住宅ローンの借換

[借換検討者]

現在、残債2500万弱、残り期間29年7ヶ月、当初10年固定2.15％で
借換、当初10年固定1.95％の29年を検討しています。
借換諸費用は25万円、保証料はどちらも無料です。

固定期間の10年間で比較すると
返済額は17万程の軽減で、10年後の残債は同じ時期を比較すると
30万程こちらも軽減になるので借り替えたほうが良いかと思っております。
ところが、借換先のローンセンターで話をしたら、普通借換える時は
返済額から諸費用を引いてプラスにならないとしないと勧めないと言われ、私が残債まで比較しないのかと聞くと、比較しないと言われ驚きました。

一般的に住宅ローン借換の目安で残債1000万円以上、金利差1％、残り期間10年と良く謳われておりますが、これは全てを満たすのがセオリーなのでしょうか？このセオリーは保証料が高かった昔のセオリーだと思うのは自分だけでしょうか？

以上、長文ですが皆様の御知恵をお貸し下さい。お願いします。

[27: 借換検討中]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080208-00000160-jij-bus_all

結構、これからまだまだ住宅ローン借換客獲得争いは激化するのかな？

もうちっと様子見ようかな。

[28: どちらが]

どなたかアドバイスお願いします。

返済期間２５年でボーナス払いなしの現在の状況から

A　借り換えと同時に返済期間を５年短縮させて２０年にして
１０年固定のMUFJへ借り換えしてボーナス払いを入れようか

B 現在と同じ状況のボーナス払いなし２５年で５年固定の金利の安い
M銀行で年間５０万の繰上げ予定にしようか・・・

現在の支払い状況と比べると

Aの場合は現在より月々約１万８千円安くなりボーナス時２３万×２

Bの場合は現在より月々約１万円安くなり年間５０万の繰上げ予定

年間支払い額はAの方が多く単純な計算では当然Aの方が
総支払額が安く済むのですが

シュミレーションなどしてみたのですが固定期間も違い将来どのくらいの金利上昇に
なるのかもわからないのでどちらを選択したほうが良いのか・・・

[29: 購入経験者さん]

ボーナス払いはやめた方がいいのでは？
金利も５年たつとわからないので10年固定の方が
安全な気がします。
もしくは15年固定などで繰り上げ短縮していくとかもありかと。
期間も22〜23年あたりではどうですか？
残額がわからないのと、収入がわからないので適当ですが。

３月の金利はどうなるでしょうね。

[30: 匿名さん]

現在以下のようなローンを組んでいます。
三菱東京UFJ銀行で2006年11月実行
１．1500万円　超長期　3.22％
２．1600万円　固定2年 1.4％（1.2％優遇）

1．の超長期の金利が高いので同じ三菱東京UFJ銀行の
特別金利キャンペーン（当初10年固定）に借り換えたいと思っていましたが、
上記のキャンペーンについて以下のような制限にひっかかっています。
・同一勤務先に3年以上勤めている（転職したため、現在の会社にはまだ2年しかいない）
・当行の住宅ローンのお借り替えにはご利用いただけません。（同じ銀行内の借り換えは無理？）

上記の制限については交渉や相談なので解決できるケースもあるのでしょうか？
No25さんの組み換えという手段も使えないかご存知の方がおられましたら
教えていただけないでしょうか。

[31: 周辺住民さん]

>30

25さんのケースは特別扱いで、ここで「普通にできる」と語られるようなものじゃないです。
ですので直接銀行と交渉しなければ全く結果は見えませんよ。

[32: 匿名さん]

まず無理ですね。
三菱は金利競争に巻き込まれる位なら、客を失っても構わないと言う態度ですから。
あと支店内裁量が無いので、窓口で頑張っても無駄と思われます。
まあよほどの条件があれば、本部決済に掛け合うことがあるかもしれませんがね。

[33: 匿名さん]

>32

「まず無理」という断言はできないでしょう。
すべてはその人の属性によるのではないですか。実際に25さんみたいなケースもあるのですから。

たしかにかなりレアなケースだとは思いますが、28さんがご自分の属性に自信があるようでしたら、チャレンジしてみてもいいのでは？
(ただし、「こういうケースを聞いたけど、ウチも」では通らないですよ。あくまでご本人の属性ですから。普通に公務員とか上場企業勤務だけではダメな気がする。＋αの何かが必要...ウチにはその+αはなさそうだが)

[34: 匿名さん]

33です。間違えました。失礼しました。

(誤)たしかにかなりレアなケースだとは思いますが、28さんが...
↓
(正)たしかにかなりレアなケースだとは思いますが、30さんが...

[35: 匿名さん]

>>30
そもそも同じ銀行で、固定期間の変更や借り換えできるの？
普通出来ないよ。
契約書読んでください。

[36: 匿名さん]

>>33
三菱東京ＵＦＪは、固定金利終了後０．４％優遇を、１．０％までは考えてくれます。
それ以外の、たとえば、10年固定の１．８５％などのキャンペーンはＮＧです。
個人の属性も関係なくＮＧです。
１．０％優遇は、０．４％優遇よりましですが、他行に借り換えれば、
もっと、有利なローンが組めます。（費用はかかりますが、、、、。）

[37: 30]

みなさんアドバイスありがとうございます。
基本的に同じ銀行内ですので根本的に無理みたいですね・・・
他行のよいキャンペーンなどが出てくるのを待つしかないかなという感じです。

[38: 匿名さん]

旧住宅金融公庫１本だけの借り入れで残債2000万　

公的機関から銀行への借り換えで特にデメリットになることってないですよね？？

[39: 契約済みさん]

>>38
特にデメリットは無いと思いますが、借換は確か一ヶ月前に申込だったと思います。

[40: 匿名さん]

書類には確か一ヶ月って書いてる。
でも実際は3週間くらい前だったけど大丈夫だったよ。

[41: 匿名さん]

>>39
>>40

ありがとうございます。

銀行金利が安くなっているので２年後には公庫の金利が自動的に４％に上がるので
今のうちに金利の安い銀行の固定に借り換えしようと思ってます。

[44: 匿名]

どこかで読んだんですが…
高利のスルガ銀行でとりあえず住宅ローンを組んだはいいが、後々借り換えを他銀行に渋られるというのは本当なんでしょうか？

[45: 金融会社]

>後々借り換えを他銀行に渋られるというのは本当なんでしょうか？

不動産評価の甘い銀行から、評価厳しい他行に借換する場合
市場価格とローン残高がそれなりになっていと
借換は難しいです。

[46: 匿名]

農協は止めましょう。

[47: ビギナーさん]

ココで住宅ローン組み替えできました、残債3500万、残年数28年でしたが、組み替えたら800万下がりました。
審査期間は約1ヶ月でした。
一度参考にされたらいかがですか？
http://inter-g-co.jp/

[48: 管理担当]

管理担当です。

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