2.75％からの借り換えについて

[ビギナーさん]

借り換えを検討しているのですがアドバイスお願いします。

公庫だけの借り入れで返済期間残りは２５年（繰上げ返済してます）
残債が２０００万あります。借り入れ時の金利は２．７５％です
３年後には公庫の金利が上がり残りの期間は４％になります

借り換えシュミレーションをすると２０００万の借り入れに対して利息がついて総支払額が２０００万より増えるのですがこれはどういうことでしょうか？今のままだと利息分を含んで残り２０００万の残債なんですけど・・・

現在の状況は
返済金額は約９万５０００円でボーナス払いなしです。

借り換えと同時に月々の返済を減らしたいので１．５倍〜２倍の
ボーナス払いを入れようと思ってます。

・返済期間は同じ２５年で当初優遇金利利用７年固定か１０年固定を　検討しています
・保証料なしで繰り上げ返済が少額からでき手数料無料
・団信料銀行負担

新生銀行・住信SBI・ソニー銀行などを検討したのですが・・・・

それともこのまま借り換えしないで３年後の４％に上がる直前に
借り換えしたほうが良いでしょうか？

[2: 入居済み住民さん]

>２０００万の借り入れに対して利息がついて総支払額が２０００万より増えるのですが

？？

>今のままだと利息分を含んで残り２０００万の残債なんですけど・・・

？？？？

>現在の状況は
>返済金額は約９万５０００円でボーナス払いなしです。

9.5*12*25=2,850
元金均等でも約2,300
？？？？？？？？？？

色々な事を勘違いされていませんか？
私にはナニがなんだかわかりません。↓

[3: 匿名さん]

笑える

[4: ビギナーさん]

スレ主です。説明不足ですみません。

当初の借り入れは２０００万以上の３５年ローンを組みました。

今までの返済と繰上げ返済をして期間が短くなり２５年

支払い予定表の利息と元金合わせた融資残高が約２０００万となっている。
利息と元金を合わせた金額が毎月の返済約９万５千円です。
３年後には公庫の金利が上がるので返済額も若干あがります。

買い替えを検討した時がありその時一度不動産屋に借り換えの話しを聞いたときには
借り換えの場合この残りの利息を含んだ融資残高分の２０００万を公庫に一括返済するから
借り換えする銀行から２０００万借り入れする。と言われたのですが・・・

[5: サラリーマンさん]

笑える。
スレ主なに言ってるかよくわからん

[6: 02]

こまったなー

>支払い予定表の利息と元金合わせた融資残高が約２０００万となっている。

支払い予定表のどの部分を見ていますか？(最後の行とか08年01月の行とか）
上記の利息と元金はそれぞれいくらですか？
利息と元金を電卓で足すと2000万になりますか？
ここで仰ってる元金と利息とはなんですか？
融資残高って何ですか？

>利息と元金を合わせた金額が毎月の返済約９万５千円です。

足すと9.5万になる元金と利息はそれぞれいくらですか？
また何をご覧になっているのですか？支払予定表ですか？
ここで仰ってる元金と利息とはなんですか？

ちょっともどって
>２０００万の借り入れに対して利息がついて総支払額が２０００万より増えるのですが
>これはどういうことでしょうか？

銀行Bから借りた2000万を返しながら利息を払うと銀行Bへの総支払額は2000万より多くなる
と私は思うのですが、スレ主様はどうお考えですか？
利息が付くこと自体おかしいとお思いですか？


あなたの住宅ローン残高、実はいくらなんでしょう？
これがわからないんです。あなたの書き方だと。
2000万円のようだし、もっと少ないのかもしれないし。
02で引用した箇所がとにかく解らないんです。

[7: ビギナーさん]

>02さんありがとうございます。

>支払い予定表のどの部分を見ていますか？(最後の行とか08年01月の行とか）
上記の利息と元金はそれぞれいくらですか？
利息と元金を電卓で足すと2000万になりますか？
ここで仰ってる元金と利息とはなんですか？
融資残高って何ですか？

繰上げ返済後に住宅金融公庫から送られてきた新しい償還金案内です。
償還金案内の今月の部分で見ると約２０００万の融資残高になっています。
今月分でいうと元金が約４万７千円で利息が４万８千円
この償還金案内の元金と利息を今月から足していくと約２０００万円になります。
この元金と利息を合わせて毎月９万５千円の支払いです。


>銀行Bから借りた2000万を返しながら利息を払うと銀行Bへの総支払額は2000万より多くなる
と私は思うのですが、スレ主様はどうお考えですか？
利息が付くこと自体おかしいとお思いですか？

これはおっしゃるように借りた金額に対し利息を支払うのは当然だと思っていますので
利息が付くこと自体おかしいとは思っていません。

今のままで公庫へ返済していくと元金と利息をあわせて残り約２０００万
それを金利の安い銀行へ借り換えする場合はこの元金と利息をあわせた２０００万を借りて
公庫へ一括返済しなくてはいけないんですよね？？

すみません。わかりずらい説明で・・・・
教えていただけるとありがたいです。

[8: 私も借り換え検討中]

最も基本的なこととして、
借り換えした場合に公庫へ一括返済する額は、
その時点での元金残高です。
それは　元金＋将来の利息　ではありません。
タイミングによっては、１か月分の利息がつくこともありますが
将来の利息まで取るようなボッタクリは消費者金融でもしませんよ。

ですので、確認すべきこととして、
最初にいくら借りたのか、そしてその借りた「元金」が
現在まで減ってきた結果、いくら残っているのか。
（利息は無視して考えてください）

[9: 購入経験者さん]

これから払う金利を足すからややこしい。
２０００万の中には今後２５年払い続けた場合の利息が含まれています。
元金と利息を足さずに
０８年度の１月または２月での元金のみを公庫に返済すればいいので
１月か２月の元金残高を借り替える金融機関から借り入れすればいいのです。
で、その借入額の利息＆元金の総返済額が（手数料などを含め）
今よりも少ないならば借り替える意味があるでしょう。

[10: 入居済み住民さん]

スレ主さん

>>04で書かれている
＞買い替えを検討した時がありその時一度不動産屋に借り換えの話しを聞いたときには
＞借り換えの場合この残りの利息を含んだ融資残高分の２０００万を公庫に一括返済するから
＞借り換えする銀行から２０００万借り入れする。と言われたのですが・・・

この認識が間違っています。
不動産屋の説明が悪かったのか、スレ主さんが誤解したのか・・・、
いずれにしても一括返済するのは、>>08さん、>>09さんのおっしゃるとおりです。
正確に言うと、「現時点での元金の残り」＋「前回返済日から一括返済日までの利息」です。

それで、もう一度シミュレーションしてみて下さい。
おそらく、早めに借り換えた方がよいという結論になると思いますが。

＞新生銀行・住信SBI・ソニー銀行などを検討したのですが・・・・
各行ともに特徴がありますので、金利だけでなく、借りた後の使い勝手も含めて総合的に判断されればよろしいかと思います。

[11: ビギナーさん]

スレ主です

>０８さん
>０９さん
>１０さん

皆さんわかりやすく教えていただきありがとうございました。
理解できました。

繰上げ後の公庫の融資残高が利息を含めて２０００万とあったので
借り換えの場合にもこの２０００万を公庫に一括返済すると思っていました。
なのでどうしても借り換えシュミレーションで２０００万を借り入れすると
当然２０００万に対しての利息がついてきて総支払い金額が今よりも多くなって・・・

みなさんありがとうございました。
早速シュミレーションしなおしてみます。

[12: 02]

>今月分でいうと元金が約４万７千円で利息が４万８千円

今月分の利息が4.8万円ということは現在年利2.75%なので
融資残高（元金の残り）は約2,100万円ですね。
この2,100万は純粋にあなたの借金の残った分で利息などは含まれていません。
また今月分の元金（元本）返済分が4.7万円で毎月の支払が9.5万ということは
元利金等返済をしていると言うことでいいですね。

あなたが仰っている「元金と利息をあわせた２０００万」と言うものが
何をさしているかわかりませんが、このまま借り換えをせずに繰り上げ返済もしない場合
元金返済分と支払利息合計を合わせた金額はおそらく3,150万位になるのではないでしょうか？
（償還金案内の最後に書いてあるんじゃないかなあ）

たとえば今借り替えをして20年 2.6% 、最後の5年が 5%だった場合
総支払額は2,900万位だと思いますがどうですかね
借り換えに50万かかったとしても・・・
固定期間などご自身でシミュレートしてみて借り換え検討してみてください。

しかし、スレ主様、現在の融資残高がどれだけあるかを把握していないのは非常にまずいですよ。
そこから何とかして下さい。
（このスレ見た当初、腰抜けました）

[13: 周辺住民さん]

この程度を理解できないスレ主が
「借り換えだ」、「新生銀行・住信SBI・ソニー銀行だ」と
考えてしまうのがなんとも・・・

素直に公庫のままかメガバンクにしておいたほうがいいよ。

[14: ビギナーさん]

>02さん

ご指摘ありがとうございます。
そうです。勘違いして説明してました。

償還金案内にある元金を返済期限まで全て足すと約２０５０万ほどになって
その２０５０万が償還金案内の融資残高に記載されています。
利息を返済期間全て足すと約９７０万になってあわせると約３０２０万

借り換えをした場合の２０５０万円を利息と諸経費等をあわせて３０２０万円との
差額がどれだけになるかで検討するということを皆さんがおっしゃっていることですよね？

不動産屋に償還金案内をみせて借り換えをした方が得だ。と言われて
初めて公庫の償還金案内をじっくりみて借り換えを考え出したもので
きちんと理解しておらずご迷惑おかけいたしました。

[15: 匿名さん]

何だこのスレは？？？？？