住宅ローンの借換

[借換検討者]

現在、残債2500万弱、残り期間29年7ヶ月、当初10年固定2.15％で
借換、当初10年固定1.95％の29年を検討しています。
借換諸費用は25万円、保証料はどちらも無料です。

固定期間の10年間で比較すると
返済額は17万程の軽減で、10年後の残債は同じ時期を比較すると
30万程こちらも軽減になるので借り替えたほうが良いかと思っております。
ところが、借換先のローンセンターで話をしたら、普通借換える時は
返済額から諸費用を引いてプラスにならないとしないと勧めないと言われ、私が残債まで比較しないのかと聞くと、比較しないと言われ驚きました。

一般的に住宅ローン借換の目安で残債1000万円以上、金利差1％、残り期間10年と良く謳われておりますが、これは全てを満たすのがセオリーなのでしょうか？このセオリーは保証料が高かった昔のセオリーだと思うのは自分だけでしょうか？

以上、長文ですが皆様の御知恵をお貸し下さい。お願いします。

[2: 匿名さん]

現在のローン契約はいつからというのも気になりますが。

私もその一般的に言われている目安は、大雑把で大げさと思っています。
だいいち、スレ主の言うように、固定から固定へ借り換えする場合、少なくとも固定期間分は
損得が見積もれますからね。
例え、金利差が０．２％しかないとしても借り換えするという考えは、本人が手間暇を惜しま
なければ問題ないことと思いますが。
（タイミングは難しいと思います。数ケ月後にもっと有利な１０年固定が出てくるかもしれま
　せんし。言い出せばきりがないのですが、１０年固定に借り換えたら次の借り換えは、今度
　こそ１０年後にしたいですよね。）

それで、そのローンセンターは、お勧めしないということは、借り換えさせてくれないという
ことでしょうか。
私も金利差０．３６％ですが、１０年固定→１０年固定への借り換えを考えている所です。

[3: 借換検討者]

02さんレスありがとうございます。スレ主です。

現在のローンは９月実行です。（あと一月遅ければ…結果論ですが）

「ローンセンターが勧めない」と言ったのは、オペレーターが前述の一般論を語りだして
私が「支払額と残債の合計で比較すれば良いですよね？」と質問してもイマイチ伝わらなかったので
振り返れば、ただのマニュアル頼りのオペレーターだったのだと思います。

借換先は某メガバンクですが、田舎なので営業が家まで来てくれて順調に進んでおります。
今週中に申し込みになると思います。

02さんの言われるように、金利の底を見極め今度こそ１０年固定満了したいです。
個人的に来月の金利は下がると踏んでいます。

[4: ご近所さん]

おいおい９月実行でもう借り換えか？

[5: 匿名さん]

02です。

未来の金利動向は誰にも判りませんからね。しかし、半年もたっていなかったんですね。
ただ、現状も保証料込みで１０年２．１５％は、十分低金利ゲットと言えるとは思います。
結果論は結果論として、たまたま借り換えまでの期間が短いということに過ぎないと思い
ます。
結果論で言えば、例えば、数年前に２％台後半程度の長期固定を組んだ人は、見積もるのが
いやになる位の得を獲得できていない結果（短期で組んで、昨今に借り換えた方が得）であ
った訳で、それに比べれば、とてもベストケースに近い状況ではないでしょうか。
（固定のメリットは安心という所なので、金額だけの比較だけでは計れませんが）
スレ主さんは、リスタートした方が得であることが明らかですから、問題ないと思います。

そのメニューを出している某メガバンクとは、Ｍ銀行しかないと思いますが、Ｍ銀行の
戦略的商品（統合のゴタゴタによる客離れ懸念の一つの対策）だと思いますので、他行は
精々同等止まりかなと思っています。
ただ、現経済や景気は負のスパイラルに突入中とも言われていますので、これが長期化
するようなら、更に低金利商品の競争もあるかと思います。

[6: ビギナーさん]

２００５年１１月に２年固定金利０．８％、去年
その後１０年固定の２．７％で更新しました。
（１％優遇後金利）
２％もアップしたことから支払いもかなりアップしちゃいました。
銀行に勤めている義理の兄が、他銀行のキャンペーン、
すごくいいから検討すべきと言われ、早速その銀行に話し聞きに行きました。
１０年固定１．９５％その後１％優遇、借り換えの手数料は総額２０万
とのことでした。
計算すると１０年で２００万もの差がでたので、今借りている
銀行に報告。
すると本店と掛け合ってなんとか金利下げるから
待ってくれとのこと。２週間待たされましたが
最終的に１０年固定１．８％
にすると返事が来ました。
言ってみるもんだなとは思いましたが、
私のような金融シロウトが数字のマジックでだまされているかもしれないので
話を聞いてこようと思います。

[7: 匿名さん]

自分も借り換え検討してます・・・

２年弱まえに、ちょうど３年固定が切れて、金利上昇期のため、全期間固定２．９８％（残債２９００万、３１年）で借り換え、現在進行中（年間１４５マン程度）

ここにきて、金利低下気味で
１０年固定２．０％（以降優遇１．０％）
２０年固定２．４０％（以降優遇０．４％）

いずれも、返済額がさがる（年間１０万〜２０万）
サラリーマンには大きい額です。

借り換え諸費用はかかりますが、１０年後、２０年後の金利が４〜５％になっていたとしても、それまでの返済総額や残債などと比較しても、借り換えしたほうがやっぱり良いのでしょうか？
同様な境遇の方はどのようにお考えでしょうか？

２０年固定２．４％ならばうまく６０歳を超えているため、退職金での支払いも考えられ、
借り換えか？　また、借り換えるなら１０年か２０年か非常に悩んでいます。

現在、借り入れ中の銀行では、１０年１．９５％のお得商品もありますが、同行内での借り換えは無理（非常にくやしいですが。また、ここの場合は保証料も無料の可能性もあり、ますますくやしいのですが）。
まあ、でも自動車ローンが１７０万ほど残っているのでこれを審査にふくまれるとたぶん保証料は取られたのでしょうけれど・・・）

どなたかアドバイスというか・・お願いします。

[8: 借換検討者]

スレ主です。
02さん、レスありがとうございます。
私も半年位で借換を検討するとは全く思っていなかったのですが、
最近の低金利が気になって、実際に計算してみると得になるので検討し始めた次第です。
私は株やFXなどをやらないので、ノーリスクで10年間で数十万の利益を出す金融商品は魅力的です。

06さんの話、羨ましいです。
まだ現在の借入先には話しをしていないので、私もダメモトで話してみます。

07さん
全期間固定だと、本当に借換のタイミングは難しいと思います。
私も当初は８２銀行の全固定2.8％で行こうと思っていたのですが
計算していくうちに私の性格的にも10年固定が一番ベストという結論になりました。
ある程度の昇給が見込め、金利急上昇した場合の10年後に残債をかなり減らせる余裕資金があるなら
10年固定がベストだと私は思います。

まぁ人によっては10年固定が一番最悪だという人もいますので
こればっかりは、その人の価値観や性格によりますね。あくまで自己責任ですから

[9: 匿名さん]

06さん、羨ましい。

建前では、駄目とされている所が殆どで、もしかしたら、交渉の余地はあるのかなとも思って
いましたが、すごいですね。
因みに、どちらの銀行でしょうか。
できたらその後の経過の報告も聞きたいと思います。
（契約書の金利欄の修正程度で済むのかとか、手数料はどうとか、興味がありますので）

[10: ビギナーさん]

06です。本日ハンコ押してきました。
金利が１．８５％、１０年固定、１０年後１％優遇
と書いた紙にハンコ押しただけで今月末から実行ですと言われ、
１５分程で手続き終わりました。手数料は２万円でした。

その銀行でも１月１６日から１０年固定２．０％のキャンペーンが始まっていました。

義兄がいうように借り換えするなら今がいい時期であると思います。

[11: 匿名さん]

>>10　結局乗り換えたの？
>>06には元々が10年2%→1.8%で頑張ります、借り換えが1.95%(三菱東京ですかね？)とあり、
最終的に10年1.85%の報告じゃどっちと契約したのか不明。

[12: 入居済み住民さん]

10年、1.8％は安いですね。
どこですか？

繰上げや保証料、事務手数料はいかがでしたか？

[13: デカデカ]

私も借り換え検討中です。
35年ローンを現在、残債約2600万、残り期間28年8ヶ月、当初2年固定1.3％で　その後1年固定1.5％　現在1年固定2.4%で固定が切れる度に100万ずつ計200万を期間繰り上げしました。（すべて0.7％優遇後）
そして、ふと、MZ銀行の当初2年固定1.25％、残り期間−1％優遇というチラシを目にして借り換えを検討し始めました。
10年固定は1.9％なんですが、残り期間優遇が−0.4％なので、現在借り入れ中のMU銀行の1.95％、残り期間−1.0％優遇が最強だと思います。
そんな話をMZ銀行でしていたらメニューにはのってませんが全期間−1.2％優遇というのがあるとのことでした。
少しまとめると
当初2年固定1.25％でその後も−1.0％優遇
当初10年固定1.95％でその後も−0.4％優遇
当初2年固定1.75％でその後も−1.2％優遇
当初10年固定2.4％でその後も−1.2％優遇
どれを選んでも現在返済中のもの（1年固定2.4％でその後−0.7％優遇）より試算で200〜300万（借り入れ期間を短くして26年）利息が軽減できそうです。現在借り入れ中のMU銀行に保証料の戻し金額を知りたくて、それとなく話してみましたが
06さんのようにはいかず冷たいもんでした。ちなみに保証料の戻し金額はざっとで36万位だそうです。（残債約100万に対して14042円）2600万だから14042×26ということらしいです。

う〜んどうしたもんかな、、、某スーパーで有名なAO銀行なんかも視野にいれながら検討してみます。
なにかよきアドバイスありましたら頂戴ください。
10年かな？2年かな？国内経済状況も気になるところです。

長文失礼致しました。

06さんはどちらとの契約ですか？

[14: 匿名さん]

みなさん手数料が安いのですが、保証料は借り換えしても戻ってくる分と相殺できると考えていいのですか？

[15: 借換検討者]

スレ主です。
結果的に06さんと同じになりました。

参考までに経過を説明します。
先月末から某メガバンクで審査に入り承認も受けていたのですが
現在借入中の某地方銀行に借換をする旨を伝えたところ、すぐに金利変更手数料21000円で
金利を変更できますと言ってきました。

なお私の場合、実行時に1.7％の優遇があるので
それをそのまま現在の店頭金利に適用すると言っていました。
また１０年固定期間終了時にも金利の相談に乗りますと言っていたので、
交渉次第で金利を下げるのと私が聞くと頷いてました。

ということで、借換はせずに現在の借入先と交渉するのも手であるというのが私の結論です。

以上、借換検討者様のご参考までに

[16: 匿名さん]

現在、三菱東京ＵＦＪ銀行でローンを支払い中ですが、
他の銀行に借りかえるけども、構いませんか？
それとも、今の金利を見直してくれますか？と念を押しましたが、
にべもなく、条件の変更は、できません。仕方ないですね。で終わりでした。

[17: 借換検討者]

スレ主です

私が感じた印象としては、メガバンクは顧客も多い分だけ去る者追わずで
地方銀行は顧客を大事にするのかなぁという感じでした。
メガバンクに断りの電話をした時も結構あっさりしてました。

[18: 匿名]

No.16 さんへ

それは超長期ですか？
短期固定ですか（優遇あり）？

どっちにしても、ＵＦＪはあっさりしてます。
窓口の担当（女子行員）に言うと、奥から、上司の主任〜課長代理クラスの行員がでてきて、あっさり返答されるパターン多し（＝そうするなら、手間賃払って、そうしたらいいですよって感じ）

私もそうでした（＝取り合うそぶりも見せず、結構高飛車でした）。
ま、これが、三菱の誇りなんでしょうか？？？

[19: 匿名さん]

１６です。
3年固定の１％優遇です。（まだ、一年残っています）
10年固定１．８５％、その後１％優遇が魅力なので、未練がありましたが、
中央三井の全期間１．５％優遇（通常１．３％）に、今月中に借り替えます。

[20: 匿名はん]

昨年７月に５０００万／３０年／３．４４％（保証料０．２込）／住信で中古マンションを購入。

その後、ジリジリ金利が下がったため、１２月にソニーで借換え５０００万／３０年／２．８６２％　

１月中旬に２月の３０年金利がまた下がったので、１月にいったん変動に変更（１．６２５％）

２月中旬にわかる３月超長期が２月金利（２．７６２％）より高ければ、２．７６２％の固定に変更。３月超長期が２月より低ければ、変動継続。ただし、住信時代の月額支払い額を返済して元本をガツガツ減らしていく予定。

定年（２２年後）に一括返済する予定にしていますが、現時点で総支払い額で６００万ほど減らすことができています。（超長期がさらに下がれば、減額分はもっと増えます）

中古マンション購入だったのでソニーは使えませんでしたが、中古でも借換えはＯＫなのでソニーにして大正解でした。

メガバンクって、ソニーや住信ＳＢＩなどのネット系に比べて商品力で圧倒的に劣ってないですか？

[21: 匿名さん]

>>18さん
ＵＦＪと三菱は、まだまだ別の銀行という印象です。
ＵＦＪはリテールを大事にしている印象だけど、三菱は庶民には冷たい感じ。
もちろんあくまで私の主観ですが。