パークタワー東雲ってどうですか？その７

[物件比較中さん]

とうとうスレも7つめです。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.37平米～90.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

【過去スレ】
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195745/
その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247447/
その３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255989/
その４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273326/
その５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/287046/
その６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300730/


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[101: 匿名さん]

デベにとっては初めから躓いたマンション計画だからね。
安くして、ごく普通のサラリーマンに夢抱かせて、サッサと完売して手仕舞いたいんだろうね。

特に子育て世帯のサラリーマン家庭の方は子供が成長するまでに掛かる資金とかをよく考えてから購入しないと借金地獄に陥る可能性があるからね。
給料はそう簡単には上がらないよ。

身近に失敗した人を何人か見てきたから言うんだけど、そういう方は会社を辞めて皆音信不通になってしまった…
残念な事です。

[102: 匿名さん]

99＞
ほぼ全て同じ部屋

[103: 匿名さん]

Ｗコンフォートの中古だけでも１４戸出てるね。ほかに賃貸も・・・
余ってるんだな、東雲。

[104: 匿名さん]

昨日のテレ東「ワールドビジネスサテライト」で、販売好調と報道されていましたね。

[105: 匿名さん]

第１期の売り出しは好調でした、でしょ？
第２期から、ＭＲ来場者には御食事券プレゼント～になってしまった。

[106: 匿名さん]

はじめからプレゼントはくれたよ。

[107: 匿名さん]

これだけ注目されてたのに、一期で１００戸以上売り残してしまった。東雲の実力はこの程度ということ。

[108: 匿名さん]

大震災時に水門が全部閉まらなくても、道路が液状化しても、まーいーか、という人が出尽くしたか。

[109: 匿名さん]

一期で100戸以上売れ残りとありますが、一期一次で当初売り出した270戸を上回る、310数戸は既に完売してるんですよね？
2期の抽選が2月下旬ということなので、そういう意味ではまだ約250戸が発売・契約前ということにはなりますが。

[110: 匿名さん]

東雲のアピールポイントって、今もあるのですか。

[111: 匿名さん]

１０９さん
２７０戸は最初に希望のあった全戸だと思います。その後の２次３次は抽選落ちの人向けの救済措置です。これは三井の分譲の一般的な売り方です。
問題は最初に２７０しか希望が入らなかったこと。。

[112: 匿名さん]

野村は最初に250戸しか販売してないから、そう心配する必要もないよね。

50戸しか売れませんでしたって事なら慌てるかもだけど。

[113: 匿名さん]

豊洲より価格を強烈に落として発売するも、１次で高倍率にならなかった事実。
検討者に占めるポジ人口が減ってきているのでは？掲示板はポジ住民ばかりで。

[114: 物件比較中さん]

ここは狭くしてグロス価格をかなり安く出したわりには、たいした人気なさそうだね。
共有施設も微妙だし、全体的に高級感が欠けるというか華がないような気がするかな。
湾岸エリアのタワマンは多少の派手さや華があったほうが売れるのかもね。

[115: 匿名さん]

270戸って、第一期第一次販売対象分全てに申し込みが入ったってことだよ。
どこでも好きに申し込めて270戸に申し込みが入ったということではない。

[116: 匿名さん]

販売対象住戸は買う決心がついた人のいる住戸（要望書の出た住戸）だけだったのでは？

[117: 匿名さん]

要望書入れれば、どこでも申し込めるのであれば、期分けなんてする必要ないよ〜

[118: 匿名さん]

115は契約者だろうが、ポイントがずれてるな。誰でも知ってることを。

3.11から学習した者は、埋立地は絶対に買わない。だから湾岸の競争力も低下した。
埋立地を保有してる企業は、とっとと開発して売りさばきたいのだろうが、
それに乗ってしまう消費者の数は、契約数と反比例して減っていく。
景気が良くなれば、山の手人気も高まり、埋立地は衰退していくだろうね。
台場のように商業的に成功している埋立地でも、やはり住むべきではない。

[120: 匿名さん]

>118
あのぉ、3.11を経験したけど、近隣からの住み替えだよ。

[121: 匿名さん]

埋め立て地だろうと内陸だろうと、
大規模マンションが第一期で全戸（登録住戸だけじゃなくて、本当に全戸）
完売した例なんて最近はないんじゃないの？

もし完売した例があったら誰か教えてください。

[122: 匿名さん]

＞121さん
同感です。このご時勢に、600戸近い規模のマンションで、第一期で600戸全戸売り切るような物件orエリアがあるなら、本当に知りたいです・・

ここは、第一期で300戸超が売れたのは事実ですし、2期の来場者も結構来ているようなので、それなりに動きもイイのではと感じます。(119さんの書かれているとおり、今後どうなるかもありますが)

[123: 匿名さん]

客観的にこの規模で1期に全体の半分近くを売り出すというのはそれなりに人気といえるよ。
ここも実は割高なんだけどプラウドや豊洲の完成在庫物件のお陰で割安に見えるのが効いていそう。

[124: 物件比較中さん]

坪単価の高い南側は売れないのに条件のかなり悪い東側が人気なのをみると、狭くて眺望悪くても安くタワマン住みたい層には支持されたみたいだね。
湾岸タワマンだからこそ、広くて開放感ある眺望の良い部屋がいいと思うのだが・・・

[125: 匿名さん]

だから、人気があるのは安いからだよ。

ちょっと高級感出して1000万円上乗せして販売したら、購入者はいなくなるから。

でも造りはタワマンなんで維持コストはそれなりにかかる。

年収1000万円もない人は慎重になった方がよい。

[126: 匿名さん]

このエリアで高級感あっても意味ないしね
とにかく湾岸は価格と利便性最優先でしよ

[127: 匿名さん]

高級感は重要だよー。
せっかく高いカネ出して買うのなら、高級感が欲しい。

[128: 匿名さん]

>>120
だからあなたは[それに乗ってしまう消費者]に当たるんじゃん？

[129: 匿名さん]

豊洲の2/3の価格で出してるからなあ。
高台エリアで、相場の2/3で出したような例が見つからないから、
一発で全戸完売した例を挙げろと言われてもないし。

逆に、そこまでダンピングしなければならなかった東雲の理由は？
先の地震で、護岸に亀裂が３０ｍ入ったからとか？
MEGAQUAKEとか放送されたから？

[130: 匿名さん]

東雲は豊洲と比べると、８メートルくらい低い場所にあるんだよ。
あと、反対運動は大きい。

[132: 匿名さん]

お隣りって、1150戸もあるんだから、平均20年に1回売却するとして、全体では年60戸ぐらい。売れるまで3ヶ月は最低かかるとして、常時15戸は売りに出てるってのは当たり前。増して西側はココで眺望ふさがれちゃうから売り物件続出。逆に西以外はそんなに多くないんじゃない。イーストの東なんか永久眺望だし。
西以外は、成約価格はいまだに販売時の110%平均ぐらいだよ。

アベノミクスが成功すれば、ここも10年後、120%で売れるかも。

[133: 匿名さん]

管理費と修繕積み立て金は滞納しても法律で守られてるから大丈夫だよ。
次の入居者から取れるようになってる。

[134: 匿名さん]

ここは標高1mちょっと。豊洲も大半は3m、8m（正確にはAPで8mなので、TPだと7m少し）あるのは新豊洲の方。

ここの土地は多分60億ぐらい。1戸あたり1000万ちょい。上物の原価は1戸2500ぐらいじゃないか。
豊洲（新豊洲じゃなくて）だと土地が300万プラス、上物が500万プラス（同面積で仕様が上）。利益率乗っければ、普通に考えて販売価格は軽く1000万高くなるっしょ。

だから別にダンピングして売ってるってことじゃない。
高値のころの豊洲が、異常だったってことでは？？

[135: 匿名さん]

アベノミクスで、今にハイパーインフレが起きるよ。
信じられないようだけど、ローンがちゃらになるチャンスではある。

[136: 匿名さん]

豊洲との比較で価格が2/3だとしても、東雲の相場の2/3ではない。
あくまでここは、プラウドやレックスとの比較で坪単価が多少安いという話。
豊洲より安いのは、商業施設の集積度から考えれば当たり前。

じゃあなんで東雲エリア内で多少安いかというと、
既出だけど晴海通り沿いで訴訟も抱えているからではないかと。
それを納得のうえで買うなら、天井高もまずまず高いし内装もグレード高めだから
悪くないマンションなんじゃないですかね。

[137: 匿名]

訴訟は販売価格に全く関係ないから笑

[138: 匿名さん]

訴訟関係なしで安いなら、なおさらお買い得ですね

[139: 匿名さん]

へえ。お買い得！！！

コストパフォーマンス良いんですね。

[140: 匿名さん]

入居日を一ヶ月早めたのは正解だったのかな？

[141: 匿名さん]

訴訟は三井から購入者へ引き継がれるのですか？

[142: 匿名さん]

三井が訴えられてるわけではないよ。

[143: 匿名さん]

訴訟内容にあった、キャナルコートの景観を乱すっていうのが理解できません。

公務員タワーで十分バランス崩れてると思うし、そもそこここはキャナルコート外。
駐車場にしてもタワーマンションではよくある構造だと思うんですが、なぜあんなに騒ぐのか理解に苦しみます。

やはりWCTのwestの一部住民だけが騒いでるのでしょうかね。

[144: 匿名さん]

キャナルコートの恩恵は受けるくせに、ガイドラインに乗っかってないからズルい。
デザイン重視のキャナルコートに向けて70mものコンクリ壁を向けるなんて醜い。(確かに都内には前例ないかも)
ってのが、主旨みたい。

でも、キャナルの非Wコン在住の人に聞いた話だと、署名運動の回覧来たけど意味分かんなかったとのこと。恐らくは限定的な人だけが問題視してるようです。入居開始する頃には風化してるような話だと思います。

[145: 匿名さん]

田町のキャピタルマークタワーって、ここみたいに壁になってませんか？

[146: 契約済みさん]

知ってるー。あれ違和感ありますよね。
ここはダミーバルコニーがあるから安心ワン！

[147: 匿名さん]

ダミーバルコニーも近くから見たらすごくおぞましく、気持ち悪いよ。
出来上がってくれば実感できると思うよ。

[148: 匿名さん]

おぞましいって断言できるということは、実例を知っているんですね。
どこのマンションですか？

[149: 契約済みさん]

でもただの壁よりマシでは？

[150: 匿名さん]

キャピタルは向かいが沖電気の商業ビルだから、問題にはならなかった。
ここは向かいが住宅地、しかも景観に制約のあるキャナルコートだから大分事情は異なる。。