繰上返済について

[悩める子豚]

みなさんどうかご意見をお聞かせください！！
去年暮れにマンションを購入しました。
26歳子供はまだいない共稼ぎ夫婦です。
繰上返済について悩んでいます。
少しお金が残ったので、返そうかな？？残そうかな？？
でも来年には子供が欲しいしなぁ！
①借入金額1430万・35年元利均等・3年固定1.55％
　（今年1月より返済が始まっています）
②収入　主人25万・私13万（手取り）
③毎月貯蓄額　11万円
④今現在手元に残っているお金　280万円
⑤繰上返済時の手数料　期間中2万円　変動金利時5000円

みなさんでしたらどうされるでしょうか？？
少しでも繰上返済した方が良いのかしら？？
来年になると子供も欲しいので、収入が減りますので
どのくらいお金を残したらいいかわかりません。
どうか貴重なご意見をお願いします！！

[82: 匿名さん]

32さん、教えてください。
教えてくださった計算式で返済表をつくってみました。
例えばある時点で繰り上げ返済をしたとして、その翌月の計算式は
＊元金　PPMT(月利,何回目か,総返済月数,-借入金額,0)
の返済された分の
総返済月数を減らすのか、回目を増やすのかがわかりません。
とてもアホな質問だと思いますが、親切な方教えてください！

[83: インコのチル]

>>82
３２さんのやり方は個別の回数の元金と利息の充当分を計算するためのもの。
そんなやり方をするより、ＰＭＴ関数で１回分の元利均等支払金額を算出して、あとは単純にマニュアル式を作って、繰り返し計算式をコピーする方が良い。
但し、利息については１円未満は切り捨て計算すること。
団信を借入残高に応じて別に支払う場合は、ＰＭＴなどの関数では求められないから各支払期毎の計算式を作って行なう。
こちらは保険会社によって四捨五入だったりするので、返済表にあう方を自分で選択する必要がある。

[84: インコのチル]

>>82
要するに、ＩＰＭＴやＰＰＭＴ関数ではその期の内訳がわかるだけだから、そんなことをするくらいならマニュアル計算した方が有効で、残高が減ったり利率が変わったりしても対応可能だということ。
ローンの端数処理の仕方も理解できるから、最初の返済額はＰＭＴ関数で算出して、あとはマニュアル計算するのが融通が利くということ。
自分もこの方法で残高管理を行なっています。団信は年に一回決算で割戻しもありますから。

昔はオアシスカルク（富士通のワープロＯＡＳＹＳのカルク）で繰り返し計算して求めていましたが、今は楽になりました。

[85: インコのチル]

>>82
必要ならＥＸＣＥＬのマニュアルで作ったシートを送付いたします。
メールをいただければ対応させていただきます。

[86: 匿名さん]

>>86
共働きでマンションの名義が夫単独だった場合に、繰上げ返済用に
奥さんの収入を使うってのは普通に問題なしですか？
というのは、贈与税の問題を考慮しないといけない、というのが
一般論かと思います。
基礎控除分の110万円以下なら、一般に問題はないかとおもいますが。

[87: 匿名さん]

うちは共有名義なんですが、ローンは夫のみで組んでいます。私の給料は全額貯金しているのですが、これを繰り上げ返済に使うとまずいのですか？８０さん・８６さんのを読んでいて「あれ？うちの場合は？？」って思ったのですが・・・。

[88: インコのチル]

>>87

ローンの名義は返済をどうするかとは関係ありません。

[89: インコのチル]

考え方を整理します。

＜住宅ローンの名義＞
だれが返すかとは別です。実態で判断されます。

＜物件の名義＞
夫婦のうち一人の名義にすると贈与税の問題が発生します。
１１０万円まで１年間に無税です。
だけど、毎年１１０万円づつ贈与して１０年で完済したとしても、贈与した人には一銭も財産は残りません。
その後に何かトラブルがあって財産分与となっても、贈与した分は当然には取り返せません。
はて、本当にそういうことでいいのでしょうか？
それでいいと思う方は旦那に全て贈与してください。
そうでないと思う方は贈与のことなど考えずに、出資比率に応じた持分に登記してください。
考え方の問題なので、全部貢ごうが、それなりの持分を確保するかは、ご自分の判断です。

[90: 匿名さん]

８７さん、
ややこしいのであれば、奥様の給料は生活費にして、ご主人の給料（の一部でも）を返済資金にされては？
私も自分のパート代で繰り上げ♪と思っていたのですが、贈与税のこととか考えると面倒そうなので。。。
もちろん、チルさんが心配されているように、財産云々でモメたりしてません。夫婦で運命共同体と思ってますから〜。

[91: 匿名さん]

>>90
＞財産云々でモメたりしてません。夫婦で運命共同体と思ってますから〜。

考えが甘い。最近熟年離婚が増えています。そうなってからトラぶっても泣きを見るだけ。
夫婦間でも財産のケジメだけはキチット付けておいた方がお互いの為です。

[92: ９０]

＞９１
う〜ん、そうなんですかね。私はまだ若輩者なので「熟年離婚」を意識できないです。
でも人生の先輩のご意見として（なんとなく文面から年上と判断した）、肝に銘じておきますね。

[93: ９１]

>>92
うちはもめてないというより５０歳を過ぎ、自分たちだけの収入では段々貯められなくなってくる年代です。
そうなった時には今まで何十年も共稼ぎで財産を築いてきた実際の結果が目に見えてくるんです。
奥さんの財産が何も無かったら、奥さんの立場に立ったらどう思うと考えます？
贈与税の心配より、こちらの心配の方が、共稼ぎ夫婦なら心配なはずです。
３０年間共稼ぎでやってきましたので、心の片隅にでも残していただければ幸いです。

[94: 匿名さん]

91さんて、チルさん？

[95: 匿名さん]

共有にしておけば
夫が死んだときの相続税が妻にかからない
と聞いたのですが、事実でしょうか？
であればいくらかの割合で共有名義にしたほうがいいのでは？

[96: 匿名さん]

>>95
法定相続分か１億６０００万円（どちらか高い金額）までは、相続税がかかりません。

ただし、相続税の計算は次のように行います。

遺産の総額　−　非課税財産　＝　課税対象の遺産総額
課税対象の遺産総額　−　控除金額　＝　課税標準金額
課税標準金額　×　（個人としての受取財産額　／　課税対象の遺産総額）　＝　個人としての相続税対象額
個人としての相続税対象額　＋−　個人に対する税の増減額　＝　実際の個人に対する相続税課税額

＜個人に対する税の増減額＞
相続人以外だと税の増減は２割増し。
未成年者の場合は成人に達するまでの減額処置あり。
配偶者の場合は上記の額までを減額。

遺産分割協議が出来ていることが前提。
実際の不動産価格は、都市部では路線価に一定の修正を加えて計算されます。（都市部以外では固定資産評価額に乗率をかけて算出）

[97: 匿名さん]

銀行の住宅ローンを繰上げ返済する場合、保証料は前払いでなく、
利子上乗せタイプが有利なのでしょうか？

年初に繰上げ返済（返済期間は変えず）の申込をしたのですが、
保証料の再計算をし、事務（？）手数料を超える金額があったら
返金されると説明うけました（保証料先払い）。

保証料金利上乗せタイプの場合は保証料再計算の
手数料掛からないんだったら、金利上乗せタイプに
すればよかったかな。

[98: ローン10年め]

　私は期間25年の住宅ローンを組んで、すでに10年。繰上返済で迷っています。
　手元に400万ほど余裕があり２ヶ所借で、
1)会社融資：残元金820万、5年ごとに金利変動。現在の金利：2.25%。
　繰上返済は返済額変更のみ。期間短縮不可。
2)公庫財形：残元金900万、１年ごとに金利変動。現在の金利：1.69%。
　繰上返済は期間短縮可能。
　どちらを繰上げ返済すればよいでしょうか？
現在金利が高い1)を選択するか、期間短縮ができる2)を選択するか？

[99: 匿名さん]

残1720 ですか。もう負担感は少ないのでは。
会社融資は、退社するとどうなるの？継続、一括返済？
繰上げしたいのなら、会社融資かな。
他の使い道を考えてみては
２軒目とか、投資とか、自分に投資とか。

[100: 匿名さん]

>>98
マルチポストはルール違反です。

[101: 匿名さん]

>>99
レスありがとうございました。退社の可能性は考慮していませんでした。
>>100
他のスレッドにはポストしてしませんが。何かトラブル？