攻めのローン返済

[匿名さん]

リスクを承知で今の低金利を十分に堪能するために
現在考えられる攻めのローン返済を考えてみませんか？

勝負をかけるならこういう借り方はどうでしょうか？


新生銀行　5年1%（条件付）その後0.4優遇

うまくすれば1%で借りられます。
仮に2年しかもたない場合でも年平均金利 1.45％で5年なら悪くないでしょう？
しかも保証料無し。繰上げ返済無料。

しかし、その後5年たった後の優遇が少し弱い。
（0.7くらい欲しいですね）

なので、借り換えを検討。
通常金利が他行より安いソニー銀行を選択
例えば借り換えでソニー銀行の0.7%優遇を受け、その時の金利に応じて固定年を決める。
まだ低金利であれば5年（現在優遇後1.7%）を、高金利であれば2年などでしのぐ。
（前提として、5年後まだソニーが優遇キャンペーンをやってること。）

ちなみに借り換え手数料がいくらになるのかはHP上から探し出せませんでした。
借り替えた方からの情報お待ちします。
（保証料が無いので20万前後？）

当初10年くらいまではこれでいき、また10年後魅力的な商品があれば借り換えを検討。（保証料が無い銀行だけ検討）

もちろんこの10年間で繰り上げ返済ガンガンすることでのちのリスク軽減を図る！

いかがでしょうか？

[42: 匿名さん]

>>38
うちは、定率減税が頭打ちなので１．０％戻ってきます。
頭打ちは２５万円。

[43: 匿名さん]

>>41
まったく同意。
この低金利での繰り上げ返済は"攻め"ではないと思います。

[44: 匿名さん]

借金の返済は必要最低限！
借りたものは極力返さない！(爆)

バブルが来たら、更に運用益を狙う！　これぞ。(ぷ

[45: ４２]

>>44
そうだよね。
破綻しない程度で、ローンは出来るだけ返済しない。
賃貸住宅用のアパートローンは、支払利子が節税対策になる。
自宅用の住宅ローンは、所得が３０００万円以下ならローン残高が税額控除される。
手持ち資金は、低金利なので国内債券以外で運用する。

建物価格が、最近は原材料価格が上昇してきたのと、地価も都心部から周辺部までかなり下落→上昇に転じて、高くなってきた。

>>41
＞もしその間バブルがきたら、一括繰上げ返済だね
金が貯まっても、固定タイプの住宅ローンなら一括繰上げはしない方が遙かに得。
インフレが来るんだから、借金の価値も大きく目減りする。
投資は控えた方がよくなる。金利が上がったら、運用は国内債券にシフトする。
住宅ローンが変動タイプだったら、国内債券で運用するようになった時点で返済する。

[46: 41]

>>45
>金が貯まっても、固定タイプの住宅ローンなら一括繰上げはしない方が遙かに得

たしかにそうかもしれませんね。金利が上がるほどに
低利の固定金利での住宅ローン借金は、
「勝ち組借金」となる　笑。急いで返す必要ないかもね。

一括繰上げ返済して賃貸に出したり、売却して、大貧民ゲームの1ランク上に行く、
というのもあり、と考えてます。

住宅ローン一生懸命繰上げしてる方からみると「そんなばかな」と思うかもしれんが、
金利が上がるときこそ、庶民が成り上がるチャンスでもあるんだよ　笑

[47: 匿名さん]

オートローン、クレジットやサラ金で借りるの考えたら、
住宅ローンの固定金利ってどうよ。
低利の固定金利で、引っ張れるだけ引っ張ることができれば、メリット大きいですよね。

借金は住宅用だけど、お金に用途制限は無いわけですから　笑

ただし現状も住宅用資金以外にある程度運用資金があり、
繰上げ返済しないことで浮く？！お金を浪費せず運用に回す、
厳しい自制心、利回り5%-20%運用への自信と胆力、失敗したときの傷を浅くするための損切りの徹底
などなどいくつか前提条件はあるので、
もちろん自己責任で、ということになりますね。

[48: 匿名さん]

夢と現実はちがうよ。

[49: 匿名さん]

金利が上がれば？
金利はある程度までは上がるだろうが、そう簡単には上がらないよ！
運用益を狙うのは賛成だが、長期固定はどーかなー？
守るなよ！　もっとリスク背負って短期固定で責めよーぜー！ｗ

[50: 匿名さん]

>>49

要は何らかの形で住宅ローン金利と自らの運用利回りの間で
利ざやを抜きにかかるのよ。これが攻め。
繰り上げ返済行為自体「守り」。
短期固定は短期的には「守り」、長期的には「勝ちなきリスクテイク（勝っても借金が無くなるだけ）」
という感じだね。
早いとこ自分で「東京スター状態」を作り出せば勝ちだね　笑

[51: 匿名さん]

面白いなぁ！石橋たたきすぎて壊す勢いの堅実派の多い中でこのスレ板読むとなんか嬉しくなる！

[52: 匿名さん]

↑あなたもそう思いますか？
野暮な５０がいなけきゃもっと盛り上がるだろになー。
いるんだよなー。こんな水をさす野暮な奴が
もっと空気読めよなー。(ワラ

[53: 匿名さん]

低金利の今、フラットで借りられるだけ目いっぱい長〜期で借りて、
2008年問題で急騰する利息で貯まったお金を資産運用に…いいなぁそれ…
一発逆転あるか？！

[54: 匿名さん]

>>53
＞一発逆転あるか？！
全然「一発逆転」ではありません。
ある程度、今の時点では先が見えてきたようです。
しかし、段々と商品や株式の運用も難しくなってくるな。
今までは、配当取って黙って年に数％、キャピタルゲインも数年で数倍取れたけど。
燃料系や貴金属系も、買いで「いけいけ」状態だったけど、さてこれからは？
かなり動きが激しくなってきたから、追っかけでの取引が増えてきた。
まだ、全般が上向きだから、今の時点ではそんなに難しくは無い。
いつまでついていくか、これからが難しい。
やり過ぎると、元も子も無くなるからね。

[55: 匿名さん]

住宅ローンの頭金はほどほどにして、手元資金を積極的に運用。
１年も経たずに資産３倍に化けたよ。
住宅ローン完済するつもり全然なし。
こんなチャンスないよ、驚くほどの低金利で多額の金額を
貸してくれるのは住宅ローンだけだぞ。
あとは運用方法、自分にあったものを見つけること。
(でもな、商品先物だけは素人は手は出すな。絶対とぶから)

[56: 匿名さん]

>>55
商品取引法が今年の春から変わり、顧客がＮＧを出すと、それ以降は勧誘が出来なくなるようになりました。
かなり、営業の態度が変わりましたよ。
手数料も自由化され、だいぶやり方も変わっています。
これからは買い方の「いけいけ」とはいきませんね。
そうは言っても、自分の投資は株式が大半です。

[57: 匿名さん]

たしかに異色のスレとなってきたね　笑
しかし短期固定で大金借りて、繰り上げ返済って、堅実なようにみえるけど、
実は非常にリスキーなんだよね、
レバレッジかけまくって不動産に集中投資して、自分に貸してると考えるといいよ。
現物の株で損切りできるなら、ずっとリスク低いんだよな。

まあバランスの問題だね。
「繰り上げ返済は＊＊＊みがやること」
これがこのスレッドの肝だろう　笑

[58: 匿名さん]

キャー！ステキー！カッコイイッ！！
繰り上げ返済ダッサ〜い！

[59: 匿名さん]

借金しつづけるのが「カッコイイ」、
早く返そうとするのが「ダッサ〜い」とは、世も末だ。

[60: 匿名さん]

>59
それが固定観念なのだ。
かすかすまで繰上げ返済してる真面目な人が、ちょっとしたつまずきから
アウトになる。
ある程度投資してれば、緊急のお金が必要になったときも強い。
長期金利が上がれば債券投資のチャンスもくるだろうし。

[61: ５６]

>>60
その通りだね。
だいたい１０年近くも金利がこんなに低かったこと自体が、ある意味異常だったんだ。
土地や建物の値段も、どんどんと下がっていた。これは明治時代からみればそんなに不思議なことではない。
おかげで、住宅は安く建てられるし、ローンも安いコストで借りられている。

だけど、これからはその延長線がずっと続くとは思えない。
デフレと低金利、そろそろ終焉に近づいているなら、繰上げ返済に拘る理由は何も無いと思う。

[62: 匿名さん]

3％で住宅ローンを借りたとして、繰上返済は長期確定金利の3％利回り。
そんなに悪くないと思うけどな。日経平均４万から７千円への坂道を転がってきた俺としては。

「オレのパフォーマンスは年20％以上！」とか言ってるやつは、ここ10〜15年の平均利回りで語れや。相手は10年20年の長期確定利回りだからな。

[63: 匿名さん]

ここ１，２年でちょっといい思いした連中が調子づいてるだけでしょう

[64: 匿名さん]

>62
それはお気の毒でした。
しかし、今「日経平均7千円から4万円への坂道を登っていく」のだとしたら
２０％以下になるほうが難しいね。

「あつものに懲りてなますを吹く」のはもったいないよ　笑

[65: 匿名さん]

>>64
脳内バブル再来で楽しそうですね

[66: ５６]

>>62
私は株式投資歴３２年、商品投資歴２０年です。
バブルの時代は、葉っぱが沈んで石が浮かぶ状態でしたから、スッパリと全面撤退しました。
９４年頃まで１０年以上はお休みしました。
失われた１０年、よく言われますね。

９５年くらいからコツコツと拾い始めました。業界で１番の会社に少しづつ投資して行きました。
２０００年くらいから、そろそろ倒産を逃れて復活を始めた会社の株式、魅力的でしたね。
株価純資産倍率が１倍どころか３割程度とか。

株式の自己償却を繰り返していた会社が、乗っ取りを目的にした会社に株式を集められたり、
石油価格が上がって、代替燃料の素材会社が買い進まれたり、
今は随分と賑やかなこと。

株式はまだ「いけいけ」で充分です。
中間決算で上がるもの、中間決算は原材料高でかなり苦しくても来年３月の本決算で浮かぶもの、
２銘柄投資していますが、どちらも利食いできる水準になってきました。
商品は、そろそろ難しい状況です。

[67: 匿名さん]

300万円を年20％で運用し続けると・・

１年後→360万円/３年後→518万円/５年後→746万円/10年後→1857万円/20年後→1億1501万円/35年後→17億7200万円

まぁ、宇宙のハテまでがんばってください。

[68: 匿名さん]

>>62
>>63

ここ1,2年に限ればパフォーマンス軽く10倍超えてるよ。
繰上げ返済が悪いとは思わない、でもここは攻めのローン返済だからね。

[69: ５６]

>>67
３５年も続けると、投資方針をその時点で見直さなければいけないのだから、そんな簡単には儲からない。
わからない時は休むのも相場。

>>68
１０倍までは行かないまでも、数倍にはなるわな。
あれだけ売り叩かれた後だもの。
４〜５年前くらいから、割安なのがゴロゴロあった。
ある程度集中投資した成果があった。
ただ、これからは、段々とハードルが高くなっていくよ。

[70: 匿名さん]

まあ、たしかにそんなに簡単ではないというのには同意するよ。
しかし7000円時代に始めて毎年+70%以上を3年続けてるからね。
あっという間に物件価格の2割＝頭金分は儲かってしまった、、、。
2007年いっぱいまでは、一生でもそうないチャンスなのだと考えてる。
長期金利も上がるだろうけどね。2008年以降は読めてはいないが、どんなときでも上がる株はあるだろう。
スキルの問題になってくる。

[71: 匿名さん]

なんか住宅ローンのスレじゃなくて投資のスレになっちゃいましたね
１さんの思惑とは大分ちがう方向になってしまったのではないでしょうか？？

[72: 匿名さん]

>>71
「攻め」の住宅ローン返済。
返すばかりが能じゃない。
安い固定金利で一旦借りたら、じっくりとキャッシュフローを充実させる。

資金がある程度まとまったらＲＥＩＴや株式でしっかり運用する。
円安ならオセアニアやドルでの外貨預金という手もある。
投資信託でも豊田ファンドやソフトバンクファンド以外での運用も考える。

換金性の高いものに、変えておいて、異常時にも備える。

金利が上がったら、債権での運用も考える。
今は間違っても固定金利の期間の長い債権を買ってはならない。

[73: 匿名さん]

そろそろいい感じになってきたんじゃない？！
つまり「攻めの住宅ローン」とは、
住宅ローンを早く返すことばかりにとらわれず、
低利の借金としてみつつ、現金、投資資産も含めた大きなポートフォリオの
観点からとらえること。
ゴールは、現金・不動産・投資資産を上手にバランスよく大きくしながら、
リタイア後もお金に困らない豊かな生活をおくる、ことなのだ。

[74: 匿名さん]

日経平均やＴＯＰＩＸが上がると上がり、下がると下がる。

相場連動型のスレが誕生いたしました。

[75: 匿名さん]

>>74
東京証券取引所市場第一部ばかりじゃないの。
市場第二部やマザーズ、ジャスダック、東京工業品取引所など沢山あります。
ライブドアはマザーズです。

[76: 匿名さん]

日経平均とかTOPIXなんて参考程度にとどめなきゃね。
すばらしい会社はいつの世もあるもの。
10年以内に住宅ローン残高分くらいの資産をもつ、
それくらいできなければ勝ち組になれないのはたしかだね。

[77: 匿名さん]

>>76
自宅の住宅ローン残高くらいの動産を持つくらいなら、まだ勝ち組とは言えないと思うんだが。
自宅や複数の賃貸住宅や未利用更地を持って、
その全ての合計ローン残高くらいの動産（主に株式）を持っています。
サラリーマンもしていて株式のキャピタルゲイン以外に毎月何十万円か残りますが、
あまり生活が楽とは言えません。
賃貸アパートや貸家の立替を検討中で、資金をせっせと貯めています。

[78: 76]

>>77
正直それは上手な資産運用とは言えないと思う。
資産ができてきたらポートフォリオ上の不動産比率を下げていくのがセオリーでは？！
不動産が崩れたら勝ち組どころがすべてを失いかねないからね。
自分は自宅以外に不動産を持つ気はない。
不動産投資はやられるときはまず個人から身包みはがれる。
その名のとおり流動性が低いので、逃げ切れないおそれあり。

[79: 匿名さん]

投資用不動産は居住用不動産とはまるで違う考え方をしなきゃだめ。
居住用不動産は誰でも一個は必要。
だからこそ、
住宅ローン＝借金をじわっとゆっくり返しながら運用、というのが妥当性を持ってくる。

投資用不動産はとにかくローンを早く返して抵当権をはずすのが基本。
株なんかやってる場合じゃないよ。
早く借金返さなきゃ。

[80: ７７]

投資用不動産はローンを出来るだけ外さないのが基本。
自己資金だけでやっている大家なんて、まずいませんよ。
会社を無借金でやっている経営者がいないのと同じです。
税金をそんなに払いたい人は、自己資金だけでやってください。
自宅は出来るだけローンをしないのが基本。
住宅ローン減税しか恩典が無いではないか。３０００万円以上所得があれば、これすら受けられません。

[81: ７７]

それぞれ、自分の範疇があるので、あまり苦言は呈したくはありませんが、賃貸用不動産を持つ場合と自宅用は違います。
ただし、自宅だけしか無くとも所得が３０００万円未満で、尚且つ住宅ローン減税が受けられるという条件であれば、
資金を手持ちして運用出来れば、ローンを返さない方が得という点は共通になります。

[82: 78]

>>80
おいおい会社を無借金経営の会社はいっぱいあるぞ。
個人の場合
金利が上がれば、レバレッジがマイナスに働いて、あっという間に苦境に陥るぞ。
ローンをはずさない場合なら、相当の現預金＝低リスク資産を持ってるならまあ、いいんじゃない。
自分は、時代は繰り返しバブルとその収縮により
逃げ遅れた個人の不動産経営者のかなりが破綻し、投資不動産どころか自宅も失い
借金地獄で破産となると予想してる。2，3年はいい時代だろうからうかれずせっせと借金返すことだろう。

[83: ８０]

>>82
＞個人の場合
＞金利が上がれば、レバレッジがマイナスに働いて、あっという間に苦境に陥るぞ。
不動産へのローンは、短期借入や変動ローンだとあなたの言う通りですが、
私は、低利のアパートローンを長期固定金利で借入しています。
バブルの時代以前からやっていますし、アパートローンと同額くらいの株式や動産・預金をもっています。
所得税や住民税、固定資産・都市計画税の節税も考えながら、資金計画を立てています。
バブルが弾けた１０年程前に、同時期に２つの不動産を購入して、手持ち０、借金８０００万円って時もありましたが、
今年自宅を買った後、現在は借金と貯蓄がほぼ同額です。
１０年チョイで１億円くらいバランスシートが改善されたことになります。

[84: 78]

うーん、文面どおりだとすると、それは重症だと思う。
借金と貯蓄が同額ってことは勝ち組どころか
ポートフォリオ的には「一文無しと同じ」なんだ、
「人のお金で利息払ってレバかけて投資してるんだ」
という認識をもう一度するべき。

80さんは、借金8000万をようやく借金無しにもどしたところでしかない、、、。
残念だけど、現状ではサラリーマンで余裕を持って家を住宅ローンで借りる方が全然勝ってる、、。

個人の不動産投資はもううまみがないところにきてる。
借金を返して抵当を抜くことが何より強い。

[85: ８０]

>>84
今年、６０００万円弱の自宅マンションを殆どローン無しで買ったから、手持ちの残りが実質４０００万円（購入後の元資金は２５００万円くらい）くらいになったの。
４箇所ある不動産のローン残高合計がだいたい３０００万円強。全部、低利の固定利率ローンです。
今年自宅を買ったので、キャッシュフローが少し詰まっただけです。

[86: ８０]

減税効果は、次のようになります。
金利が３０００万円強の約３．５％で１０５万円。
これが全て必要経費になって、所得税が３０％、住民税が１０％強、４０万円程度減税になります。
定率減税は所得税２５万円と住民税４万円のリミットになっているので関係無しです。

住宅ローン減税は、数百万円だから、年間数万円だな。

[87: 78]

まあ早く２，３億の現金を持つことだろうね。

ほんとにひとつひとつの物件である程度の利回り確保できてんの？！
建て替えや修繕も含め、、。
投資家の勘だけど、なんか怖さを感じる。


低利の固定利率もあなどれないよ。
ほんとに金利暴騰（いわゆる悪い金利暴騰）となったら、銀行には特約破棄条項があるはずで、
一気に６，７％にされるだろう、、、。
あと、地震リスクも忘れないほうがいいよ。

まあ、そんなところだね。

[88: ８０]

>>87
地震保険は限度一杯まで掛けています。東京２３区内はすごく高いけど、半額まで。（昔は１０００万円までの条件もあった）

ローンは生保のローンだよ。こっちが「ウン。」て言わなきゃ金利の改訂はされないよ。
インフレも１年間で２０％程度くらいまでなら、
過去に既存契約の金利を上げようという動きもあったが、
結局は拒否しなかった人だけが利上げされた。

[89: 匿名さん]

異色にして伝説のスレ「攻めのローン返済」、強気の方々11月はがんばってまっか。
とりあえずこの2ヶ月でローン一年分稼いだ、って感じだね（にやり）

[90: ８０]

１１月になって自分が持っていた会社の業績増額修正が発表され、
８５０万円くらいの投資なのに、数日間で１０００万円を超えちゃった。

カミサンにはあまり業績が良くない会社・業界のを持たしていたが、
これもまずまずの決算で１割強上がっている。

[91: 匿名さん]

めざせ3年で住宅ローン残高と同額の資産づくり！
これほどポップでキッチュなスレもなかなか無いね、まさに伝説のスレ。

もち投資・投機は自己責任だから
善良な市民はあまり無理しちゃ駄目っすよ。