな予感がします。

ダミーベランダにカラスが10羽並んでたら気持ち悪いでしょうね。

周辺見て回ったらわかると思うけど、カラス多いよ。
キャナルコート内はきれいだから見かけないけど、晴海通りに出て南側に歩いていくとたくさん見かけます。

[174: 匿名さん]

キャナル住民の眺望を奪って、東雲の景観の統一性も失って、嫌われてるんでしょうね。
反対運動があったから住みにくそう。

[175: 匿名さん]

奪う、奪われるって話を、これから住む人に言ってもしょうがない。眺望が約束されないことは、現住民も織り込み済み。

[176: 匿名さん]

どうせ、ここの売れ行きが良いのを妬んでる他社営業マンでしょ（笑）

[177: 匿名さん]

次の震災が来て、泥と海水に襲われる前に、安くしてでも売り払いたい企業。
ローンを組んでそれを買う残念な人々。

[178: 匿名さん]

WBSで購入者観たけど「あ～…（察し」て感じだったな

まー江東区だしそんなもんか

[179: 匿名さん]

これから住む予定の方って、ここがどれたけ怨まれているかをわかった上での契約でしょ。
この破格の安値でタワマン生活をエンジョイできるとの考えが、周囲の憎しみを上回ったって事。

最低の人間の集まりというのが正しい。
間違っていると言えるなら正当な反論を。

[180: 匿名さん]

価格を見ればここの住民層は容易に想像できるでしょ。
近隣のキャナルコート内のタワマンと比べたら…推して察するべしですよ。

[181: 匿名さん]

別に大半の既存住民は、恨んじゃいないだろう。　都会だもん、あとから建って当たり前。
恨んだとしても、新住民が対象になるはずもないだろう。目の前で「様を見ろ」なんてでも言われない限り。

ここだって、南側の都バス深川車庫、西側の複数の倉庫・運送センターなんかで眺望を奪われる可能性もある。

あ、あと湾岸はカモメの勢力が強いし、マンションばかりで路上でゴミ収集しないから、カラスは比較的少ないよ。

[182: 匿名さん]

客観的に見て、なんか本当にただ難癖をつけたい方が大勢いるんですね、、、

色んな価値観があるんだとは思いますが、、

[183: 匿名さん]

どんな事があっても、人様の恨みを買うような事だけはあってはなりません。


そう、親から教わってきたのが普通だと思います。


人様の迷惑になるような事は絶対にしてはいけません。

違いますか？


迷惑になって恐ろしい程、ネットに書かれていて、しかも裁判沙汰になっているようなマンションに平気に契約申し込みをする人間がいるというのは、人として信じられない。

反論をどうぞ。

[184: 匿名さん]

だからさー、別に新住民が恨みを買うわけじゃないんだってば。
ちなみに僕は隣りの住人だよ。

デベを憎んで人を憎まず。

人間としての基本だね。

[185: 匿名さん]

難癖つけたい方の代表登場！

[186: 匿名さん]

人間としてデベを恨むのが基本という考えは間違っているよ。
デベも人間だから。

[187: 匿名さん]

難癖という意味がわかりません。

何が難癖なのでしょうか？どういう点が難癖なのですか？

[188: 匿名さん]

いまの現地民って、それほどの層でもないですよ。住民総会だって、大したこと言わないし。路駐がどうとかイオンに外から来る客がどうとか、各論ばっか。井戸端会議レベル。

[189: 匿名さん]

新住民は恨みを買うでしょ。
それが難癖だろうがなかろうが。
理屈じゃないからねぇ。

[190: 匿名さん]

理屈じゃないとこが、もともと住んでいる人たちも普通の人だってことを言っている。そんなもんだよ。

[191: 匿名さん]

今日、建築基準法違反の申し立ての第一回公判が行われたはずだけど、
どういう状況だったのかな？

[192: 匿名さん]

他社デベ営業が嫌がらせに来てるようですね（笑）

[193: 匿名さん]

そこでなぜ（笑）うのでしょう。
その神経が歪んでるとしか言えない。

[194: 匿名さん]

ここは消費税5%だから、住宅ローン控除の拡充はないことが確定しましたね。
もともと長期優良住宅なので最大300万円にはなりますが、秋ごろに日経に出た1000万円規模と比べると大きく見劣りします。

[195: 匿名さん]

近隣在住ですが、やはり抜け穴を付くような周囲を無視した設計はいただけません。
だからといって住民となる方に恨みはありません。
あと、難癖云々という方のほうが、むしろ難癖に聞こえます。

[196: 匿名さん]

きちんとした反論をする方はいないのかな？
（笑）ってちゃかすなんてまともじゃないよね。

[197: 匿名さん]

ローン控除が500万でも、ここでフルにその枠使う人はほとんどいないでしょう。
500万円返ってくるには、10年後もローン残額5000万以上無いとだめだから。

[198: 匿名さん]

188
あんたも大した層じゃ無いんだろうな、きっと。

[199: 匿名さん]

ここの想定所得層から考えると、入居時期、ローン執行時期を早めたのは誤算だと思う。

[200: 匿名さん]

188ではないけれど、あんた呼ばわりする人って何様なんだろうね。

[201: 購入検討中さん]

198
こういうことをわざわざ言う人もいる。
世の中、いろんな人がいるんだよ。

[202: ご近所さん]

200
198に対しては、オレもそう思う。

[203: 申込予定さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[204: 匿名]

ウザイやり取り多いんですけど。イライラする。

[205: 匿名さん]

ここって2014年3月の引き渡しだから消費税・住宅ローン減税の変更前ですよね？
住宅ローン減税については、4月の変更後より条件悪いのか～と少し気になりましたが、

・消費税5%適用で物件価格含め諸経費を抑えられる
・長期優良住宅なので、住宅ローン減税は「最大300万」が適用になる

という点を勘案すると、個人的には決して悪くない感じがします。
住宅ローン減税の方の影響は、人によって差もありますが。

[206: 匿名さん]

ダミーバルコニーってどのようなものですか？

[207: 申込予定さん]

モデルルーム見学した際に営業さんに確認しましたよ〜。300万の控除という話になりましたよ。だいたい4000万の借入であれば繰上返済なしで10年後にローンが3000万円なので満額受けられる計算でした。物件価格を考えたら充分です。隣の席の男性営業の方がワールドビジネスサテライトと生島ヒロシの番組で紹介されたって話をしてたんですが内容ご存知の方いますか？

[208: 匿名さん]

4000万円の借入れって、ほとんどまるまるローンって状況じゃない？

[209: 匿名さん]

（208追加）
自分は近くの違う物件契約してるけど、物件価格の80％弱は自己資金。借入れ約1500万円の10年返済でやるよ。自己資金は贈与相続ではなく自分で稼いで貯めたお金。ローンもいざとなればいつでも一括返済できる範囲内。

それでもローン組むのは抵抗があるんだけどね。
4000万円のローンなんて恐ろしくて、びびってしまいそうです。

[210: 匿名]

近くで契約って事は湾岸エリアですか？
4000万円も貯めて他のエリアは検討しなかったんですか？
もし自分でにそれだけの自己資金があれば違う選択肢をするんですが･･･

[211: 匿名]

貯めたのは6000万円か･･･

[212: 匿名]

2000万以上の残ローンをかかえたまま
大規模修繕を向かえる人生設計。
それもこのマンションでか。
ワイルドだぜ―
俺には無理。

[213: 匿名さん]

1500万円だけ、ローンにするのが無駄のようでびびってしまいます。

[214: 匿名さん]

ローンを返し切ろうと思うな。どうせ返済途中に成人病で。死ぬよ。

[215: 匿名さん]

（209追記）
金融資産全額マンション購入に使い切るのが恐くて一部借入れにしたんですよ。
10年返済計画ではなく、余裕ができれば繰上返済していく予定だから、5〜6年で完済を目指してます。

[216: 匿名さん]

209は年齢にもよるが、正解。
凡人は210の発想になる。
かくいう私も1200万10年にする。

[217: 物件比較中さん]

金に余裕があったら、ここの東側とか眺望お見合い＆日当たり悪い部屋なんか買わないと思う。

[218: 匿名さん]

設備仕様は良く考えられていますが、期待していたドッグランが17時まで犬種が中型以下2頭までなんでガッカリ…
柴やイタグレより躾の入ったラブやゴールデンの方がはるかに温厚でおとなしいのに…

[219: 匿名さん]

金に余裕があったら、って用意できる資金全部突っ込んだら生活できないじゃないか 笑
俺も209と大体同じローン計画。生活費を借りるみたいな感じよね。相続税の免除額いっぱいまで援助充てる＆一括返済出来るけど現金化のタイミングじゃないからかなり避けたいって意味で209のが立派。
そんくらいじゃないと生活キツいって。そりゃ、出来れば3Aとか住んでみてーよw でも欲しいものはマンションだけじゃないんだよ。

[220: 匿名さん]

>218
飼えるペットには制限がありますから、そもそもラブ（ラドール？）やゴールデンは飼えないかと。
数も、犬猫の場合は双方合わせて2匹までですし。
私が今まで見てきた限り、通常のマンションでペットを飼える場合はどこも似たようなものかと･･･。