シティタワー武蔵小杉ってどうですか？

[購入検討中さん]

シティタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_musashikosugi/
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[281: 匿名さん]

プラ○ドが序の口でお試し役・いよいよ真打登場！！

本物のタワーの実力はどうか。

ここは値引きしないと売れないタワーとは違うでしょう。

[282: 匿名]

>276それはそこらへんのデベ。

スミフはハナから完売させる気がないから要望書が出てなくて、しかも比較的不人気になりそうな部屋も出して営業に売らせるんだよ、後で不人気部屋だらけにしないように徐々に売る。
スミフだけが売りしぶりできて他社ができない理由がわかってないんだね。

[283: 匿名さん]

>スミフだけが売りしぶりできて他社ができない理由がわかってないんだね。

スミフの利益率が高いからか？

[284: 匿名]

>283はじめから５年計画を立ててあってスミフ販売から営業マンもその予定で調達してるから売り続けなければならない。

だから後半戦がカス部屋だらけになって売り上げが落ちないように綿密に販売計画を立てて小出しにしてますよ。
仮に客が指差してこれが欲しいと言ってもすぐには出しません。

待っていると確かに希望と似た部屋が出るのですがバカ高で出てきます。

[285: 匿名さん]

>284
それは売り渋りができる理由ではなく、売り渋りしている理由でしょ。
売り渋りができる理由は、利益率が高いからでしょ。

[286: 匿名さん]

すみふが売り渋りできる理由は、周辺相場よりも相当高い価格を吹っかけても、ブランドを盲信して買ってくれる奇特な方がいるから。利益率が高いのは原因ではなく結果。

[287: 匿名さん]

「この部屋を世界で一番高く買ってくれるお客様」を時間をかけて探すのがすみふの販売戦略。
これが欲しいと言われても売らないのは、その部屋が売りたい値段ではない釣り物件だから。
ほんと品のない会社だわ。

[289: 購入検討中さん]

>スミフだけが売りしぶりできて他社ができない理由
>売り渋りができる理由は、利益率が高いからでしょ
>周辺相場よりも相当高い価格を吹っかけても、ブランドを盲信して買ってくれる奇特な方がいるから

そういう面もありますが、根本的な理由は、会社としての会計方針の違い。
在庫物件の資産価値を、三井や三菱より長期的に見て高く計上しているので減損処理が少ないからです。
資産価格上昇局面では良いが、ひとたび下り坂になると他社より大きな損失計上を迫られます。

今度こそはダメかと思っていたら、アベノミクスでまた持ち直しました。
中長期的にはリスクを抱えているので、どうなりますやら。監査法人の判断次第ですね。

社員の人は皆知ってますよ。

[290: 匿名]

長期金利次第ですよ。逆ざやにさえならなければメインバンクが強力バックアップします。

[292: 匿名さん]

昔から小杉を知るかたから見るとこのマンションの適性平均坪単価はいくらぐらいですか?

[293: 匿名さん]

スミフの武蔵小杉の見方が良く分かりますね。
本当の富裕層にはちょっと違う、武蔵小杉のベストのマッチングはかなり富裕層の若者、それも旦那様がエリートで忙しい。
７０ｍ２が一番広い。ただ坪300以。武蔵小杉の新住民の奥様方見てるとその思いが強い。。

[294: 匿名さん]

昔から小杉を知る者からすればここの適正坪単価は、坪230万といったところです
マンションは立地8割ですから、ほぼ同じ立地のリエトあたりもそんなもんでしたよね

[296: 匿名さん]

あれれ、プラウド掲示板にちょくちょく登場していた、
シティタワー武蔵小杉は4000万台連呼さん ですね。


予想外れたら反省のコメントよろしくお願いしますね（笑）

[297: 匿名さん]

ここは坪300万以上は間違いないですよ。
坪単価高いから小さな間取りをたくさん作ったんです。
71平米7000万前後でしょう。

[298: 匿名]

>294昔から住んでたら小杉はバブルがはじけた後もしばらく徒歩10分の低層が300近くしてたの知ってるでしょ？

川崎市はプチバブルが波及する前にはじけたから極端に安い。


今の不動産市況だけ見てるからそんな適当な事を書けるんだよ。

[301: 匿名]

>300朝日パリオも藤和シティホームズも90年代半ばで270〜290ってとこでしたよ。
再開発が盛り上がってる真っ最中にプチバブルがはじけ新駅が遅れコスギタワーが弱気の値付けになり、リエトがフラフラ迷走した。

[302: 匿名さん]

ここはワンルームマンションですか？

[303: 匿名さん]

10年前ならという前提がどうかな？だって10年前はマンションの底値でしたよ。今とくらべても

[304: 匿名]

前回の消費税５%アップ時にフォーカスして正解。
また上げて反動で下がると予測すればスミフの売り残し戦略は危険。



ただし、この東口〜新駅エリア再開発エリアでの三井住友銀行系の躍進を考えれば安いはずがない。

2008年当時の勢力分布

☆三井３
リクルート３
東京建物２
伊藤忠１
☆スミフ１


2013現在
☆三井３
☆スミフ３
☆住商１
リクルート１
東京建物１
伊藤忠１

[305: 匿名]

この他に西口の三角タワー、北口のツインタワー、エルシイ跡地タワー等が三井レジで計画されていて見た目は三井レジとスミフが二大勢力で凌ぎを削ってますが貸付のメインバンクは同じなので公示地価を下げるような値付けをするぐらいならここもリエトも塩漬けにしますよ。

[306: 匿名さん]

同意です。4000万円台なわけない。

[307: 匿名さん]

そして5年売れ残ると。下手すりゃもっと。

マジで武蔵小杉のガンだよ。公園にでもなって欲しい。ありえないけど。

[308: 匿名]

銀行って自分で汗水流さないで儲かる仕組み作りが得意。

全国的に三井レジが地価を上げてスミフが下がらないように維持する仕組みが出来てて武蔵小杉は露骨。

両社とも三井住友銀行から融資を受けてて売れれば大多数の債権が個人ローンに移行するだけだからね。
担保価値さえ下がらなきゃ売れても売れなくてもいい話です。

[309: 匿名さん]

5年売れ残るとガンなんですか？

307さんがどんな立場の人かわからないけど、不利益になる？

[310: 匿名さん]

ガンて細胞の方？、それとも銃の方？ どちらも嫌ですが！！(*￣ー￣) 私の勝手な意見ですが、そんなに高くしないと思います。 理由は武蔵小杉ではない地域では高くて売れ残っても地元限定で探してる人の需要をゆっくりと探してる感じだけど、武蔵小杉はご存知のように半端ではない供給量のため、ゆっくりできないためそれなりにバランスのとれた価格になると思います。

[311: 匿名さん]

半端ない需要と供給だから強気なんですよ。たかいと思いますよ。

[312: 匿名さん]

そういえば二子ライズが５年間在庫もって業界でもって随分二子の評判落としましたよね。

[313: 匿名さん]

リエトイーストは完売していないが武蔵小杉の評判落としてないから仮にシティタワー武蔵小杉が5
年売れ残っても評判落とさないと思うよ。

[314: 匿名さん]

シティータワーは武蔵小杉だから交通の利便性という絶対的な条件があるので結局売れるでしょう。
二子ライズはイメージ先行で、実体がなかったからね。

[315: 匿名さん]

豊洲も住友物件が全く売れていないけど豊洲自体の評判は落ちていない。

[316: 匿名さん]

>>313
リエトイーストは全部屋賃貸として供用されていたマンションを
住友が1棟丸ごと買って、賃貸の更新期限が来た部屋から随時売っているという
超特殊物件なので、売れ残りではないし完全な中古物件。

[317: 匿名さん]

すみふ物件が売れ残るのは普通のことだから、それでそのエリアの評判が落ちることはない。ちなみにミニバブル＆新駅特需だった時期にシティハウスが売れ残ってるよ。逆にすみふが即日完売なんてしたら評価はうなぎのぼりでしょ（笑）。ありえないけど。

[318: 匿名]

>317シティハウス武蔵小杉…久々に聞きますね！

あの頃スミフの機関誌は毎月のように小杉と相模大野とワールドシティタワーの三大売れ残りマンション特集で花盛りでしたね。

[319: 匿名さん]

その相模大野と同じ売り渋りをここはやっちゃってるでしょ。アベノミクスも腰折れしそうな勢いだし。あの時はリーマンショックだったけど。二の舞かな。

[321: 匿名さん]

>320

郊外だと８０平米台がメイン。当然売れ筋も。

[322: 匿名さん]

シティハウス武蔵小杉、久しぶりに聞きますって、住んでるひともいますよ。

[324: 匿名さん]

すでに中古タワマンのほうがお買い得な価格て出てきているよ。

[325: 匿名]

>323そう思ってけっこう真剣に探したんですけど帯に短し襷に長し。


SFT…共有設備が過剰、なぜかｽﾍﾟｰｽﾏｳﾝﾃﾝ乗場みたいなｼﾞｬｸﾞｼﾞｰ入口

MST…人の出入りが多くて区役所みたい。防災対策が過剰。

ｴｸﾗｽ…草木が枯れてﾊﾟﾁ屋が共存

ﾌﾞﾘﾘｱ…南武線を背負った地味な立地
ﾚｼﾞ…ｴﾝﾄﾗﾝｽやｴﾚﾍﾞｰﾀｰは豪華なのに各戸の仕様が粗い
ﾘｴﾄ…耐震、いつまでｲｰｽﾄを売るつもりだかﾁｬﾗい営業が更に増えた

ｺｽﾀ…閑静な立地に反し住民がﾊﾞﾌﾞﾘｰ

ｼﾃｨﾊｳｽ…新幹線と野村ビルのｻﾝﾄﾞｲｯﾁ、維持管理費がやたら高い。

ｾﾝﾄｽｸｴｱ…再開発ﾀﾜｰ風だがﾀﾜｰでも再開発ｴﾘｱでもない ﾅｲｽ…新幹線近すぎ

ｸﾚｯｾﾝﾄ…維持管理費高過ぎ
その他まるっ子公園界隈…東急線が遠すぎ

[326: 匿名さん]

きっと325さんは一生マンション買えないんたろうな。
理想が高すぎです。

[327: 匿名さん]

１０物件以上当って、これはってのに出会わないのに、ここはいいかもって思う理由はなんだろう。

[329: 匿名さん]

もしくはすみふの営業マン。

[330: 匿名さん]

すみふ営業なら間抜けでしょ。同じすみふのシティハウスの管理費がやたら高いなんて書いてる。最近のゆとり世代はそんな＊＊が結構いるよね。

[332: 匿名]

小杉の駅前で豪華な共有施設はいらない。できれば横須賀線側に住みたい。

例えばリエトイーストが築３年ぐらいなら買いと思い悩みます。

[333: 匿名さん]

リエトイーストは築5年だったよね。5年と3年でそんなに違うかな？

[334: 匿名さん]

豪華な共用設備って、住民のためよりも、引渡し後も管理会社経由で管理費としてボッタクる手段のような気がする。

エントランス前の放置自転車やポーチに子供用自転車を置くってのがあちこちの住民板で問題になってるけど、来客用駐輪場や子供用自転車置き場って、全く設置されないよね。お金にならないからだろうけど。あと、郵便や宅配便の荷捌きスペースもか。これも路註が問題になる。

[335: 匿名さん]

>333

６年目から新築に対する固定資産税の減免がなくなる。

[336: 匿名さん]

固定資産税の減免は10万円か20万円でしょ。どうでもいい。

[337: 匿名]

ｽﾐﾌﾀﾜｰができる頃にはﾘｴﾄは築10年が見えてくるけど維持費が総じて安価だから住み続けられるかなと。
でもｽﾐﾌﾀﾜｰの北西か北東の角を待ったらﾘｴﾄ並の価格じゃないかなという淡い期待もあり。

[338: 匿名さん]

築10年だと修繕積立金上がってるし、一時金もあるでしょ。

[339: 匿名さん]

築3年で住み替える。これ、正解。

[340: 匿名さん]

すまいサーフィンか。それ狙ってるけど、なかなかいい物件ってないんだよな。

[341: 匿名]

>339それ実質ムリなのね。
買ってローン支払い開始して2年目に次の手付け打って2年待っていくらで売れるかわからないという。

近くでｽﾐﾌが手数料０円の新古でも長々と売られた日には目も当てられない。


あ…ここのことか。

[342: 匿名さん]

>341

新築物件なら買換え特約使って、旧居が売れなかったらあきらめるって手がある。その場合手付金は返金。買換え特約使わずには、あまりにもギャンブル。いくらで売れるかじゃなくて、売れないってパターンもある。

[343: 匿名さん]

入居して3年で買換えだと、最初に余程自己資金がない限りオーバーローンになって無理でしょ。新築物件はプレミアが載ってるから、引渡を受けて中古になった瞬間に下がるし。

[344: 匿名]

個人事業主が住宅ローンの低金利を使って資金を作ってるんだね。
だから新しい物件に入っとく必要があるからどんどん住み替える。

[345: 匿名さん]

>344

意味不明。住宅ローンのお金は銀行から直接デベに渡るから、事業資金に転用できないよ。

[346: 匿名]

>345ローンはフルで組んで売却益がキャッシュで入るから。

[347: 匿名さん]

新築物件にはプレミアが載ってるから、築浅で売却して売却益がでるケースってそうないよ。さらに、すみふ物件は思いっきり割高だし。

仮に売却益がでても、短期譲渡だと税金でほとんど持ってかれる。

[348: 匿名さん]

ローンって引渡時に実行されるから、少なくとも手付金と諸経費分は自己資金として持ってないとだめ。

フルローン組めるのは、売れ残ってから。

[349: 匿名]

フルローン組んで現金は残すんだよ、住宅目的の金利はアコムとは比較にならないでしょ？

資金繰りとか考えないでいいからサラリーマンは有難い商売だ。

[350: 匿名さん]

モデルルームに言ってフルローンでどうにかなんていった途端相手にされないよ。

[351: 匿名さん]

アベノミクスで都心と湾岸で容積率緩和を検討だって。容積率緩和されたら都心はともかく、湾岸で安い物件が出てくるだろうね。売り渋りで高値販売目論見は失敗に終わるかも。

[352: 匿名さん]

４０００万円台で出たら他買った大損する人が多いかも。

[353: 購入検討中さん]

都心のマンションが安くなるのだとしたら、迷いますね！
どの範囲に適用するのでしょうか。

[354: 匿名さん]

4000万円台で出るとしても、天下のスミフ様だから、
一番狭い部屋が4980万円、なんていう価格設定じゃないかな。

[355: 匿名さん]

75平米で4980万円だったら大人気で抽選30倍だよ。そんなことすみふがすると思う？

[356: 匿名]

>355スミフの５ヶ年販売計画が成功するコツは要望書の入らない不人気部屋でも第一期から出して先にさばくところ。
さばけなければ次は出さないから結果的に売り渋り見たいになる。

北向の超低層はその位の価格で小出しにして来るかも知れませんよ。

[357: 匿名さん]

立地はめちゃくちゃいいですよね。
駅から近いけれど線路沿いではなく、
複数路線使えて…。
買物もかなり便利ですし。
本当にどれくらいの価格で出てくるのか興味があります。
間取りもまだ出ていないんですね。

[358: 匿名さん]

綱島街道・府中街道・ショッピングセンター・ガソリンスタンドに囲まれる、最悪の立地では？

[359: 匿名さん]

立地に関しては武蔵小杉の再開発エリアの中では良いとは言い難い。
但し日本国内或いは首都圏近郊として見た場合は良いと思います。
複数路線利用や商業施設などなど生活利便は強力です。

ですがタワーマンションでありつつ駅から近いかと言うとやや遠い気がします。
タワーマンションとは駅近くで戸建や低層マンションが買えない場合の妥協の産物です。
なので駅から3分以内が最低条件だと思います。

[360: 匿名さん]

パーク3兄弟がナンバーワンということですね。あとエクラスも。

[361: 匿名さん]

確かにパークとエクラス以外はちょっとね。

[362: 匿名さん]

リエトもいいよ。あの敷地の豊かさはなかなかない！

[363: 物件比較中さん]

立地ならパークのSFTとリエトのイーストタワーですね。
エクラス特等席ですがなぜあの値段だったのか建ってみて私はよくわかった気がしてます。
シティタワーは究極価格で悲しむ可能性高いとはいえ70以下OKなら待って見る価値あると思いますが広めかつ横須賀線がメインが希望ならリエトか状態の良い中古をリフォームですね。

[364: 匿名さん]

なぜか中古マンションの宣伝合戦になってしまいました(笑)

[365: 匿名さん]

クラッシィとお見合いしますよね。カーテン開けれないのかと心配です

[366: 匿名さん]

だから安いみたいです。

[367: ご近所さん]

クラッシィタワーとお見合いですが綱島街道が拡幅するためけっこう離れてますよ。
それと東京タワーや六本木ヒルズ、スカイツリーがそこそこ綺麗に見えますから安いってことはないですね。

余談ですが横須賀線新駅横に広がるNECの再開発エリアはシティタワーが建つとほぼ富士山が見えなくなります。
南面～西側には高層オフィスタワーとコスタリエトが絶え間なく立ち並びますのでマンション立地としてはあまり魅力的じゃないですね。北側は第一種低層住宅街ですし。

[368: 匿名さん]

富士山見えなくなる？？？
日本人は富士山好きなのね。

[369: ご近所さん]

このマンションからは見えますよ。NECの工場あたりから見えなくなります。

[370: 周辺住民さん]

しかし長期金利が上がりスミフの借入金が圧迫され株価が下がって個人の資金繰りが悪化しているというのにスミフはデフレならではの売り渋り五カ年計画で売る気かな？

[371: 匿名さん]

でた、パーク絶賛人。
同じ小杉の中で他のマンションを蔑むやつ。

恥ずかしいからやめて欲しい。
ただでさえ小杉は井の中の蛙って言われてるのに。

[372: 匿名さん]

３分内っていってもパークの中古価格、リエトやコスタと
比較すると下がってるじゃない。

パークの方が元の値段が300〜500万位高かったから。

[373: 匿名さん]

ここでパーク中古の議論してもしょうがないよ

[374: 匿名さん]

やはりこの辺だったらパークがランドマークでしょうね。

[375: 匿名さん]

異論はないけど、そんなこと意識して生活してないよ。

[376: 匿名さん]

パーク命の人がここに出没するから言ったまで。

[377: 匿名さん]

パークは外観が派手だからねー。シンボルというより目印の意味で、ランドマークにはなりますねぇ。
最初の二本と、GWTの統一感の無さが悪目立ちするのが、ちょっとイヤなんだけどね、個人的には。

[378: 匿名さん]

でも冠のネオンが点灯されたら統一感でるよ。

[379: 匿名さん]

パークはあの100円ライターみたいな形とセンスのない色が最悪。目立つって意味ではランドマークだが、悪い意味で目立っている。

[380: 匿名]

あ〜あの形はアートとしか…。
その昔、イエロースネークカモン！と書いたら秒殺消されたがまた消されちゃうかな。