東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？ ２スレ目

[匿名さん]

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/
が５００を超えていますので２スレ目を立てました。
目指せ金利０％！

[788: 匿名さん]

＞781住宅所得資金贈与の特例控除を受けようかと思っています。
親からの贈与を受けた金額は、全額支払に回したのでしょうか。
支払いにまわさず、預金に回した分は特例は受けられませんよ。

[789: 匿名さん]

>788
特に使用の用途は問われないそうです。
と、言っても諸費用分としても良く
意外と住宅資金以外でも出費していますから、
この1万円札が親からの贈与でコレを買った。
などと証明する方法はありませんから・・・。

[790: 匿名さん]

このローンは万が一あぼんした際に預金が残せるということですが、
だとしたら０金利にならなくとも一般のローンと比べて十分旨みがありますね。

[791: 匿名さん]

>782
外貨連動
金利計算は毎日行います。
その日の残高と為替レートによって
日本円で同額ゼロだったとしても、
為替でかなり変動します。
つまり得も、損もします。
1ヶ月のうちの特定日・平均ではないので
一時的な急変動でも大きく影響します。

せっかく安泰のゼロ達成しておきながら、
せこい外貨金利目当てにリスクは大きいと思います。
二頭追うものは・・・

[792: 匿名さん]

>790
結局全ては自分のお金です。
運用方法が多少違うだけ。

塩漬け実行組みとしては、
この預金の存在を忘れるようにしています。

[793: 匿名さん]

ローン残高＝預金額という人は結構いるようですが、
０金利を目指している人はどれくらいいるんでしょう？
借り換えなんですが、現在、ローン残高の半額程度の預貯金があり、
試算によれば、０金利になるのは７年後です。
でも、他の銀行で繰上げ返済＆借り換え(短期固定・以後優遇アリ)た場合と比較すると
かなり金利差が出ます。
うちみたいなケースで利用するのは少数派？

[794: 匿名さん]

自分もゼロ金利達成していますが、
優遇ありなら、優遇メリットを有効活用して、
半額の資金は別の運用に回すという考えもあります。

5%の運用利益が他で出せるなら、
2%程度の金利の為に資金を固定化(塩漬け)
する必要もないと考えるか。

5%の運用術が無ければ2%金利のための
ゼロ金利達成が、賢明です。

でも世の中には、謙虚に5%出せる商品はいっぱいありますから、
色々と調べてみて下さい。
補償は出来ませんが・・・。

自分もゼロ金利達成しておきながら、
塩漬けの不甲斐なさをひしひしと感じています。
物件価格の8割超えの借入れのため、
ゼロ金利で無くなった場合のスター金利は、
3.6%です。
微妙に悩む数字ですね。

[795: 匿名さん]

東京スターで０金利達成しているということは、他のローンであれば金利払うんだよね？
金利払いたくなければ繰り上げ完済ですよね。
塩漬けにしろ、繰上げにしろ、どうせ使えなかったお金だと思うんだけど。
運用する人の考え方はわからないや。

[796: 匿名さん]

＞789
住宅資金特別控除の特例は、親から住宅取得等資金の贈与を受け、その資金を贈与を受けた年の翌年3月 15日までに一定の家屋の取得又は一定の増改築に充てて、その家屋を同日までに居住の用に供するか又は同日後遅滞なく居住の用に供した場合に限り、これらの資金の贈与について、1，000万円の住宅資金特別控除額を控除することができます。
つまり、住宅取得資金等に使わないで預金しておいた場合は認められません。
つまり、住宅の購入価格３０００万円、親からの贈与１０００万円で頭金を支払い、ローン２０００万の場合は認められますが、住宅の購入価格３０００万円、親からの贈与１０００万円で頭金の支払い無し、ローン３０００万の場合は認められません。

[797: 契約済みさん]

その使えなかったはずのお金で運用できるのがいいんだけどね。
FXなんかよりも安い金利でビバレッジ効果が得られると思えばいいかと。
しかも、円高に振れなければ金利も不要だしね。
２０年３%で利息がついたら、いくらまで円高になっても運用益が
出るか計算してみたら？

[798: 匿名さん]

>796
「住宅資金特別控除」とは、「相続時清算課税制度」の特例で、通常は2500万まで
しか認められなかったものを（住宅取得の如何にかかわらず）、住宅取得の場合は
1000万上乗せして、3500万まで認めるという特例です。
しかもこの特例の期間は2005年12月末までなので、終わっています。
2500万までなら、住宅取得でなくても、現時点で相続して（とりあえずは無税で）
本来の相続時（親が亡くなったとき）に清算できます。一般的には贈与税より
相続税のほうが税金が安い（払わなくて良い）ので、早めに資金の流動化を
計ろうという、国の政策です。
私もこの制度（特例ではなく）を利用して、現時点での贈与税（将来では
相続税）を払わずに、２０００万円の援助を受けました。
よって、796さんの言っていることは、勘違いかと思います。
詳しく知りたい方は、ネットで調べなおしてみてはいかがでしょうか？

[799: 匿名]

ここで借り入れしてます。
2200万。
普通預金１千万くらい。
毎月の支払は６万台。
賃貸で12万払っていましたから管理費・駐車場等を考えても
すごく楽になりました。
こんな程度の返済でいいのですからこの銀行の制度はスグレものです。

[800: マンション投資家さん]

>>797
偉そうに語ってるだけにビバレッジ効果にワラタ

つーか飲み物吹いたｗ

[801: 匿名さん]

キリンレバレッジ効果だ。

[802: 匿名さん]

＞798
国税庁のＨＰに平成15年1月1日から平成19年12月31日までの間って書いてあるよ。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4503.htm

[803: 匿名さん]

798です。
大変失礼しました。確かに2005年12月末までだったと思ったのですが
http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%BD%BB%C2%F0%BB%F1%B6...
国税庁のＨＰのほうが正しいでしょう。
ただし、その部分以外は、間違ってないと思いますよ！！！

[804: 特命さん]

７９９さんがうらやましい。。。。

[805: ビギナーさん]

特例が延長されたのですよ。

[806: 特命さん]

でも、「ビバレッジ効果だ！」と言いながら、
レバレッジ効果を本当に受けているような
資産があればいいなといつも思う。

[807: 匿名さん]

買収話が報道されてましたが、ほかの外資に買収されてもこのローンは残るかね。突然条件が変わったら困る。

[809: 申込予定さん]

えぇ〜、そんな事になっていたのか・・。
早く1000万貯めないと・・。
（実家フルリフォーム費用）

なんかその前に新規募集なくなりそう。

[810: 匿名さん]

うちも約１年後実行で考えてるから、それまで募集あってくれ〜〜

[811: 特命さん]

同じく〜♪

[812: 匿名]

状況はいろいろ変化するから
そのときそのときで対応しないとね。

こういうことに限らず何事も
これからは柔軟性が大事。
臨機応変ということが。

[813: 匿名さん]

＞８０７さん

どこにそういう情報ありました？

[814: 匿名さん]

>813
あちこちで報道されてます。下はロイターの記事。
http://news.www.infoseek.co.jp/reuters/business/story/03reutersJAPAN25...

[815: 匿名さん]

このファンドにとってはおいしい部分を頂いたからもう用済みということか。
結局のところ、ローンスターの収支は
・旧東京相和銀行を２００１年に約４００億円で買収
・再建後の２００５年１０月、東京スター銀行は株式新規公開（ＩＰＯ）を果たし、
ローンスターは保有する東京スター銀行株の約３割を１株４３万円で公開、
売却益約９００億円を手にする
・今回全株式を売却するとさらに約１７７０億円を手にする
というわけで、ローンスターの利益食い逃げの原資は、
不良債権処理の際の公的資金＝国民の税金でした、ごちそうさま
という話だな。ハゲタカの面目躍如だな。
そもそも東京相和みたいな銀行をのさばらせて何の指導も行わなかった
金融当局が悪い。大いに反省すべきだな。

[817: 匿名さん]

東京相和では、こんなローンできなかったね。
自分としては、金利0で利子分を何百万円も節減できるほうがいい。
公的資金導入も認める。

[820: 匿名さん]

利子ゼロのスキームならどこの銀行でもいいが、
都市銀行はまずやらないだろう。
先駆けの役割は果たした。

[821: 匿名]

最近でもないけど
ここのおまとめローンのコマーシャルをテレビでしばしば目にする。
銀行のコマーシャルはそれほど多くない中、目立つ。
こういうのは末期現象でしょうか。

[822: 特命さん]

よく他人は大きい金額の話をするときは、何かしらの優越感に
ひたるような時に使いがちだが、本来大きい金額の話をするとき
っていうのは、それによって自分達の生活がどうあるべきかとい
うところまで踏み込めれば良いと最近思う。
　例えば、これだけ金利をとらないで融資実行してもやりかたに
よっては何千億円も利益が出るのだから、普通の住宅ローン金利の
３％とかっていうのはいかに銀行が儲けているかということや、
いかに努力をしていないと言えるかということなのだから、
努力しないで儲けを出してる銀行に対しては、住専を発動した分の
変換をさせるような法律を作るとかね。
　そうすればそれだけ税金が回収されるのだから、一般国民に対して
それだけ増税しなくて良くなる。

[823: 特命さん]

＞８２２　変換→返還　の間違え

[824: 特命２]

＞８２２
意味が良くわからない。
何が言いたい訳？

[825: 匿名さん]

んーー
一小民の意見は国や政治を動かせないのが実情だ。
ところで選挙には行った?

[826: 入居済み住民さん]

ゼロ金利じゃない東京スター契約者の方にお聞きしたいのですが・・・
手持ちって幾ら残しますか？それとも残さずあるお金全部入れておいて
必要時に降ろしているんでしょうか？？
２７００借りて貯金１６００です。
動かせるお金はありますが（数十万）預けてしまう方がいいのか。。
凄く知識も浅くどっちがいいのかよく解りません。。
よければ教えてください。

[827: 匿名さん]

動かなくても、動かして、できるだけ多くの貯蓄に回す。
1100万の達成を早期に望むなら
年間110万の親からの贈与もあてにして・・・

金利計算は毎日なので、数十万でも遊ばせるのは
論外。

借入れ金利以上にやりくりできる手段があれば、
1600万は別運用しても良い。

[828: 匿名さん]

大きな買い物は、カード支払いにして、
支払いのタイミングをずらす。
出来れば、金利手数料無しのボーナス払い。

結構1ヶ月の差でも大きいですよ、
金利計算は毎日なので・・・

[829: 特命さん]

＞８２６
ちなみに２０年ローンだとして１６００万を別運用する場合は、毎月約１７万払い続けないと
いけない。月１７万くらいだと２７年ローンの金利約２．４％で３８００万の借金をしたのと
同じ支払いとなるからかなりきつい。

[830: 入居済み住民さん]

８２６です。
色々教えていただいてありがとうございます。
ということは・・
お財布以外のお金は全部東京スターに入れておいたほうがいいってことですよね？
預けた分金利が安くなるのは解るんですが降ろした分に金利が掛かるというのがよく解らなくて。。
降ろす前の金利の戻るってことですよね？
そうなると公共料金の引き落としも管理費も全て東京スターにしておいたほうが
いいんでしょうね・・・
動かせるお金は残り５０万位なんですが。。。
（タンス貯金や犬の貯金・・管理費や公共料金用に銀行に入れておいた分です）
カードは殆ど使わないんですがそうゆうやりくりに利用するのもアリなんですね。
あんまり詳しくなくって申し訳ありませんでした。。
参考にさせていただきます！！

[831: 匿名さん]

>降ろした分に金利が掛かる
難しく考えすぎ・・・

[832: 匿名]

ここで住宅ローンを借りている者です。
生活費（食費程度）以外は全部東京スターに入れています。
給料が入ったら一ヵ月の生活費を除いて即入金、
余ったお金も入金、
管理費、光熱費、カードの支払はこの口座からの引き落とし。
今のところ予定外の出費がないので残高がぐんぐん増えてます。
従ってローンの支払は少しずつ減ってます。
ここで借りてよかったな〜と思ってます。

[833: 特命さん]

＞８３１
難しく考えすぎかもしれないけど、そういう感覚の人が少ないから
多重債務に陥るケースがあるとも考えるなー。
　自分の金だか、借りた金なのかもわからなくなってる。
　大企業なら別だけどね。。。。別で良いという政党に国民の大多数は
投票しているわけだし。

[834: 匿名さん]

そうですね
一般の銀行では、手数料を払って繰り上げ返済をするしかないのですが、
スターでは、自分の財布の都合で、金利の利率は変わらないけど
金利の額が変えられる事が、なんと言っても貯蓄意欲を倍増させる。

給料ギリギリで生活しているわけでもなく、
意外と返済に回せる金額は出来るものです。

[835: 匿名さん]

借りた金も、自分の金も、自分の資産です。
金は天下の回り物・・・
あなたの預けたお金を銀行が、
金庫に保管しているわけではないので、
入りと出が管理できていれば、問題なし。

トータルで考えても多重債務になる
メカニズムは別にある。

[836: 購入検討中さん]

東京スター銀行を検討しております。
みなさんの書き込みを見て少々不安もありますが・・・。
物件価格4700万・ローン金額2500万・預金残高500万ではメリット無しでしょうか？
初心者のため、アドバイスお願いします！！

[837: 匿名さん]

毎年どれだけ貯金ができるのか書いてないので、何とも言えないですが、
相殺できない2000万にかかる金利が他よりも高いので、
貯金がもう少しないとメリットが出ない気がしますね。
ここは借り換え手数料が安いですから、
他の銀行で5年固定とか10年固定で借りて、相応の貯金を作ってから
借り替えたほうがメリットが出るような？

[838: 購入検討中さん]

837さん、有難うございます！
年間150万円貯蓄予定です。

相殺できない部分の金利は東京スター銀行のＨＰに載ってますか？
また、購入価格の60％以下の借入れであれば金利も少し優遇されるのですよね？
何度も初歩的な質問で申し訳ございません。
お分かりになる方、アドバイスお願い致します。

[839: 匿名さん]

＞相殺できない部分の金利は東京スター銀行のＨＰに載ってますか？


馬鹿？

[840: 匿名]

＞物件価格4700万・ローン金額2500万・預金残高500万ではメリット無しでしょうか？

初めはメリットがあまりなさそうですが、
ボーナス時などに入金を多くすればやがてローンの半分くらいにはなって、
努力次第では10年も経てばゼロ金利可能になるかもしれません。

個人的な意見ですが、
銀行に手数料を払ったり（ATMや振込で）するのは一回一回は少額でも
あまりしたくないことです、ムダです。
自分は振込は新生銀行から
コンビ二のATMも新生だと無料、

ローン金利もできれば抑えたい、
ここは努力すれば抑えられます。

[841: 購入検討中さん]

840さん、ご親切に有難うございます☆
ほんと、金利や手数料ってもったいないですよね。
もっと自分でも色々と調べてみます。
（来年３月竣工の物件を購入予定なので・・・）

初心者の私にご丁寧に教えて頂いたみなさま、本当に有難うございました！

[842: 匿名さん]

自分のスター口座へ振込みする手数料は
郵便局で無料です。
他にも色々・・・
840さんはスター実行組?

スター口座の事もっとよく調べてみて・・・
ホームページとか色々みてよ。

[843: 匿名さん]

今月号のＦＰジャーナルに、スター銀行住宅ローン利用者の平均年収９００万とある。
平均年齢は４０歳だそうだ。

[844: ゴー]

私もスターでローンをしようと思っているのですが、夫婦で働いていてどちらも税金控除を受けたいのですが、銀行でのローンでは連帯債務とみなされないという事を聞いたことがありますが、実際に２人とも控除受ける事が出来るのでしょうか？
ちなみに、１人１人別でローンを組むと保険金や手数料がかかってしまうので、それはしたくないのですが。
誰か教えてください。

[845: 匿名さん]

借金のない人の所得税をなぜに控除しなきゃならないの。
あなた方の年収、借入希望額、自己資金、預金予定額など晒すと
なんかアイデアは出るかもね。

[846: 匿名さん]

>844
共働きの場合
夫名義のスター借入れで、妻の連帯債務者によって
二人とも控除の対象になります。
但し、物件の名義が共有であること。
もち地分比率が所得により計算された比率であること。
(あまり違うと贈与税の対象となります)
妻が夫の口座への返済計画を立てていること。
に注意してください。

二人で控除額を分散する形になりますので、
手持ちにいくらあろうが、
頭金はいくらあろうが、
借入額は最高比率の9割をお勧めします。

なんと言われようが、ゼロ実行組。

[847: 匿名さん]

この銀行、最高ですよ。
私も年収９００万なんてないですが、年収５７０万の私でも物件４５００万で頭金２４００万
借り入れ２１００万（当初１０年3.4％金利）当初預金１５５０万ですが、頑張れば利息節約できるからうれしいですね。
ちゃんと計画的に貯蓄できる人なら絶対おすすめですね。
そのためマイカー手放し、必要な時にはレンタカーにしましたが、本当これでもだいぶ節約できますよ。妻が免許ないので、週末利用するってほんの月１，２回くらいです。

[848: いつか買いたいさん]

私も東京スター銀行で検討しています。
外資系の為、不安材料もたくさんあります。これからの東京スター銀行の行方はどうなるのでしょうか？このまま、うまくいきますか？それとも、近年中に売却されたりするのでしょうか？みなさんの予想をお聞かせ下さい。

[849: 匿名さん]

どうなるかは新筆頭株主の意向次第だろうな。
まあ内部の行員は見切りをつけてどんどん辞めていくだろうけど。
新卒者の人気企業ランキングでは
１．みずほ　３．三菱東京ＵＦＪ
これが世間の評価。優秀な人はこんな銀行に来ない。

[850: 匿名さん]

ゼロ金利実行組は自分のリスク管理の事しか考えていない。
世間的に優秀な人材でなくても、
販売している商品が自分に合えば、
利用するだけ。

一流企業のブランド社員の給料まで負担するつもりは無いので・・・。

[851: 匿名さん]

その割には、かわいいお姉ちゃんが居たよ。

[852: ビギナーさん]

途中まで読んでみたのですが、あまりに難しく挫折しました。
親切な方、いらっしゃいましたら教えてください。
私が考えているプランは、
３４００万＝ローン
２０００万＝親の預金を普通預金に
でスタートして親に５年後から毎月１０万ずつ返済する、として
ローン返済額は年間１５０万。
自分でも年間３０万は預金するとして
スターさんを使うメリットはありますか？
初心者な上、数字に強くないので教えていただきたいです。

[853: 匿名さん]

先ずは、金利計算無しで考えて、
借入れの1400万に対するゼロ金利は、
年150万+30万で8年弱で達成できる。

問題は親からの贈与
5年後スタートで16.6年間返済
あと20年も生きてますか?
親への返済も相場の金利と返済計画の書かれた
契約書が必要です。
方法としては、相続時清算課税で当面
納税を先送りしておいたほうが得策。
親とは良く話し合って・・・
今後現金を返してもらうより、
身の回りの面倒をみてあげたほうが良いかも。

住宅所得控除狙いなら2500万が上限なので、
奥さんと連帯債務者になり、
控除額を分散させる。
毎月の返済額を少なくして、
毎年の借入れ金額残高を多く設定する

預金目標が年間30万とは?
自分の努力目標が低すぎる。
親への返済も期間が長すぎ。

詳しくはファイナンシャルラウンジでどうぞ。
みな同じ事考えている客ばかりだから、
親切丁寧に教えてくれますヨ。

[854: 匿名さん]

スタートすれば毎月、
1.預貯金から借入れ返済額が引落とされる。
2.借入れ金額と同等の預貯金を達成するための預金を行う。
1+2の資金が必要です。

現在資金的に余裕のある人、
これから資金的に余裕のできる人、
親の融資を受けられる人、

が、この商品にむいています。

[855: 匿名さん]

>ビギナーさん
現在のあなた自身の自己資金が明記されてしませんが・・・

手付け10%
諸費用+雑費+もろもろで、物件の5〜10%は掛かります。

[856: 洗濯大好き]

借り換え検討中ですが、今ある貯金を入れて、東京スターでの借入を減らしてようやく物件の8割、約3000万。
ただし貯金を使ってしまうので当初の貯金は250万くらいになってしまう。
毎年100〜200を預金していくつもりです。
貯金がなにせ少なくなってしまうのでこのローンの旨みは当初は感じられない。
それでもシミュレーションでは、10年あれば０金利を達成。
貯蓄により年々減っていく返済額をさら預金に回せば０金利達成は早いはず。

夫の年収は1000万強、会社は単独で1万人以上の一部上場企業で安定性はあると思うが、
シミュレーションをそのまま信じるのはやはり危険でしょうか？
いざとなれば私も年300万くらいであれば派遣で稼ぐことは可能です。（なるべく子育てを優先させたいのではありますが）

最初から貯金が多くないとこの銀行で借りるメリットはないというような書き込みが多いし、貯金が少ない人が借りているケースが出てこなくて、ちょっとビビッてます。

[857: 匿名さん]

>856
現段階で貯蓄額がなぜ少ないかに着目する必要あり。
　ムダ使いが多い
　接待が多い
　生活費が多い
　浪費ぐせがある
など・・・
いくら年収があっても出費も多ければ、
年収は無関係。
実際にいくら貯蓄に回せるかが、
この貯蓄連動のポイントです。

[858: 匿名さん]

>>856
メリットがないわけではないですが、当初は金利だけで相当払う事になるのが気になります。
今払っている金利がそれほど高くないのならば、手持ちの貯金を繰り上げ返済にまわし、
５年ほど貯蓄してから、借り替えた場合と比較してみてはどうでしょう？
どちらがメリットでます？

[859: ビギナーさん]

すみません。情報が少なすぎました。
ローンは４０００万以内で頭金（貯金）８００万（諸経費込み）
３４００万借りるとして月々の返済は給料から。
親からの２０００万は５年後からの１０万の返済のみに使います。
いっぱいいっぱいの生活になるので、繰り上げ返済用に年間３０万くらいしか
ためられないと思います。
親はまだ５０代なので死ぬまでに返せる予定ですが、
緊急時があれば（入院とか）返済が増えるかもしれません。
スター銀行を使うのと他銀行で全額ローンを組むのとどちらがよいでしょうか？
親は困ったときにいつでも返してくれるなら、という条件なので
親に２０００万のローンは組めないんです。。

[860: 匿名さん]

それは他行で3400万借りるより、
スターの貯蓄連動で1400万の金利を支払うほうが
賢明です。

但し、親からの2000万を自分の口座に入れること自体が、
贈与に当たるとみなされるため、
扱い方を検討するする余地があります。

[861: ゴー]

＞８４６さんありがとうございます。
やっぱり利用できる物は利用しないと損ですよね。
みなさん色々と書かれているので、参考になります。
多くの方が利用してるってことはアンシンします

[862: 入居済み住民さん]

*859
860さんの通り親の資金2000万を口座に入れるのは贈与です。
また親からのローンは80歳までに返却する必要があると聞いたよ。
借用書書いて5年後までは金利分のみ返済、以後は均等返済ではどうでしょう。
いざというときはすぐに親に返済できるのがスター銀行の良いところです。

[863: ビギナーさん]

みなさん、参考になりました。
ありがとうございます。
贈与についてもっと勉強します。
実際に実現したりしたらまた報告しますね。
がんばります！

[864: 洗濯大好き]

レスありがとうございます。洗濯大好きです。

>>857
手取り780万
ローンの支払190万、貯蓄190万、生活費400万

現在はこんな内訳です。
生活費の中には管理・修繕費含め、支出のすべてが含まれます。
生活費400万は冠婚葬祭が重なると増加する可能性があります。
貯蓄を150万でも確実に回せればメリットあるとみて大丈夫でしょうか。

>>858
なるほどと思い、シミュレーションしてみようと思ったのですが、
借り換えについてというか金利支払いについて理解できていなくて、つまづいてしまいました。
現在の利率は2.85％30年固定なので低いといえば低いですが、短期固定のようなメリットがない状態で微妙。

借り換え時に3600万の残があるとして
東京スターで3000万で組むためには、単純計算で別途600万＋α（金利）が必要ですが、
このαがいくらになるのかがよくわかりません。
一括返済と同じになると思いますが、3600万に2.85％かけた100万ちょいになるんでしょうか？
それともαは毎月の支払い直後であれば０ですか？
すごく基本的なことだと思うのですが、すみませんが教えてください。

[865: 匿名さん]

>>864
プラスアルファは一括で払うものではなく、金利に上乗せされます。
今、変動金利が2.8だとしたら＋0.3で、3.1%の金利となります。
上乗せ金利は最後までずっと変わりません。

概算で計算してみますね（ややこしくなるのでボーナス払いは除外）

現在の残債が3600万、残り28年として月の返済が15.6万(年187万)、
現在のローンで600万繰り上げ返済した場合、返済額は月15.3万(183万)、残り22年になります。

これを前提に、東スタの借り換えシュミレーションをすると、
固定５年3.65%(価格の8割のため金利プラス)、その後４％、年180万貯金として、0金利達成が９年後です。
確かに450万ほどメリットが出る計算になっています。

ですが、この計算は現在の銀行で繰上げ返済した場合が考慮されていません。
仮に現在のローンで毎年100万ずつ繰上げ返済をしたとすると、返済期間は13年ぐらいに短縮されます。
13年後には貯蓄額が当初250万＋年間80万で、合計1290万ですね。

では、東スタで13年後にどうなっているかというと……。
貯蓄額2590円、残債1334万ですから、この時点で全額返済したと仮定して1256万の貯金が残ります。
借り換え手数料云々を考慮するとほぼトントンといったところでしょうか？
(住宅ローン控除が何年もらえるのかとか、固定期間終了後、金利が多少あがる点は考慮していません)

もちろん、今の銀行で、無理して13年で返す必要はないわけで、
そうなると金利がかからない分、あとでゆっくり返せる東スタのメリットは出てきます。
でも、微妙な金額といえば、微妙な金額です。
お子様の教育費がこの先かかるなど、年180万の貯金が果たして妥当なのか不明だからです。

この程度しかメリットが出ないのであれば、
安全をとって、今のまま繰り上げ返済をされるほうがいいと考えます。
もしくは低金利で借りられる5年固定、10年固定に借り換えされるほうがメリットがあるかもしれませんね。

[866: 匿名さん]

＞ですが、この計算は現在の銀行で繰上げ返済した場合が考慮されていません。

これ忘れがち。
だから数年で預金と借入を同額にできないならヤメレと何度言われてきたことか。

[867: 契約済みさん]

>>865
ご意見はほぼ同意だけど、

> 上乗せ金利は最後までずっと変わりません。

ここは間違い。一定期間毎に見直しがありますよ。
今、実質0金利だけど、この状態になってから、見直しがあったので、
上乗せ金利も0に改定されました。

[868: 匿名さん]

>867
そうなのですか？
金利変動があっても上乗せ金利の見直しはしないと、契約書にも書いてあるんですが。
0金利になった事で何か特殊なルールが適用されるのでしょうか？
まあ、0金利だったら、上乗せが何パーセントあろうと関係ないでしょうけれど。

[869: 匿名さん]

横レス失礼します。

>867さんが言っていること
単なる勘違いでしょ？　もしくは、まったく別の「上乗せ金利」のこと？
ここで言っているのは「預金連動型スターワン住宅ローン」の
物件購入価格と借入れ金額の比率にかかわる「上乗せ金利」ことですよね。
東スタのＨＰにも以下のように掲載されています。

　「上乗せ金利」は以下のとおりです。
　ご購入価格(お借り換えの場合は、当初お借り入れ時のご購入価格)に対して
　　　6割以内のご融資　　⇒　上乗せ金利はございません。
　　　6割超かつ8割以内のご融資　⇒　0.30％
　　　8割超のご融資　⇒　0.60％

よって、頭金が少ない方は金利が高くなるという構図。
そうでなければ、頭金ゼロで、その分を東スタに預けて金利相殺を
受ける人が続出しますもんね！
やっぱり、ある程度はお金に余裕がある人がお得なようで・・・

[870: 契約済みさん]

867です。
あー、2年前とは、契約条件が変わったみたいだね。
契約書を見直してみたけど、ちゃんと借入要領の20項に、「基準金利の上乗せ幅」
というのがあって、私の契約書では、６ヶ月おきに見直すとなっていて、
上乗せ金利の計算方法が、1.0% * 利息対象元本残高 / 担保評価額になってます。
現在の契約は違うんですね…。失礼しました。

[871: 匿名さん]

私も上乗せ金利は担保評価額をもとに、半年毎に見直すという契約でした。
いつ頃から変わったのでしょうか。

[872: 匿名さん]

株式売却先の候補が出て来たね。
・ＨＳＢＣ
・アドバンテッジパートナーズ（ＡＰ）
・米投資ファンドのＴＰＧ
というところが候補らしい。
ローンスターじゃなくなれば東京スターという名前とも
恐らくお別れだろう。

[873: 購入検討中さん]

東京スター銀行を検討してたのですが、株売却となると
預金連動型の住宅ローンが廃止される事もありますか？
噂では、りそな銀行も預金連動型の商品を検討中と聞きましたが・・・
本当でしょうか？ご存知の方がいらっしゃったら教えて下さい。

[874: 契約済みさん]

融資返済されている方に質問です。
2月に融資実行、3月は保険料のみの支払いで4月の返済日が過ぎました。
スターダイレクトで返済状況を確認したところ、引落されていた返済額が預金残高0円（節約0円）
の場合の金額でした。
預金には手をつけてはおらず、返済履歴を確認したら節約された額が表示されていました。
これってどういうことなのでしょうか？
あとで、節約額が口座に戻されるのでしょうか？

[875: 借り換え経験者]

>874
あれ、四月の返済日は、２６日では？
返済日は、複数ありましたっけ？

[876: 契約済みさん]

874です。
ウチの返済日は16日です。

[877: 銀行関係者さん]

しょーもない訴訟を起こしている時点ですでに使えないね。

[878: 寿おじさん]

874 >
１回目の引き落としは、ふつう日割りになるので、預金残高０円の時の額で
引き落としを行い、本来の返済額以上の金額は元本返済として充当すると
金消契約時に説明を受けましたが、それとは違うのでしょうか？
＃　行員さんは、「実行までに期間があると皆さん忘れてしまうのですが・・・」
＃　と、ずいぶんと強調されていました。

875 >
16日か26日から、都合の良い日を選ぶようにいわれました。
これは給料日の後に引き落としになるように顧客が調整できるように
するためだそうです（「都合が良い日・・・」という表現がいいですね）。

[879: 寿おじさん]

878です。
「>」をつける位置を間違えました。
　1箇所目　　　　　２箇所目
　誤：「874 >」　　「875 >」
　正：「> 874」　　「> 875」

失礼しました。

[880: 契約済みさん]

874です。
電話で確認しました。
今回引き落とされた金額は、「節約された額+事務手数料+元金の調整額」でした。
（団信料は別途引き落とされてます。）
ただスターダイレクトの返済履歴では、節約された額と団信料を合算した金額が表示される
そうです。

878さん、レスありがとうございます。
金消契約から2ヶ月も経っていると、事務手数料のことなんてすっかり忘れていました。
お騒がせしました！

[881: 匿名さん]

>>877
自動継続定期を10年間忘れて放置していたら、時効だから没収します、というやつね。
あれはさすがにちょっと印象悪いな。
この銀行、うっかりしていたら何されるか分からないという印象を与えてしまったな。

[882: 契約済みさん]

みんな外貨預金どれくらいしてるの？
借入額
円預金
米ドル預金
ユーロ預金
とか、さらしてくれよ。

[883: 匿名さん]

2200-2210-0-0
ドルもユーロも興味なし
営業の電話もするなと言ってある。

[884: 契約済みさん]

>>883
2200-2210-0-0
東京スターからしたら最低の客だな。

[885: 匿名さん]

>借入額 円預金 米ドル預金 ユーロ預金 とか、さらしてくれよ。

3000 3002 0 0　外貨預金には全く興味なし。

現在の収入と資産で十分。
自分のために使っいたい金額は限られているからね。

[886: 匿名さん]

3000-2-1500-1500
とかの猛者はいないのか？


（数字は円建て）

[887: 契約済みさん]

ここの外貨預金、ローンと相殺されて金利もつくのが謎なんだが
俺としては、こんな風に思っている。

借入-円預-外預
2000-1000-1000 最初の頃
1000- 0-1000 円預金から返済するので、いずれこうなる
ここで返済できなくなるので円預金を入れる必要がある
しかし、長期保有するつもりだし、為替手数料とか払うのもなんだし．．．
1000- 100-1000 とりあえず返済分だけ円預金を入れる
0- 0-1000 で、なんだかんだで最終的にこうなる。

と、いう風に外貨預金の客をゲットするための仕組みなんだろうな。