繰上返済について

[悩める子豚]

みなさんどうかご意見をお聞かせください！！
去年暮れにマンションを購入しました。
26歳子供はまだいない共稼ぎ夫婦です。
繰上返済について悩んでいます。
少しお金が残ったので、返そうかな？？残そうかな？？
でも来年には子供が欲しいしなぁ！
①借入金額1430万・35年元利均等・3年固定1.55％
　（今年1月より返済が始まっています）
②収入　主人25万・私13万（手取り）
③毎月貯蓄額　11万円
④今現在手元に残っているお金　280万円
⑤繰上返済時の手数料　期間中2万円　変動金利時5000円

みなさんでしたらどうされるでしょうか？？
少しでも繰上返済した方が良いのかしら？？
来年になると子供も欲しいので、収入が減りますので
どのくらいお金を残したらいいかわかりません。
どうか貴重なご意見をお願いします！！

[2: 匿名さん]

単純に１００万返すと３年縮まります。

[3: 匿名さん]

1430万の３５年ローンなら、月５〜６万くらいですよね。
みんな１０万とか家賃払って捨ててるんだから、おりこうですよ。
家賃だと思えばいんです。
まだ、ぜんぜん若いんで、繰上げ返済は１０年くらい貯金してからでもいいのでは。
買い替えを検討してるなら別ですが。

[4: 悩める子豚]

ちなみに返済額は月45000円　管理と修繕等で15000円の
約6万円です。
そうですね10年くらい様子を見るのも手かもしれませんね。
ただ金利がもったいないという気持ちがどうしても
拭いきれなくって。。
買い替えは今の所はあんまり考えてません。
私が働けなくなると、どうなるのかな？？って
とても心配で、借金は早めに返したい！！とついつい急いでしまいます。

[5: 匿名さん]

しっかし、毎月１１万円も貯蓄出来てるってすごいですね。
家も見習わないと・・・悩める子豚さんよりも遙かに重たい借金を背負ってる
私としては、耳が痛いです。

[6: 悩める子豚]

05さんへ＞＞
そんな事ないですよ！！
今しか貯蓄できるときがないと思ってるので、
無理やり強制貯金です。
亭主からは鬼ババだと思われてるでしょうね・・・。

[7: ゆー]

毎月11万円の貯蓄が出来ているのでしたら、どうとでもなるのでは…？
280万の内ある程度使って繰り上げ返済してみたらどうでしょうか。
それを使いたくないのであれば、そのままにするだけです。
でもあなたのお金なので使い方は我々がどうこう言う事でも無いですよね。
生活のスタイルはそれぞれですし、本人の考え方ひとつだと思いますよ。

[8: 匿名さん]

０５のレス書いたものです。
悩める子豚さんに感心しつつも私の意見も一つ。
繰り上げ返済するなら少なくとも１００万円単位が良いかと思います。
手数料もかかるし、あまりちょこちょこやってくのも効率悪いと思いますので。
また来年にはお子さんが欲しいとのこと。
ちなみに今、僕の妻が妊娠６ヶ月です。妊婦については、保険が利かない
ので、毎回結構な料金をとられます。一ヶ月に１回の検診で１万〜２万くらい
とられたりします。さらに出産にかかる費用も約５０万（病院にもよりますが）
必要です。出産費用を親が出してくれる等のあてがあるなら別ですが、
そうでないならある程度の貯蓄は必要です。お仕事をやめるのなら、貯蓄
も難しくなるでしょうし、出産、当面の育児セット等の費用負担なんかを
考え、さらにもしもなにかあった場合にお金が必要ということを考える
と少なくとも２００万位は手元に残しておくべきかと思います。
・・・と私の私見ですが、ちょっとした参考までに。

[9: 匿名さん]

繰り上げ返済は早めに、こまめにのほうがいいですよ。
うちのローンは約9万円、表によると、いま元本が6万円ぐらい、利息が3万円ぐらいです。
繰り上げ返済すると、直近から何ヶ月分かの元本に充当されます。
仮にたったの12万円でも繰り上げ返済すると、2ヶ月縮んで18万円分の支払いが消え、利息分6万円得します。
手数料2万円払ってもまだお得です。
この効果は年がたつほど薄れていきます（元本が大きくなっていくため）。
機会があったら、こまめに返せるよう繰り上げ返済手数料が安いローンに乗り換えるのもお勧めです。

[10: 匿名さん]

繰上げ返済経験者です。
不測の事態に備えるために、ある程度の資金（私の場合は１００〜２００万円程度と考えました）を確保しておくことが第一と考えます。

それを超える資金がある場合は、積極的に繰り上げ返済します。
同じ額なら、早ければ早いほど効果が高いのは、９さんのおっしゃるとおりです。

返済のタイミングですが、私は年明け直後（１月）としました。
私は住宅ローン減税の対象で、年末のローン残高に所得税の還付が受けられるのです。
年末のローン残高は多いほど還付金が多いので、年末に返すより年明けに返したほうがちょっとだけ得をします。
せこいですけど。

[11: 悩める子豚]

みなさん、貴重なご意見有難うございます！！
やはり200万円程度は手元に残したほうが
今後のために安心そうですね。
結婚三年目でずっと家賃のない生活をしていましたので、
お金の使い方がいまいち不安で。。

[12: 匿名さん]

ご主人の仕事が安定してるなら、繰り上げ返済した方がいいと思います。
元利均等３５年ローンだと、はっきり言って３年固定金利期間では
ほとんど金利払ってるだけで、元金は減りません。
４年目以降の金利はおそらく上昇すると思いますので、返済額は増えます。
いまのうちに返せるだけ返したほうが、後々楽になります。

[13: 悩める子豚]

レス有難うございます。
そうですね。今のところ主人の会社は安定しています。
繰上のタイミングは年末にしようか、夏のボーナス後にしようか
いま考えています！！

[14: 匿名さん]

繰上げはやはり年明け１月が一番いいのでは？

[15: 悩める子豚]

14番さん！それは住宅ローン控除の関係でですか？？

[16: しそ]

ここのスレッド、勉強になっていいですね！
私も相談させてください。
去年１０月くらいに新婚でマンションに入居しました。
３５００万３５年ローンです。
今共稼ぎなので、私の収入のほとんどをためてます。

３年固定の間は返済不可なので３年後に一気に
返そうと思うんですが、やっぱり貯まった分の
ほとんどを返した方がいいでしょうか？
ここの書き込み見ると、１００〜２００くらいは残して
返済したほうがいいのかな・・
悩める子豚さん同様、来年か再来年くらいには子供も
ほしいですし・・・

[17: 匿名さん]

子供が生まれた後に、あなたが仕事に復帰するかしないかにもよると思います。
復帰する予定であれば、最低限残して繰り上げしたほうがいいのではないでしょうか。
逆に専業になるのであれば、繰り上げは程々にして貯蓄するべきだと思いますよ。
ご主人の年収にもよると思いますけど、ご主人の収入だけで返済して更に余裕が出るのであれば、繰り上げを多めにすればよいのではないでしょうか。

[18: 匿名さん]

住宅ローン控除の額は、年末のローン残高によって決まります。
ですから、冬のボーナスで返すなら、絶対年明けがお得かと。
夏のボーナスの場合は、計算してみないとなんともいえませんね。

[19: 匿名さん]

１５さん。
１４です。住宅ローン控除の関係で１月が
いいのではないかと思います。

[20: 悩める子豚]

14さん。有難うございます。
しそさんはじめまして！！
新婚さんで新築マンションなんて、うらやましいです！！
お互い頑張って返して行きましょう。
さて最近の子豚家ですが
①貯蓄がいよいよ300万円に！
②残債は1410万円
③残り期間は34年6ヶ月
④ボーナスは8月.12月でそれぞれ約50万円ほど。
8月にするか1月にするかで、未だ悩んでおります・・・。
ちなみに100万円ほどを予定。。
200万あればなんとかなりますかね・・・。
お話はかわりますが、我が家は昨日火事になりそうに」なりました。
にらを炒めようとしたフライパンから火柱が立ちました。
換気扇フィルタが溶けてなくなるぐらいで済みましたが、
みなさんもどうぞお気をつけ下さい。。

[21: しそ]

みなさま改めてはじめまして。
色々と勉強させてもらっています、ありがとうございます。
一応仕事はずっと続ける予定です。（軽減勤務等使う予定
はありますが）
悩める子豚さんは若いのにすごい色々と考えてるんですね！
感心してしまいます。
しそ家は、主人が家計を握ってるんですよ〜・・・
（だから細かい数字まではよくわからないです）

主人の年収は６００万くらいです。
月給は二人合わせて約６０万弱くらいなので、
月々のローンは１１万弱位のため、今は全然余裕ですが、
私が産休後軽減勤務（通常の８０％または５０％を選べる）に
すると月々の収入も減ってしまうので、今のうちに貯めて
おかないと、ですね。。
今なんて、ほとんど利息しか払ってないことを知って
倒れそうになってます・・・

火事気をつけます・・・・うちもたまにフライパンから
火柱が立つ気が・・・（笑）

[22: 匿名さん]

少ないかもしれませんが、
ローン残高の1%＞所得税
になっている人もいます。
この場合は1月まで待つのは無意味なのでさっさと繰り上げ返済したほうがいいです。
あと、銀行では百万円まとまったら、というのも無意味です。
まとめる前にさっさと繰り上げ返済をしましょう。
私が借りている東京三菱銀行では、
繰上返済手数料が百万円未満5千円、百万円以上3万円なので、
百万円を超える前にさっさと繰り上げ返済したほうが得です。

[23: 悩める子豚]

こんにちは。
我が家はローン残高1％＞所得税
です！！共有名義にしているので・・。
では年末にする意味があまりないのですね！！
そう言われればそんな気がします。。

[24: 匿名さん]

共有名義にして
ローン残高1％＞所得税
ってことはよっぽど高い物件を買ったんだなぁ・・・・

たぶん勘違いだとはおもうんだけど

[25: 匿名さん]

ごめんなさい、自分の勘違い

でも、残債1400ぐらいで、ローン残高1％＞所得税
はないと思うが・・・

ボーナス50万だしね

[26: 悩める子豚]

計算間違えかも・・・。
残債1430万＞所得税還付額約１２万。
あっ！還付額だと思ってました。
失礼失礼。。

[27: 悩める子豚]

お久しぶりです。
ボーナスが楽しみにな季節ですね！
繰上返済された方！しようと思ってる方！
ぜひお話お聞かせください。

[28: しそ]

悩める子豚さんお久しぶりです！
お元気ですか？？（＾-＾）
私たちは3年間の間は繰り上げ返済不可なので
繰り上げ返済できる方がうらやましいです。。。
2年後を目指してせっせと貯金します♪
子豚さんの家はどうですか？？

[29: 悩める子豚]

しそさん！こんにちは。
おかげさまで元気です。
毎日じめじめですねぇ。お住まいはいかがですか？？
繰上返済は夏のボーナスをもらってから、
考えようかな〜〜と思っています。
なんてったって不況ですからね・・・。

ところでしそさんの3年間繰上返済できないローン
て初めて聞いたんですけど、タイプなんですか？？

[30: ぴか]

なんの知識もないままに中古マンションを購入し５年固定金利型のローン
を組んで３年がたとうとしています。結局、２人目を妊娠中で（一昨年、
一人目）繰上げ返済もほとんどできないままでいます。＞＜；
今は住友なんだけど、東京三菱で借り替えしたほがいいのかなあ？
１０年固定とかに・・・。だれかご意見下さい。

[31: ゆい]

便乗させてください！
公庫の固定を2.5％-3.5％で2500万円、提携銀行から3年固定で400万円借りました。
いまは２人で働いていますので、私の給料から貯蓄（繰り上げ返済用）に回すつもりです。
３年後、金利が上がっているとして、３００万貯まったとします。
セオリーだと金利の高い方から返すので、３年後に2.5％よりも銀行が高くなればそちらを
返すべきかなと考えていたのですが、借入金額が違うので、この場合でも公庫を先に繰り
上げ返済すべきか、どうやって計算するのかわかりません。
どなたかわかりやすく教えていただけると助かります。
よろしくお願いします。

[32: 匿名さん]

繰り上げ返済をすると、その次の月からの元金に充当され、その分の利息が消滅します。
（元金に充当された月数分、ローン期間が短くなります）
消滅する利息の合計が繰り上げ返済で得をする分で、それが大きいほうを優先するといいでしょう。

まず返済している金額を元金と利息に分けます。
Excelでやるとしたらこんな感じです。
元利均等払いの場合
(a)元金　PPMT(月利,何回目か,総返済月数,-借入金額,0)
(b)利息　IPMT(月利,何回目か,総返済月数,-借入金額,0)
月利は、年利÷12です。
元金・利息は毎月違います(合計額は一定です)。何ヶ月目なのかを入れます。
総返済月数は、35年だったら420ですね。
-借入金額,0は、借金(マイナス数千万)をゼロにもっていく、という意味です。
(a)+(b)は毎月のローン支払額です。
試してみると銀行の償還表記載と一致すると思います。
PPMT(2.5%/12,12,420,-20000000,0)
は、年利2.5%、2000万円借り入れたときの12回目の元金です。

繰上返済する金額の範囲を決めます。
元金だけをめいっぱいになるまで(300万円を超えないところまで)足していくわけです。
何回目から何回目までがわかったところで、その何回目から何回目までの利息を足します。
それを比較して、利息の合計額が大きい方から返したほうがいいということになります。

おおまかに考えれば、いずれにしても利率が大きい方から返すという結論にはなると思います。

[33: ゆい]

＞32さま
お礼が遅くなりました。
計算方法を詳しく教えていただきありがとうございます。

＞消滅する利息の合計が繰り上げ返済で得をする分で、それが大きいほうを優先するといいでしょう。

ということですね。
エクセルで計算式入れてやってみます。

[34: ゆい]

＞32さま
やってみました！
公庫のほうはおそらくこれでいいのかな、というところまでできつつあります。
それでこの式で、銀行は元利金等で返済するのですが、計算式自体は、利息部分のみ
式をISPMTにすればよろしいのでしょうか？

[35: ゆい]

銀行の返済方法は、元金均等の間違いです。
スミマセン。

[36: かっぱ]

はじめまして。繰り上げ返済と直接関係ありませんが、興味ある話題ですので、レスします。
子供の予定があっても仕事は続けることをおすすめします。もちろん体調優先ですが。
まず妊娠5ヶ月まで働けば、そこで辞めても出産育児金という手当が、
生んだ後も育児休業復帰金という手当などがもらえて、
年収にもよりますが、私の場合出産手当（これは働いてない人ももらえる）など合わせて
たしか120万円ほどもらえました。
休業中はお給料なしですが、保険の分など多少会社が負担してくれるはずです。
子供はそんなにお金をかけないで育ててもいいけど（愛情はかけるけど）、
繰り上げ返済はお金がないと出来ませんよね。
そんな私もマンション購入し、1歳の子供を育てながら働いて来年からは
頑張って繰り上げ返済するつもりです！

[37: しそ]

こんばんは。
なんか、奥がふかいですねえ〜
もう、考えるだけで頭がパニックです（笑）

子豚さん、うちは35年ローンなんですけど
金利3年固定で、その間は繰上げがダメみたいです（旦那より）
住まいは共稼ぎなので、散らかってますが（笑）、快適ですよー♪
子豚さんの家はどうですか？

[38: 悩める子豚]

みなさんこんばんは。
何だか良い板になってきていて、とてもうれしいです！！

カッパさんのおっしゃる様にそういったお手当てがあるとは
聞いていましたが、そんなに出るとは・・。心が揺れますね。
でも第一子位は手を掛けて育ててみたいと思います。

しそさんこんばんは。そうですねぇ・・・私もパニック気味です。
部屋の中もパニック気味ですが・・・。
そういったローンもあるんですね。
我が家は首をなが〜〜〜〜くしてボーナスを待っています。。
主人とは同じ業種なんですが、私どもの商売はボーナスが
お盆前なんですよ。まったく繰り上げの予定所か、夏休みの
予定も立てられません・・・。

[39: ゆい]

＞32さん
これでいいのかどうかわかりませんが、シミュレーションしてみました。
やってみると意外におもしろく、いろんな金利パターンや返済時期を充ててみてます。
同じ金額を繰り上げ返済するのにも、どこにいついくらで、というので利息が変わる
ものなのですねぇー。
すごく得した気分です。
丁寧に教えていただき、ありがとうございました。

[40: 匿名]

低金利のうちに繰上返済しておくことは元本を減らすのに
もっともｌ効果あります。注意点はお子さんが生まれると奥様の
収入は無くなりますよね。貯蓄１１万円とのことですので
今後貯蓄が出来なくなる可能性があります。ですから当面の
安心として手元に絶対使わない貯金として２００万くらいは
残しておいて、かつご主人の所得から少しずつでも貯蓄を
できるやりくりをしておいたほうがいいと思います。で、また
奥様が働けるようになったら、その分で繰上返済してみては
いかがですか？”長く借りて早く返す”が若い世代のローンの
コツです。もっともしてはいけないことは、子供を作る予定が
あるのに奥様の収入もあてにしてローンを組むことです。これは
実質返済能力をごまかしていることになりますから。

[41: しそ]

こんばんは〜
毎日暑いですねえ〜。子豚さん、
ボーナスまでもうあと1ヶ月弱ですねー！
色々と計画中ですか？

なるほど、長くかりて早く返すですね＜４０
とっても納得です！！
あと1年くらい頑張って働いてしっかり貯めておきます。
3500万35年ローンの道のりは長いです・・・（（笑））

[42: 悩める子豚]

みなさんこんにちは。いや〜〜しかし暑いです。。
しそさんこんにちは！色々と計画は立てているんですが、
どこまで出来るやら。。せめてボーナスの支給額くらい
教えてくれれば・・と思います。

40番さん、アドバイスありがとうございます。
長く借りて早く返すですね！！
やはり手元には200万円くらいあった方が安心ですね！！
繰上の参考にさせていただきます。

9月の償還日に繰上返済を行いたいと思います。
予定額はボーナスしだいということで・・・。
またご報告しますね！！

[43: 悩める子豚]

みなさんごぶさたです。
予定通り9月の償還日に繰上返済すべく、
銀行に行ってまいりました。

結果は、150万円の繰上で、残期間は29年9ヶ月となりました。
なんとか56歳には返済が終わりそうです。
早く返済予定表が届かないかなぁ。

[44: 匿名さん]

はじめてレスします。
いいですね、このスレ、堅実な考えの方が多いし、アドバイスも的確ですし。

悩める子豚さんも、しそさんも、頑張って下さいね。
ローンが終わって、家が完全に自分たちのものになったときの満足感…なんとも言えませんよ＾＾　それまで頑張った分、よけいに。

[45: 匿名さん]

〉32さん　私にも教えてください。主人は46歳で住宅金融公庫から2100万円を35年ローン
組みました。金利は10年間は２パーセント、11年目以降は3.5パーセントです
元金均等払いです。手元には1000万円弱の貯金があります。
若くはないので、貯金も大目に残しました。子供一人の教育費は2年間の
専門学校の教育費くらいです。もう少し、繰上げ返済に充てたほうが
よろしいのでしょうか、総支払額は金利が少なくなる分、少なくなりますよね。
ただ、現金が少なくなるのも、たいへん不安です。どのくらい手元に残して
繰り上げ返済をした方がいいのでしょうか。

[46: 悩める子豚]

44さん＞
すでにローンを完済された方ですか！！
うらやましい限りです。。
早くその喜びに浸る日が来ないかしら。。今から楽しみです。

45さん＞どのくらい手元に残すかは難しいですよね・・・。
私も是非伺いたいです！

[47: 匿名さん]

はじめまして。
私も繰り上げ返済に向けて頑張ってます！
悩める子豚さんと同じように現在共働きで来年子供を・・・という予定です。
私も今は主人のお給料のみで生活し、私の給料は全部貯金してます。一月にそのたまったお金を全部返済にまわすつもりです！
子供が出来て、育児休暇をとったりと収入がだいぶ変わってきそうですが頑張ります！
ちなみに我が家は３１９０万・３５年・３年固定1.55％です。

[48: 匿名さん]

はじめまして。
私も繰り上げ返済に向けて貯蓄をしています。
我が家も共働きで再来年ぐらいに子供が欲しいと思っています。
最初は、私のお給料を全部貯蓄する予定でしたが、
お稽古事（クラシックバレエとゴルフ）代だけは自分のお給料から出しています。
ボーナスは私のもので生活し、子供がいないうちは主人のボーナスを
繰り上げ返済分にしようかなと思っています。（今年４月から返済開始）
心配性の主人の考えで貯蓄を800万ほど手元に残しているのですが
来年の１月にやはり300万ほど繰り上げ返済しようと思っています。

我が家は2600万・30年・変動金利（-0.5％で1.875%です。会社の利子補給を
利用しているので、変動金利のリスクは会社を辞めない限りないと思います）
私の本音では子供のいないうちに、もう少し繰り上げ返済したいと思っているのですが・・・。
ほんと、手元にいくら残すか夫婦間でさえも意見が分れますし、難しいですよね・・。

[49: 匿名さん]

ウチは公庫で2700万を35年2.45%で借りました。支払い開始して2年半ほど
経ちますが、その間に繰り上げ返済を350万ほどしました。その分の利子の
節約額といったら…でもその浮く利息の額に目がくらんで手元には殆ど貯金
は残してません(苦笑)。何かの時のために多少は手元に置いておかないと
いけないなぁ。

[50: 匿名さん]

初めまして。
銀行から2100万円、固定５年で1.95％　35年ローンで組んでいます。
来年入居でまだ返済は始まっていないんですが、
以前TVで繰上げ返済額は、100万未満、つまり99万9000円が良い！と
言っていたのですが、それはどういうことなのでしょうか？
100万未満だと手数料が安いということなのでしょうか？
もしそうなら、少しのお金（例えば50万くらい）が手元に出来る度に
ちょくちょく返していったほうが得になるんでしょうか？

早い段階で繰上げをした方がその時の高い利息分を払わずにすむので
少しでも負担を減らしたいと思うのですが、
どういったやりかたが一番良いんでしょうか、教えてください。
是非、ご意見をよろしくお願いします。

[51: 匿名さん]

みなさんの気にしていらっしゃる繰り上げ返済で手元に残しておくお金についてですが、
今まで私自身が見てきた人たちの状況から、個人的な意見を言わせてもらうなら、
、お子さんの小さいうちは「生活費６か月分」＋「いざという時の１００万」があれば、
多少の事なら十分対応できるので、危険性はかなり低いと思います。
夫婦だけなら、生活費６か月分だけでほぼOKかと。
逆に、中学生以上のお子さんがいらっしゃる場合は、今後の学費も考えて、
さらに手元の資金を多めに残しておいた方がよいでしょう。

[52: 匿名さん]

50さん、それは銀行によって繰り上げ返済手数料が
100万未満何千円、１00万以上何万円とかになっている銀行があるので
その場合その方法が有効ということだと思います。
50さんの借り入れしている銀行の繰上げ返済手数料の規定を調べてみてください。
私が借り入れする予定の銀行は固定期間中繰上げ返済は金額によらず3万円となっていました。
この場合は「100万未満で繰り上げ」しても何の意味もありません。

[53: 50]

こんばんは。
52さん、銀行によって違うのですね。
早速確認してみると、固定プランでは21，000円となっていました。
手数料が何万とある場合、やはりある程度の金額を貯めてから、
（もちろん利息支払い分との兼ね合わせも見て）
支払いするのが賢いやり方みたいですね。
７年くらいは前倒しで返済していきたいと思っているので、
頑張って今から貯めていこうと思います(＾-＾)
アドバイスありがとうございました！

51さん、夫婦だけでも生活費６か月分くらいは
手に残しておいた方が良いんですね。
確かに、全てを繰り上げ返済に当てて日々の生活にびくびくするのは
おかしなことですものね。
情報ありがとうございます、参考にさせてもらいます。

[54: 52]

50さんところ手数料21000円なんですね。私の借り入れ予定銀行では31500円です〜(T_T)
んで、まだ借り入れ前だけど、毎年100万ずつ繰り上げ返済するのと、５年後にまとめて500万
繰り上げ返済するのと、どっちが得か？シミュレーションソフトで計算してみたんですが
私のソフトでは毎年100万ずつ繰り上げ返済するほうが、手数料を考えても８万ほどお得、
という結果になるのに、デベの持っているソフトで計算した結果では５年後にまとめて500万の
ほうが３万お得、なんて結果になるんです。
こういうのって数万〜十数万の誤差がでるもんなのかなあ？
（確かにソフトの注意書きに「多少の誤差があります」とは書いてありますが）
私としてはお金ができたらどんどん繰り上げ返済してっちゃいたいんですけどね。
ちなみにうちの借り入れ予定額は1200万です。35年払いで組みますが、がんばって20年以内、もっとがんばれれば10年くらいで返済してしまいたいなあと。

残しておくお金、６ヵ月分＋100万ですか〜。なるほど。
うちは、夫婦＋小さい子供二人で３か月分＋100万（100万は子供のための貯金）くらいを手元に残しておく予定ですがもうちょっと残しておいたほうがいいのかもなあ。100万は子供のための貯金だから、いざというときでも手をつけたくないから、それと別にいざというときの100万があったほうがいいかな？

[55: ５１]

５４さん
今回も、あくまで個人的な意見ですが…
お子さんのための貯金１００万＋さらに１００万は、まだ今は特に無理して用意されなくても
いいのではないかな、と思います。
今まで自分が見てきたケースでは、多少の事があっても、全員とまでは言いませんが、
ほとんどの人が６か月分程度の生活費分を使い切るまでに、何とか家計を立て直したり、
急な出費を賄ったり出来ていました。
残り１００万は、まあ気持ちの安心料、という感じです。

[56: ５１]

繰り上げ返済のシミュレーションでの誤差についてですが、

・最初の数年、ローン利率がかなり低い
・シミュレーションソフトでは、住宅ローン減税の還付分が考慮されていない
・デベのソフトでは、還付分も考慮に入れて、最終支払額で計算されている

…ということはありませんか？

[57: 52,54]

51さんお返事いただいていたのに気づかず失礼しました。
ご意見ありがとうございます。
そういっていただくと、ちょっと気が楽になりました。
「６か月分」を確保しておけばだいたいだいじょうぶということですね。
（でもうちのは実質３か月分なので苦しいか？子供の貯金には手をつけたくないと考えると）
でも入居までまだ半年ほどあり、それまでにがんばってもう少しお金ためる予定です。

繰り上げ返済のシミュレーションでの誤差についても意見をいただきありがとうございます。
シミュレーションは５年固定で1.6％、以降3％の場合のシミュレーションです。
これはどちらも同じ条件で入れていますが、ローン利率が低いから誤差がでるんでしょうか？
あと、どちらでも減税の還付分は考慮されていません。
銀行にきいてみれば正確なシミュレーションをしてもらえないかなと思っても、
そういうシミュレーションはできないといわれるだけで。。。。
あ！そうか、ローン利率が低いと、繰り上げ返済を急いでしても
効果があんまりないってことなのかしら？

[58: ５１]

う〜ん…私の計算では、１回に３１５００円の繰上げ返済手数料が必要な場合、
減税の還付分を考えなければ、１００万ずつの返済の方が７〜９万程度お得、
減税還付分を考慮すれば、５年後にまとめて５００万の返済が５〜７万程度お得、
という結果になりました。
但し、減税還付分は、ご主人が住宅ローン残高の１％相当額の所得税を
年間で納めているという前提です。

…ただ、この計算に自信があるかというと、自分の頭だけで計算したものですから、いまいち＾＾；
どなたか、詳しい方がいらっしゃるといいのですが…もし間違っていたらすみません。

[59: ５１]

す、すみません、５８での「５００万まとめ返済」の結果ですが、
まとめて返す際の手数料を考慮していなかったかもしれません（‾□‾;）
５８の、５年後にまとめて５００万の返済の際のお得額から、３万差し引いて下さい。

やっぱり自信がないまま計算するのはダメですね＾＾；すみませんでした。

[60: 52]

51さん、わざわざ計算していただいてありがとうございます！！！m(_ _)m痛み入ります。
やっぱり100万ずつ繰り上げ返済したほうがお得ですよね？？
51さんの結果と、私のシミュレーションソフトでの結果はかなり近いです。
5年後にまとめて500万の時は手数料は5250円ですので、5〜7万-31500+5250＝2〜4万お得、ということでしょうか。
減税還付分を考えてなかったので、とても参考になりました。
借り入れ金額が少なめ（？）なので主人の所得税は住宅ローン残高の１％相当額よりは
多くなると思います。
でも主人の性格から言うと、多分「さっさと借金返したい！！」ってことで
どんどん繰り上げしたがると思います。
私も早く残債減らしたいですし。
とはいえ、繰上げ返済分を貯蓄して手元に持っておくと、何かの時には融通が効きますから
そういう利点もありますもんね。
我が家の場合、数年後どうなってるかわからないところがあって、
繰上げを急ぐのが本当にいいのかどうかわからないところがあるんですよね。

51さん、本当にありがとうございました。

[61: 匿名さん]

はじめまして。我が家は昨年マンションを買いまして、ローンは35年で公庫で
2100万（２．７５％−４．０％）、財形で1200万（１．２３％）で組んでいます。
夫の年収は昨年は700万でしたが今年昇格したので800万くらいになり、
私の年収が100万くらいです。年齢はともに３２才、子供4才です。

繰上をめざして私のパート代の半分を貯金していたのですが（半分という
あたりが気合が足りないですね）、生活費の方も余裕が出てきたので
更に繰上用に毎月1万円ずつ貯金をしようかと思いました。
でも、毎月1万円ずつ積立するなら、条件変更で1万円返済額を増やしたら
どうかと公庫のＨＰでシミュレーションしてみました。

すると、残り33年9ヶ月→24年8ヶ月に、金額にして500万も返済額が
減る計算になりました。
我が家はこの結果から、条件変更＆私のパート代はコツコツ貯め、で
いこうと思ったところ、こちらでも
ヨソのスレでもコツコツ貯めていらっしゃる方ばかりで、条件変更された
方をほとんど見ないのですが、何か落とし穴があるのでしょうか？
ご意見を頂ければ幸いです。

[62: 匿名さん]

>>61 さんへ

繰上げ返済して、返済額や期間を短縮するのは、最初のローン審査条件を覆すことにはなりませんので、約定で許されているのなら可能です。

しかし、毎月の返済額を増やして返済期間を短縮するというのは、ローン審査条件に抵触することになることに気がつきませんか？
それをするなら借換ということになります。

[63: 匿名さん]

６１さん
このスレにいらっしゃる方も大半が若いご夫婦の方で、「子供が出来るまでは」「子供の小さい今のうちに」繰上げ返済、という方が多いので、条件変更の意見が出てこないのでは、と思います。あくまで繰上げ返済というのは、余裕が出来た資金で行なうものですから。私もそうでしたが、毎月の返済額を上げる、というところまでは、なかなか踏み切れない部分があると思います。

…あと、500万総返済額が減ったというのは、失礼ながら計算間違いではありませんか？
毎月1万円アップ分が、仮に全て元金に回ったとしても、35年は420ヶ月ですから、420万円以上にはならないと思うのですが…(元々が、「ゆとり返済」のように、ゆとり返済中は元金が逆ザヤで増えてしまうような状態の時ならありえますが)

[64: ごめんなさい]

６３のものですが、500万総返済額は普通にありえましたね。元金と総返済額とをごっちゃにしていました。500万以上減るというのは正しいです、ごめんなさい

[65: 匿名さん]

50さんも52さんも手数料高いですねえ。
うちはこんな感じ

1万から100万　　　　　2,100円
100万超から1000万　5,250円

[66: 悩める子豚]

65さん→それは安いですね！ネットバンクもしくは外資系ですか？？
61さん→返済額を増やすのは可能なんですか？？
それは公庫だけなのでしょうか？

[67: 匿名さん]

初めまして。
まだ住宅購入予定ではなかったので、７月募集の「つみたてくん」を
積み立てた直後に、欲しい物件が見つかり
先日申し込んだものです。

入居は来年３月予定
借入れは
財形1700万円（今月間に合えば　1.68％）
銀行1000万円３年固定1.55％
いずれも35年予定です。

「つみたてくん」は夫の名義ですが
私のパート収入をほぼ全額投入してます。
そして住宅購入後も、生活は苦しくなりますが
繰上げ返済のための貯蓄のつもりで
「つみたてくん」をすぐには途中買入れせずに続けるつもりです。
（子供はもう２人いるので、今後出産で働けない期間はないものとして）

この場合、銀行固定期間が終わる３年後に200万円を
銀行へ繰り上げ返済するのと
財形の1.68％が終わる５年後に350万円を
財形分を繰り上げ返済するのと
どちらが得なのでしょうか？

[68: 匿名さん]

67ですが
３年後200万円、５年後350万円というのは
いずれも「つみたてくん」をその時期に買入れ（または満期償還）
して投入する予定です。

[69: 匿名さん]

>61さん
我が家も公庫の返済額を増やして、短縮しましたよ。
（年金と両方借りていた分を全額繰上で終了したので年金分の返済額を）
返済額を増やす時点での審査条件（年収に占める返済比率等）をクリアして
いればいいのではないでしょうか。
返済に余裕があるなら貯めても金利はほとんどつかないし、繰上ちょこちょこやるより、一回で
手続きできて良いのでは。（手数料5250円でした）

[70: 匿名さん]

66さん

やっぱりネット系ってわかっちゃいますか。そうですソニー銀行です。
口座にお金さえいれておけばネット経由でいつでも好きな時間に
繰り上げ返済できるのがいいです。

繰り上げ返済後のシミュレーションもその場でできます

[71: 悩める子豚]

70さん→やはりそうでしたか！！
でもいつでも好きなときに繰上出来るなんてうらやましい限りです。
ちなみに我が家も昨日付けで繰上返済しました。
手数料は21000円です・・・バカにならないですね。。
保証料がまだ帰ってきていませんが、あれっていつごろ帰ってくるんですかね。。

[72: 匿名さん]

70です。

ソニー銀行は、保障料も団体信用生命保険のどちらも費用が0なので
残念ながらわかりません。

[73: ６１]

みなさん、いろいろご意見ありがとうございます。
６９さんは実際に条件変更をされたんですね！
どうも私は短気で、毎月1万円ずつ貯めて3年後に100万にして繰上・・・
というのが待ちきれないんですね（＾＾）1万円増やしても家計的には
余裕があるので、この方法がいいかも！と思ったわけです。

６２さんの、『毎月の返済額を増やして返済期間を短縮するというのは、
ローン審査条件に抵触することになることに気がつきませんか？
それをするなら借換ということになります』という部分、何がいけないのか
よくわからないのですが・・・返済額を増やして期間短縮するというのは
住宅ローン関係の本にも載っていますし、公庫のＨＰにも以下のように
出ていています。なぜ借り換えになるんでしょうか？

１返済条件の変更
　 (１) 毎月の返済額を増額して、返済期間を短縮する。
　(２) ボーナス併用返済を取り止める。
　(３) 毎月返済のみをボーナス併用返済に変更する。
　(４) ゆとり・ステップ返済を取り止める。
　(５) 元利均等返済を元金均等返済へ変更する。
　(６) 元金均等返済を元利均等返済へ変更する。
　 　　　　　　　　 　

[74: しそ]

お久しぶりです。
４４さん、ありがとうございます（笑）
毎月頑張って私のお給料のほとんどを貯金してます（笑）
こぶたさんも、繰上げ返済おめでとうございます♪
いいなぁ〜。私も2年後に向けてせっせと頑張ります〜！

[75: 匿名さん]

５０さん５２さん６５さん

うちの使っている銀行は繰上げ返済手数料は必要なしです。
毎月ある一定金額以上を口座に入れると次の日には勝手に
繰上げ返済されています。
私はこの銀行をある事情により好きになれないので毎月使わ
ない一定金額２０から２５と気分が向いたときは５千円とか１
万円を繰上げ返済して早く取引を終わらせたるつもりです。

[76: 匿名さん]

我が家も、結婚２年目の共働き夫婦です。繰り上げ返済は、お勧めです。
早い時期だと、利息の割合が大きいので、繰り上げ返済することにより、
期間も大分短縮されます。
我が家は、子供ができるまでは・・・と、年１回計３回の繰り上げ返済で、
約１２年短縮しました。
今の貯蓄を維持して、プラスになった分を繰り上げ返済にあてています。
今は、貯金していても金利が低いので、貯蓄はほどほどに、
購入価格に極力近い状態での完済を目標にしています。

[77: B&P]

とても参考になります。
ところでシミュレーションソフトは何をお使いでしょうか？
複数回の繰上返済に対応したものを探しているのですが、
なかなか見つからないのです。

[78: インコのチル]

>>77

元利均等返済ならマイクロソフトのＥＸＣＥＬでＰＭＴ関数を使えば、特別のシミュレーションソフトを使わなくてもいいんでは。
元金均等返済は、特に難しい計算をする必要はないでしょう。

[79: 匿名さん]

私はエクセルの関数とか苦手なので、ポポのローンプランナーVer. 0.20というのでシミュしました。
１０回まで繰上返済した場合のシミュができます。
とてもありがたいソフトです。ベクターで見つけました。
作者ポポさんに感謝。

[80: 匿名さん]

共働きでマンションの名義が夫単独だった場合に、繰上げ返済用に
奥さんの収入を使うってのは普通に問題なしですか？
別に喧嘩になったりはしないでしょうが、一般論としてどんなものなのか
と思って質問させていただきました。
うちは単独名義なので私の収入からなんとか返していこうかと思ってます。

[81: mako]

79さん、「ポポのローンプランナーVer. 0.20」おとしてみました。
使いやすいですね〜。
繰上げ返済がんばるぞ！っていう気になりますね（笑）

[82: 匿名さん]

32さん、教えてください。
教えてくださった計算式で返済表をつくってみました。
例えばある時点で繰り上げ返済をしたとして、その翌月の計算式は
＊元金　PPMT(月利,何回目か,総返済月数,-借入金額,0)
の返済された分の
総返済月数を減らすのか、回目を増やすのかがわかりません。
とてもアホな質問だと思いますが、親切な方教えてください！

[83: インコのチル]

>>82
３２さんのやり方は個別の回数の元金と利息の充当分を計算するためのもの。
そんなやり方をするより、ＰＭＴ関数で１回分の元利均等支払金額を算出して、あとは単純にマニュアル式を作って、繰り返し計算式をコピーする方が良い。
但し、利息については１円未満は切り捨て計算すること。
団信を借入残高に応じて別に支払う場合は、ＰＭＴなどの関数では求められないから各支払期毎の計算式を作って行なう。
こちらは保険会社によって四捨五入だったりするので、返済表にあう方を自分で選択する必要がある。

[84: インコのチル]

>>82
要するに、ＩＰＭＴやＰＰＭＴ関数ではその期の内訳がわかるだけだから、そんなことをするくらいならマニュアル計算した方が有効で、残高が減ったり利率が変わったりしても対応可能だということ。
ローンの端数処理の仕方も理解できるから、最初の返済額はＰＭＴ関数で算出して、あとはマニュアル計算するのが融通が利くということ。
自分もこの方法で残高管理を行なっています。団信は年に一回決算で割戻しもありますから。

昔はオアシスカルク（富士通のワープロＯＡＳＹＳのカルク）で繰り返し計算して求めていましたが、今は楽になりました。

[85: インコのチル]

>>82
必要ならＥＸＣＥＬのマニュアルで作ったシートを送付いたします。
メールをいただければ対応させていただきます。

[86: 匿名さん]

>>86
共働きでマンションの名義が夫単独だった場合に、繰上げ返済用に
奥さんの収入を使うってのは普通に問題なしですか？
というのは、贈与税の問題を考慮しないといけない、というのが
一般論かと思います。
基礎控除分の110万円以下なら、一般に問題はないかとおもいますが。

[87: 匿名さん]

うちは共有名義なんですが、ローンは夫のみで組んでいます。私の給料は全額貯金しているのですが、これを繰り上げ返済に使うとまずいのですか？８０さん・８６さんのを読んでいて「あれ？うちの場合は？？」って思ったのですが・・・。

[88: インコのチル]

>>87

ローンの名義は返済をどうするかとは関係ありません。

[89: インコのチル]

考え方を整理します。

＜住宅ローンの名義＞
だれが返すかとは別です。実態で判断されます。

＜物件の名義＞
夫婦のうち一人の名義にすると贈与税の問題が発生します。
１１０万円まで１年間に無税です。
だけど、毎年１１０万円づつ贈与して１０年で完済したとしても、贈与した人には一銭も財産は残りません。
その後に何かトラブルがあって財産分与となっても、贈与した分は当然には取り返せません。
はて、本当にそういうことでいいのでしょうか？
それでいいと思う方は旦那に全て贈与してください。
そうでないと思う方は贈与のことなど考えずに、出資比率に応じた持分に登記してください。
考え方の問題なので、全部貢ごうが、それなりの持分を確保するかは、ご自分の判断です。

[90: 匿名さん]

８７さん、
ややこしいのであれば、奥様の給料は生活費にして、ご主人の給料（の一部でも）を返済資金にされては？
私も自分のパート代で繰り上げ♪と思っていたのですが、贈与税のこととか考えると面倒そうなので。。。
もちろん、チルさんが心配されているように、財産云々でモメたりしてません。夫婦で運命共同体と思ってますから〜。

[91: 匿名さん]

>>90
＞財産云々でモメたりしてません。夫婦で運命共同体と思ってますから〜。

考えが甘い。最近熟年離婚が増えています。そうなってからトラぶっても泣きを見るだけ。
夫婦間でも財産のケジメだけはキチット付けておいた方がお互いの為です。

[92: ９０]

＞９１
う〜ん、そうなんですかね。私はまだ若輩者なので「熟年離婚」を意識できないです。
でも人生の先輩のご意見として（なんとなく文面から年上と判断した）、肝に銘じておきますね。

[93: ９１]

>>92
うちはもめてないというより５０歳を過ぎ、自分たちだけの収入では段々貯められなくなってくる年代です。
そうなった時には今まで何十年も共稼ぎで財産を築いてきた実際の結果が目に見えてくるんです。
奥さんの財産が何も無かったら、奥さんの立場に立ったらどう思うと考えます？
贈与税の心配より、こちらの心配の方が、共稼ぎ夫婦なら心配なはずです。
３０年間共稼ぎでやってきましたので、心の片隅にでも残していただければ幸いです。

[94: 匿名さん]

91さんて、チルさん？

[95: 匿名さん]

共有にしておけば
夫が死んだときの相続税が妻にかからない
と聞いたのですが、事実でしょうか？
であればいくらかの割合で共有名義にしたほうがいいのでは？

[96: 匿名さん]

>>95
法定相続分か１億６０００万円（どちらか高い金額）までは、相続税がかかりません。

ただし、相続税の計算は次のように行います。

遺産の総額　−　非課税財産　＝　課税対象の遺産総額
課税対象の遺産総額　−　控除金額　＝　課税標準金額
課税標準金額　×　（個人としての受取財産額　／　課税対象の遺産総額）　＝　個人としての相続税対象額
個人としての相続税対象額　＋−　個人に対する税の増減額　＝　実際の個人に対する相続税課税額

＜個人に対する税の増減額＞
相続人以外だと税の増減は２割増し。
未成年者の場合は成人に達するまでの減額処置あり。
配偶者の場合は上記の額までを減額。

遺産分割協議が出来ていることが前提。
実際の不動産価格は、都市部では路線価に一定の修正を加えて計算されます。（都市部以外では固定資産評価額に乗率をかけて算出）

[97: 匿名さん]

銀行の住宅ローンを繰上げ返済する場合、保証料は前払いでなく、
利子上乗せタイプが有利なのでしょうか？

年初に繰上げ返済（返済期間は変えず）の申込をしたのですが、
保証料の再計算をし、事務（？）手数料を超える金額があったら
返金されると説明うけました（保証料先払い）。

保証料金利上乗せタイプの場合は保証料再計算の
手数料掛からないんだったら、金利上乗せタイプに
すればよかったかな。

[98: ローン10年め]

　私は期間25年の住宅ローンを組んで、すでに10年。繰上返済で迷っています。
　手元に400万ほど余裕があり２ヶ所借で、
1)会社融資：残元金820万、5年ごとに金利変動。現在の金利：2.25%。
　繰上返済は返済額変更のみ。期間短縮不可。
2)公庫財形：残元金900万、１年ごとに金利変動。現在の金利：1.69%。
　繰上返済は期間短縮可能。
　どちらを繰上げ返済すればよいでしょうか？
現在金利が高い1)を選択するか、期間短縮ができる2)を選択するか？

[99: 匿名さん]

残1720 ですか。もう負担感は少ないのでは。
会社融資は、退社するとどうなるの？継続、一括返済？
繰上げしたいのなら、会社融資かな。
他の使い道を考えてみては
２軒目とか、投資とか、自分に投資とか。

[100: 匿名さん]

>>98
マルチポストはルール違反です。