シティタワー武蔵小杉ってどうですか？

[購入検討中さん]

シティタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_musashikosugi/
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[273: 匿名さん]

>266
角度がついているマンションはそれぞれの揺れ方が違うため、接合部に大きな力がかかる。
それで、エキスパンションジョイントを入れるか、制振装置で補強する必要があるんじゃないかな。
直方体な形なら必要なかったのかも。

[274: 匿名さん]

相当強気な金額でやるみたいですよ～

[275: 匿名]

かつてスミフウォッチャーだった私の想像ではスミフは売り出しごとに近隣相場をチェックしてる専門部署が細かく値付けしますからまだ未定と思います。

そのチェック部門に人事異動や方針転換がない限りはエリア最高値は間違いありません。

最初は仮に100戸出すとすれば上層、下層、角住戸、南向き、北向き、狭め、広めとバランスよく出して様子を見ると思います。 売れ行きが良ければ引っ込めたり値上げしたりします。
逆に言うとスミフが値付けをミスって安値が出る可能性があるとすればこの第一期第一次しかないです。

[276: 匿名さん]

>275

ウォッチャの割りに販売の仕組み知らないね。

事前案内とか早期来場者の反応や要望書の集まり具合で販売住戸を決める。ランダムに売り出して様子を見るなんてことしないよ。それからすみふが相場より安値で出すなんてことは無いから心配無用。

[277: 匿名さん]

プラウドが売れたから、高値決定！

[278: 匿名さん]

即日完売至上主義の野村にとって、即日完売できなかったのは失敗。地下鉄直通で、人気、注目ともに集まっている武蔵小杉でやったったのは大失態かも。

野村は即日完売させて、それを利用して人気物件という印象を与えるために次回以降の販売で宣伝文句に使う。すみふとは真逆の販売戦略。

[279: 匿名さん]

野村大失態。

そんなことないと思うけど。野村さんどうなの？

[280: 匿名さん]

プラウドのスレに書きなよ。

[281: 匿名さん]

プラ○ドが序の口でお試し役・いよいよ真打登場！！

本物のタワーの実力はどうか。

ここは値引きしないと売れないタワーとは違うでしょう。

[282: 匿名]

>276それはそこらへんのデベ。

スミフはハナから完売させる気がないから要望書が出てなくて、しかも比較的不人気になりそうな部屋も出して営業に売らせるんだよ、後で不人気部屋だらけにしないように徐々に売る。
スミフだけが売りしぶりできて他社ができない理由がわかってないんだね。

[283: 匿名さん]

>スミフだけが売りしぶりできて他社ができない理由がわかってないんだね。

スミフの利益率が高いからか？

[284: 匿名]

>283はじめから５年計画を立ててあってスミフ販売から営業マンもその予定で調達してるから売り続けなければならない。

だから後半戦がカス部屋だらけになって売り上げが落ちないように綿密に販売計画を立てて小出しにしてますよ。
仮に客が指差してこれが欲しいと言ってもすぐには出しません。

待っていると確かに希望と似た部屋が出るのですがバカ高で出てきます。

[285: 匿名さん]

>284
それは売り渋りができる理由ではなく、売り渋りしている理由でしょ。
売り渋りができる理由は、利益率が高いからでしょ。

[286: 匿名さん]

すみふが売り渋りできる理由は、周辺相場よりも相当高い価格を吹っかけても、ブランドを盲信して買ってくれる奇特な方がいるから。利益率が高いのは原因ではなく結果。

[287: 匿名さん]

「この部屋を世界で一番高く買ってくれるお客様」を時間をかけて探すのがすみふの販売戦略。
これが欲しいと言われても売らないのは、その部屋が売りたい値段ではない釣り物件だから。
ほんと品のない会社だわ。

[289: 購入検討中さん]

>スミフだけが売りしぶりできて他社ができない理由
>売り渋りができる理由は、利益率が高いからでしょ
>周辺相場よりも相当高い価格を吹っかけても、ブランドを盲信して買ってくれる奇特な方がいるから

そういう面もありますが、根本的な理由は、会社としての会計方針の違い。
在庫物件の資産価値を、三井や三菱より長期的に見て高く計上しているので減損処理が少ないからです。
資産価格上昇局面では良いが、ひとたび下り坂になると他社より大きな損失計上を迫られます。

今度こそはダメかと思っていたら、アベノミクスでまた持ち直しました。
中長期的にはリスクを抱えているので、どうなりますやら。監査法人の判断次第ですね。

社員の人は皆知ってますよ。

[290: 匿名]

長期金利次第ですよ。逆ざやにさえならなければメインバンクが強力バックアップします。

[292: 匿名さん]

昔から小杉を知るかたから見るとこのマンションの適性平均坪単価はいくらぐらいですか?

[293: 匿名さん]

スミフの武蔵小杉の見方が良く分かりますね。
本当の富裕層にはちょっと違う、武蔵小杉のベストのマッチングはかなり富裕層の若者、それも旦那様がエリートで忙しい。
７０ｍ２が一番広い。ただ坪300以。武蔵小杉の新住民の奥様方見てるとその思いが強い。。

[294: 匿名さん]

昔から小杉を知る者からすればここの適正坪単価は、坪230万といったところです
マンションは立地8割ですから、ほぼ同じ立地のリエトあたりもそんなもんでしたよね

[296: 匿名さん]

あれれ、プラウド掲示板にちょくちょく登場していた、
シティタワー武蔵小杉は4000万台連呼さん ですね。


予想外れたら反省のコメントよろしくお願いしますね（笑）

[297: 匿名さん]

ここは坪300万以上は間違いないですよ。
坪単価高いから小さな間取りをたくさん作ったんです。
71平米7000万前後でしょう。

[298: 匿名]

>294昔から住んでたら小杉はバブルがはじけた後もしばらく徒歩10分の低層が300近くしてたの知ってるでしょ？

川崎市はプチバブルが波及する前にはじけたから極端に安い。


今の不動産市況だけ見てるからそんな適当な事を書けるんだよ。

[301: 匿名]

>300朝日パリオも藤和シティホームズも90年代半ばで270〜290ってとこでしたよ。
再開発が盛り上がってる真っ最中にプチバブルがはじけ新駅が遅れコスギタワーが弱気の値付けになり、リエトがフラフラ迷走した。

[302: 匿名さん]

ここはワンルームマンションですか？

[303: 匿名さん]

10年前ならという前提がどうかな？だって10年前はマンションの底値でしたよ。今とくらべても

[304: 匿名]

前回の消費税５%アップ時にフォーカスして正解。
また上げて反動で下がると予測すればスミフの売り残し戦略は危険。



ただし、この東口〜新駅エリア再開発エリアでの三井住友銀行系の躍進を考えれば安いはずがない。

2008年当時の勢力分布

☆三井３
リクルート３
東京建物２
伊藤忠１
☆スミフ１


2013現在
☆三井３
☆スミフ３
☆住商１
リクルート１
東京建物１
伊藤忠１

[305: 匿名]

この他に西口の三角タワー、北口のツインタワー、エルシイ跡地タワー等が三井レジで計画されていて見た目は三井レジとスミフが二大勢力で凌ぎを削ってますが貸付のメインバンクは同じなので公示地価を下げるような値付けをするぐらいならここもリエトも塩漬けにしますよ。

[306: 匿名さん]

同意です。4000万円台なわけない。

[307: 匿名さん]

そして5年売れ残ると。下手すりゃもっと。

マジで武蔵小杉のガンだよ。公園にでもなって欲しい。ありえないけど。

[308: 匿名]

銀行って自分で汗水流さないで儲かる仕組み作りが得意。

全国的に三井レジが地価を上げてスミフが下がらないように維持する仕組みが出来てて武蔵小杉は露骨。

両社とも三井住友銀行から融資を受けてて売れれば大多数の債権が個人ローンに移行するだけだからね。
担保価値さえ下がらなきゃ売れても売れなくてもいい話です。

[309: 匿名さん]

5年売れ残るとガンなんですか？

307さんがどんな立場の人かわからないけど、不利益になる？

[310: 匿名さん]

ガンて細胞の方？、それとも銃の方？ どちらも嫌ですが！！(*￣ー￣) 私の勝手な意見ですが、そんなに高くしないと思います。 理由は武蔵小杉ではない地域では高くて売れ残っても地元限定で探してる人の需要をゆっくりと探してる感じだけど、武蔵小杉はご存知のように半端ではない供給量のため、ゆっくりできないためそれなりにバランスのとれた価格になると思います。

[311: 匿名さん]

半端ない需要と供給だから強気なんですよ。たかいと思いますよ。

[312: 匿名さん]

そういえば二子ライズが５年間在庫もって業界でもって随分二子の評判落としましたよね。

[313: 匿名さん]

リエトイーストは完売していないが武蔵小杉の評判落としてないから仮にシティタワー武蔵小杉が5
年売れ残っても評判落とさないと思うよ。

[314: 匿名さん]

シティータワーは武蔵小杉だから交通の利便性という絶対的な条件があるので結局売れるでしょう。
二子ライズはイメージ先行で、実体がなかったからね。

[315: 匿名さん]

豊洲も住友物件が全く売れていないけど豊洲自体の評判は落ちていない。

[316: 匿名さん]

>>313
リエトイーストは全部屋賃貸として供用されていたマンションを
住友が1棟丸ごと買って、賃貸の更新期限が来た部屋から随時売っているという
超特殊物件なので、売れ残りではないし完全な中古物件。

[317: 匿名さん]

すみふ物件が売れ残るのは普通のことだから、それでそのエリアの評判が落ちることはない。ちなみにミニバブル＆新駅特需だった時期にシティハウスが売れ残ってるよ。逆にすみふが即日完売なんてしたら評価はうなぎのぼりでしょ（笑）。ありえないけど。

[318: 匿名]

>317シティハウス武蔵小杉…久々に聞きますね！

あの頃スミフの機関誌は毎月のように小杉と相模大野とワールドシティタワーの三大売れ残りマンション特集で花盛りでしたね。

[319: 匿名さん]

その相模大野と同じ売り渋りをここはやっちゃってるでしょ。アベノミクスも腰折れしそうな勢いだし。あの時はリーマンショックだったけど。二の舞かな。

[321: 匿名さん]

>320

郊外だと８０平米台がメイン。当然売れ筋も。

[322: 匿名さん]

シティハウス武蔵小杉、久しぶりに聞きますって、住んでるひともいますよ。