シティタワー武蔵小杉ってどうですか？

[購入検討中さん]

シティタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_musashikosugi/
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[201: 匿名さん]

すみふの営業さん乙です。

[202: 匿名さん]

北向き低層が230万とか、ただのぼったくりのスミフ価格じゃん

[204: 匿名さん]

このあたりは相場からいって坪単価180ぐらいが適正ですからね
いくらスミフでも坪230を超えることはあり得ないでしょう

[205: 申込予定さん]

このあたりの相場ねぇ。。もう少し勉強された方がいいですよ。

[206: 匿名さん]

住友不動産はオフィスもマンションも
相場で出してくるような会社ではないです。
結局、高く売りたいからプラウドを避け販売時期をずらしたんだと思います。

[207: 匿名さん]

180って、見当違いもはなはだしいね。

[208: 匿名さん]

２０４さん
このあたりの相場はもはや二子あたりより人気がありますよ。
坪３００万前後で300戸が完売ですから。

[209: 匿名さん]

安いから後出しでも売れる見込みがあるんでしょ。
つぼ２５０万でも安いし。

[211: 匿名さん]

私もブランズ二子見に行って即武蔵小杉決めました、コストパフォーマンスからして有り得ない値段の差ですから

[212: 匿名さん]

坪単価330位でしょう。
住友不動産は小杉で記録を狙っていますよ。
あの会社は高値で売る天才企業です。

[213: 匿名さん]

211は相当な無知か、単なる荒らしなので、スルーで良いかと思います。

[214: 匿名]

>213え？至極まともだと思う。
私もRIZE見てなんじゃこりゃあ？と思い武蔵小杉が恐ろしく安いと気がついた1人ですから。

[215: 匿名さん]

坪300なら完売10年は確定だな

[216: 匿名さん]

>>215
10年？
即完売ではないが10年は掛からないでしょう。
坪320万でも80％は即売れちゃいますね。
残りの20％が3年くらい掛けるかな。

何せタワーマンションの前にアリオができるからね。
その商業施設パワーは絶大ですよ。
そして駅からタワーマンション前までの導線だって商業施設ありますからね。
計画のレベルではなく実際に出来上がったら素人は慌てて契約しちゃうはず。

ここまで便利な街はなかなか他では見当たらないというか比較できる立地はありません。
有明の埋立地に出来る三井の物件が売れちゃうならこっちは絶対にうれる。

[217: 匿名]

>216おいおい目の前にアリオ＝巨大ヨーカドができて嬉しいか？
ほぼ100％ゲーセンと買い食いコーナーはできるよ。
食い散らかしとか投げ込まれドニチは丸一日渋滞の列ができる。

[218: 匿名]

ヒカリエの柴田某氏に食事エリアは任せる意向だとしてもＡＫＢにＣＭを任せ集客している以上、女子中高生向きのショップには相応の食べ物を食わせてやらないと仕方ないでしょうね。

[219: 匿名さん]

商業施設って閑静な住環境にとってはデメリットでしかないのに。

[220: 匿名さん]

213
冷静に判断できる人は二子ブランズは買わないと思いますよ。
ライズやブランズに飛びつく人は二子や自由が丘にある種のイメージを持ってる特殊な人達だけですよ。

[221: 匿名さん]

220は相当な無知か、単なる荒らしなので、スルーで良いかと思います。

[222: 匿名さん]

＞219
武蔵小杉のタワー建設地はそもそも閑静な住宅地ではありませんよ。利便性が一番と考えている人が過半じゃないの？

[223: 匿名]

アリオは、賃貸路線から、土地を購入して本気モードに変わりました。世帯収入1000万越えで、しかも東横線をはじめ多くの路線が行き交う、またとない立地で、新たな商業施設に挑戦するみたいですよ。ここが成功すれば、モデルケースとして、また新たな7&iホールディングスの事業展開がスタートします。

[224: 匿名さん]

荒らしの様なポジはやめて欲しい。
どんなに本腰を入れたとしてもアリオはアリオ。
過度の期待はしない方が得策！

所詮、キーテナントはヨーカドーだよ。
ヨーカドーブランドの衣料品に、子供相手の雑貨
100キン、フードコートにけの生えたような飲食街
赤ちゃん本舗、無印良品、ムラサキスポーツ、ＡＢＣマート
カルチャーセンター。
現実にはこんなところでしょ。

二子玉川どころか、タマプラのモールにも及ばない。

やはり小杉では東急スクエアどまりでしょ。

[225: 匿名]

イオンがワールドポーターズでやったように徹底的に量販店色を排除しない限りは、

いってみヨーカドーのＣＭで寄ってくる女子中高生がターゲットにならざるを得ない。
当然ながら上階のレストランを高級化しても１階のど真ん中にはジャンクなフードコートを作ってあげなければ中高生やヤンママが飢えるだけ。

[226: 匿名]

クレープの甘い香りとプリクラの電子音に見向きもせずシティタワーに帰ってくる奇特な娘を育てるしかないが
付き合いが悪いとイジメにあいかねないし目の前じゃ断りにくいだろうな。

[227: 買い換え検討中]

コースターによると、
このマンションのベストポジションと思われる南西角の最上階が
７１㎡みたい。
やっぱこの広さが一番広い間取りなんだね。
800戸もあるのになぁ。残念。

[228: 匿名さん]

シティタワーの工事に比べると、アリオの進捗が遅い気がする。
どうせオープンまだだから、とかでゆっくりやってるのかな？
早くどんな形になるのか見たいものだが。


ところで、アリオと三井2本との間の道を通って、新駅に行くときに、あのアリオの出っ張りがとっても邪魔なんだけど、ショートカットできるようにならんもんかな？

[229: 匿名さん]

>228横断歩道を無視し、あさくまの駐車場を抜けセントラルのサクを乗り越える人以外は別に遠回りじゃないよ。

[230: 匿名さん]

プラウドとの重複を避けるために販売を遅らせたんですよね。坪300として、70平米6300万円ですが、住友のことだからもっと高く設定してくるんでしょうね。

[231: ビギナーさん]

No.143 by 物件比較中さん　2013-04-22 21:07:45 プラウド版にシティタワーが「坪２３０万円」との記載がありました。
となると、７０㎡の３ＬＤＫが４０００万前半～６０００万円以内でしょう。
売れ筋？の価格帯で一気に売るのでしょうね。


↑6300万にはならなそうですよ。最上階ならありえるかも！？

[232: 匿名さん]

>>231
そのレスは全くのデマですから参考になりませんよ。

[233: 匿名さん]

230万を真に受けるとか、どうかしているわ。

[234: 匿名さん]

もうそのステマ終わりでいいんじゃない？プラウドも一期の結果出たし、ねぇ？あとはプラウドの残りと、同じすみふのリエトとの戦いか？対三井のステマも助走に入ったかな。

[235: 匿名さん]

しかし期待を裏切らないスミフは、期待の斜め上を行く坪330平均で売り出して、
相模大野とか茅ヶ崎もびっくりの売れ残りになると予想

[236: 匿名さん]

まあ、アリオお見合いの北向き低層が坪230で出るぐらいでしょうね

[237: 匿名]

南向きを法外な高値で出してビックリした庶民を北向に誘導しつつアベノミクスで相場と追い駆けっ子で株で当てた連中相手に南向きを売る気でしょうね。

[238: 買い換え検討中]

販売を５ヶ月も遅らせるぐらいだから、相当高くふっかけてくるでしょ。
南西角は中層階でも310ぐらいはすると思うけど。
71㎡ー6665万

高層階は330ぐらいで7095万
最上階は350ぐらいで7525万

プラウドがあの値段で300戸近く売れちゃうんだから、こんなもんでしょ。

[239: 匿名さん]

茅ヶ崎は竣工後５年経って、まだ販売中。

ここはそれを超えるか見もの。

[240: 匿名さん]

なんせアベノミクスだから、相当売りしぶりするでしょう

[241: 物件比較中さん]

プラウドは仕様が悪いし比較にはならない。

東急とＪＲのセンターだから立地は全然上。

同じ値段ではありえない。

坪２６０万円とかが該当する。

[242: 匿名さん]

すみふが安いわけがない。
すみふは高い値付けで竣工後に数年かけてゆっくり売る会社です。

[243: 匿名さん]

でも武蔵小杉に70平米の部屋なんていらんわ。

[244: 匿名さん]

23区内の3LDKは63～68m2が標準になってきてます(高所得者向け除く)
むしろ郊外だから広いとみるべきでしょう。

[245: 匿名さん]

すみふの値付けだと高くなりすぎるから部屋を狭くして価格を抑えてるみたいだけど、郊外で７０平米以下だと狭いし、広さの割りに高いってことで需要がないのか、これまた売れ残りってのがすでにある。

[246: 匿名さん]

>244
うっそぉ～
それはナイスの標準じゃないの？

[247: 匿名]

>245完全な郊外だとそうなのだけど京浜地区ってとりあえず3LDKあればって小さいのが昔からよく売れる。
ナイスのお家芸ですよ。

[248: 匿名]

環境を求めて郊外なら川崎ではなく港北ニュータウンをはじめもっと奥の方を選ぶんですね。

川崎アドレスは、まず始めに価格ありきなんですよ。

三井ならいざ知らずスミフだと高額所得者を呼び込むような新たな需要喚起は困難でしょうからね。

[249: 匿名]

>240それは長期レートの動向次第だと思いますよ。

逆ざやになると見れば一気に売り始める可能性があります。

[250: 匿名さん]

建物の高さが185mもあって免震だなんて、安全性は大丈夫なんでしょうか。
アスペクト比4以上は倒壊の危険があると言われています。

800戸もあって最大71.78m2だなんて、普通じゃないですよね。

それで売主がスミフ。

危険な香りがプンプンします。

[251: 匿名]

今、優良デベはものすごい低金利で資金を調達してマンションを建てています。
不動産販売ってのはこの借りたお金を多少高い利率に付け替えて購入者に転貸してるって部分が大きいのですね。

だから銀行にとってはデベがつぶれない限りは高値で徐々に販売してもらった方が貸付が安定するのですね。

駅前の新ビルに高々と三井住友銀行の看板が掲げられましたが、この地区には三井３本、スミフ３本、住商１本のメインバンクです。

[252: 匿名]

>250どうやら最新の免震は大丈夫みたいですよ。

ちょっと前まで中間免震じゃないと無理だったんですけど。
しかも小杉といっても南側は地盤が少し違うみたいなんですよね。

[253: 匿名さん]

ここも中間免震では？

[254: 匿名さん]

小杉だけでなくあの近辺の東横線沿線は地盤がよくないよ。表層地盤増幅率みれば分かる。

[255: 匿名さん]

湾岸と違い、地下十数メートルという比較的浅いところに硬い地盤があるけどね

[256: 匿名さん]

マンションは地下の岩盤に建てるから建物には表層の地盤はあんまり関係ない

[257: 匿名さん]

心配なのは建物被害でなく、周辺の液状化だね

[258: 匿名さん]

支持層は上からの力を支えるけど、横からの力は表層が支える。表層が緩いとどいうことが起るか、わかるでしょ。

[259: 匿名さん]

>252
数か月前に某スーパーゼネコンの免震タワーマンション設計者自身が構造説明会で言っていたことです。
それが大丈夫になったと何故いえるのですか？

[260: 匿名さん]

最新の免震という表現が嘘くさい

[261: 匿名]

>259たしかに私も小杉の地盤では免震装置そのものが横からの圧で不安定になるため制振もしくは頑丈な耐震が良いと思ってました。

けど新川崎パークタワーもオイルダンパーと免震積層ゴムを組み合わせた免震構造なんだよね〜。

ただし免震構造だと耐震等級の対象外になるから単純比較ができない。

[262: 匿名さん]

免震だと耐震等級判定の対象外だけど、構造計算書確認すれば強度は分かる。

[263: 匿名]

あと地盤に関しては府中街道筋は昔からの道で多摩川の河川流域との境目。

パーク信者が怒鳴り込んで来そうで怖いが駅前はずっとグランドだったとこだから申し訳ないが地盤は弱いしゲリラ豪雨では水が一気に流れ込む。

リエトの北側が一部盛り土だからわかりやすいけど緩やかに南へ行くにつれ土地が上がってるでしょ。

[264: 匿名]

>262清水建設の新川崎パークタワーはオイルダンパーが12本入ってるから制振免震の混在装置とも言えるがそれにしてもスーゼネで聞いたとかどこのスーゼネさん？

[265: 匿名さん]

>264
同スーゼネさんの同様構造の物件の構造説明会で聞きました。

[266: 匿名さん]

免震装置につけるオイルダンパーは、長周期地震動にたいして免震装置は弱点があるからそれを補うため。オイルダンパーは確かに制震だけど、この手の構造は純粋な免震建物。免震と制震を組み合わせたハイブリット構造は豊洲のskyzくらいかな。

[267: 匿名]

まあ立方体であるタワーマンションのアスペクト比はテレビ画面のような平面体とは違うだろうから素人にはよくわからない。

同時に免震装置が急激に進化しているのも理解できた。

理解できないのはスミフだから心配って話でスミフはそんなような実績がある会社なの？

三井と清水の物件なら強度不足事例は新川崎のスレに書かれてて知ったけど。

[268: 匿名さん]

すみふのタワーで３・１１のときに壁が壊れて、売主負担で補修ってのがあった。瑕疵が無い限り自然災害は売主に責任は無いから何かあったんだろうね。

[269: 匿名]

なるほど、たしかに住友財閥はケチが社是だから完売してたらALCは補償しないのかな？
販売中だった相模大野の物件は自腹できれいに直したけど。

[270: 匿名さん]

建築基準が適用されるのは構造部分だけ。非構造部分である、乾式壁とALCは地震で壊れても設計上問題なし。ってことで売主に責任は無いから、住民の自腹になる。戸境壁は共用部分だから管理組合負担だけど、長期修繕計画に自然災害は考慮されて無いから計画外の出費ってことで、捻出に苦慮するはめになる。

[271: 匿名]

まあスミフが長々と売り続けてくれてる限りは売れ行きに響くからすべて補償するって話だね。
リエトのスミフ営業はバルコニーを回って全面の外壁を目視チェックさせられたそうだから。

[272: 匿名さん]

売れ残りがあると、入居者にもデメリットがあるからね。地震で被災したら補修してくれるといったメリットの１つでもないと。

[273: 匿名さん]

>266
角度がついているマンションはそれぞれの揺れ方が違うため、接合部に大きな力がかかる。
それで、エキスパンションジョイントを入れるか、制振装置で補強する必要があるんじゃないかな。
直方体な形なら必要なかったのかも。

[274: 匿名さん]

相当強気な金額でやるみたいですよ～

[275: 匿名]

かつてスミフウォッチャーだった私の想像ではスミフは売り出しごとに近隣相場をチェックしてる専門部署が細かく値付けしますからまだ未定と思います。

そのチェック部門に人事異動や方針転換がない限りはエリア最高値は間違いありません。

最初は仮に100戸出すとすれば上層、下層、角住戸、南向き、北向き、狭め、広めとバランスよく出して様子を見ると思います。 売れ行きが良ければ引っ込めたり値上げしたりします。
逆に言うとスミフが値付けをミスって安値が出る可能性があるとすればこの第一期第一次しかないです。

[276: 匿名さん]

>275

ウォッチャの割りに販売の仕組み知らないね。

事前案内とか早期来場者の反応や要望書の集まり具合で販売住戸を決める。ランダムに売り出して様子を見るなんてことしないよ。それからすみふが相場より安値で出すなんてことは無いから心配無用。

[277: 匿名さん]

プラウドが売れたから、高値決定！

[278: 匿名さん]

即日完売至上主義の野村にとって、即日完売できなかったのは失敗。地下鉄直通で、人気、注目ともに集まっている武蔵小杉でやったったのは大失態かも。

野村は即日完売させて、それを利用して人気物件という印象を与えるために次回以降の販売で宣伝文句に使う。すみふとは真逆の販売戦略。

[279: 匿名さん]

野村大失態。

そんなことないと思うけど。野村さんどうなの？

[280: 匿名さん]

プラウドのスレに書きなよ。

[281: 匿名さん]

プラ○ドが序の口でお試し役・いよいよ真打登場！！

本物のタワーの実力はどうか。

ここは値引きしないと売れないタワーとは違うでしょう。

[282: 匿名]

>276それはそこらへんのデベ。

スミフはハナから完売させる気がないから要望書が出てなくて、しかも比較的不人気になりそうな部屋も出して営業に売らせるんだよ、後で不人気部屋だらけにしないように徐々に売る。
スミフだけが売りしぶりできて他社ができない理由がわかってないんだね。

[283: 匿名さん]

>スミフだけが売りしぶりできて他社ができない理由がわかってないんだね。

スミフの利益率が高いからか？

[284: 匿名]

>283はじめから５年計画を立ててあってスミフ販売から営業マンもその予定で調達してるから売り続けなければならない。

だから後半戦がカス部屋だらけになって売り上げが落ちないように綿密に販売計画を立てて小出しにしてますよ。
仮に客が指差してこれが欲しいと言ってもすぐには出しません。

待っていると確かに希望と似た部屋が出るのですがバカ高で出てきます。

[285: 匿名さん]

>284
それは売り渋りができる理由ではなく、売り渋りしている理由でしょ。
売り渋りができる理由は、利益率が高いからでしょ。

[286: 匿名さん]

すみふが売り渋りできる理由は、周辺相場よりも相当高い価格を吹っかけても、ブランドを盲信して買ってくれる奇特な方がいるから。利益率が高いのは原因ではなく結果。

[287: 匿名さん]

「この部屋を世界で一番高く買ってくれるお客様」を時間をかけて探すのがすみふの販売戦略。
これが欲しいと言われても売らないのは、その部屋が売りたい値段ではない釣り物件だから。
ほんと品のない会社だわ。

[289: 購入検討中さん]

>スミフだけが売りしぶりできて他社ができない理由
>売り渋りができる理由は、利益率が高いからでしょ
>周辺相場よりも相当高い価格を吹っかけても、ブランドを盲信して買ってくれる奇特な方がいるから

そういう面もありますが、根本的な理由は、会社としての会計方針の違い。
在庫物件の資産価値を、三井や三菱より長期的に見て高く計上しているので減損処理が少ないからです。
資産価格上昇局面では良いが、ひとたび下り坂になると他社より大きな損失計上を迫られます。

今度こそはダメかと思っていたら、アベノミクスでまた持ち直しました。
中長期的にはリスクを抱えているので、どうなりますやら。監査法人の判断次第ですね。

社員の人は皆知ってますよ。

[290: 匿名]

長期金利次第ですよ。逆ざやにさえならなければメインバンクが強力バックアップします。

[292: 匿名さん]

昔から小杉を知るかたから見るとこのマンションの適性平均坪単価はいくらぐらいですか?

[293: 匿名さん]

スミフの武蔵小杉の見方が良く分かりますね。
本当の富裕層にはちょっと違う、武蔵小杉のベストのマッチングはかなり富裕層の若者、それも旦那様がエリートで忙しい。
７０ｍ２が一番広い。ただ坪300以。武蔵小杉の新住民の奥様方見てるとその思いが強い。。

[294: 匿名さん]

昔から小杉を知る者からすればここの適正坪単価は、坪230万といったところです
マンションは立地8割ですから、ほぼ同じ立地のリエトあたりもそんなもんでしたよね

[296: 匿名さん]

あれれ、プラウド掲示板にちょくちょく登場していた、
シティタワー武蔵小杉は4000万台連呼さん ですね。


予想外れたら反省のコメントよろしくお願いしますね（笑）

[297: 匿名さん]

ここは坪300万以上は間違いないですよ。
坪単価高いから小さな間取りをたくさん作ったんです。
71平米7000万前後でしょう。

[298: 匿名]

>294昔から住んでたら小杉はバブルがはじけた後もしばらく徒歩10分の低層が300近くしてたの知ってるでしょ？

川崎市はプチバブルが波及する前にはじけたから極端に安い。


今の不動産市況だけ見てるからそんな適当な事を書けるんだよ。

[301: 匿名]

>300朝日パリオも藤和シティホームズも90年代半ばで270〜290ってとこでしたよ。
再開発が盛り上がってる真っ最中にプチバブルがはじけ新駅が遅れコスギタワーが弱気の値付けになり、リエトがフラフラ迷走した。

[302: 匿名さん]

ここはワンルームマンションですか？

[303: 匿名さん]

10年前ならという前提がどうかな？だって10年前はマンションの底値でしたよ。今とくらべても

[304: 匿名]

前回の消費税５%アップ時にフォーカスして正解。
また上げて反動で下がると予測すればスミフの売り残し戦略は危険。



ただし、この東口〜新駅エリア再開発エリアでの三井住友銀行系の躍進を考えれば安いはずがない。

2008年当時の勢力分布

☆三井３
リクルート３
東京建物２
伊藤忠１
☆スミフ１


2013現在
☆三井３
☆スミフ３
☆住商１
リクルート１
東京建物１
伊藤忠１

[305: 匿名]

この他に西口の三角タワー、北口のツインタワー、エルシイ跡地タワー等が三井レジで計画されていて見た目は三井レジとスミフが二大勢力で凌ぎを削ってますが貸付のメインバンクは同じなので公示地価を下げるような値付けをするぐらいならここもリエトも塩漬けにしますよ。

[306: 匿名さん]

同意です。4000万円台なわけない。

[307: 匿名さん]

そして5年売れ残ると。下手すりゃもっと。

マジで武蔵小杉のガンだよ。公園にでもなって欲しい。ありえないけど。

[308: 匿名]

銀行って自分で汗水流さないで儲かる仕組み作りが得意。

全国的に三井レジが地価を上げてスミフが下がらないように維持する仕組みが出来てて武蔵小杉は露骨。

両社とも三井住友銀行から融資を受けてて売れれば大多数の債権が個人ローンに移行するだけだからね。
担保価値さえ下がらなきゃ売れても売れなくてもいい話です。

[309: 匿名さん]

5年売れ残るとガンなんですか？

307さんがどんな立場の人かわからないけど、不利益になる？

[310: 匿名さん]

ガンて細胞の方？、それとも銃の方？ どちらも嫌ですが！！(*￣ー￣) 私の勝手な意見ですが、そんなに高くしないと思います。 理由は武蔵小杉ではない地域では高くて売れ残っても地元限定で探してる人の需要をゆっくりと探してる感じだけど、武蔵小杉はご存知のように半端ではない供給量のため、ゆっくりできないためそれなりにバランスのとれた価格になると思います。

[311: 匿名さん]

半端ない需要と供給だから強気なんですよ。たかいと思いますよ。

[312: 匿名さん]

そういえば二子ライズが５年間在庫もって業界でもって随分二子の評判落としましたよね。

[313: 匿名さん]

リエトイーストは完売していないが武蔵小杉の評判落としてないから仮にシティタワー武蔵小杉が5
年売れ残っても評判落とさないと思うよ。

[314: 匿名さん]

シティータワーは武蔵小杉だから交通の利便性という絶対的な条件があるので結局売れるでしょう。
二子ライズはイメージ先行で、実体がなかったからね。

[315: 匿名さん]

豊洲も住友物件が全く売れていないけど豊洲自体の評判は落ちていない。

[316: 匿名さん]

>>313
リエトイーストは全部屋賃貸として供用されていたマンションを
住友が1棟丸ごと買って、賃貸の更新期限が来た部屋から随時売っているという
超特殊物件なので、売れ残りではないし完全な中古物件。

[317: 匿名さん]

すみふ物件が売れ残るのは普通のことだから、それでそのエリアの評判が落ちることはない。ちなみにミニバブル＆新駅特需だった時期にシティハウスが売れ残ってるよ。逆にすみふが即日完売なんてしたら評価はうなぎのぼりでしょ（笑）。ありえないけど。

[318: 匿名]

>317シティハウス武蔵小杉…久々に聞きますね！

あの頃スミフの機関誌は毎月のように小杉と相模大野とワールドシティタワーの三大売れ残りマンション特集で花盛りでしたね。

[319: 匿名さん]

その相模大野と同じ売り渋りをここはやっちゃってるでしょ。アベノミクスも腰折れしそうな勢いだし。あの時はリーマンショックだったけど。二の舞かな。

[321: 匿名さん]

>320

郊外だと８０平米台がメイン。当然売れ筋も。

[322: 匿名さん]

シティハウス武蔵小杉、久しぶりに聞きますって、住んでるひともいますよ。

[324: 匿名さん]

すでに中古タワマンのほうがお買い得な価格て出てきているよ。

[325: 匿名]

>323そう思ってけっこう真剣に探したんですけど帯に短し襷に長し。


SFT…共有設備が過剰、なぜかｽﾍﾟｰｽﾏｳﾝﾃﾝ乗場みたいなｼﾞｬｸﾞｼﾞｰ入口

MST…人の出入りが多くて区役所みたい。防災対策が過剰。

ｴｸﾗｽ…草木が枯れてﾊﾟﾁ屋が共存

ﾌﾞﾘﾘｱ…南武線を背負った地味な立地
ﾚｼﾞ…ｴﾝﾄﾗﾝｽやｴﾚﾍﾞｰﾀｰは豪華なのに各戸の仕様が粗い
ﾘｴﾄ…耐震、いつまでｲｰｽﾄを売るつもりだかﾁｬﾗい営業が更に増えた

ｺｽﾀ…閑静な立地に反し住民がﾊﾞﾌﾞﾘｰ

ｼﾃｨﾊｳｽ…新幹線と野村ビルのｻﾝﾄﾞｲｯﾁ、維持管理費がやたら高い。

ｾﾝﾄｽｸｴｱ…再開発ﾀﾜｰ風だがﾀﾜｰでも再開発ｴﾘｱでもない ﾅｲｽ…新幹線近すぎ

ｸﾚｯｾﾝﾄ…維持管理費高過ぎ
その他まるっ子公園界隈…東急線が遠すぎ

[326: 匿名さん]

きっと325さんは一生マンション買えないんたろうな。
理想が高すぎです。

[327: 匿名さん]

１０物件以上当って、これはってのに出会わないのに、ここはいいかもって思う理由はなんだろう。

[329: 匿名さん]

もしくはすみふの営業マン。

[330: 匿名さん]

すみふ営業なら間抜けでしょ。同じすみふのシティハウスの管理費がやたら高いなんて書いてる。最近のゆとり世代はそんな＊＊が結構いるよね。

[332: 匿名]

小杉の駅前で豪華な共有施設はいらない。できれば横須賀線側に住みたい。

例えばリエトイーストが築３年ぐらいなら買いと思い悩みます。

[333: 匿名さん]

リエトイーストは築5年だったよね。5年と3年でそんなに違うかな？

[334: 匿名さん]

豪華な共用設備って、住民のためよりも、引渡し後も管理会社経由で管理費としてボッタクる手段のような気がする。

エントランス前の放置自転車やポーチに子供用自転車を置くってのがあちこちの住民板で問題になってるけど、来客用駐輪場や子供用自転車置き場って、全く設置されないよね。お金にならないからだろうけど。あと、郵便や宅配便の荷捌きスペースもか。これも路註が問題になる。

[335: 匿名さん]

>333

６年目から新築に対する固定資産税の減免がなくなる。

[336: 匿名さん]

固定資産税の減免は10万円か20万円でしょ。どうでもいい。

[337: 匿名]

ｽﾐﾌﾀﾜｰができる頃にはﾘｴﾄは築10年が見えてくるけど維持費が総じて安価だから住み続けられるかなと。
でもｽﾐﾌﾀﾜｰの北西か北東の角を待ったらﾘｴﾄ並の価格じゃないかなという淡い期待もあり。

[338: 匿名さん]

築10年だと修繕積立金上がってるし、一時金もあるでしょ。

[339: 匿名さん]

築3年で住み替える。これ、正解。

[340: 匿名さん]

すまいサーフィンか。それ狙ってるけど、なかなかいい物件ってないんだよな。

[341: 匿名]

>339それ実質ムリなのね。
買ってローン支払い開始して2年目に次の手付け打って2年待っていくらで売れるかわからないという。

近くでｽﾐﾌが手数料０円の新古でも長々と売られた日には目も当てられない。


あ…ここのことか。

[342: 匿名さん]

>341

新築物件なら買換え特約使って、旧居が売れなかったらあきらめるって手がある。その場合手付金は返金。買換え特約使わずには、あまりにもギャンブル。いくらで売れるかじゃなくて、売れないってパターンもある。

[343: 匿名さん]

入居して3年で買換えだと、最初に余程自己資金がない限りオーバーローンになって無理でしょ。新築物件はプレミアが載ってるから、引渡を受けて中古になった瞬間に下がるし。

[344: 匿名]

個人事業主が住宅ローンの低金利を使って資金を作ってるんだね。
だから新しい物件に入っとく必要があるからどんどん住み替える。

[345: 匿名さん]

>344

意味不明。住宅ローンのお金は銀行から直接デベに渡るから、事業資金に転用できないよ。

[346: 匿名]

>345ローンはフルで組んで売却益がキャッシュで入るから。

[347: 匿名さん]

新築物件にはプレミアが載ってるから、築浅で売却して売却益がでるケースってそうないよ。さらに、すみふ物件は思いっきり割高だし。

仮に売却益がでても、短期譲渡だと税金でほとんど持ってかれる。

[348: 匿名さん]

ローンって引渡時に実行されるから、少なくとも手付金と諸経費分は自己資金として持ってないとだめ。

フルローン組めるのは、売れ残ってから。

[349: 匿名]

フルローン組んで現金は残すんだよ、住宅目的の金利はアコムとは比較にならないでしょ？

資金繰りとか考えないでいいからサラリーマンは有難い商売だ。

[350: 匿名さん]

モデルルームに言ってフルローンでどうにかなんていった途端相手にされないよ。

[351: 匿名さん]

アベノミクスで都心と湾岸で容積率緩和を検討だって。容積率緩和されたら都心はともかく、湾岸で安い物件が出てくるだろうね。売り渋りで高値販売目論見は失敗に終わるかも。

[352: 匿名さん]

４０００万円台で出たら他買った大損する人が多いかも。

[353: 購入検討中さん]

都心のマンションが安くなるのだとしたら、迷いますね！
どの範囲に適用するのでしょうか。

[354: 匿名さん]

4000万円台で出るとしても、天下のスミフ様だから、
一番狭い部屋が4980万円、なんていう価格設定じゃないかな。

[355: 匿名さん]

75平米で4980万円だったら大人気で抽選30倍だよ。そんなことすみふがすると思う？

[356: 匿名]

>355スミフの５ヶ年販売計画が成功するコツは要望書の入らない不人気部屋でも第一期から出して先にさばくところ。
さばけなければ次は出さないから結果的に売り渋り見たいになる。

北向の超低層はその位の価格で小出しにして来るかも知れませんよ。

[357: 匿名さん]

立地はめちゃくちゃいいですよね。
駅から近いけれど線路沿いではなく、
複数路線使えて…。
買物もかなり便利ですし。
本当にどれくらいの価格で出てくるのか興味があります。
間取りもまだ出ていないんですね。

[358: 匿名さん]

綱島街道・府中街道・ショッピングセンター・ガソリンスタンドに囲まれる、最悪の立地では？

[359: 匿名さん]

立地に関しては武蔵小杉の再開発エリアの中では良いとは言い難い。
但し日本国内或いは首都圏近郊として見た場合は良いと思います。
複数路線利用や商業施設などなど生活利便は強力です。

ですがタワーマンションでありつつ駅から近いかと言うとやや遠い気がします。
タワーマンションとは駅近くで戸建や低層マンションが買えない場合の妥協の産物です。
なので駅から3分以内が最低条件だと思います。

[360: 匿名さん]

パーク3兄弟がナンバーワンということですね。あとエクラスも。

[361: 匿名さん]

確かにパークとエクラス以外はちょっとね。

[362: 匿名さん]

リエトもいいよ。あの敷地の豊かさはなかなかない！

[363: 物件比較中さん]

立地ならパークのSFTとリエトのイーストタワーですね。
エクラス特等席ですがなぜあの値段だったのか建ってみて私はよくわかった気がしてます。
シティタワーは究極価格で悲しむ可能性高いとはいえ70以下OKなら待って見る価値あると思いますが広めかつ横須賀線がメインが希望ならリエトか状態の良い中古をリフォームですね。

[364: 匿名さん]

なぜか中古マンションの宣伝合戦になってしまいました(笑)

[365: 匿名さん]

クラッシィとお見合いしますよね。カーテン開けれないのかと心配です

[366: 匿名さん]

だから安いみたいです。

[367: ご近所さん]

クラッシィタワーとお見合いですが綱島街道が拡幅するためけっこう離れてますよ。
それと東京タワーや六本木ヒルズ、スカイツリーがそこそこ綺麗に見えますから安いってことはないですね。

余談ですが横須賀線新駅横に広がるNECの再開発エリアはシティタワーが建つとほぼ富士山が見えなくなります。
南面～西側には高層オフィスタワーとコスタリエトが絶え間なく立ち並びますのでマンション立地としてはあまり魅力的じゃないですね。北側は第一種低層住宅街ですし。

[368: 匿名さん]

富士山見えなくなる？？？
日本人は富士山好きなのね。

[369: ご近所さん]

このマンションからは見えますよ。NECの工場あたりから見えなくなります。

[370: 周辺住民さん]

しかし長期金利が上がりスミフの借入金が圧迫され株価が下がって個人の資金繰りが悪化しているというのにスミフはデフレならではの売り渋り五カ年計画で売る気かな？

[371: 匿名さん]

でた、パーク絶賛人。
同じ小杉の中で他のマンションを蔑むやつ。

恥ずかしいからやめて欲しい。
ただでさえ小杉は井の中の蛙って言われてるのに。

[372: 匿名さん]

３分内っていってもパークの中古価格、リエトやコスタと
比較すると下がってるじゃない。

パークの方が元の値段が300〜500万位高かったから。

[373: 匿名さん]

ここでパーク中古の議論してもしょうがないよ

[374: 匿名さん]

やはりこの辺だったらパークがランドマークでしょうね。

[375: 匿名さん]

異論はないけど、そんなこと意識して生活してないよ。

[376: 匿名さん]

パーク命の人がここに出没するから言ったまで。

[377: 匿名さん]

パークは外観が派手だからねー。シンボルというより目印の意味で、ランドマークにはなりますねぇ。
最初の二本と、GWTの統一感の無さが悪目立ちするのが、ちょっとイヤなんだけどね、個人的には。

[378: 匿名さん]

でも冠のネオンが点灯されたら統一感でるよ。

[379: 匿名さん]

パークはあの100円ライターみたいな形とセンスのない色が最悪。目立つって意味ではランドマークだが、悪い意味で目立っている。

[380: 匿名]

あ〜あの形はアートとしか…。
その昔、イエロースネークカモン！と書いたら秒殺消されたがまた消されちゃうかな。

[381: 契約済みさん]

かと言ってカラス城のような色の外観も好き好きと思うが。

[382: 匿名さん]

既存パークは外観はイマイチだけど、換気が全熱交換式だったり、広い部屋の間取りが良かったりとよい部分も多いんですよね。GWTなんかは全窓Low-eガラスだし。なかなかない仕様だと思いますよ。

[383: 匿名]

382外観がイマイチ？素敵ですよ、なんというか元気な３兄弟って感じです。

[385: 匿名さん]

パークは二世帯住宅、１７０ｍ２で玄関が2箇所有るのとか、メゾネットだとか色んなタイプの部屋があったけどここは酷い。

[387: 匿名さん]

何と言ってもパーク完成したら一目瞭然。
断トツです。
ご愁傷様。

[388: 匿名さん]

駅の目の前に燦然と立つトリプルタワー。
これは三井のテレビＣＭで採用されること間違いないでしょう。
ここ数年のマスコミで武蔵小杉ネタの殆どがミッドスカイタワーを映像として使っています。
多少の仕様の優劣はあれど圧倒的な好立地と圧倒的な高さには勝てませんよ。
シティタワーを買うならばパークの中古も良いかもしれません。

[389: 匿名さん]

ＧＷＴは、最初見たとき、色のテーマはカメレオンかと思ったんだけど、スネークって言われると、イヤさ倍増だなぁ。
色以外は好きなんだけどな。

三つ揃うと、「子どもが喜ぶ」を、はきちがえてる感じがする。(だから三兄弟？)
前誰かも書いてたけど、レゴブロックとかなら赤青黄緑の配色も有り。
だけど、建物だと悪ふざけのようだ。

赤か青で統一してくれればなぁ。

[390: 匿名さん]

私もパークの条件の良い丸い角部屋中古を探しています。

[391: 匿名さん]

パーク住民か？スレ違いだから他でやってくれ。
それにしても小杉住民って、自信が無いのか、外からの目を気にし過ぎ。

[392: 匿名]

389パークの赤、青、黄色にめでたく三井住友銀行の緑、が加わり４色で東口の工事現場を見守っています。

あとは桃色でゴレンジャーが完成ですね。センスが良すぎて凡人には理解できません。

[393: 匿名さん]

確かにパーク住民は変。

[394: 匿名]

パークは一番最後のグランドウィングが、外見は一番良いと思います。竣工時期の近いエクラスと比べても、重厚感があり、工事の進み具合も早すぎなくて順調な様子。
グランドウィングの南向き角部屋がシティタワーの影にもならなそうで良いかもしれません。中古出れば、ですがあんな立地の条件良い部屋で、中古はしばらく無理かもしれませんね。

シティタワーは、よさそうですが、狭そうなのと、価格が心配。駅から意外と歩くのも。東急も横須賀線も中途半端な距離で、良くいえばどちらも使えますが。

[395: 匿名さん]

またＧＷＴ購入者がアホみたいなコメントしてるよ。
ＧＷＴは、一番背が低くて、黄色のダサいデザイン、３兄弟で一番かっこ悪い！！！それに一番線路沿いで、アリオの目の前で、環境も一番悪い。長男・次男の方が圧倒的にお買い得だったね。

[396: 匿名さん]

パークの話題はGWTスレででもやれば？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/324541/

[397: 匿名さん]

>395
どこのことおっしゃってるんでしょう？？
GWTは黄色は使われてないですよ。
確かにデベの完成予想図に使われていましたがが、
実際にはみていないのかな？

[398: 匿名さん]

自分のペースで無駄書き込み続けるところが蒲田くんにそっくり(笑)

[400: 匿名]

397GWTには黄色がどーんと使われてる。小杉に来たことあるの？

東口ロータリーに向かってレゴブロックみたいなマークが赤青黄とそれぞれ３本に塗られてるのが嫌でも目にはいるでしょ。