住宅ローン贈与税について

[ナイト]

住宅ローン贈与税について教えて下さい。

先日マンションを購入しまして、名義の登記を私だけにしております。
というのも、妻は出産と重なり、ちょうど仕事もやめており無職状態で、
子供を生んでからも数年は仕事にもどれないと判断した為、共有名義に
はしませんでした。
ただし、将来的に妻も働きに出て夫婦で返済していく予定です。

そこで教えて欲しいのですが、将来妻がまた就職して働きだした給料の
一部を繰り上げ返済資金に当てようと思っていたのですが、これは贈与税に
当てはまりますでしょうか？
国税庁のページを見ると引っかかるような事書かれてるんですよね・・・

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4411_qa.htm#q1
ただコレは買った時点の共働きなのかなと希望的観測・・・(^_^;)

贈与税について調べてみたのですが、年間の繰上げ返済金額を基礎控除
額の110万円までに抑えれば贈与税はかからないという認識でよいのでしょか？

当初夫婦間で取り決めて、月10万ずつ繰り上げして、年間120万繰り上げる
予定でしたが、贈与税がかかってしまうなら、10万円抑えようかと素人
ながら考えてのですがどうでしょうか。

申し訳ありまえんが教えて下さい。

[2: 匿名さん]

＞贈与税について調べてみたのですが、年間の繰上げ返済金額を基礎控除
＞額の110万円までに抑えれば贈与税はかからないという認識でよいのでしょか？

はい。その認識で正解です。
毎月９万円までならＯＫということですね。

しかし、ちょっとした抜け道があります。
生活費を妻に持ってもらえばいいのです。
つまり、今まで夫が支払っていた例えば毎月12万の支出を、妻が支払うことにする。
そうすれば、毎月12万を妻から夫に振り込んだのと同じことですよね。
しかし、生活費は贈与税の対象外ですから、合法的に繰上資金に回せます。

[3: 住まいに詳しい人]

確かに０２さんの書かれたように、生活費を配偶者が持てば、贈与の問題はありません。

このような繰上返済をすると、０１さんの奥様が必死に返済をされたとしても、奥様自身の財産には１銭もならないわけです。
そのことをご承知でしょうかね？

[4: 匿名さん]

>>03さん
02です。

おっしゃるとおりですけれど、
20年経てば2000万円までは贈与できますよね。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

20年もたなければ話は別ですが・・・

[5: ナイト]

０２さん、０３さん早速分かりやすいご意見ありがとう御座います！

生活費の抜け道知りませんでした！
ありがとう御座います！

もしご存知であれば教えて欲しいのですが、私が住宅ローンのみを返し、
他の生活費全てを妻が持った場合、その生活費の浮いた分繰上げ返済すれば
よいというのは理解できたのですが、要はお金の出所が違うだけですよね？

税務署はどうやって、贈与税を取ってくるんでしょうか？
要は夫婦間のお金の出所が違うだけで贈与/贈与じゃないは税務署では判断
つかないと思うのですが・・・　無知ですみません。
自己申告なんですかね？それで申告しないでいる場合は、脱税になるんですか？
勿論申告が必要であれば申告しますよ(^_^;)

もう一点、上記でも教えてもらったURLですが、書いてあることが難しくて
よく分かりません。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

>婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための
>金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)
>できるという特例です。

結婚して20年経てば、2000万円まで贈与出来るとはどういう意味なんでしょうか？
自分の財産を最大2000万円まで、贈与(財産を分けられる？)出来るという意味なんでしょうか？


０３さんが仰っている、通り、現状私だけで登記したのは致し方なかったのですが、
一生懸命繰り上げ返済した妻に財産が残らないのは可愛そうです。

途中で財産を分けることは出来ないのでしょうか。

[6: 匿名さん]

02です。

生活費については、夫婦間の贈与は発生しないので、どちらが支払っていても問題ありません。
税務署が興味があるのは、直接的な金銭の受渡だけです。
ローンが夫の口座から支払われており、妻から年間110万以上の振込がなければ、問題ありません。

妻の口座から年間で110万以上の振込があった場合は、申告しないと脱税です。
補足ですが、妻の口座から「生活費」として夫の口座に振り込むのもダメです。
02で書いたのは、妻が生活費を直接支払うということです。

＞結婚して20年経てば、2000万円まで贈与出来るとはどういう意味なんでしょうか？
＞自分の財産を最大2000万円まで、贈与(財産を分けられる？)出来るという意味なんでしょうか？

住宅の登記上の持ち分を、2000万円分まで贈与税なしで変更出来るということです。
「一生懸命繰り上げ返済した妻に財産」を残すことが出来ます。

[7: ナイト]

０２さん

とっても分かりやすい回答ありがとう御座いました！
大変勉強になりました！

[8: ０３]

>>07
正確には２０００万円ではなくて、暦年課税での贈与枠も含めた２１１０万円まで非課税です。

ただ平成２１年度には相続税の大幅制度改正が予定されていて、その際にはこの制度が存続するかどうかはわかりません。
（法定相続人で法定相続分を分割したとして相続税の総額を計算してから個別の相続税を計算する現在のやり方を、最初から個別の相続財産をもとに計算する方法に改めることになっています。これに伴い贈与税の課税方法も見直しがされることになっています。）

[9: 匿名さん]

振込を行うと口座の履歴に残るのでバレバレです。
少々面倒でも一方の口座から現金で引き出してもう一方の口座に現金で入金すれば、よほど大きな金額が動いていない限りは事実上ノーチェックでは？実際、税務署とはいえ管内の納税者の所有口座をすべて把握することは不可能でしょう。個人的には贈与税って正直者が＊＊を見る税だなと思います。こんな不公平な税はなくしてほしい。

[10: 申込予定さん]

すみません、教えてください。

今度物件購入予定です。

購入の際の諸費用を妻の私が200万支払う予定です。

これは、贈与税など関係ありますでしょうか。

また、返済も私の給与からも支払いするのですが関係ありますか？

名義は共同名義にしておいた方が良いのでしょうか。

離婚などは絶対にありえませんが。

[11: ０３]

>>10
基本的な考え方を理解すれば、あとは生活費で微調整するとかで贈与の問題は起きません。

それぞれが将来に渡り、購入する物件に対してどれだけの実質的な支払いをしていくのか？
その割合に応じた物件持分登記をすればよいのです。

これに反するような行為をすると、恒久的にアンバランスとなると認められた金額分を一括して贈与したと見做されます。

離婚するかどうかは別問題で、資産管理で対等な状況にしておけば、今後どうなっても、互いに不利はありません。
実際、自分達夫婦は、ずっと共稼ぎを３０年以上続けているので、不動産や有価証券をいくつも持っていますけど、それなりの配分をしています。

夫婦でそれぞれ稼いでいるような場合は、婚姻２０年以上の贈与などは、あまり考えない方がいいです。

[12: 匿名さん]

>>09
現金の入金もチェックされることありますよ。買い物などの振込のために
数十万程度のお金を何回か入金しただけなのに現金の出所を聞かれたことが
あります。
もちろん、それを理由に税務署が調査にきたわけではないですが、
なにかの折に税務署に通帳を見せる機会があると聞かれることもあるということです。

いずれにせよ他の方も書いてるように、名義人の旦那さんが繰り上げして、
残りの給料と奥さんの給料で貯金と生活費をやりくりしていれば問題ない
と思います。

[13: 匿名さん]

こんにちは。
この度中古マンションを購入予定です。
ローンは自分（夫）名義で借り入れしますが、頭金７００のうち、
妻が５００出す予定です。
共働きで返して行くつもりですが、今回妻が出した頭金の５００に
贈与税はかかるものなのでしょうか。
金銭の出所をはっきりさせておくために、いったん融資予定の自分の
銀行に妻から入金してもらうつもりなんですが・・・・
宜しくお願いします。

[14: 匿名さん]

>>13さん
物件の登記名義を共有にしないと贈与税がかかります。
金額に見合った登記持ち分にすれば贈与税はかかりません。

登記持ち分は、ローンが夫名義とのことですので、基本的には
　夫：妻＝（夫の頭金＋ローン）：妻の頭金
となります。

ただし、ローンが連帯債務（連帯保証とは違います）の場合は、
ローンをローン名義に関係なく２人の収入に応じて按分し、
　夫：妻＝（夫の頭金＋夫分のローン）：（妻の頭金＋妻分のローン）
とするのが基本的な考え方です。

余計なお世話かもしれませんが、
お二人で返済されるとのことなので、
13さんの単独の収入で審査が通っているとしても、
連帯債務に出来るならした方が平等かなと思います。
連帯債務にできるかどうかは金融機関に確認して下さい。

[15: 匿名さん]

>>13
仮にローンが夫だけでも、実質的に奥様も返済に恒常的に寄与する場合は、税務署に内容を具体的に話せば、ローンの支払い名義には関わらず、所得按分での登記も問題無い場合があります。

うちはそのような登記を、何回もしています。

事前に当該物件の管轄税務署にお話してみてください。

[16: 匿名さん]

>>14さん
夫婦の共有名義にする予定です。
出資のバランスを考えてこれから
共働きで返済していきます！
連帯債務の件も銀行さんに相談してみますね。

>>15さん
もし税務署が来るようでしたら具体的に話してみます。
でもほんとに税務署きたらガクブルですがｗ

ありがとうございました。

[17: １５]

>>16
自分の方から管轄税務署に話を事前にすることをお奨めします。
こちらから行って説明したことに、どのような言質をしたかを記録しておくのです。

出来れば、管轄税務署以外でも聞いておくか、同じ管轄税務署で複数の方から別の時間帯で聞いておくことです。

怖いことはありません。
お話をすることは、大切なことです。
ただ、自分が喋ることに関しては、事前に頭を整理しておくこと。
余計なことは喋らないこと。
相手が話したことがわからなければ、わかるまでは落ち着いて聞くことです。

[18: うう]

相続時精算課税の申告（贈与税）を忘れてしまっていました。
もうどうしようもならないのでしょうか・・

[19: 贈与税]

一昨年の８月に契約し昨年の６月に入居したものですが、
税務署の人っていつくるのでしょうか？

[20: 匿名さん]

>>18さん
修正申告すればよいのではないでしょうか？
税務署に相談してみてはいかがでしょう。

>>19さん
住むだけの住宅ですよね？
なら、普通は来ませんよ。
お尋ねの葉書が来ることがあるらしいですが。
それで、よほど怪しまれなければ、税務署の人が来ることなんてありません。
個人経営で事業をしているとかなら話は別ですが。

[21: 匿名さん]

>>18
相続時精算課税の手続きは、非常に厳しいです。

最初に相続時精算課税の適用を受けようとする年の翌年２月１日から３月１５日までの間に「相続時精算課税選択届出書」と贈与税の申告書を提出しなければなりません。

それを一日でも遅れると、相続時精算課税は適用できず、原則の暦年課税となってしまいます。

おわかりですか。

どうしても認めてもらいたければ、嘆願書を提出して、合理的な理由によりどうしてもその期間に提出が出来なかったことを証明する必要があります。
「知らなかった」や「うっかりしていた」は理由とはなりません。

>>20
いい加減なことを書くなよ。
「修正申告」は、確定申告をした人が税金を増額するための修正をする申告のことですよ。