攻めのローン返済

[匿名さん]

リスクを承知で今の低金利を十分に堪能するために
現在考えられる攻めのローン返済を考えてみませんか？

勝負をかけるならこういう借り方はどうでしょうか？


新生銀行　5年1%（条件付）その後0.4優遇

うまくすれば1%で借りられます。
仮に2年しかもたない場合でも年平均金利 1.45％で5年なら悪くないでしょう？
しかも保証料無し。繰上げ返済無料。

しかし、その後5年たった後の優遇が少し弱い。
（0.7くらい欲しいですね）

なので、借り換えを検討。
通常金利が他行より安いソニー銀行を選択
例えば借り換えでソニー銀行の0.7%優遇を受け、その時の金利に応じて固定年を決める。
まだ低金利であれば5年（現在優遇後1.7%）を、高金利であれば2年などでしのぐ。
（前提として、5年後まだソニーが優遇キャンペーンをやってること。）

ちなみに借り換え手数料がいくらになるのかはHP上から探し出せませんでした。
借り替えた方からの情報お待ちします。
（保証料が無いので20万前後？）

当初10年くらいまではこれでいき、また10年後魅力的な商品があれば借り換えを検討。（保証料が無い銀行だけ検討）

もちろんこの10年間で繰り上げ返済ガンガンすることでのちのリスク軽減を図る！

いかがでしょうか？

[2: 匿名さん]

もちろん繰り上げをガシガシ出来る方であれば、ローン選択はなんでもありだと思います。

それこそ、変動金利で５年くらい押して（優遇込みで１．２％くらいでしょう）、
金利急上昇前に元金返済をあらかたしてしまうか、金利を確定させて生活するかだと思います。

[3: 匿名さん]

>>1
そんなに複雑に考えなくても
デベ提携の1年0.85%か2年1%で全期1%優遇で行けるとこまで行けばいいじゃない？

[4: 匿名さん]

>2&3

今話題のスレ用のため。（自分？ｗ）
少しでも固定期間が長い方が安心。
保証料分（約60万）がもったいない。
繰上げ返済手数料が安い方がいい。

上記を考えるとどうでしょう？

[5: 匿名さん]

そしたら、繰上げ手数料無料（フラット系）と民間商品組み合わせてみては？

保証料も安く、繰り上げ手数料も安く、融資手数料（ＳＢＩ系）がないなんて商品が
あったら、私も借入したいです。

[6: 匿名さん]

>01
最初からソニー銀行変動で借りて、金利があがりそうになったら、部分固定特約を使うのはどう？
部分固定特約とは金利スワップを使って、変動金利で借りてるけど固定金利のように扱えるという
もの。契約自体は変動金利なのがみそ

[7: 匿名さん]

>５さん

フラットは守りのローンと思うのですがどうでしょ？
2%後半でもまだ高いと感じてしまう今日この頃。。。

>６さん

それも一応考えたのですが、、、
それをするのは新生銀行の旨みのある期間を過ぎてからでもいいのでは？
っと考えました。

[8: 匿名さん]

０７さん
フラットは確かに守りでしょうね。しかしですね。自分の戦力（稼ぎ）を慎重に検討すれば、
収入の４倍以上借りる方はフラット（長期固定商品）を組み入れるでしょ。

３０００万の借入金利が４％超えたら目も当てられないですよ・・・

私の父はあと１年ちょいで完済する様ですが、毎月１１万（元金１０万）返済してます。
内訳をみて、「ありえねぇ・・・」と思いました。

[9: 匿名さん]

>8さん

父さんの内訳よければ詳しく！

[10: 匿名さん]

攻撃的ににいくのであればこんな感じは？
関東地方の信金ですが、

3年固定0.9％（保証料なし、団信込み）
以後優遇なし
固定期間直前にソニーに借り換え。

[11: 匿名さん]

10さん！
それはどこの信金ですか？
ぜひ教えてください。保証料なしなんてあるんですか？

[12: 匿名さん]

11さんおくれてすみません。
ここなんですけどね。

http://www.shinkin.co.jp/shonan/loan/home0.9.htm

マンション買うのも初めてなのでましてや
借り換えなんてすんなりいくもんなんですかねぇ？
ちなみに3月実行です。
このキャンペーンは10月までですが今後も継続
することを願ってます。

[13: 匿名さん]

短期もいいけど、日本経済の隆盛があれば、バブル時に匹敵する高金利5,6,7%に
なる可能性はあると思います。それも可能性として低くないと個人的には思ってる。
月々の返済がいくらに上がるかはシミュレーションして
おいた方がいいのでは？！
一番危ないのが、短期でかりてがしがし繰上げする人かと。

[14: 匿名さん]

>短期でかりてがしがし繰上げする人かと。

繰上げしても期間短縮じゃなくて返済額を減らせば
金利が上がってそんなに危険じゃないよ

[15: 匿名さん]

たしかにね。でも総額が多く減るのは期間短縮だよね。
早く返したいと考えるほど期間短縮繰上げしようと思うわけで、、、。
金利がバブル時に匹敵した場合には、おどかしでなく毎月倍額くらいの返済になってもおかしくないわけで、
それでも破綻しないくらいの余裕のある人が短期を選ぶべきなんだと思う。

[16: 匿名さん]

フラットなどの長期固定は保険なんだと思う。
火災保険、地震保険なんかと同じで金利保険だと思えばよい。
変動金利が5%を超える可能性は火災にあう可能性と同じくらいでしょ。

[17: 匿名さん]

利率については正解はなしだからね。
自分は年収４８０万で、１５００万借り入れ予定。
一応、２年固定1.05その後全期1%優遇でスタート。最初の２年終わるときに１００万繰り上げて後はどうなるか…
でも年収４００、店頭金利4%になってもどうにかやっていけるんではないかと思ってる。
逆に３５年固定だと、始めに元金減らせないからリスクが高く見えるんだよね。
自分の給料、今頭打ちなんで…

[18: 匿名さん]

17さんは借入金が1500万ですから、金利が高くても利息はべらぼうにならないでしょう。
4%になっても、苦しいでしょうが返済は可能だと思いますよ。

でも優遇金利期間が終わった後は、毎月返済額が倍になることは覚悟しておいた方が良いかもしれませんね。
０金利政策も来春の4月にも解除される可能性が出てきましたからね。。。

[19: 匿名さん]

いつまでも
　あるとおもうな
　　きんりゆーぐー
　　　いつのひにか
　　　　きんりべらぼう

おそまつ。

[20: 匿名さん]

18さん、0金利政策が、来年の4月に解除とはどう言う意味ですか？
すみません、経済が苦手で、教えてもらえますか？

[21: 匿名さん]

18さんじゃないけど
日銀総裁のコメント参照
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/mnews/20051013mh06.htm

[22: 匿名さん]

借金と博打を混同している。どこが「攻め」なんだよ。

[23: 匿名さん]

じゃぁ、22の思ってる攻めを言ってみろ。

[24: 匿名さん]

借金に「攻め」ってなんだよ。
そういや、昔、競馬エイトに攻めの吉田ってのがあったな。あれは「攻め」の正しい使い方だった。

[25: 匿名さん]

いま気づいたけど、スレタイと、スレ主の書き込みが違ってる。
攻めの「ローン返済」なのに
攻めの「借金」になってる。
「こんな借り方はどうでしょう？」じゃなくて「こんな返し方はどうでしょう？」であるはずでは？

[26: 匿名さん]

だって、守りはあるべ？（35年フラットなど）

じゃぁ、攻めもあるべさ！

[27: 匿名さん]

攻めのスレなのに、経済が苦手はないだろう。
そういう人はおとなしく守ってください。

[28: 匿名さん]

27はまったくもって分かってない。

詳しい人、詳しくない人が情報共有または、教えを請いたくて
ここに書いているのだから、詳しくなくても問題ないだろう。

そういうなら、経済が得意と自覚してる27が教えてあげればいいだけだろう。
どこの板でもそうだが、文句を言う前に、まず自分が示せ。
話はそれからだ。

[29: 匿名さん]

繰り上げ返済したいんだけど、ローン残が減ると控除も減るから悩んでます。
みなさんだったらどうされます？ アドバイスよろしくお願いします。

[30: ↑]

これは「守り」にならないの？

[31: 匿名さん]

>>29
控除は，実質0.8%です。
こんな低い利率のローンはないから，金が余っているなら，
早く返してしまった方が得ですよ。

[32: 匿名さん]

>31
1％以上の定期預金に預けてあってローン金利が1.５７の場合は、
恐らく満期を待って繰り上げ返済がよいですよね？

[33: 匿名さん]

おもろいスレタイだけど、スレ主が頭悪過ぎ？

オイラは今をときめく住信の
80周年キャンペーン(3年固定0.8%＋▲0.9%)に保証料0.2%金利上乗せで実行。
預金を頭金に充てず、一旦100%借り入れして、住宅ローン控除を狙う！

固定期間の終わる3年目の控除を受けた直後に一気に繰上げして！
その後はガシガシ繰上げて、10年で返す。って考えもしたけど。
貯まっていく一方の預金を元に投資信託にぶっこんで4%台の利回りで
利ザヤを稼ぐ！　こっちの方がええなー。
総利息、なんぼマイナスになってくれるかなー。(爆)

[34: 匿名さん]

>>33
どこかのスレで全額借り入れて、頭金で年利３０％で運用するっていう猛者もいたなあ

>>31
年利１％で借りたとしたら、３０００万以上借りてたら実質利息無料にならないですか？

[35: 匿名さん]

がしがし繰上げ？
そりゃー即金に近くなればなるほど、リスクは減りますなー。
正に見事な「守り！」のローン！(爆)

まぁー、変動や短期固定な分だけ、攻めの要素はありますけどねー。

やはり男なら、可能な限り銀行から借金したまんま、その金を元手に利回り狙う！
これが「攻め」ローンでは？(ワラ

[36: 匿名さん]

>>34
定率減税分がある

>>35
スレタイは、攻めのローン「返済」だろ（ｗ

[37: 匿名さん]

>>36
定率減税って何ですか？

[38: 匿名さん]

今は、減税が行われていてその減税が額じゃなくて、率できまるから定率減税。

計算すればわかるけど定率減税が行われているから、31 のように
実質は 0.8% しか追加では戻ってこない

[39: 匿名さん]

新生１％で借りて５年間繰り上げしないでローン控除の恩恵をいただき、
その分を全額貯金。
５年後、貯めた貯金といざというときの為に手元においておいた全財産を
引っさげてトー☆に借り換え。
ローン控除期間が終わるまで貯金を続け、ローン控除が終わると同時に全額清算。

[40: 匿名さん]

>>39
５年間もあるんやから運用して一気に繰り上げ返済せなあかんで。

[41: 匿名さん]

逆転の発想だが、全額に近く、なるべく長期固定で借りて、
繰り上げ返済せず、
ローン終了まで平均10%から20％をなんらかの投資で運用する
もしその間バブルがきたら、一括繰上げ返済だね
、これぞ攻めのローン返済。

[42: 匿名さん]

>>38
うちは、定率減税が頭打ちなので１．０％戻ってきます。
頭打ちは２５万円。

[43: 匿名さん]

>>41
まったく同意。
この低金利での繰り上げ返済は"攻め"ではないと思います。

[44: 匿名さん]

借金の返済は必要最低限！
借りたものは極力返さない！(爆)

バブルが来たら、更に運用益を狙う！　これぞ。(ぷ

[45: ４２]

>>44
そうだよね。
破綻しない程度で、ローンは出来るだけ返済しない。
賃貸住宅用のアパートローンは、支払利子が節税対策になる。
自宅用の住宅ローンは、所得が３０００万円以下ならローン残高が税額控除される。
手持ち資金は、低金利なので国内債券以外で運用する。

建物価格が、最近は原材料価格が上昇してきたのと、地価も都心部から周辺部までかなり下落→上昇に転じて、高くなってきた。

>>41
＞もしその間バブルがきたら、一括繰上げ返済だね
金が貯まっても、固定タイプの住宅ローンなら一括繰上げはしない方が遙かに得。
インフレが来るんだから、借金の価値も大きく目減りする。
投資は控えた方がよくなる。金利が上がったら、運用は国内債券にシフトする。
住宅ローンが変動タイプだったら、国内債券で運用するようになった時点で返済する。

[46: 41]

>>45
>金が貯まっても、固定タイプの住宅ローンなら一括繰上げはしない方が遙かに得

たしかにそうかもしれませんね。金利が上がるほどに
低利の固定金利での住宅ローン借金は、
「勝ち組借金」となる　笑。急いで返す必要ないかもね。

一括繰上げ返済して賃貸に出したり、売却して、大貧民ゲームの1ランク上に行く、
というのもあり、と考えてます。

住宅ローン一生懸命繰上げしてる方からみると「そんなばかな」と思うかもしれんが、
金利が上がるときこそ、庶民が成り上がるチャンスでもあるんだよ　笑

[47: 匿名さん]

オートローン、クレジットやサラ金で借りるの考えたら、
住宅ローンの固定金利ってどうよ。
低利の固定金利で、引っ張れるだけ引っ張ることができれば、メリット大きいですよね。

借金は住宅用だけど、お金に用途制限は無いわけですから　笑

ただし現状も住宅用資金以外にある程度運用資金があり、
繰上げ返済しないことで浮く？！お金を浪費せず運用に回す、
厳しい自制心、利回り5%-20%運用への自信と胆力、失敗したときの傷を浅くするための損切りの徹底
などなどいくつか前提条件はあるので、
もちろん自己責任で、ということになりますね。

[48: 匿名さん]

夢と現実はちがうよ。

[49: 匿名さん]

金利が上がれば？
金利はある程度までは上がるだろうが、そう簡単には上がらないよ！
運用益を狙うのは賛成だが、長期固定はどーかなー？
守るなよ！　もっとリスク背負って短期固定で責めよーぜー！ｗ

[50: 匿名さん]

>>49

要は何らかの形で住宅ローン金利と自らの運用利回りの間で
利ざやを抜きにかかるのよ。これが攻め。
繰り上げ返済行為自体「守り」。
短期固定は短期的には「守り」、長期的には「勝ちなきリスクテイク（勝っても借金が無くなるだけ）」
という感じだね。
早いとこ自分で「東京スター状態」を作り出せば勝ちだね　笑

[51: 匿名さん]

面白いなぁ！石橋たたきすぎて壊す勢いの堅実派の多い中でこのスレ板読むとなんか嬉しくなる！

[52: 匿名さん]

↑あなたもそう思いますか？
野暮な５０がいなけきゃもっと盛り上がるだろになー。
いるんだよなー。こんな水をさす野暮な奴が
もっと空気読めよなー。(ワラ

[53: 匿名さん]

低金利の今、フラットで借りられるだけ目いっぱい長〜期で借りて、
2008年問題で急騰する利息で貯まったお金を資産運用に…いいなぁそれ…
一発逆転あるか？！

[54: 匿名さん]

>>53
＞一発逆転あるか？！
全然「一発逆転」ではありません。
ある程度、今の時点では先が見えてきたようです。
しかし、段々と商品や株式の運用も難しくなってくるな。
今までは、配当取って黙って年に数％、キャピタルゲインも数年で数倍取れたけど。
燃料系や貴金属系も、買いで「いけいけ」状態だったけど、さてこれからは？
かなり動きが激しくなってきたから、追っかけでの取引が増えてきた。
まだ、全般が上向きだから、今の時点ではそんなに難しくは無い。
いつまでついていくか、これからが難しい。
やり過ぎると、元も子も無くなるからね。

[55: 匿名さん]

住宅ローンの頭金はほどほどにして、手元資金を積極的に運用。
１年も経たずに資産３倍に化けたよ。
住宅ローン完済するつもり全然なし。
こんなチャンスないよ、驚くほどの低金利で多額の金額を
貸してくれるのは住宅ローンだけだぞ。
あとは運用方法、自分にあったものを見つけること。
(でもな、商品先物だけは素人は手は出すな。絶対とぶから)

[56: 匿名さん]

>>55
商品取引法が今年の春から変わり、顧客がＮＧを出すと、それ以降は勧誘が出来なくなるようになりました。
かなり、営業の態度が変わりましたよ。
手数料も自由化され、だいぶやり方も変わっています。
これからは買い方の「いけいけ」とはいきませんね。
そうは言っても、自分の投資は株式が大半です。

[57: 匿名さん]

たしかに異色のスレとなってきたね　笑
しかし短期固定で大金借りて、繰り上げ返済って、堅実なようにみえるけど、
実は非常にリスキーなんだよね、
レバレッジかけまくって不動産に集中投資して、自分に貸してると考えるといいよ。
現物の株で損切りできるなら、ずっとリスク低いんだよな。

まあバランスの問題だね。
「繰り上げ返済は＊＊＊みがやること」
これがこのスレッドの肝だろう　笑

[58: 匿名さん]

キャー！ステキー！カッコイイッ！！
繰り上げ返済ダッサ〜い！

[59: 匿名さん]

借金しつづけるのが「カッコイイ」、
早く返そうとするのが「ダッサ〜い」とは、世も末だ。

[60: 匿名さん]

>59
それが固定観念なのだ。
かすかすまで繰上げ返済してる真面目な人が、ちょっとしたつまずきから
アウトになる。
ある程度投資してれば、緊急のお金が必要になったときも強い。
長期金利が上がれば債券投資のチャンスもくるだろうし。

[61: ５６]

>>60
その通りだね。
だいたい１０年近くも金利がこんなに低かったこと自体が、ある意味異常だったんだ。
土地や建物の値段も、どんどんと下がっていた。これは明治時代からみればそんなに不思議なことではない。
おかげで、住宅は安く建てられるし、ローンも安いコストで借りられている。

だけど、これからはその延長線がずっと続くとは思えない。
デフレと低金利、そろそろ終焉に近づいているなら、繰上げ返済に拘る理由は何も無いと思う。

[62: 匿名さん]

3％で住宅ローンを借りたとして、繰上返済は長期確定金利の3％利回り。
そんなに悪くないと思うけどな。日経平均４万から７千円への坂道を転がってきた俺としては。

「オレのパフォーマンスは年20％以上！」とか言ってるやつは、ここ10〜15年の平均利回りで語れや。相手は10年20年の長期確定利回りだからな。

[63: 匿名さん]

ここ１，２年でちょっといい思いした連中が調子づいてるだけでしょう

[64: 匿名さん]

>62
それはお気の毒でした。
しかし、今「日経平均7千円から4万円への坂道を登っていく」のだとしたら
２０％以下になるほうが難しいね。

「あつものに懲りてなますを吹く」のはもったいないよ　笑

[65: 匿名さん]

>>64
脳内バブル再来で楽しそうですね

[66: ５６]

>>62
私は株式投資歴３２年、商品投資歴２０年です。
バブルの時代は、葉っぱが沈んで石が浮かぶ状態でしたから、スッパリと全面撤退しました。
９４年頃まで１０年以上はお休みしました。
失われた１０年、よく言われますね。

９５年くらいからコツコツと拾い始めました。業界で１番の会社に少しづつ投資して行きました。
２０００年くらいから、そろそろ倒産を逃れて復活を始めた会社の株式、魅力的でしたね。
株価純資産倍率が１倍どころか３割程度とか。

株式の自己償却を繰り返していた会社が、乗っ取りを目的にした会社に株式を集められたり、
石油価格が上がって、代替燃料の素材会社が買い進まれたり、
今は随分と賑やかなこと。

株式はまだ「いけいけ」で充分です。
中間決算で上がるもの、中間決算は原材料高でかなり苦しくても来年３月の本決算で浮かぶもの、
２銘柄投資していますが、どちらも利食いできる水準になってきました。
商品は、そろそろ難しい状況です。

[67: 匿名さん]

300万円を年20％で運用し続けると・・

１年後→360万円/３年後→518万円/５年後→746万円/10年後→1857万円/20年後→1億1501万円/35年後→17億7200万円

まぁ、宇宙のハテまでがんばってください。

[68: 匿名さん]

>>62
>>63

ここ1,2年に限ればパフォーマンス軽く10倍超えてるよ。
繰上げ返済が悪いとは思わない、でもここは攻めのローン返済だからね。

[69: ５６]

>>67
３５年も続けると、投資方針をその時点で見直さなければいけないのだから、そんな簡単には儲からない。
わからない時は休むのも相場。

>>68
１０倍までは行かないまでも、数倍にはなるわな。
あれだけ売り叩かれた後だもの。
４〜５年前くらいから、割安なのがゴロゴロあった。
ある程度集中投資した成果があった。
ただ、これからは、段々とハードルが高くなっていくよ。

[70: 匿名さん]

まあ、たしかにそんなに簡単ではないというのには同意するよ。
しかし7000円時代に始めて毎年+70%以上を3年続けてるからね。
あっという間に物件価格の2割＝頭金分は儲かってしまった、、、。
2007年いっぱいまでは、一生でもそうないチャンスなのだと考えてる。
長期金利も上がるだろうけどね。2008年以降は読めてはいないが、どんなときでも上がる株はあるだろう。
スキルの問題になってくる。

[71: 匿名さん]

なんか住宅ローンのスレじゃなくて投資のスレになっちゃいましたね
１さんの思惑とは大分ちがう方向になってしまったのではないでしょうか？？

[72: 匿名さん]

>>71
「攻め」の住宅ローン返済。
返すばかりが能じゃない。
安い固定金利で一旦借りたら、じっくりとキャッシュフローを充実させる。

資金がある程度まとまったらＲＥＩＴや株式でしっかり運用する。
円安ならオセアニアやドルでの外貨預金という手もある。
投資信託でも豊田ファンドやソフトバンクファンド以外での運用も考える。

換金性の高いものに、変えておいて、異常時にも備える。

金利が上がったら、債権での運用も考える。
今は間違っても固定金利の期間の長い債権を買ってはならない。

[73: 匿名さん]

そろそろいい感じになってきたんじゃない？！
つまり「攻めの住宅ローン」とは、
住宅ローンを早く返すことばかりにとらわれず、
低利の借金としてみつつ、現金、投資資産も含めた大きなポートフォリオの
観点からとらえること。
ゴールは、現金・不動産・投資資産を上手にバランスよく大きくしながら、
リタイア後もお金に困らない豊かな生活をおくる、ことなのだ。

[74: 匿名さん]

日経平均やＴＯＰＩＸが上がると上がり、下がると下がる。

相場連動型のスレが誕生いたしました。

[75: 匿名さん]

>>74
東京証券取引所市場第一部ばかりじゃないの。
市場第二部やマザーズ、ジャスダック、東京工業品取引所など沢山あります。
ライブドアはマザーズです。

[76: 匿名さん]

日経平均とかTOPIXなんて参考程度にとどめなきゃね。
すばらしい会社はいつの世もあるもの。
10年以内に住宅ローン残高分くらいの資産をもつ、
それくらいできなければ勝ち組になれないのはたしかだね。

[77: 匿名さん]

>>76
自宅の住宅ローン残高くらいの動産を持つくらいなら、まだ勝ち組とは言えないと思うんだが。
自宅や複数の賃貸住宅や未利用更地を持って、
その全ての合計ローン残高くらいの動産（主に株式）を持っています。
サラリーマンもしていて株式のキャピタルゲイン以外に毎月何十万円か残りますが、
あまり生活が楽とは言えません。
賃貸アパートや貸家の立替を検討中で、資金をせっせと貯めています。

[78: 76]

>>77
正直それは上手な資産運用とは言えないと思う。
資産ができてきたらポートフォリオ上の不動産比率を下げていくのがセオリーでは？！
不動産が崩れたら勝ち組どころがすべてを失いかねないからね。
自分は自宅以外に不動産を持つ気はない。
不動産投資はやられるときはまず個人から身包みはがれる。
その名のとおり流動性が低いので、逃げ切れないおそれあり。

[79: 匿名さん]

投資用不動産は居住用不動産とはまるで違う考え方をしなきゃだめ。
居住用不動産は誰でも一個は必要。
だからこそ、
住宅ローン＝借金をじわっとゆっくり返しながら運用、というのが妥当性を持ってくる。

投資用不動産はとにかくローンを早く返して抵当権をはずすのが基本。
株なんかやってる場合じゃないよ。
早く借金返さなきゃ。

[80: ７７]

投資用不動産はローンを出来るだけ外さないのが基本。
自己資金だけでやっている大家なんて、まずいませんよ。
会社を無借金でやっている経営者がいないのと同じです。
税金をそんなに払いたい人は、自己資金だけでやってください。
自宅は出来るだけローンをしないのが基本。
住宅ローン減税しか恩典が無いではないか。３０００万円以上所得があれば、これすら受けられません。

[81: ７７]

それぞれ、自分の範疇があるので、あまり苦言は呈したくはありませんが、賃貸用不動産を持つ場合と自宅用は違います。
ただし、自宅だけしか無くとも所得が３０００万円未満で、尚且つ住宅ローン減税が受けられるという条件であれば、
資金を手持ちして運用出来れば、ローンを返さない方が得という点は共通になります。

[82: 78]

>>80
おいおい会社を無借金経営の会社はいっぱいあるぞ。
個人の場合
金利が上がれば、レバレッジがマイナスに働いて、あっという間に苦境に陥るぞ。
ローンをはずさない場合なら、相当の現預金＝低リスク資産を持ってるならまあ、いいんじゃない。
自分は、時代は繰り返しバブルとその収縮により
逃げ遅れた個人の不動産経営者のかなりが破綻し、投資不動産どころか自宅も失い
借金地獄で破産となると予想してる。2，3年はいい時代だろうからうかれずせっせと借金返すことだろう。

[83: ８０]

>>82
＞個人の場合
＞金利が上がれば、レバレッジがマイナスに働いて、あっという間に苦境に陥るぞ。
不動産へのローンは、短期借入や変動ローンだとあなたの言う通りですが、
私は、低利のアパートローンを長期固定金利で借入しています。
バブルの時代以前からやっていますし、アパートローンと同額くらいの株式や動産・預金をもっています。
所得税や住民税、固定資産・都市計画税の節税も考えながら、資金計画を立てています。
バブルが弾けた１０年程前に、同時期に２つの不動産を購入して、手持ち０、借金８０００万円って時もありましたが、
今年自宅を買った後、現在は借金と貯蓄がほぼ同額です。
１０年チョイで１億円くらいバランスシートが改善されたことになります。

[84: 78]

うーん、文面どおりだとすると、それは重症だと思う。
借金と貯蓄が同額ってことは勝ち組どころか
ポートフォリオ的には「一文無しと同じ」なんだ、
「人のお金で利息払ってレバかけて投資してるんだ」
という認識をもう一度するべき。

80さんは、借金8000万をようやく借金無しにもどしたところでしかない、、、。
残念だけど、現状ではサラリーマンで余裕を持って家を住宅ローンで借りる方が全然勝ってる、、。

個人の不動産投資はもううまみがないところにきてる。
借金を返して抵当を抜くことが何より強い。

[85: ８０]

>>84
今年、６０００万円弱の自宅マンションを殆どローン無しで買ったから、手持ちの残りが実質４０００万円（購入後の元資金は２５００万円くらい）くらいになったの。
４箇所ある不動産のローン残高合計がだいたい３０００万円強。全部、低利の固定利率ローンです。
今年自宅を買ったので、キャッシュフローが少し詰まっただけです。

[86: ８０]

減税効果は、次のようになります。
金利が３０００万円強の約３．５％で１０５万円。
これが全て必要経費になって、所得税が３０％、住民税が１０％強、４０万円程度減税になります。
定率減税は所得税２５万円と住民税４万円のリミットになっているので関係無しです。

住宅ローン減税は、数百万円だから、年間数万円だな。

[87: 78]

まあ早く２，３億の現金を持つことだろうね。

ほんとにひとつひとつの物件である程度の利回り確保できてんの？！
建て替えや修繕も含め、、。
投資家の勘だけど、なんか怖さを感じる。


低利の固定利率もあなどれないよ。
ほんとに金利暴騰（いわゆる悪い金利暴騰）となったら、銀行には特約破棄条項があるはずで、
一気に６，７％にされるだろう、、、。
あと、地震リスクも忘れないほうがいいよ。

まあ、そんなところだね。

[88: ８０]

>>87
地震保険は限度一杯まで掛けています。東京２３区内はすごく高いけど、半額まで。（昔は１０００万円までの条件もあった）

ローンは生保のローンだよ。こっちが「ウン。」て言わなきゃ金利の改訂はされないよ。
インフレも１年間で２０％程度くらいまでなら、
過去に既存契約の金利を上げようという動きもあったが、
結局は拒否しなかった人だけが利上げされた。

[89: 匿名さん]

異色にして伝説のスレ「攻めのローン返済」、強気の方々11月はがんばってまっか。
とりあえずこの2ヶ月でローン一年分稼いだ、って感じだね（にやり）

[90: ８０]

１１月になって自分が持っていた会社の業績増額修正が発表され、
８５０万円くらいの投資なのに、数日間で１０００万円を超えちゃった。

カミサンにはあまり業績が良くない会社・業界のを持たしていたが、
これもまずまずの決算で１割強上がっている。

[91: 匿名さん]

めざせ3年で住宅ローン残高と同額の資産づくり！
これほどポップでキッチュなスレもなかなか無いね、まさに伝説のスレ。

もち投資・投機は自己責任だから
善良な市民はあまり無理しちゃ駄目っすよ。

[92: 匿名さん]

キッチュてなんですか？

[93: 匿名さん]

まじめに答えるとこんな感じ。
http://d.hatena.ne.jp/keyword/%A5%AD%A5%C3%A5%C1%A5%E5

自分は
2. 本来の目的とは違う使い方をされるもの
の意味で使ってます。

このスレ細々とやっていきたいですね。
自分は3000万、3年で同額の余裕資産を築き、10年で完済を目指してます。
ゴールはマンション以外に1億円の金融資産。

[94: 匿名さん]

今年のキーワードは減損会計。
決算数字を見る場合に、これをどう評価するかです。
資本金の数倍も欠損を出す会社もあります。

売上よりも受注残、これは以前からと変わりません。

[95: 55]

あれから一ヶ月、さらに資産1.3倍。
攻めのローン返済最強。

[96: ８０]

押しが少ないね。
まだまだ単純にはいける。
でも防衛策を考えていないと、酷い目にあうぞ。

[97: 匿名さん]

銘柄、教えてくれ！

[98: ８０]

>>97
自分で納得した銘柄を探しなさい。
そうでないと、売り買いのタイミングがわからないぞ。

昔は３０１１（埼玉繊維工業→松佳→バナーズ）とか、３００３（昭栄）とか、養蚕の会社をやっていた。
今はどちらも業態が変わってしまった。
埼玉の本庄駅近くにあった製糸工場（生糸）は、どちらももう無い。
３０１１は、昔の松崎社長時代には総会屋と同じ内容の本を読みながら馴れ合いの株主総会をやっていた。
３００３は村上ファンドが入ってからと、最近も派手に株価が動いているね。

３〜４年前から最近まで、製糖の２１００台をやっていた。
代替エネルギー関連とかで、だいぶいい水準まで来たようだね。

[99: ８０]

あれから１２日間でさらに１割増えた。
押しが殆ど無いから、追加購入が全然出来ない。
石油関係の商品相場は今は売り一色、貴金属は買い一色。
５年国債（固定金利）の購入は止めた方がいいですよ。（５年物利付金融債に連動する長期プライムレートが上がると、価格は低下する。）

[100: 匿名さん]

正直自分も同様だよ。自分のマンションの八分の一は今年稼いだ感じだ。
しかし過熱感もでてきたし、12月は思わぬ調整もあるかもね。

[101: 匿名さん]

＞１００
今日がその調整日でしょうね。完全な調整相場です。
前日までの過熱気味に相場に一気に冷や水浴びせるような展開ですね。

私は今日でニュートラルに戻しました。　明日の終値近くで押し目買いに走る予定です。