クロスエアタワーってどうですか？【もう17スレ目】

[匿名さん]

書き込みスピードも落ちてきてようやく１７スレ目
大橋ジャンクション隣という希有な立地、最寄り駅から徒歩５分とタワマンにしては微妙な駅距離
いよいよ竣工間近
新たな内陸タワマン台頭の中でクロスは売りきれるのだろうか？

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/288261/
契約者スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/278514/

所在地：東京都目黒区大橋一丁目407-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「池尻大橋」駅 徒歩5分
東急東横線 「中目黒」駅 徒歩15分
山手線 「渋谷」駅 徒歩19分
間取：1R～3LDK
面積：40.53平米～156.83平米
東京都保留床売主：東京都
特定建築者保留床売主：東急不動産
特定建築者保留床売主：東京急行電鉄
特定建築者保留床売主：三井不動産レジデンシャル
特定建築者保留床売主：大成有楽不動産
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急リバブル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：三井不動産レジデンシャル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急ライフィア
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：大成有楽不動産販売
物件URL：http://www.meguro-air.com/
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー


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【池尻大橋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.2】
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[501: 匿名さん]

トイレにかかわらずクロスのプレミア＝他のマンションの標準レベルです

[502: 匿名さん]

タンクレスとロータンク、後者だとどれだけ不都合があるんですか？
それが購入の意思決定に、一番重要なファクターなのでしょうか。
築20年以上の当時坪700万程度のマンション住まいですが、今回新居を検討し始めて
そんなに重要な事項ということを初めて知りました、ありがとうございます。

[503: 匿名さん]

なんだか＞482が一人でネガ＋冷やかし＋客観論者と頑張って戦ってるように見えるね。
契約者なのかどうか知らないけど。

まぁお買い得なら竣工してからも最終期の販売なんてしてないだろうし、
それなりには買ってるだろうけど、業者も積極的に買わないと言うのが市場の判断なんだけどね。
業者の予想が100%当たるわけではないけど、＞482よりはね。

ちなみに渋谷が開発されてこのマンションが値上がりするって言うのは夢見すぎ。
多数のマンションよりは値落ちが遅いとは思うけど。

この周辺環境（246、山手通りという国内屈指の幹線道路沿い、更に交通量の増える3号線沿い）
に住みたいと思う人はありなんじゃないかな。
しばらく住んでみるのは良いけど、住んでみるだけなら賃貸で十分。
損得勘定で買う物件じゃないね。

[504: 匿名さん]

>502

700万の中古マンションに住んでることと、タンクトイレは何の関係があるんですか？

[505: 匿名さん]

もう俺は小規模中古でいいや。君達のコメを見てたら、新築タワーを買う気が失せた。

[506: 匿名さん]

>築20年以上の当時坪700万程度のマンション住まいですが、

バブル当時の坪単価だとあんまり程度の参考にならないな
そして当時はタンクレストイレは無かった

>タンクレスとロータンク、後者だとどれだけ不都合があるんですか？

スペースの無駄、見た目の問題、節水、掃除の問題など

>それが購入の意思決定に、一番重要なファクターなのでしょうか。

もしトイレだけで決める人がいるならばそうでしょう

普通の人は意思決定の要素の１部にしかしません
一般的にはダメな要素のあるところは他でも手抜かりなどが往々にしてあり、ダメポイントが積み上がっていきます

[508: 匿名さん]

＞506さん、詳細にありがとうございます。
当時はタンクレスというものは無かったんですね、なるほど。
ですので、そういうことへの拘り概念が薄かったんですね。いわゆるロータンクのトイレなんですねウチは。
そして、このスレでトイレタンクでのレスの多さに驚いたということです。

で、今回というか最近になり、住み替えを検討するようになりこのスレを見つけたと言うわけです。
今の住まいは三井さんの物件で、抽選倍率も高かったしそれなりの物件でした。
仕様としては当時としてはグレードが高いものだったのに、時代の変化は凄いですねー。
これから色々と情報を仕入れ勉強させてもらい、良い物件に転居できるようにしたいと思います。

[509: 購入検討中２０代さん]

ここって渋谷まで普通に歩いて行けるでしょう？
だって、
道玄坂まで10分、マークシティまで13分、109まで16分、駅まで18-19分、ヒカリエまで20分だから。
渋谷で遊んだら歩いて帰るのが普通でしょう？
遠いって言われても、道玄坂上から二つ目の信号が大橋クロスでしょう。
代官山入り口の神泉町交差点が一つ目信号で、その次だよね。
友人達に説明したら超羨ましいって。
早く契約したいな、あくまでローンの結果次第。

[510: 匿名さん]

普通の人は渋谷へは池尻大橋駅から電車に乗るか、東急バスに乗ります。
渋谷ークロス間はアップダウンが激しいのと幹線道路沿いなので空気悪いのでお勧めしません。

提示された時間は道のりを分速80mで割った数字なので、信号待ちや登り坂で実際にかかる時間はそれ以上と思っておいた方が無難です。

以前に南平台と大橋で用事があって、渋谷〜南平台〜大橋と歩きましたがなかなか遠かったですね。

[511: 匿名さん]

抽選に当たったー!!
これで買えるぞーーー

[512: 匿名さん]

宝くじ？

[513: 匿名さん]

20代では羨ましがられるかも知れないが
40代だと人を呼ぶのは微妙な立地だから
子供がいない今を楽しむマンションかも。

この時期は渋谷までは辛いのでバスが
結構便利です。

[514: 匿名さん]

部屋の抽選です（笑）

[515: 購入検討中２０代さん]

510さん
クロスから池尻大橋駅まで歩いて、階段から地下へ行って、電車が来るまで待つと、
少なくとも10分はかかると思います。
ＪＲに乗り換えしたいならもちろん池尻大橋駅を利用したほうが断然いいですが、
逆に、渋谷で遊ぶ場合は歩いたほうがいいと思います。
なぜか大橋から10分歩けば大体道玄坂近くまで行けるからです。

[516: 匿名さん]

最終期が2月からで今は抽選なんかしとらんよ

[517: 匿名さん]

ここもいいところなのでアリだとは思いますが、
一度は湾岸をみてからの方がいいと思います。
それでも、ここを選ぶのであれば、そうすれば良し！

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/872-951
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/304102/res/15-111

[518: 購入検討中さん]

みなさん、クロスの中で良い間取りは何タイプだと思いますか。
これからキャンセルが出たら検討したいです。

[519: 匿名さん]

クロスも湾岸も特殊な立地なので万人受けはしませんが敢えて選ぶならクロスです。
リセール考えるとやはり悪意味でない希少立地に一度すみたいものですが。

[520: 匿名さん]

515さん
道玄坂？
ホテルにでもいくの？
渋谷駅周辺なら結局電車だよね。

[521: 匿名さん]

広いとこなら９０Ｄでしょうね。南向きは南東角部屋が目の前にビルがあるから眺望が遮られ、南西角部屋は富士山の眺望がいいものの夏の西日は高層マンションにはつらいものがあります。真南の９０Ｄが間取りもいいしお勧めです。
日当たりを気にしないのなら、北西角部屋でしょうね。プリズムが若干邪魔ですが、眺望は新宿方面中心にふじさんもみえてよいのでは？北東はやはり黒いビルがじゃまですね。

[522: 匿名さん]

後から建ててるのに先に建ってるプリズムやビルが邪魔って言い方はないだろ。

[523: プリズム住人]

そうそう、俺達の方が邪魔だよ。資産価値も下がってるかもしれないじゃないか。

[524: 匿名さん]

520
道玄坂、普通に会社あるよ
それこそサイバーエージェントとかね

[525: 匿名さん]

プリズムは高い買い物でしたね。おまけにクロスの陰に隠れて、ショボタワーにしか見えませんから、価値は下落してるでしょうね。

[526: 匿名さん]

でも坪単価３４０万ぐらいで取引されてるから、立派なものですよ。駅近２分がきいてますね。それしか取りえはありませんけどね。

[527: 匿名さん]

渋谷の再開発のイメージです。再開発だけで渋谷が変わるとは
思いませんが、再開発をきっかとして、新たな渋谷になることを
期待しています。どうやって色を出していくかですよね。

http://www.jreast.co.jp/press/2012/20130106.pdf
http://www.tokyu-land.co.jp/news/2013/pdf/20130123.pdf
http://www.tokyu.co.jp/contents_index/guide/pdf/130123-3.pdf

[528: 匿名さん]

プリズムも東京都マンション評価表示ではオール☆３つですよ。グランドヒルズ三茶より上です。

[529: 匿名さん]

プリズムの住人がわざわざ書き込むはずもないのにあまり見え見えは
ここの契約者にとってかえってマイナスなのでやめるべきです。プリズム
契約時に既にクロスの計画を了承し駅近の高額なプリズムを選択したのです。


駅近のプリズム確かにクロスと比べて外観はしょぼいですが、駅距離は一生
変わりませんのでプリズムより値が上がる事はないのです。あまり馬鹿に
しない方がクロスの為でもあります。クロスの一割減前後で成約するのでは。

三茶スミフは現地に見に行くと良いです。立地、環境、仕様棟内MRを比較
するといかにここの環境が劣悪で仕様が低いかが良くわかります。勿論
あちらは物は良いけど馬鹿みたいな値付けをしてるのであの有り様です。
あちらとは物件、購入層があまりに違うので比較は意味がないですが。

[530: 匿名さん]

駅近プリズムタワーと比べるより至近のソプラタワーの
中古を参考にした方がクロスの資産価値の指標になる。
青葉台(違ったらすいません)だからあちらが上との御批判
はなしでお願いします。
ソプラの中古が値上がりしてたら間違いなく大橋、渋谷の
再開発の恩恵ですからクロスに上昇の余地は十分あります。

[531: 匿名さん]

ソプラタワーって、東京２４７の撮影で使ってるマンション？

[532: 匿名さん]

＞527
これはなかなか凄い。
しかも思った以上に意外と早く続々と建ち上がってくるんだな。

ただ、その恩恵がここ大橋まで及ぶかどうか、が問題かな。。。

[533: 匿名さん]

ソプラタワーの中古はあんなワイドスパンの
良い間取りなのに成約なかなかつきません。
昔は素敵な青葉台のタワーですが外観の劣化
があの場所では激しいのと池尻にマンション
が非常に増えたのも原因でしょうか。
東京247ってなんですか。

[534: 匿名さん]

上にもありましたがさらなる絞込みで、アドバイス頂けたら幸いです
眺望・間取りから考えて、1Ｌですと何階以上でどの方角であれば「資産価値」として高いでしょうか。
キャンセル出れば是非、考えたいです。

[535: 匿名さん]

うちらは後々、ソプラまでの値落はなさそう
と踏んで検討しています。

ソプラタワー内見したことありますが
あの部屋に関して言うと
図面で見ると間取り悪くありませんが
実際は3LDKを無理矢理2LDKにしたお部屋で
キッチン横のダイニングテーブル置く場所も
実際見ると微妙に狭くちょっと厳しかったです。

距離よりも、山手通りを超える
という心理的マイナスが大きいし
入口の印象や外廊下や共用施設がないなどもありますので
とにかく１度現地に行って物件を確認してもらえれば
言わんとすることがわかると思います。

[536: 匿名さん]

10年おちと青葉台アドレスで相殺と考えると
中古になるにつれて同等になると予測される。
当然参考にはなるけど少しクロスのが高値で
売れると思う。

[537: 匿名さん]

>>533
Tokyo247　ソプラタワー　で検索かければ分かります。

[538: 匿名さん]

http://www.perrier-japan.com/tower-mansion?tid=dG1nc3R0
12年おちかつ駅から遠く仕様が低いそぷらの目安が坪単価２８０万だから、クロスの１０年後は、坪単価３００万を下回ることはないと読んでいます

[539: 匿名さん]

中古だと仕様はあまり関係ないよ。
利便性と周辺環境が大事。

[540: 匿名さん]

ソプラタワーは全く成約できてないから
実際坪250万でも売れませんよね。
アドレスに憧れるけど坪300出してクロスのが
含み損抜きにしたらいいな。

[541: 匿名さん]

1Lで資産価値に拘るなら三茶の地所はいかがですか。
ここより少し高いでしょうけど環境、仕様は数段上
ですし駅から程良い距離の三茶、地所物件は希少です。
大規模、眺望に拘るならクロスでしょうね。

[542: 匿名さん]

そうは言っても10年後にはクロスも坪250は保てないだろうね
新築の数年を楽しんだらいかに売り抜けるか考えないと大損しそう

[543: 匿名さん]

プレミアム落ちて250になったら買ってもいい

[544: ななし]

250はありえないだろ

[545: 匿名さん]

5年後には落ちるだろ？

[546: 匿名さん]

青葉台でも築10年で@250か…
ちょっと考えちゃうね。

[547: 匿名さん]

富裕層は資産価値なんか気にしませんよ。

[548: ななし]

まあプリズムかんがみると290が下限だな。上がりそうな気がするのはおりだけか。

[549: 匿名さん]

このあたりの地力はその程度なんだろう。
富裕層はきっと買わないだろう。
買うのは自称富裕層か冷静な判断がしにくいご近所さんか

[550: 匿名さん]

>548
私はまだまだ下落途上だと思います。
郊外物件は厳しい時代ですよ。

[551: 匿名さん]

１０年後に２５０万てなんの根拠があるのかね？
これからインフレになるのにね。だったら坪単価４５０万かもね（笑）早く買わないと売れ切れちゃうよ(笑）

[552: 匿名さん]

池尻大橋が郊外かよ？渋谷から１駅だよ。単語の使いかたが変だなあ。郊外って船橋、浦和、府中あたりいうんじゃないかい？八王子、大宮、千葉、柏かな？

[553: 匿名さん]

ここは今後も折に触れてマスコミの話題になるから、ミーハーは住みたがる物件だね。悪くても１０年後も横ばいと見ています。まっ１０年後の日本なんてどうなってるか誰にもわからんから、各自買うもよし、値下がりする妄想にふけるもよし。短い人生だから思うように生きればよいのよ。悔いが残らんようにね。私は、インフレには強い物件だと思うけどね。

[554: 匿名さん]

551がいいこと言った
あべちゃんのミクス→インフレ
円安→景気回復
財政不安拡大でも→インフレ
渋谷再開発

全てが買いのサインだ
気がついてる奴から買えばいい

[555: 匿名さん]

>552
いわゆる旧郡部だから
人口減少時代だと郊外でしょう。

[556: 匿名さん]

ニコタマが失敗したから次は渋谷？

段々都心部に近づいているけどね。

[557: 匿名さん]

色々言われてるけど10年先は毎年人口が100万人減る社会になるわけで、
つまり毎年日本の人口が１％減る社会。

今までの理屈は通用しなくなる。

[558: 匿名さん]

こんなに株高、ＲＥＩＴ高、円安になっているのに、まだ頭の中がデフレになっているひとがいるみたいですね。おめでたいことです。早く頭を切り替えないと、置いてけぼりになるよ。郊外ではなく渋谷に近い物件買わないとね。

[559: 匿名さん]

田舎からは人が消え、人口は都会に集中するから都会は不動産価格は下がらないと見ています。外人も東京の良さに割安感を持って見ていますから、買うしね。

[560: 匿名さん]

マンション価格が上がってもここはどうなのかな？

[561: 匿名さん]

プチバブルで儲けるなら株。
不動産はダメだよ。

前回のバブル時代は人口増加時代。
同じようにはならないよ。

でも、今回は東京オリンピックがネタになるから、
プチバブルになるとすれば都心部湾岸だろうな。
極めて局地的で、全国くまなく土地バブルなんてありえない。

[562: 匿名さん]

>557はさ、日本全体のことを言ってるわけ。東京の人口はそん時もまだ増えてるよ

[563: 匿名さん]

上がるのは都心部だけで郊外は蚊帳の外。

残念！

[564: 匿名さん]

タワーマンションは土地の割合が少なく大部分が建物の価格。
建物は耐用年数がありいずれ使えなくなる。
それまで徐々に価値を減じてゆく。
ごく一部の人気マンションでないかぎり、まず新築プレミアムが剥げて
中古になった瞬間１～２割下がる。
そこから時間をかけてだんだんある値段に収束してゆく。
それが@250なのかどうかは知らん。

[565: 匿名さん]

だからさ、その都心部に池尻があるわけで

[566: 匿名さん]

>565
郊外相手のターミナル駅の外側でしょ？？？

都心部は明治通りより内側ですよ。

[567: 匿名さん]

>だからさ、その都心部に池尻があるわけで

池尻を都心部と思ってるのはあんたくらいのもんで

[568: 匿名さん]

人口が減るから不動産価格が下がる、オリンピックがあるから湾岸が良い。そんな単純な発想では、資産は作れないわなあ。日本の人口は減るだろうから、田舎はだめ。利便性を求めて人は都会へ集まる。だから、都会の地価は下がらない。湾岸はよさそうに見えるが、埋め立ても含めて何ぼでも土地はある、だから供給は永遠に続く。しまいには暴落する。オリンピックで上がっても一過性。オリンピックが終われば暴落する。供給に限界がある渋谷界隈は価値がある。

[569: 匿名さん]

池尻を郊外だと思っているのはあんたぐらいだよ。旧郡都連呼おじさん。

[570: 匿名さん]

>>564
ここの土地価格は19億円だったっけか？

[571: 匿名さん]

５６８さん、さすがです

[572: 匿名さん]

19億はさすがにないと思う、プラウド駒場の広さで50億以上
してたと思います。タワーで広く見えるだけで敷地はプラウド
より狭いのかも知れません。

[573: 匿名さん]

ＥＶが管理費の割に少ないので契約者さんの話だとやはり朝は混雑しそうですね。
実際に住んでからの様子をもう少し静観すると更に利点、欠点見えてきそうで参考になります。

成約は掲載価格のマイナス坪20～40万が相場でしょう。
築4年、駅近、池尻プリズムが坪340万→310万。
築12年、青葉台ソプラが坪270万→240万。
リセールで最重要ポイントになる駅距離、目黒区最強アドレス
、大橋、渋谷再開発があっても値下がりする訳ですから中古で
坪350万～400万なんて夢を見ず冷静に判断したいとこです。
といっても良い間取り残ってないなあ。
契約者さんたち引っ越し楽しそうで羨ましいですね。

[574: 匿名さん]

たしか、数年前にも同じような東京オリンピック招致の話でお台場、有明が盛り上がり、その招致失敗になった時の土地の投げ売りはすごかったと聞いてますが、どうなんでしょ。
たしかパレットタウンとかの場所が10年契約販売していたような。だとしたら、湾岸の買いは今ではなく、招致が失敗したあとじゃないでしょうか。なんとなくですが、オリンピックは東京では行われない気がします。これも単なる憶測ですが。
すみません、なんも詳しくないので適当な書き込みになりました。

[575: 匿名さん]

574さん、謙虚ながら的を得たコメントと見受けます。

[576: 匿名さん]

プリズムが下がった理由は時期がバブルだったのと、クロスが出来たから。タブルパンチで１０%安なんて頑張ってるほうだよ

[577: 匿名さん]

クロスの土地が19億は有名な話
土地に資産価値の無いような場所のタワマンだから比較は湾岸になるのかな

[578: 匿名さん]

10年で坪200まで下がったとしても賃貸代だと思えばいいだろ？それとも坪150もありうるかな？
俺は資産価値は気にしない。住みたいばしょとマンションに住む。それだけのこと。

[579: 匿名さん]

578さんの通り

プリズム、ソプラタワーの下落は想定内。含み損は
賃料と思えばそんなもん。10年後半値には大地震
でも起きない限り有り得ない。
周辺物件見てても池尻で値上がりなんて契約者も期待などしてない。
好きな街で暮らし新築暮らしを楽しむ。
資産価値重視なら希少立地で抽選するような物件を選べばよい。

[580: 匿名さん]

>574
2020年は東京で決まりだと思うよ。
本物件検討者には関係ないけど・・

[581: 匿名さん]

10年後坪単価は300は維持するよ。

[582: 匿名さん]

オリンピック決まって池尻大橋にまで好影響がくると良いですね。

ライズも二年で坪300万の間取りも出てますね。物件の少ない
ニコタマでこんな感じですから5年後坪300万、10年後坪240万
なら御の字です。
その後は何年経って坪200万位に収束した資産価値を
保ちこの世を去れば喜ばれます。

再開発、オリンピックの成功を祈り、天災や周辺にこれ以上
マンションが出来ない事を祈りましょう。

[583: 匿名さん]

目黒駅で再開発計画がありますね。

[584: 匿名さん]

目黒駅の再開発は品川区。
ここは正真正銘の目黒区アドレスです。

[585: 匿名さん]

昔の人間なので目黒区の優良住宅地は八雲とか柿の木坂あたりだと思ってました。
大橋？最近は違うのかな？

[586: 匿名さん]

クロスの立地が特別なだけで大橋病院から淡島通り
にかけては高台で結構環境の良い住宅地もあります。

そもそも八雲にマンションは相応しくありません。

[587: 匿名さん]

>584
目黒駅はよく勘違いされるが、目黒区にはなく品川区上大崎に位置している。
駅周辺も品川区。

[588: 住まいに詳しい人]

山手線の西側に沿って値下がりエリアが広がる図式ですなあ。今までが高過ぎたって事ですな。

[589: 匿名さん]

目黒駅自体が品川区でもあの辺りの場所はいいですよ
ちょっと行けば港区白金台ですし

区だけにこだわっても仕方が無いですね
目黒が品川よりも優れてる訳ではないし、むしろ目黒は財政赤字で区民サービスが悪いですから

[590: 匿名さん]

契約者スレが荒れてきました。
マナーの悪い人を指摘した人を攻撃しています。
まなーの悪い中国人もいるようですね。

[591: 匿名さん]

品川区の多くの町がアドレス的には大橋より
上でも平均したら目黒区の方が上です。

財政難といってもクロスのようなある程度の
収入ある人たちにはたいして影響ないのでは。

[592: 匿名さん]

590

これだけ大規模な物件ならしょうがない。
アジア系というのだけで、中国と決めつける
あなたの品位を疑います。

[593: 匿名さん]

592
敏感に反応しなくても。。。

[594: 購入検討中さん]

590さん
問題発言だぞ。
出入りを禁止されるよ。

[595: 匿名さん]

でも前に中国人が多いって情報が出てましたね
文化の違いがあるとはいえ、日本では日本のマナーで振舞ってもらいたいものです

[596: 匿名さん]

おまいらよく歩いて数分のご近所で悪口言いあえるな。はっきり言ってどこも変わんねぇ。

[597: 匿名さん]

ん、ここは中国まで歩いて数分だっけ？
そりゃ日本語おかしい人が多い訳だね。

[598: 匿名さん]

597
596は595（どーせお前書いたやつだろ）への返答じゃないだけだろ
外国人以下の読解力

というか常時このスレチェックして
何か反応あると即ネガレスって貧しい人生だ

[599: 周辺住民さん]

最近ライトアップされて、かなり目立ちますね。マンション周辺の工事も進み想像以上に良い街並みになりそうです。正直、建設開始当初はよくまあこんなに暗くて無骨な場所にマンション建てるなと見ていましたが、ここまで変わるとは驚きました。

[600: 匿名さん]

>>599
同感です。