東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？ ２スレ目

[匿名さん]

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/
が５００を超えていますので２スレ目を立てました。
目指せ金利０％！

[852: ビギナーさん]

途中まで読んでみたのですが、あまりに難しく挫折しました。
親切な方、いらっしゃいましたら教えてください。
私が考えているプランは、
３４００万＝ローン
２０００万＝親の預金を普通預金に
でスタートして親に５年後から毎月１０万ずつ返済する、として
ローン返済額は年間１５０万。
自分でも年間３０万は預金するとして
スターさんを使うメリットはありますか？
初心者な上、数字に強くないので教えていただきたいです。

[853: 匿名さん]

先ずは、金利計算無しで考えて、
借入れの1400万に対するゼロ金利は、
年150万+30万で8年弱で達成できる。

問題は親からの贈与
5年後スタートで16.6年間返済
あと20年も生きてますか?
親への返済も相場の金利と返済計画の書かれた
契約書が必要です。
方法としては、相続時清算課税で当面
納税を先送りしておいたほうが得策。
親とは良く話し合って・・・
今後現金を返してもらうより、
身の回りの面倒をみてあげたほうが良いかも。

住宅所得控除狙いなら2500万が上限なので、
奥さんと連帯債務者になり、
控除額を分散させる。
毎月の返済額を少なくして、
毎年の借入れ金額残高を多く設定する

預金目標が年間30万とは?
自分の努力目標が低すぎる。
親への返済も期間が長すぎ。

詳しくはファイナンシャルラウンジでどうぞ。
みな同じ事考えている客ばかりだから、
親切丁寧に教えてくれますヨ。

[854: 匿名さん]

スタートすれば毎月、
1.預貯金から借入れ返済額が引落とされる。
2.借入れ金額と同等の預貯金を達成するための預金を行う。
1+2の資金が必要です。

現在資金的に余裕のある人、
これから資金的に余裕のできる人、
親の融資を受けられる人、

が、この商品にむいています。

[855: 匿名さん]

>ビギナーさん
現在のあなた自身の自己資金が明記されてしませんが・・・

手付け10%
諸費用+雑費+もろもろで、物件の5〜10%は掛かります。

[856: 洗濯大好き]

借り換え検討中ですが、今ある貯金を入れて、東京スターでの借入を減らしてようやく物件の8割、約3000万。
ただし貯金を使ってしまうので当初の貯金は250万くらいになってしまう。
毎年100〜200を預金していくつもりです。
貯金がなにせ少なくなってしまうのでこのローンの旨みは当初は感じられない。
それでもシミュレーションでは、10年あれば０金利を達成。
貯蓄により年々減っていく返済額をさら預金に回せば０金利達成は早いはず。

夫の年収は1000万強、会社は単独で1万人以上の一部上場企業で安定性はあると思うが、
シミュレーションをそのまま信じるのはやはり危険でしょうか？
いざとなれば私も年300万くらいであれば派遣で稼ぐことは可能です。（なるべく子育てを優先させたいのではありますが）

最初から貯金が多くないとこの銀行で借りるメリットはないというような書き込みが多いし、貯金が少ない人が借りているケースが出てこなくて、ちょっとビビッてます。

[857: 匿名さん]

>856
現段階で貯蓄額がなぜ少ないかに着目する必要あり。
　ムダ使いが多い
　接待が多い
　生活費が多い
　浪費ぐせがある
など・・・
いくら年収があっても出費も多ければ、
年収は無関係。
実際にいくら貯蓄に回せるかが、
この貯蓄連動のポイントです。

[858: 匿名さん]

>>856
メリットがないわけではないですが、当初は金利だけで相当払う事になるのが気になります。
今払っている金利がそれほど高くないのならば、手持ちの貯金を繰り上げ返済にまわし、
５年ほど貯蓄してから、借り替えた場合と比較してみてはどうでしょう？
どちらがメリットでます？

[859: ビギナーさん]

すみません。情報が少なすぎました。
ローンは４０００万以内で頭金（貯金）８００万（諸経費込み）
３４００万借りるとして月々の返済は給料から。
親からの２０００万は５年後からの１０万の返済のみに使います。
いっぱいいっぱいの生活になるので、繰り上げ返済用に年間３０万くらいしか
ためられないと思います。
親はまだ５０代なので死ぬまでに返せる予定ですが、
緊急時があれば（入院とか）返済が増えるかもしれません。
スター銀行を使うのと他銀行で全額ローンを組むのとどちらがよいでしょうか？
親は困ったときにいつでも返してくれるなら、という条件なので
親に２０００万のローンは組めないんです。。

[860: 匿名さん]

それは他行で3400万借りるより、
スターの貯蓄連動で1400万の金利を支払うほうが
賢明です。

但し、親からの2000万を自分の口座に入れること自体が、
贈与に当たるとみなされるため、
扱い方を検討するする余地があります。

[861: ゴー]

＞８４６さんありがとうございます。
やっぱり利用できる物は利用しないと損ですよね。
みなさん色々と書かれているので、参考になります。
多くの方が利用してるってことはアンシンします

[862: 入居済み住民さん]

*859
860さんの通り親の資金2000万を口座に入れるのは贈与です。
また親からのローンは80歳までに返却する必要があると聞いたよ。
借用書書いて5年後までは金利分のみ返済、以後は均等返済ではどうでしょう。
いざというときはすぐに親に返済できるのがスター銀行の良いところです。

[863: ビギナーさん]

みなさん、参考になりました。
ありがとうございます。
贈与についてもっと勉強します。
実際に実現したりしたらまた報告しますね。
がんばります！

[864: 洗濯大好き]

レスありがとうございます。洗濯大好きです。

>>857
手取り780万
ローンの支払190万、貯蓄190万、生活費400万

現在はこんな内訳です。
生活費の中には管理・修繕費含め、支出のすべてが含まれます。
生活費400万は冠婚葬祭が重なると増加する可能性があります。
貯蓄を150万でも確実に回せればメリットあるとみて大丈夫でしょうか。

>>858
なるほどと思い、シミュレーションしてみようと思ったのですが、
借り換えについてというか金利支払いについて理解できていなくて、つまづいてしまいました。
現在の利率は2.85％30年固定なので低いといえば低いですが、短期固定のようなメリットがない状態で微妙。

借り換え時に3600万の残があるとして
東京スターで3000万で組むためには、単純計算で別途600万＋α（金利）が必要ですが、
このαがいくらになるのかがよくわかりません。
一括返済と同じになると思いますが、3600万に2.85％かけた100万ちょいになるんでしょうか？
それともαは毎月の支払い直後であれば０ですか？
すごく基本的なことだと思うのですが、すみませんが教えてください。

[865: 匿名さん]

>>864
プラスアルファは一括で払うものではなく、金利に上乗せされます。
今、変動金利が2.8だとしたら＋0.3で、3.1%の金利となります。
上乗せ金利は最後までずっと変わりません。

概算で計算してみますね（ややこしくなるのでボーナス払いは除外）

現在の残債が3600万、残り28年として月の返済が15.6万(年187万)、
現在のローンで600万繰り上げ返済した場合、返済額は月15.3万(183万)、残り22年になります。

これを前提に、東スタの借り換えシュミレーションをすると、
固定５年3.65%(価格の8割のため金利プラス)、その後４％、年180万貯金として、0金利達成が９年後です。
確かに450万ほどメリットが出る計算になっています。

ですが、この計算は現在の銀行で繰上げ返済した場合が考慮されていません。
仮に現在のローンで毎年100万ずつ繰上げ返済をしたとすると、返済期間は13年ぐらいに短縮されます。
13年後には貯蓄額が当初250万＋年間80万で、合計1290万ですね。

では、東スタで13年後にどうなっているかというと……。
貯蓄額2590円、残債1334万ですから、この時点で全額返済したと仮定して1256万の貯金が残ります。
借り換え手数料云々を考慮するとほぼトントンといったところでしょうか？
(住宅ローン控除が何年もらえるのかとか、固定期間終了後、金利が多少あがる点は考慮していません)

もちろん、今の銀行で、無理して13年で返す必要はないわけで、
そうなると金利がかからない分、あとでゆっくり返せる東スタのメリットは出てきます。
でも、微妙な金額といえば、微妙な金額です。
お子様の教育費がこの先かかるなど、年180万の貯金が果たして妥当なのか不明だからです。

この程度しかメリットが出ないのであれば、
安全をとって、今のまま繰り上げ返済をされるほうがいいと考えます。
もしくは低金利で借りられる5年固定、10年固定に借り換えされるほうがメリットがあるかもしれませんね。

[866: 匿名さん]

＞ですが、この計算は現在の銀行で繰上げ返済した場合が考慮されていません。

これ忘れがち。
だから数年で預金と借入を同額にできないならヤメレと何度言われてきたことか。

[867: 契約済みさん]

>>865
ご意見はほぼ同意だけど、

> 上乗せ金利は最後までずっと変わりません。

ここは間違い。一定期間毎に見直しがありますよ。
今、実質0金利だけど、この状態になってから、見直しがあったので、
上乗せ金利も0に改定されました。

[868: 匿名さん]

>867
そうなのですか？
金利変動があっても上乗せ金利の見直しはしないと、契約書にも書いてあるんですが。
0金利になった事で何か特殊なルールが適用されるのでしょうか？
まあ、0金利だったら、上乗せが何パーセントあろうと関係ないでしょうけれど。

[869: 匿名さん]

横レス失礼します。

>867さんが言っていること
単なる勘違いでしょ？　もしくは、まったく別の「上乗せ金利」のこと？
ここで言っているのは「預金連動型スターワン住宅ローン」の
物件購入価格と借入れ金額の比率にかかわる「上乗せ金利」ことですよね。
東スタのＨＰにも以下のように掲載されています。

　「上乗せ金利」は以下のとおりです。
　ご購入価格(お借り換えの場合は、当初お借り入れ時のご購入価格)に対して
　　　6割以内のご融資　　⇒　上乗せ金利はございません。
　　　6割超かつ8割以内のご融資　⇒　0.30％
　　　8割超のご融資　⇒　0.60％

よって、頭金が少ない方は金利が高くなるという構図。
そうでなければ、頭金ゼロで、その分を東スタに預けて金利相殺を
受ける人が続出しますもんね！
やっぱり、ある程度はお金に余裕がある人がお得なようで・・・

[870: 契約済みさん]

867です。
あー、2年前とは、契約条件が変わったみたいだね。
契約書を見直してみたけど、ちゃんと借入要領の20項に、「基準金利の上乗せ幅」
というのがあって、私の契約書では、６ヶ月おきに見直すとなっていて、
上乗せ金利の計算方法が、1.0% * 利息対象元本残高 / 担保評価額になってます。
現在の契約は違うんですね…。失礼しました。

[871: 匿名さん]

私も上乗せ金利は担保評価額をもとに、半年毎に見直すという契約でした。
いつ頃から変わったのでしょうか。

[872: 匿名さん]

株式売却先の候補が出て来たね。
・ＨＳＢＣ
・アドバンテッジパートナーズ（ＡＰ）
・米投資ファンドのＴＰＧ
というところが候補らしい。
ローンスターじゃなくなれば東京スターという名前とも
恐らくお別れだろう。

[873: 購入検討中さん]

東京スター銀行を検討してたのですが、株売却となると
預金連動型の住宅ローンが廃止される事もありますか？
噂では、りそな銀行も預金連動型の商品を検討中と聞きましたが・・・
本当でしょうか？ご存知の方がいらっしゃったら教えて下さい。

[874: 契約済みさん]

融資返済されている方に質問です。
2月に融資実行、3月は保険料のみの支払いで4月の返済日が過ぎました。
スターダイレクトで返済状況を確認したところ、引落されていた返済額が預金残高0円（節約0円）
の場合の金額でした。
預金には手をつけてはおらず、返済履歴を確認したら節約された額が表示されていました。
これってどういうことなのでしょうか？
あとで、節約額が口座に戻されるのでしょうか？

[875: 借り換え経験者]

>874
あれ、四月の返済日は、２６日では？
返済日は、複数ありましたっけ？

[876: 契約済みさん]

874です。
ウチの返済日は16日です。

[877: 銀行関係者さん]

しょーもない訴訟を起こしている時点ですでに使えないね。

[878: 寿おじさん]

874 >
１回目の引き落としは、ふつう日割りになるので、預金残高０円の時の額で
引き落としを行い、本来の返済額以上の金額は元本返済として充当すると
金消契約時に説明を受けましたが、それとは違うのでしょうか？
＃　行員さんは、「実行までに期間があると皆さん忘れてしまうのですが・・・」
＃　と、ずいぶんと強調されていました。

875 >
16日か26日から、都合の良い日を選ぶようにいわれました。
これは給料日の後に引き落としになるように顧客が調整できるように
するためだそうです（「都合が良い日・・・」という表現がいいですね）。

[879: 寿おじさん]

878です。
「>」をつける位置を間違えました。
　1箇所目　　　　　２箇所目
　誤：「874 >」　　「875 >」
　正：「> 874」　　「> 875」

失礼しました。

[880: 契約済みさん]

874です。
電話で確認しました。
今回引き落とされた金額は、「節約された額+事務手数料+元金の調整額」でした。
（団信料は別途引き落とされてます。）
ただスターダイレクトの返済履歴では、節約された額と団信料を合算した金額が表示される
そうです。

878さん、レスありがとうございます。
金消契約から2ヶ月も経っていると、事務手数料のことなんてすっかり忘れていました。
お騒がせしました！

[881: 匿名さん]

>>877
自動継続定期を10年間忘れて放置していたら、時効だから没収します、というやつね。
あれはさすがにちょっと印象悪いな。
この銀行、うっかりしていたら何されるか分からないという印象を与えてしまったな。

[882: 契約済みさん]

みんな外貨預金どれくらいしてるの？
借入額
円預金
米ドル預金
ユーロ預金
とか、さらしてくれよ。

[883: 匿名さん]

2200-2210-0-0
ドルもユーロも興味なし
営業の電話もするなと言ってある。

[884: 契約済みさん]

>>883
2200-2210-0-0
東京スターからしたら最低の客だな。

[885: 匿名さん]

>借入額 円預金 米ドル預金 ユーロ預金 とか、さらしてくれよ。

3000 3002 0 0　外貨預金には全く興味なし。

現在の収入と資産で十分。
自分のために使っいたい金額は限られているからね。

[886: 匿名さん]

3000-2-1500-1500
とかの猛者はいないのか？


（数字は円建て）

[887: 契約済みさん]

ここの外貨預金、ローンと相殺されて金利もつくのが謎なんだが
俺としては、こんな風に思っている。

借入-円預-外預
2000-1000-1000 最初の頃
1000- 0-1000 円預金から返済するので、いずれこうなる
ここで返済できなくなるので円預金を入れる必要がある
しかし、長期保有するつもりだし、為替手数料とか払うのもなんだし．．．
1000- 100-1000 とりあえず返済分だけ円預金を入れる
0- 0-1000 で、なんだかんだで最終的にこうなる。

と、いう風に外貨預金の客をゲットするための仕組みなんだろうな。

[888: 寿おじさん]

>882さん
2760-2810-0-0
このままの水準でいった場合の15年分の団信分込み預金。
当初借り入れ予定額がは2000万。増えている分は皆預金に
なっています。銀行員さんの電卓技で、ローン控除をでき
るだけ多くなるように増額するように説得されてしまいま
した。

> 884さん
> 2200-2210-0-0
> 東京スターからしたら最低の客だな。
いえいえ。長期固定の預金なので比較的
利率のよい投資に回していると思いますよ。
それに専門家は数秒遅れると数十億円の損失が出る
（逆に言うと数秒先んじると数十億の利益がでる）
リアルタイム取引をやっていますから我々のレベル
で判断するのは逆に失礼かもしれません。
＃見学で複数の証券所情報をリアルタイムで表示し
＃て商いをやっている（「ダン」でしたっけ）のを
＃観たときは、素人は投機をやっちゃあいけないと
＃つくづく感じました。（見学は東京スターとは関
＃係ない会社さん相手でしたけど。）

[889: 購入検討中さん]

ここって外資から外資にまた売られるみたいですね・・・

[890: 匿名さん]

日経によれば、身売り先もまた短期保有の転売が目的という憶測もあるらしい。

[891: 匿名さん]

ローンスター→アドバンテッジ→？？
とファンドからファンドへとさまよい続ける銀行。
何だかなあ。ここはファンドのババ抜きゲームか。

[892: 匿名さん]

東京スター銀行で借りる予定で審査がとおっており、
１ヵ月後の家の引渡しの一週間前に、
契約書を記入するだけとなっています。
東京スター銀行が吸収されてしまうと、
今の住宅ローンはどうなると思いますか？
うちは、借入額と同額の普通預金を入れて、
金利０で借りようと思ったので、東京スターにしたのですが、
吸収されてしまうと、
金利０の特典がなくなる可能性ってあるのでしょうか？

[893: 寿おじさん]

> 892さん
以前に、どなたかがこのスレに書いていたと記憶しているのですが
吸収するということは、契約（権利・義務関係）を継承するという
ことになるずです。
契約書や法律にない理由で契約内容を勝手に変更することは許され
ていません。
金利０がなくなってしまう場合について、たしか契約書には
・商品性の前提が間違っているとして行政から指導があった場合
・社会情勢により契約を尊守することが著しく困難になって
　しまった場合
くらいし書かれていなかったと思います。
たとえ東京スターが吸収されてしまっても、今回については別に
社会情勢により契約を尊守すること困難になってしまったわけで
はないので、一般論的には可能性は低いと思われます。
---
法律的には銀行側が相当の違約金と猶予期間を負担する場合には、
ご心配のようなことがありえると思います。
しかし、どんな仕事も信用をなくすと続けられなくなるように
吸収されたからといって、契約破棄をすると、森永などではあり
ませんが信用をなくしてしまい、日本で銀行業務を続けることが
著しく困難になると予想されます。
日本で銀行業務を続けるのであれば、ほぼ可能性はゼロと私は考
えています。
---
以前に書かれていたことですが、金利０の今のローンが、吸収後
（今後も）継続して新規契約が続けられるかどうかはわかりませ
ん。

[894: 892]

893さん、ありがとうございます。
最近、吸収の話を知ったばかりで、驚きと不安でいっぱいでした。
本契約は、１ヵ月後になりますが、それまで動向なく、
通常に契約できれば嬉しいです。
東京スター銀行の審査がとおったので、安心しきっていて、
我が家にとっては金利０の住宅ローンは有り難いです。
他社の審査は全く受けていないので、
万一の時の為に、他社も仮審査だけは受けておこうと思います。

[895: 寿おじさん]

東京スターで金利０の恩恵を受けられるのならば
北日本銀行の家族愛も検討されてはいかがでしょうか？
家族愛は預金金利あり、ローン支払いは通常（金利あり）で行い
差額分を年２回キャッシュバックだそうです。
審査に時間がかかるのが玉に傷というのと、東京スターより、さ
らに知名度が低い銀行ではありますが。
私はその存在を知ったのが実行の３週間前だったので、検討しま
せんでしたが、時間があれば選択肢の一つではあると思います。

[896: 契約済みさん]

>892, 893
脅すわけではないですが、売却後にどうなるかはわかりませんよ。
5年前くらいにシティーバンクが日本から退散し、住宅ローンをＵＦＪに引き継いだときはしっかり金利が上がりました。これ、私が借りそうだったので良く覚えてますけど。なので、契約したからと言ってその後も保証されることはありません。

と、言いつつ、私も3月に3000万借りて口座に3014万入ってます。（まだ、引き落としは何もありませんが）更に、退職金を右肩上がり3年定期に入れようと思ってますので、アドバンテッジになっても引き継いで欲しいとは思ってます。

そもそも、こんなうまい話はいつどこでおじゃんになるかわからない、くらいに思っていた方が良いのでは。

[897: 特命さん]

あれから何とか利用させてもらってる立場だから偉そうにはいえないが、
国内資本がどんどん外資に流れて行きますな。。。。

[898: 寿おじさん]

> 896さん
> 5年前くらいにシティーバンクが日本から退散し、住宅
> ローンをＵＦＪに引き継いだときはしっかり金利が上が
> りました。
契約が固定金利だったのに上がってしまったということで
しょうか？googleで検索してみたのですが数件当時の記事
を見ても”ＵＦＪ銀行から借りる形になるが、金利、期間、
返済口座などは従来と変わらない”となっています。
ですので契約内容は変更されていないように見受けられます。
＃すいません。私が書いたのは契約内容の変更は契約書に予
＃め謳われているか、法律を根拠にしない限り、一方的には
＃できないということを根拠としているので拘っています。
変動金利のお話ですと、契約内容を変更しなくても金利は
債権者の定める規則に従って変えられてしまうので納得で
きます（契約書もそのようになっていたはずです）。
もし、債権譲渡があったからといって契約内容が一方的に
変更されたとすれば大変なことだと思うのですが、どうだ
ったのでしょうか？よろしければ教え願います。

[899: 匿名さん]

今回のケースは営業譲渡ではなく、筆頭株主が変わるという事ですから、
契約済みの預金連動ローンをやめる正当な理由にはなりえないと思います。

そして、新東京スター銀行が住宅ローンをやめて関連部門を売り払ったなら？
という話は仮定としては理解できるのですが、
この銀行の場合、住宅ローン利用者は相当額の預金者でもあるので、
他銀行へローンが引き継がれるような場合、
預金をすべて引き出されてしまう可能性が高いですよね。
現状でそのようなリスクを犯すとは思えないのですが、皆さんはどうお考えですか？

[900: 896]

お返事遅くなりました。当時はまだ３年固定くらいが限度で、シティは変動も
さることながら２年、３年の固定金利がダントツで安かったんです。

ところが、数年で止めてしまい、UFJに引き継ぎ。実際に契約していたわけで
はないのでその時の金利が本当に引き継がれたかどうかはわかりませんが、新規
および変動金利から固定への切り替え金利は全くUFJの物と同じになりました。

例えば、２年固定でついなで行こうと考えていた人は、やむなく高いUFJの金利
に切り替えざるを得なかった訳です。（記憶があまり正確でないかもしれません）

[901: 896]

連投すみません。東スターの住宅ローン補足説明書は契約者の方は
確認されていると思いますが、3. (4)については曖昧ですよ。

「経済的に相当ではないと判断されるような事態」
　→　これは東スターにとって、と読めます。

「維持することが・・・一方に生じる経済的負担を回避できない」
　→　これは東スターに経済的負担が発生した場合、と読めます。

つまり、東スターが損をするようなら止めます（中止します）、と
言ってます。ここを突っ込んで聞きましたが、あいにく日曜日で誰も
お答え頂けませんでしたが、まあ、そう言うことです。

従って、契約しているから維持されるはずという保証はありません。
こういう条項があるのでいつでも止められると思いますが、とに
かく私はケセラセラの心境で、このまま何事もなく続いてくれと本心
では思ってます。