繰上返済について

[悩める子豚]

みなさんどうかご意見をお聞かせください！！
去年暮れにマンションを購入しました。
26歳子供はまだいない共稼ぎ夫婦です。
繰上返済について悩んでいます。
少しお金が残ったので、返そうかな？？残そうかな？？
でも来年には子供が欲しいしなぁ！
①借入金額1430万・35年元利均等・3年固定1.55％
　（今年1月より返済が始まっています）
②収入　主人25万・私13万（手取り）
③毎月貯蓄額　11万円
④今現在手元に残っているお金　280万円
⑤繰上返済時の手数料　期間中2万円　変動金利時5000円

みなさんでしたらどうされるでしょうか？？
少しでも繰上返済した方が良いのかしら？？
来年になると子供も欲しいので、収入が減りますので
どのくらいお金を残したらいいかわかりません。
どうか貴重なご意見をお願いします！！

[41: しそ]

こんばんは〜
毎日暑いですねえ〜。子豚さん、
ボーナスまでもうあと1ヶ月弱ですねー！
色々と計画中ですか？

なるほど、長くかりて早く返すですね＜４０
とっても納得です！！
あと1年くらい頑張って働いてしっかり貯めておきます。
3500万35年ローンの道のりは長いです・・・（（笑））

[42: 悩める子豚]

みなさんこんにちは。いや〜〜しかし暑いです。。
しそさんこんにちは！色々と計画は立てているんですが、
どこまで出来るやら。。せめてボーナスの支給額くらい
教えてくれれば・・と思います。

40番さん、アドバイスありがとうございます。
長く借りて早く返すですね！！
やはり手元には200万円くらいあった方が安心ですね！！
繰上の参考にさせていただきます。

9月の償還日に繰上返済を行いたいと思います。
予定額はボーナスしだいということで・・・。
またご報告しますね！！

[43: 悩める子豚]

みなさんごぶさたです。
予定通り9月の償還日に繰上返済すべく、
銀行に行ってまいりました。

結果は、150万円の繰上で、残期間は29年9ヶ月となりました。
なんとか56歳には返済が終わりそうです。
早く返済予定表が届かないかなぁ。

[44: 匿名さん]

はじめてレスします。
いいですね、このスレ、堅実な考えの方が多いし、アドバイスも的確ですし。

悩める子豚さんも、しそさんも、頑張って下さいね。
ローンが終わって、家が完全に自分たちのものになったときの満足感…なんとも言えませんよ＾＾　それまで頑張った分、よけいに。

[45: 匿名さん]

〉32さん　私にも教えてください。主人は46歳で住宅金融公庫から2100万円を35年ローン
組みました。金利は10年間は２パーセント、11年目以降は3.5パーセントです
元金均等払いです。手元には1000万円弱の貯金があります。
若くはないので、貯金も大目に残しました。子供一人の教育費は2年間の
専門学校の教育費くらいです。もう少し、繰上げ返済に充てたほうが
よろしいのでしょうか、総支払額は金利が少なくなる分、少なくなりますよね。
ただ、現金が少なくなるのも、たいへん不安です。どのくらい手元に残して
繰り上げ返済をした方がいいのでしょうか。

[46: 悩める子豚]

44さん＞
すでにローンを完済された方ですか！！
うらやましい限りです。。
早くその喜びに浸る日が来ないかしら。。今から楽しみです。

45さん＞どのくらい手元に残すかは難しいですよね・・・。
私も是非伺いたいです！

[47: 匿名さん]

はじめまして。
私も繰り上げ返済に向けて頑張ってます！
悩める子豚さんと同じように現在共働きで来年子供を・・・という予定です。
私も今は主人のお給料のみで生活し、私の給料は全部貯金してます。一月にそのたまったお金を全部返済にまわすつもりです！
子供が出来て、育児休暇をとったりと収入がだいぶ変わってきそうですが頑張ります！
ちなみに我が家は３１９０万・３５年・３年固定1.55％です。

[48: 匿名さん]

はじめまして。
私も繰り上げ返済に向けて貯蓄をしています。
我が家も共働きで再来年ぐらいに子供が欲しいと思っています。
最初は、私のお給料を全部貯蓄する予定でしたが、
お稽古事（クラシックバレエとゴルフ）代だけは自分のお給料から出しています。
ボーナスは私のもので生活し、子供がいないうちは主人のボーナスを
繰り上げ返済分にしようかなと思っています。（今年４月から返済開始）
心配性の主人の考えで貯蓄を800万ほど手元に残しているのですが
来年の１月にやはり300万ほど繰り上げ返済しようと思っています。

我が家は2600万・30年・変動金利（-0.5％で1.875%です。会社の利子補給を
利用しているので、変動金利のリスクは会社を辞めない限りないと思います）
私の本音では子供のいないうちに、もう少し繰り上げ返済したいと思っているのですが・・・。
ほんと、手元にいくら残すか夫婦間でさえも意見が分れますし、難しいですよね・・。

[49: 匿名さん]

ウチは公庫で2700万を35年2.45%で借りました。支払い開始して2年半ほど
経ちますが、その間に繰り上げ返済を350万ほどしました。その分の利子の
節約額といったら…でもその浮く利息の額に目がくらんで手元には殆ど貯金
は残してません(苦笑)。何かの時のために多少は手元に置いておかないと
いけないなぁ。

[50: 匿名さん]

初めまして。
銀行から2100万円、固定５年で1.95％　35年ローンで組んでいます。
来年入居でまだ返済は始まっていないんですが、
以前TVで繰上げ返済額は、100万未満、つまり99万9000円が良い！と
言っていたのですが、それはどういうことなのでしょうか？
100万未満だと手数料が安いということなのでしょうか？
もしそうなら、少しのお金（例えば50万くらい）が手元に出来る度に
ちょくちょく返していったほうが得になるんでしょうか？

早い段階で繰上げをした方がその時の高い利息分を払わずにすむので
少しでも負担を減らしたいと思うのですが、
どういったやりかたが一番良いんでしょうか、教えてください。
是非、ご意見をよろしくお願いします。

[51: 匿名さん]

みなさんの気にしていらっしゃる繰り上げ返済で手元に残しておくお金についてですが、
今まで私自身が見てきた人たちの状況から、個人的な意見を言わせてもらうなら、
、お子さんの小さいうちは「生活費６か月分」＋「いざという時の１００万」があれば、
多少の事なら十分対応できるので、危険性はかなり低いと思います。
夫婦だけなら、生活費６か月分だけでほぼOKかと。
逆に、中学生以上のお子さんがいらっしゃる場合は、今後の学費も考えて、
さらに手元の資金を多めに残しておいた方がよいでしょう。

[52: 匿名さん]

50さん、それは銀行によって繰り上げ返済手数料が
100万未満何千円、１00万以上何万円とかになっている銀行があるので
その場合その方法が有効ということだと思います。
50さんの借り入れしている銀行の繰上げ返済手数料の規定を調べてみてください。
私が借り入れする予定の銀行は固定期間中繰上げ返済は金額によらず3万円となっていました。
この場合は「100万未満で繰り上げ」しても何の意味もありません。

[53: 50]

こんばんは。
52さん、銀行によって違うのですね。
早速確認してみると、固定プランでは21，000円となっていました。
手数料が何万とある場合、やはりある程度の金額を貯めてから、
（もちろん利息支払い分との兼ね合わせも見て）
支払いするのが賢いやり方みたいですね。
７年くらいは前倒しで返済していきたいと思っているので、
頑張って今から貯めていこうと思います(＾-＾)
アドバイスありがとうございました！

51さん、夫婦だけでも生活費６か月分くらいは
手に残しておいた方が良いんですね。
確かに、全てを繰り上げ返済に当てて日々の生活にびくびくするのは
おかしなことですものね。
情報ありがとうございます、参考にさせてもらいます。

[54: 52]

50さんところ手数料21000円なんですね。私の借り入れ予定銀行では31500円です〜(T_T)
んで、まだ借り入れ前だけど、毎年100万ずつ繰り上げ返済するのと、５年後にまとめて500万
繰り上げ返済するのと、どっちが得か？シミュレーションソフトで計算してみたんですが
私のソフトでは毎年100万ずつ繰り上げ返済するほうが、手数料を考えても８万ほどお得、
という結果になるのに、デベの持っているソフトで計算した結果では５年後にまとめて500万の
ほうが３万お得、なんて結果になるんです。
こういうのって数万〜十数万の誤差がでるもんなのかなあ？
（確かにソフトの注意書きに「多少の誤差があります」とは書いてありますが）
私としてはお金ができたらどんどん繰り上げ返済してっちゃいたいんですけどね。
ちなみにうちの借り入れ予定額は1200万です。35年払いで組みますが、がんばって20年以内、もっとがんばれれば10年くらいで返済してしまいたいなあと。

残しておくお金、６ヵ月分＋100万ですか〜。なるほど。
うちは、夫婦＋小さい子供二人で３か月分＋100万（100万は子供のための貯金）くらいを手元に残しておく予定ですがもうちょっと残しておいたほうがいいのかもなあ。100万は子供のための貯金だから、いざというときでも手をつけたくないから、それと別にいざというときの100万があったほうがいいかな？

[55: ５１]

５４さん
今回も、あくまで個人的な意見ですが…
お子さんのための貯金１００万＋さらに１００万は、まだ今は特に無理して用意されなくても
いいのではないかな、と思います。
今まで自分が見てきたケースでは、多少の事があっても、全員とまでは言いませんが、
ほとんどの人が６か月分程度の生活費分を使い切るまでに、何とか家計を立て直したり、
急な出費を賄ったり出来ていました。
残り１００万は、まあ気持ちの安心料、という感じです。

[56: ５１]

繰り上げ返済のシミュレーションでの誤差についてですが、

・最初の数年、ローン利率がかなり低い
・シミュレーションソフトでは、住宅ローン減税の還付分が考慮されていない
・デベのソフトでは、還付分も考慮に入れて、最終支払額で計算されている

…ということはありませんか？

[57: 52,54]

51さんお返事いただいていたのに気づかず失礼しました。
ご意見ありがとうございます。
そういっていただくと、ちょっと気が楽になりました。
「６か月分」を確保しておけばだいたいだいじょうぶということですね。
（でもうちのは実質３か月分なので苦しいか？子供の貯金には手をつけたくないと考えると）
でも入居までまだ半年ほどあり、それまでにがんばってもう少しお金ためる予定です。

繰り上げ返済のシミュレーションでの誤差についても意見をいただきありがとうございます。
シミュレーションは５年固定で1.6％、以降3％の場合のシミュレーションです。
これはどちらも同じ条件で入れていますが、ローン利率が低いから誤差がでるんでしょうか？
あと、どちらでも減税の還付分は考慮されていません。
銀行にきいてみれば正確なシミュレーションをしてもらえないかなと思っても、
そういうシミュレーションはできないといわれるだけで。。。。
あ！そうか、ローン利率が低いと、繰り上げ返済を急いでしても
効果があんまりないってことなのかしら？

[58: ５１]

う〜ん…私の計算では、１回に３１５００円の繰上げ返済手数料が必要な場合、
減税の還付分を考えなければ、１００万ずつの返済の方が７〜９万程度お得、
減税還付分を考慮すれば、５年後にまとめて５００万の返済が５〜７万程度お得、
という結果になりました。
但し、減税還付分は、ご主人が住宅ローン残高の１％相当額の所得税を
年間で納めているという前提です。

…ただ、この計算に自信があるかというと、自分の頭だけで計算したものですから、いまいち＾＾；
どなたか、詳しい方がいらっしゃるといいのですが…もし間違っていたらすみません。

[59: ５１]

す、すみません、５８での「５００万まとめ返済」の結果ですが、
まとめて返す際の手数料を考慮していなかったかもしれません（‾□‾;）
５８の、５年後にまとめて５００万の返済の際のお得額から、３万差し引いて下さい。

やっぱり自信がないまま計算するのはダメですね＾＾；すみませんでした。

[60: 52]

51さん、わざわざ計算していただいてありがとうございます！！！m(_ _)m痛み入ります。
やっぱり100万ずつ繰り上げ返済したほうがお得ですよね？？
51さんの結果と、私のシミュレーションソフトでの結果はかなり近いです。
5年後にまとめて500万の時は手数料は5250円ですので、5〜7万-31500+5250＝2〜4万お得、ということでしょうか。
減税還付分を考えてなかったので、とても参考になりました。
借り入れ金額が少なめ（？）なので主人の所得税は住宅ローン残高の１％相当額よりは
多くなると思います。
でも主人の性格から言うと、多分「さっさと借金返したい！！」ってことで
どんどん繰り上げしたがると思います。
私も早く残債減らしたいですし。
とはいえ、繰上げ返済分を貯蓄して手元に持っておくと、何かの時には融通が効きますから
そういう利点もありますもんね。
我が家の場合、数年後どうなってるかわからないところがあって、
繰上げを急ぐのが本当にいいのかどうかわからないところがあるんですよね。

51さん、本当にありがとうございました。

[61: 匿名さん]

はじめまして。我が家は昨年マンションを買いまして、ローンは35年で公庫で
2100万（２．７５％−４．０％）、財形で1200万（１．２３％）で組んでいます。
夫の年収は昨年は700万でしたが今年昇格したので800万くらいになり、
私の年収が100万くらいです。年齢はともに３２才、子供4才です。

繰上をめざして私のパート代の半分を貯金していたのですが（半分という
あたりが気合が足りないですね）、生活費の方も余裕が出てきたので
更に繰上用に毎月1万円ずつ貯金をしようかと思いました。
でも、毎月1万円ずつ積立するなら、条件変更で1万円返済額を増やしたら
どうかと公庫のＨＰでシミュレーションしてみました。

すると、残り33年9ヶ月→24年8ヶ月に、金額にして500万も返済額が
減る計算になりました。
我が家はこの結果から、条件変更＆私のパート代はコツコツ貯め、で
いこうと思ったところ、こちらでも
ヨソのスレでもコツコツ貯めていらっしゃる方ばかりで、条件変更された
方をほとんど見ないのですが、何か落とし穴があるのでしょうか？
ご意見を頂ければ幸いです。

[62: 匿名さん]

>>61 さんへ

繰上げ返済して、返済額や期間を短縮するのは、最初のローン審査条件を覆すことにはなりませんので、約定で許されているのなら可能です。

しかし、毎月の返済額を増やして返済期間を短縮するというのは、ローン審査条件に抵触することになることに気がつきませんか？
それをするなら借換ということになります。

[63: 匿名さん]

６１さん
このスレにいらっしゃる方も大半が若いご夫婦の方で、「子供が出来るまでは」「子供の小さい今のうちに」繰上げ返済、という方が多いので、条件変更の意見が出てこないのでは、と思います。あくまで繰上げ返済というのは、余裕が出来た資金で行なうものですから。私もそうでしたが、毎月の返済額を上げる、というところまでは、なかなか踏み切れない部分があると思います。

…あと、500万総返済額が減ったというのは、失礼ながら計算間違いではありませんか？
毎月1万円アップ分が、仮に全て元金に回ったとしても、35年は420ヶ月ですから、420万円以上にはならないと思うのですが…(元々が、「ゆとり返済」のように、ゆとり返済中は元金が逆ザヤで増えてしまうような状態の時ならありえますが)

[64: ごめんなさい]

６３のものですが、500万総返済額は普通にありえましたね。元金と総返済額とをごっちゃにしていました。500万以上減るというのは正しいです、ごめんなさい

[65: 匿名さん]

50さんも52さんも手数料高いですねえ。
うちはこんな感じ

1万から100万　　　　　2,100円
100万超から1000万　5,250円

[66: 悩める子豚]

65さん→それは安いですね！ネットバンクもしくは外資系ですか？？
61さん→返済額を増やすのは可能なんですか？？
それは公庫だけなのでしょうか？

[67: 匿名さん]

初めまして。
まだ住宅購入予定ではなかったので、７月募集の「つみたてくん」を
積み立てた直後に、欲しい物件が見つかり
先日申し込んだものです。

入居は来年３月予定
借入れは
財形1700万円（今月間に合えば　1.68％）
銀行1000万円３年固定1.55％
いずれも35年予定です。

「つみたてくん」は夫の名義ですが
私のパート収入をほぼ全額投入してます。
そして住宅購入後も、生活は苦しくなりますが
繰上げ返済のための貯蓄のつもりで
「つみたてくん」をすぐには途中買入れせずに続けるつもりです。
（子供はもう２人いるので、今後出産で働けない期間はないものとして）

この場合、銀行固定期間が終わる３年後に200万円を
銀行へ繰り上げ返済するのと
財形の1.68％が終わる５年後に350万円を
財形分を繰り上げ返済するのと
どちらが得なのでしょうか？

[68: 匿名さん]

67ですが
３年後200万円、５年後350万円というのは
いずれも「つみたてくん」をその時期に買入れ（または満期償還）
して投入する予定です。

[69: 匿名さん]

>61さん
我が家も公庫の返済額を増やして、短縮しましたよ。
（年金と両方借りていた分を全額繰上で終了したので年金分の返済額を）
返済額を増やす時点での審査条件（年収に占める返済比率等）をクリアして
いればいいのではないでしょうか。
返済に余裕があるなら貯めても金利はほとんどつかないし、繰上ちょこちょこやるより、一回で
手続きできて良いのでは。（手数料5250円でした）

[70: 匿名さん]

66さん

やっぱりネット系ってわかっちゃいますか。そうですソニー銀行です。
口座にお金さえいれておけばネット経由でいつでも好きな時間に
繰り上げ返済できるのがいいです。

繰り上げ返済後のシミュレーションもその場でできます

[71: 悩める子豚]

70さん→やはりそうでしたか！！
でもいつでも好きなときに繰上出来るなんてうらやましい限りです。
ちなみに我が家も昨日付けで繰上返済しました。
手数料は21000円です・・・バカにならないですね。。
保証料がまだ帰ってきていませんが、あれっていつごろ帰ってくるんですかね。。

[72: 匿名さん]

70です。

ソニー銀行は、保障料も団体信用生命保険のどちらも費用が0なので
残念ながらわかりません。

[73: ６１]

みなさん、いろいろご意見ありがとうございます。
６９さんは実際に条件変更をされたんですね！
どうも私は短気で、毎月1万円ずつ貯めて3年後に100万にして繰上・・・
というのが待ちきれないんですね（＾＾）1万円増やしても家計的には
余裕があるので、この方法がいいかも！と思ったわけです。

６２さんの、『毎月の返済額を増やして返済期間を短縮するというのは、
ローン審査条件に抵触することになることに気がつきませんか？
それをするなら借換ということになります』という部分、何がいけないのか
よくわからないのですが・・・返済額を増やして期間短縮するというのは
住宅ローン関係の本にも載っていますし、公庫のＨＰにも以下のように
出ていています。なぜ借り換えになるんでしょうか？

１返済条件の変更
　 (１) 毎月の返済額を増額して、返済期間を短縮する。
　(２) ボーナス併用返済を取り止める。
　(３) 毎月返済のみをボーナス併用返済に変更する。
　(４) ゆとり・ステップ返済を取り止める。
　(５) 元利均等返済を元金均等返済へ変更する。
　(６) 元金均等返済を元利均等返済へ変更する。
　 　　　　　　　　 　

[74: しそ]

お久しぶりです。
４４さん、ありがとうございます（笑）
毎月頑張って私のお給料のほとんどを貯金してます（笑）
こぶたさんも、繰上げ返済おめでとうございます♪
いいなぁ〜。私も2年後に向けてせっせと頑張ります〜！

[75: 匿名さん]

５０さん５２さん６５さん

うちの使っている銀行は繰上げ返済手数料は必要なしです。
毎月ある一定金額以上を口座に入れると次の日には勝手に
繰上げ返済されています。
私はこの銀行をある事情により好きになれないので毎月使わ
ない一定金額２０から２５と気分が向いたときは５千円とか１
万円を繰上げ返済して早く取引を終わらせたるつもりです。

[76: 匿名さん]

我が家も、結婚２年目の共働き夫婦です。繰り上げ返済は、お勧めです。
早い時期だと、利息の割合が大きいので、繰り上げ返済することにより、
期間も大分短縮されます。
我が家は、子供ができるまでは・・・と、年１回計３回の繰り上げ返済で、
約１２年短縮しました。
今の貯蓄を維持して、プラスになった分を繰り上げ返済にあてています。
今は、貯金していても金利が低いので、貯蓄はほどほどに、
購入価格に極力近い状態での完済を目標にしています。

[77: B&P]

とても参考になります。
ところでシミュレーションソフトは何をお使いでしょうか？
複数回の繰上返済に対応したものを探しているのですが、
なかなか見つからないのです。

[78: インコのチル]

>>77

元利均等返済ならマイクロソフトのＥＸＣＥＬでＰＭＴ関数を使えば、特別のシミュレーションソフトを使わなくてもいいんでは。
元金均等返済は、特に難しい計算をする必要はないでしょう。

[79: 匿名さん]

私はエクセルの関数とか苦手なので、ポポのローンプランナーVer. 0.20というのでシミュしました。
１０回まで繰上返済した場合のシミュができます。
とてもありがたいソフトです。ベクターで見つけました。
作者ポポさんに感謝。

[80: 匿名さん]

共働きでマンションの名義が夫単独だった場合に、繰上げ返済用に
奥さんの収入を使うってのは普通に問題なしですか？
別に喧嘩になったりはしないでしょうが、一般論としてどんなものなのか
と思って質問させていただきました。
うちは単独名義なので私の収入からなんとか返していこうかと思ってます。

[81: mako]

79さん、「ポポのローンプランナーVer. 0.20」おとしてみました。
使いやすいですね〜。
繰上げ返済がんばるぞ！っていう気になりますね（笑）

[82: 匿名さん]

32さん、教えてください。
教えてくださった計算式で返済表をつくってみました。
例えばある時点で繰り上げ返済をしたとして、その翌月の計算式は
＊元金　PPMT(月利,何回目か,総返済月数,-借入金額,0)
の返済された分の
総返済月数を減らすのか、回目を増やすのかがわかりません。
とてもアホな質問だと思いますが、親切な方教えてください！

[83: インコのチル]

>>82
３２さんのやり方は個別の回数の元金と利息の充当分を計算するためのもの。
そんなやり方をするより、ＰＭＴ関数で１回分の元利均等支払金額を算出して、あとは単純にマニュアル式を作って、繰り返し計算式をコピーする方が良い。
但し、利息については１円未満は切り捨て計算すること。
団信を借入残高に応じて別に支払う場合は、ＰＭＴなどの関数では求められないから各支払期毎の計算式を作って行なう。
こちらは保険会社によって四捨五入だったりするので、返済表にあう方を自分で選択する必要がある。

[84: インコのチル]

>>82
要するに、ＩＰＭＴやＰＰＭＴ関数ではその期の内訳がわかるだけだから、そんなことをするくらいならマニュアル計算した方が有効で、残高が減ったり利率が変わったりしても対応可能だということ。
ローンの端数処理の仕方も理解できるから、最初の返済額はＰＭＴ関数で算出して、あとはマニュアル計算するのが融通が利くということ。
自分もこの方法で残高管理を行なっています。団信は年に一回決算で割戻しもありますから。

昔はオアシスカルク（富士通のワープロＯＡＳＹＳのカルク）で繰り返し計算して求めていましたが、今は楽になりました。

[85: インコのチル]

>>82
必要ならＥＸＣＥＬのマニュアルで作ったシートを送付いたします。
メールをいただければ対応させていただきます。

[86: 匿名さん]

>>86
共働きでマンションの名義が夫単独だった場合に、繰上げ返済用に
奥さんの収入を使うってのは普通に問題なしですか？
というのは、贈与税の問題を考慮しないといけない、というのが
一般論かと思います。
基礎控除分の110万円以下なら、一般に問題はないかとおもいますが。

[87: 匿名さん]

うちは共有名義なんですが、ローンは夫のみで組んでいます。私の給料は全額貯金しているのですが、これを繰り上げ返済に使うとまずいのですか？８０さん・８６さんのを読んでいて「あれ？うちの場合は？？」って思ったのですが・・・。

[88: インコのチル]

>>87

ローンの名義は返済をどうするかとは関係ありません。

[89: インコのチル]

考え方を整理します。

＜住宅ローンの名義＞
だれが返すかとは別です。実態で判断されます。

＜物件の名義＞
夫婦のうち一人の名義にすると贈与税の問題が発生します。
１１０万円まで１年間に無税です。
だけど、毎年１１０万円づつ贈与して１０年で完済したとしても、贈与した人には一銭も財産は残りません。
その後に何かトラブルがあって財産分与となっても、贈与した分は当然には取り返せません。
はて、本当にそういうことでいいのでしょうか？
それでいいと思う方は旦那に全て贈与してください。
そうでないと思う方は贈与のことなど考えずに、出資比率に応じた持分に登記してください。
考え方の問題なので、全部貢ごうが、それなりの持分を確保するかは、ご自分の判断です。

[90: 匿名さん]

８７さん、
ややこしいのであれば、奥様の給料は生活費にして、ご主人の給料（の一部でも）を返済資金にされては？
私も自分のパート代で繰り上げ♪と思っていたのですが、贈与税のこととか考えると面倒そうなので。。。
もちろん、チルさんが心配されているように、財産云々でモメたりしてません。夫婦で運命共同体と思ってますから〜。

[91: 匿名さん]

>>90
＞財産云々でモメたりしてません。夫婦で運命共同体と思ってますから〜。

考えが甘い。最近熟年離婚が増えています。そうなってからトラぶっても泣きを見るだけ。
夫婦間でも財産のケジメだけはキチット付けておいた方がお互いの為です。

[92: ９０]

＞９１
う〜ん、そうなんですかね。私はまだ若輩者なので「熟年離婚」を意識できないです。
でも人生の先輩のご意見として（なんとなく文面から年上と判断した）、肝に銘じておきますね。

[93: ９１]

>>92
うちはもめてないというより５０歳を過ぎ、自分たちだけの収入では段々貯められなくなってくる年代です。
そうなった時には今まで何十年も共稼ぎで財産を築いてきた実際の結果が目に見えてくるんです。
奥さんの財産が何も無かったら、奥さんの立場に立ったらどう思うと考えます？
贈与税の心配より、こちらの心配の方が、共稼ぎ夫婦なら心配なはずです。
３０年間共稼ぎでやってきましたので、心の片隅にでも残していただければ幸いです。

[94: 匿名さん]

91さんて、チルさん？

[95: 匿名さん]

共有にしておけば
夫が死んだときの相続税が妻にかからない
と聞いたのですが、事実でしょうか？
であればいくらかの割合で共有名義にしたほうがいいのでは？

[96: 匿名さん]

>>95
法定相続分か１億６０００万円（どちらか高い金額）までは、相続税がかかりません。

ただし、相続税の計算は次のように行います。

遺産の総額　−　非課税財産　＝　課税対象の遺産総額
課税対象の遺産総額　−　控除金額　＝　課税標準金額
課税標準金額　×　（個人としての受取財産額　／　課税対象の遺産総額）　＝　個人としての相続税対象額
個人としての相続税対象額　＋−　個人に対する税の増減額　＝　実際の個人に対する相続税課税額

＜個人に対する税の増減額＞
相続人以外だと税の増減は２割増し。
未成年者の場合は成人に達するまでの減額処置あり。
配偶者の場合は上記の額までを減額。

遺産分割協議が出来ていることが前提。
実際の不動産価格は、都市部では路線価に一定の修正を加えて計算されます。（都市部以外では固定資産評価額に乗率をかけて算出）

[97: 匿名さん]

銀行の住宅ローンを繰上げ返済する場合、保証料は前払いでなく、
利子上乗せタイプが有利なのでしょうか？

年初に繰上げ返済（返済期間は変えず）の申込をしたのですが、
保証料の再計算をし、事務（？）手数料を超える金額があったら
返金されると説明うけました（保証料先払い）。

保証料金利上乗せタイプの場合は保証料再計算の
手数料掛からないんだったら、金利上乗せタイプに
すればよかったかな。

[98: ローン10年め]

　私は期間25年の住宅ローンを組んで、すでに10年。繰上返済で迷っています。
　手元に400万ほど余裕があり２ヶ所借で、
1)会社融資：残元金820万、5年ごとに金利変動。現在の金利：2.25%。
　繰上返済は返済額変更のみ。期間短縮不可。
2)公庫財形：残元金900万、１年ごとに金利変動。現在の金利：1.69%。
　繰上返済は期間短縮可能。
　どちらを繰上げ返済すればよいでしょうか？
現在金利が高い1)を選択するか、期間短縮ができる2)を選択するか？

[99: 匿名さん]

残1720 ですか。もう負担感は少ないのでは。
会社融資は、退社するとどうなるの？継続、一括返済？
繰上げしたいのなら、会社融資かな。
他の使い道を考えてみては
２軒目とか、投資とか、自分に投資とか。

[100: 匿名さん]

>>98
マルチポストはルール違反です。

[101: 匿名さん]

>>99
レスありがとうございました。退社の可能性は考慮していませんでした。
>>100
他のスレッドにはポストしてしませんが。何かトラブル？

[102: 匿名さん]

>>101
気にしない、気にしない。
>>100氏はすべてのスレを監視しているヒマ人で、
ちょっとでも似た書き込みがあるとマルチポストと決めつける非常識人ですから。

[103: 匿名さん]

>>98
手数料はどうなんですか？
公庫は決まっていますが、会社融資っていっても斡旋融資なら、各取扱い金融機関で手数料が異なりますね。
特に中抜き（期間短縮の繰上げ返済）が出来なくて、返済額のみ減少タイプだと、普通は手数料が割高になるはず。
１０年返済していると全額返済なら手数料がただだった経験が昔ありますが、今は色々なタイプがあります。

[104: 匿名さん]

公庫（2.8％→3.4％）1500万35年と財形（1.48）1000万円20年の併用を
考えています。
繰上返済は高金利、高額、長期のものからするのが原則と聞きました。
金利で考えると公庫優先で繰上返済ということになりますが、5年以降の
財形の金利上昇リスク回避を考えると財形優先ということになります。
同じような条件の方がいらしたら、ご意見をお聞かせいただきたいのですが、
どうぞよろしくお願いいたします。

[105: ローン10年め]

>>99
>>103
確かに、負担は感じなくなってきていますね。
当初金利3%返済計画だったのですが、昨今の金利低下により余裕ができました。
このため、老後や退社を考えて、会社側を削ることにしようと思っています。
　手数料は両者とも、無料でした。
公庫財形も9、10年程度前のものだと無料になるらしいです。

[106: 匿名さん]

はじめまして。一気に読みました。　もっと早くに出会いたかったです！
　平成9年〜 公庫①１５５０万3.1％→3.3ボーナス・ゆとり併用
　　　　　　 ＋ 公庫②560万　3.6％　 + さらに 三井住友230万　変動←30年。

かれこれ繰り上げ３回位かな？ 繰上げしまして、
公庫はあと7年まで短縮。三井はまだ１度もしていないので残２２年・・・
来月借り換え（３年固定0.9％地銀　９年ボ無）を申し込もうとしているものです。

当初の情報としては、「繰上げは最初の５年が勝負！」とのことでした。
昔の情報なのと、組まれている固定ローンの期間にもよるので
今では５年というのは参考にならないと思うのですが・・・
　でも私も、やっぱり繰上げは早い分に越したことはない！！と思いましたよ。
１２月に１００万繰り上げたばかりですが、浮いた利息は３０万もなかったかな？
（ちなみにアナログな私は償還予定表で手計算です・・・泣）
効果も最初のころほどでもないし、夫婦もいい年齢（３６・３３歳）で
孫の顔をみせてやらにゃと考え、借り換えにシフトしようという経緯です。

チルさんや９１さんなどのお話も、とても勉強になりました。
なるほど、妻としても資産形成も考えなければ・・・ですね。
ありがとうございました。繰上げしすぎは注意！ともいいますものね。

[107: 106です。]

９７さん、
書き込みを拝見して、借り換えにあたり私も「そうなの？」って少々考えました。
でもその地銀にもどっちが有利か相談したら、「保証料金利上乗せタイプだと、
保証料に金利がかかってしまうのでおすすめしません」とのことでしたよ。
保証料の再計算は完済後だと思うので、前払いで正解なのでは？と思うのですが？？
とはいうものの、私はプロフェッショナルな立場ではないので、
ごめんなさい、全然自信はありません。その後何か情報はありましたか？

子豚さん、
　保証料は完済後に戻るみたいですよ。でもそれは保証協会の場合（普通はこちららしいです）で、
”第三者保証”だと戻らない、と担当は言ってましたよ。うちも確認してみなければ。
あと、「戻ると言っても、年割り計算ではないのであまり期待しないように」
ともいわれました・・・　＾＾；　ちっ。
長くなりすみませんでした。

[108: 匿名さん]

おう。繰上げ返済がんばレーシング！！
(「がんばレーシング」は今年の流行語対象候補）

[109: 匿名さん]

>>107
＞戻ると言っても、年割り計算ではないのであまり期待しないように
残債額により毎月の金額が変わるため、三角形の面積と同じで、最初は大きい残債額ですが段々と残債額が少なくなっていくために起きる事象です。

[110: 匿名さん]

ちょっと外れるかもしれませんが、できるだけ繰上返済していく方針だと、
元利均等返済と元金均等返済とでは、前者の方が良いのでしょうか？

[111: 匿名さん]

>>110
金に余裕があれば、ローンを組む時に「元金均等」を選ぶ。
「元金均等」は１年間の収入に対する返済率が当然高めになるため、ローンの最高借入金額が「元利均等」より少なくなります。
繰上げ返済云々以前の話です。

また、繰上げ返済の方法ですが、中抜き（最終返済期日を短くする）と返済額を減らす方法の２通りがあります。

中抜きだと、「元金均等」はいつやっても金額が同じなら短縮期間は当然同じ、「元利均等」は早くすればするほど短縮期間は大きくなる（早く終了する）。
返済金額短縮だと、「元金均等」はいつやっても金額が同じなら返済額の減少金額は当然同じ、「元利均等」は早くすればするほど返済額の減少金額は大きくなる。

[112: 97]

>>107
手数料5,250円引いた額が振り込まれていました（3,000円弱）。

保証会社によって手数料等違うかもです。
ウチは東京三菱の10年固定ローンでした。

[113: 匿名さん]

繰上返済をお考えの方におすすめです。
WEB上でシミュレーション（無料）ができます。

http://ai2you.com/iKakeibo/ai_frm_main.asp

[114: 105]

　繰上返済を実行しました。
利息削減を見ると、もっと、早くやればよかったというのが実感です。
　10年立つまで、あまり返済を意識していませんでした。

[115: 匿名さん]

返済期間を短くするのと、返済額を減らすのとどちらかに決めないといけないの？
両方してもいいの？

[116: 匿名さん]

繰上げ返済の手数料って結構まちまちなんですよね？やっぱり固定だと無料って訳にはいかないんですかね？※フラット以外　繰上げ手数料もふくめ、北海道労金の１０年固定２．２％かソニーの変動かまよってます。労金繰上げ返済の手数料一回２１０００円って結構高くないですか？

[117: 購入経験者さん]

年間繰上返済額ってどの程度やられています？

我が夫婦は、共働き子無しなので
ローン開始から年間頑張って300万位繰上返済やっています。
今年で4年目、繰上返済ペースを落とそうかと考えていますが
皆さんは、どの程度繰上返済されているのでしょうか？

[118: 入居済み住民さん]

返せるときに返せばいいんじゃないかな。他に買いたいものが出てくれば減らしていけばいいんだし。年３００万。うーんいいペースやね。

[119: 匿名さん]

>>117
結構キツイですが・・・
最初の2年間は300万ペースで
残りの5年位を200万ペースと考えていたんですが
キツイ慣れしたいるので、当分頑張ってみようかと・・・
欲しいものは色々ありますが、当分我慢かな〜

[120: 匿名さん]

無知なもので教えて下さい！

どの本を読んでも繰り上げ返済は元利均等のことばかり書いてあります。
我が家は元金均等で考えているのですが、その場合の繰上げ返済がいまいちわかりません。
月の支払いは毎月数百円少なくなっていきますが、繰上げをした場合は
短縮型・軽減型どちらを選んでも返済額が更に下がると思っていいんですよね？

元利なら早い時期に短縮型をやるのが利息軽減効果が一番高いのはわかるんですが、
元金の場合は仕組みを考えると短縮・軽減どちらも効果は同じなのでしょうか？

ご教授願います。

[121: 購入経験者さん]

120さん
繰り上げ返済の効果の考え方は元金均等でも元利均等でも同じです。
期間短縮した方が利息は軽減できます。
月の返済額を減らしたいのであれば軽減型です。
www.saveinfo.or.jp/tool/sikin/menu/s_kuriage.html
ここなんかでシミュレーションするとわかりやすいですよ。

[122: 匿名さん]

121さん

120です。ありがとうございます。
わかりやすいシュミレーションサイトですね！
こちらでいろいろやってみます。

[123: 匿名さん]

>返せるときに返せばいいんじゃないかな

確かにそうなんですけれど、やっぱ自分に甘いからな〜
ローン開始時は、頑張って繰上返済しています！
夫婦年収の５割は返済に回しています。
ローン開始３年で、借入残約３割返済
今年から少し繰上返済ペースを落とそうかと思うのですが
一回楽な状況になると、元に戻すのも大変だしと・・・

[124: 匿名さん]

ペースをわざと落とす必要はないんじゃないですか？
子供がいないのなら、よほどの浪費家でなければ年収の５割返済でも
そんなにきつくもないと思います。

[125: サラリーマンさん]

私も子供が居ない共働きなので
年収の６割は、ローン返済に回しています。
３割程残高が減ったので、気持ち的にも楽になりました。

[126: サラリーマンさん]

住宅ローンは、私名義のみなので
妻の収入分の殆どが繰上返済に回しています。

やっぱり同じ金額を繰上返済するなら
早い時期にやった方が効果は大きいですよね！

[127: 匿名さん]

126さんのそれって、贈与になるかならないか、
わかる方教えてください。

[128: ビギナーさん]

>127さん
年間110万円以下であれば、基本的に贈与税はかかりません。
うちは夫婦別ローン組んでいるんで、金利動向によりどちらを返済するか決定してます。

[129: yama]

皆様始めまして。

皆様の意見大変参考になります。

私は2400万円を今月35年で今月から10年固定でローンを組みます。
繰上げ返済を頑張ってくつもりですが、

当初5年の繰上げ返済については月3万円ずつ貯蓄して
年間36万円の貯蓄を考えています。

勝手に5年を区切りとしちゃってますが、実際5年間で180万纏めて返した
方がいいのか、一年おきに36万ずつ返していった方がどちらがお得なのでしょうか。

イマイチ計算の仕方が分からず、数値としてどれぐらいどっちが特になるのか
分からず悩んでします。

どうかお知恵をおかし下さい！

[130: 匿名さん]

>129さん

下記が分かればシミュレートできますが。

・繰り上げ返済手数料
・10年固定の金利
・期間短縮か返済額軽減のどちらで考えているか

[131: yama]

130さんご意見ありがとう御座います！

早速ですが、以下の通りです。

＞・繰り上げ返済手数料
　
　　無料です。

＞・10年固定の金利

　　2.05％です。

＞・期間短縮か返済額軽減のどちらで考えているか

　　期間短縮です。

ずうずうしくて大変申し訳ありません。
宜しくお願い致します。

[132: ビギナーさん]

yamaさん

130さんではないですが、横槍失礼致します。
繰上げ返済手数料が無料の時点で、貯めて返済する必要性がないのでは？と思いますがいかがでしょうか？
繰上げ返済手数料が無料でしたら、毎月３万ずつ繰上げ返済すれば良いのではないでしょうか？

[133: 匿名さん]

>131

以下の条件で繰り上げ返済した場合の５年後の残債は以下の通りです

毎月　 3万返済 　　　　　 \10,720,156
12ヶ月毎 36万まとめて返済 \10,737,884
５年後　180万まとめて返済 \10,813,939

excelにテンプレートがあるので計算してみたら

[134: yama]

＞ビギナーさん

ご意見ありがとう御座います。
確かにそうなんですが、もしもなんかあったときの為に現金をもっていたいんです。
なので、1年単位、又は5年単位で考えていました！

＞１３３さん

計算までありがとう御座います！
月々3万払ってるのと5年間での残責93783円も違うんですね！
180万溜めてと、一年に一回でも76055円も違うとは・・・

一年単位で返していこうと思います！
皆様親切にご意見頂き、ありがとう御座いました！

[135: 匿名さん]

>一年単位で返していこうと思います！

大きなお世話かもしれませんが
手数料無料なら、私なら毎月繰上返済します！
ま〜手続が面倒なら、毎月は大変でしょうけど・・・

私は有料なので、１００万貯まると繰上返済しています。

お互いに頑張りましょう！

[136: yama]

＞１３５さん

ご心配ありがとう御座います！！
出来れば毎月繰り上げしたいのですが、結構カツカツでやりくりしているので、
もしもの時の保険も含め1年単位で頑張ってみます！

お互い頑張りましょう！

[137: 匿名さん]

繰上げ返済は残債が大きいうちにやればやる
ほど有利なんだけど、住宅ローン減税を使う
なら繰上げ返済のタイミングも考えたほうが
いいですよ。
毎年１／１の残債を控除額の基礎数値とする
ので年に一度のタイミングで繰り上げ返済する
予定であれば１月２日以降（現実には銀行
がやってないから年明けすぐに）にするほう
が控除額が大きくなる（といっても２−３千円
程度か）なので覚えておいたほうがいいね。

[138: うっしっし]

教えてください。

住宅ローン　H18年度　1850万　固定1年0.95％　35年　で組みました。

固定1年の期間に250万繰上げ返済し、期間が35年→30年になりました。

固定1年が終了後変動にし、只今1.875％です。

先程７０万を繰上げ返済しようとやってみたのですが・・・
私の考えでは、５０万繰上げ返済すれば1年くらいは短くできると思っていたのが、７０万繰上げ返済でたった5ヶ月しか短くなかなかったのです。

これってどうしてですか？
ご存知の方教えてください。

[139: 135]

>>138

繰上返済で短縮されているのですね？

短縮期間は、繰上返済した金額が何か月分の元本充当したかによって
短縮された期間が決まります。
銀行からもらっている計算書を見て今現在毎月幾ら元本充当しているか確認が必要です。

1年短縮したいなら、返済元金を1年分合算した金額を繰上返済すれば、1年短縮となる訳です。
ローンスタート時は、返済元本が少ないので少額でも1年短縮できますが
ローン後半になると、利息が少なく返済元本が多いので多額を充当しないと
1年間の短縮は出来ません。

[140: 匿名さん]

0.95％の時に250万繰上げたら、5年短くなって、
1.875％で70万繰上げたら、5ヶ月短くなったのですね。

支払い計画表がお手元にあると思います。
年間元金分は（年間総支払い額ではない）
それぞれの金利でいくらだったのでしょうか？
0.95％で50万、1.875％で150万くらいであれば、何の問題もありません。

…ひー。こんなに違うのー
銀行から送られた支払い計画表を見て、ぜひとも教えてください。