東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？ ２スレ目

[匿名さん]

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/
が５００を超えていますので２スレ目を立てました。
目指せ金利０％！

[766: 匿名さん]

実際に、借りましたけど、ローン金額と同額の預金をしているので、塩漬けすることで、銀行に貢献しているのではないかと思ってしまい、そんなに得した感じはないです。ローン金額も少ないから
（1000万しかない）控除額も少ないし。。。

[767: 匿名さん]

うーん、現在のローンは金利は安いけど繰上げ返済のたびに２万円も取られるし、いくら手元に残すかで迷うんで、私は金利が高くてもこちらにメリットを感じてしまいました。「預金」と考えたらダメ。繰り上げ返済しているつもりで（預金をないものと思って）使うのがこのローンの使い方かと。

[768: 匿名さん]

東スタで借り、毎年返済１００万、預金２００万と、他行の金利が安いローンで借り、毎年返済３００万だと、トータルで１００万から２００万は他行のローンのほうが得をしますね。
まあ大した金額ではないですが。

[769: 匿名さん]

４年前、３００万円を手元に残して某銀行にて短期固定の低金利３０年返済で１８００万円を借り、その２年後手元資金が１０００万円になったところで東京スターに借り替え（１７００万円のローン３０年返済）、丁度今月に「ローン＝預金」になりました。あと２８年塩漬けの予定です。

２年前、借り替えせずにガンガン繰り上げ返済していこうとも考えましたが、
・住宅ローン控除の恩恵をフルに受けられる。
・手元に資金が残せるのでちょっと安心。
・私に「もしも」のときはローンが消える。
というメリットがあると思って東京スターに借り替えました。
この選択は間違っていなかったと思っているのですが・・・。

[770: 特命さん]

　ちょっと概念的になってしまうんだけど、人って２４時間休まずお金の事だけを考えているのは
不可能だと思うし、まして働けなくなったり、不慮の事故に遭わない可能性が全く０の人っていない
と思うんだよね。
　そう思うと、金利面や投機面やトータル支出面において人それぞれ得と思ったり、
損と思ったりする人がいるとは思うんだけど、後、７６９さんの場合は一年間で平均３５０万の貯金
が出来ているという凄腕の人なんだけど、悪い言い方をすれば資本主義経済の世の中これはあくまでも
「　現地点では凄腕だった　」というにすぎない場合が多いので、後はここまでくれば、確かに何か
運用をしようと思ったときにはリスクを低金利固定ローンのときよりもともなうけど、年間３５０万
預金出来る力の人だったら金利に関係無くリスクをおかしてまで運用をする必要は無いと思うし、
経験上怖いと感じるのは、運用出来なくなったリスクよりも、低金利ローン時の毎月約４万のせまり
くる金利支払いだよね。
　後、７６９さんの　「　私に「もしも」のときはローンが消える　」とあるけど、これっていうの
は付け加えて言えば、その後に、「　そして現金が残る　」ってことなんだよね。
　そもそも、原理的に税込み１００円の物を買ったら１００円支払うというのは当然の事なので、
「ローンで買った時の諸費用−現金一括時で買った時の費用」分の保険に入ったというだけの話だけ
だと思うので、後は安心してこの先行けるということだよね。
　世の中の金利が急激に変動したとしても、支払い額に変動があるだけで、「税込み１００円のもの
を１０１円以上支払うということではない」わけだからね。
　あー、、、、それにしても、、、、２８年間ゆったりと返済出来るなんて普通の感覚ではありえな
いよな。。。。「後２０年も残ってるー」ってのが普通なのになー。。。。

[771: 入居済み住民さん]

No.768のやり方だと手元にはお金残さないんだよね。
いざとなったら別でローンを組めばいいということ？

[772: 匿名さん]

仕組みの話だけを語る人が多すぎ。
数字を無視して仕組みだけを評価してもなぁ...と思ってしまいます。

>>771
「いざ」の内容や個人の属性によって変わってきますが、資金調達の方法はいろいろあります。
それらを考慮に入れた上で、「いざ」となるリスクをどの程度と見積もるかは人それぞれです。

手元にお金を残さないからアウト、残るから安心なんて単純な話ではないような気がします。

[773: 匿名さん]

768の例だと、３０００万円借りても１２年で完済だし、その後は毎年３００万づつ預金できるのだからそれほどリスクは無いと思います。
普通、ローンを組む３０代から４０代の人は１２年くらいは順調に行くことを前提にしていると思いますし、まさか、死ぬことを前提にしていないと思います。
失業した場合は、どちらもも同じだし。

[774: 特命さん]

色んなリスクの可能性を考えて、単純じゃないと言い切るだけの人よりも、

貯金して、住宅ローン金利によるリスクは無くなったというだけの実行をした人の方が

立派だよな。

　まあ何にかしら数字的な根拠によって、「単純ではない」と示すのならば話は違うけどね。

[775: 入居済み住民さん]

うーん、死亡や重度障害以外で夫に何かあったとき、専業主婦の私には資金調達は難しいと思うし、残念ながら両親・親戚に頼ることもできません。
銀行破綻しないかぎり預金連動型のほうが繰上げバンバンするよりリスク低いように感じますね。
前向きに検討してみます。

[776: 匿名さん]

過去のレスを見ると、団信に入らないと言う記載が多かったと思いますが、団信に入らないと死亡時のリスクは同じですよ。

[777: 匿名さん]

>775
団信加入前提なら、契約者死亡時に家も預金も残るというのがメリット。
銀行破たん＆銀行が突然このローンを中止する可能性がリスクですね。
５年くらいで金利ゼロにして、相殺(繰り上げ返済）しても現金が残る状態にしておけば、そのリスクは減らせます。

[778: 匿名さん]

ローン相談会に行ってきました。
預金連動をやめる可能性について聞いてきましたが、
現状、金利の相殺処理は非課税を前提に行われているため、
金融庁から、「住宅ローンの金利を安くしている」という解釈ではなく、
「預金に住宅ローンの相当の利子をつけている」という解釈をされた場合
預金の利子に20％課税がされるため、まったく同じようには出来ないという事です。
ただし、預金連動がはじまって５年たつが、お伺いが来た事はないし、
そのような法整備がされるという話も現状ではないそうです。
契約書の文言も実際に確認させてもらいましたが、
それ以外のケースでやめる場合がある、といった文章は一切なかったです。

[779: 匿名さん]

このローンで3000万借り換えて同額を預金。金利0%だから金利動向や繰上げ返済を気にせずに、今後の生活や資金の計画が立てられるのがいい。
返済は口座から引き落とされるので、日常ここの預金のことは忘れています。
金利0だから早く返す必要もなく、ゆっくり返すほうがいい。
住宅ローンを完済した安心感と、緊急時の資金対応が可能というふたつの安心感がメリット。

[780: 匿名さん]

>779
おおー、金利ゼロの人がいるんですね。
金利ゼロを数年後に目指して、今月本契約予定です。
金利ゼロを達成したあと、気分的には繰上げしたくなっちゃいそうですが、実際に繰り上げすると、手数料分損になってしまうし、緊急時に安い金利でお金が借りられるという権利がなくなっちゃうってことかな。
779さんは外貨にはしているんでしょうか。

[781: 匿名さん]

私も3月に3000借入れで、スタートしました。
1ヶ月遅れて(サービス)金利計算されるので、
あと少し資金繰りを調整しています。
同額まで、あと200万足りない。

200万の金利はたいした事なさそうだが、
あくまでゼロ目標なので・・・

持ち株会を脱会したまでは良いが、
2月の大暴落から値を戻しません・・・
平均購入金額より30万くらい損する。

NZ債券は満期が8月なのですが、
レートが良さそうなので、
こちらをテコ入れしようと思っています。
為替差益だけで50万程儲かりそう。

色々とやりながら
ゼロ金利スタートさせようかと思っています。

と言うものの、親の贈与もあり、
住宅所得資金贈与の特例控除を受けようかと思っています。

[782: 匿名さん]

>780さんの「779さんは外貨にはしているんでしょうか。」
私も興味があります。
私は、あと２年以内に金利ゼロを目指しているものです。
それなりに預金額も大きくなっているのですが、このままほうっておくのも
もったいない気がして、外貨預金を試してみたくなったりします。
（これは、東スタの戦略のようにも思いますが・・・）
誰か、外貨預金にした方いません？話を聞きたいです。
円普通預金は金利相殺だけど、外貨預金には金利が付くというので
興味を持っている方が、他にも居るはず。
どなたか、体験談をお願いします。

[783: 匿名さん]

キャンペーンでも、円に換えるときの手数料が問題か。
外貨のまま、手数料なしで引き出せたら、為替リスクも減らせて一石二鳥の気がするんですが。

[785: 匿名さん]

まあシティバンクの外貨預金だったら、無手数料でトラベラーズチェックに替えられるからね。
ここにはそういうシステムはない。
海外旅行の多い人だったら外貨預金はシティバンクでやった方がいいと思う。

[787: 779]

>779さんは外貨にはしているんでしょうか。

していません、全額円預金です。
折角金利0にして、ローン金利を気にしないですむようになったのに、
新たに変化の大きい為替や、円貨切替え手数料の心配を抱え込むつもりはありません。
本来支払いにあてる金だから、手元に無いものと考えて利殖は別の資金でやります。

[788: 匿名さん]

＞781住宅所得資金贈与の特例控除を受けようかと思っています。
親からの贈与を受けた金額は、全額支払に回したのでしょうか。
支払いにまわさず、預金に回した分は特例は受けられませんよ。

[789: 匿名さん]

>788
特に使用の用途は問われないそうです。
と、言っても諸費用分としても良く
意外と住宅資金以外でも出費していますから、
この1万円札が親からの贈与でコレを買った。
などと証明する方法はありませんから・・・。

[790: 匿名さん]

このローンは万が一あぼんした際に預金が残せるということですが、
だとしたら０金利にならなくとも一般のローンと比べて十分旨みがありますね。

[791: 匿名さん]

>782
外貨連動
金利計算は毎日行います。
その日の残高と為替レートによって
日本円で同額ゼロだったとしても、
為替でかなり変動します。
つまり得も、損もします。
1ヶ月のうちの特定日・平均ではないので
一時的な急変動でも大きく影響します。

せっかく安泰のゼロ達成しておきながら、
せこい外貨金利目当てにリスクは大きいと思います。
二頭追うものは・・・

[792: 匿名さん]

>790
結局全ては自分のお金です。
運用方法が多少違うだけ。

塩漬け実行組みとしては、
この預金の存在を忘れるようにしています。

[793: 匿名さん]

ローン残高＝預金額という人は結構いるようですが、
０金利を目指している人はどれくらいいるんでしょう？
借り換えなんですが、現在、ローン残高の半額程度の預貯金があり、
試算によれば、０金利になるのは７年後です。
でも、他の銀行で繰上げ返済＆借り換え(短期固定・以後優遇アリ)た場合と比較すると
かなり金利差が出ます。
うちみたいなケースで利用するのは少数派？

[794: 匿名さん]

自分もゼロ金利達成していますが、
優遇ありなら、優遇メリットを有効活用して、
半額の資金は別の運用に回すという考えもあります。

5%の運用利益が他で出せるなら、
2%程度の金利の為に資金を固定化(塩漬け)
する必要もないと考えるか。

5%の運用術が無ければ2%金利のための
ゼロ金利達成が、賢明です。

でも世の中には、謙虚に5%出せる商品はいっぱいありますから、
色々と調べてみて下さい。
補償は出来ませんが・・・。

自分もゼロ金利達成しておきながら、
塩漬けの不甲斐なさをひしひしと感じています。
物件価格の8割超えの借入れのため、
ゼロ金利で無くなった場合のスター金利は、
3.6%です。
微妙に悩む数字ですね。

[795: 匿名さん]

東京スターで０金利達成しているということは、他のローンであれば金利払うんだよね？
金利払いたくなければ繰り上げ完済ですよね。
塩漬けにしろ、繰上げにしろ、どうせ使えなかったお金だと思うんだけど。
運用する人の考え方はわからないや。

[796: 匿名さん]

＞789
住宅資金特別控除の特例は、親から住宅取得等資金の贈与を受け、その資金を贈与を受けた年の翌年3月 15日までに一定の家屋の取得又は一定の増改築に充てて、その家屋を同日までに居住の用に供するか又は同日後遅滞なく居住の用に供した場合に限り、これらの資金の贈与について、1，000万円の住宅資金特別控除額を控除することができます。
つまり、住宅取得資金等に使わないで預金しておいた場合は認められません。
つまり、住宅の購入価格３０００万円、親からの贈与１０００万円で頭金を支払い、ローン２０００万の場合は認められますが、住宅の購入価格３０００万円、親からの贈与１０００万円で頭金の支払い無し、ローン３０００万の場合は認められません。

[797: 契約済みさん]

その使えなかったはずのお金で運用できるのがいいんだけどね。
FXなんかよりも安い金利でビバレッジ効果が得られると思えばいいかと。
しかも、円高に振れなければ金利も不要だしね。
２０年３%で利息がついたら、いくらまで円高になっても運用益が
出るか計算してみたら？

[798: 匿名さん]

>796
「住宅資金特別控除」とは、「相続時清算課税制度」の特例で、通常は2500万まで
しか認められなかったものを（住宅取得の如何にかかわらず）、住宅取得の場合は
1000万上乗せして、3500万まで認めるという特例です。
しかもこの特例の期間は2005年12月末までなので、終わっています。
2500万までなら、住宅取得でなくても、現時点で相続して（とりあえずは無税で）
本来の相続時（親が亡くなったとき）に清算できます。一般的には贈与税より
相続税のほうが税金が安い（払わなくて良い）ので、早めに資金の流動化を
計ろうという、国の政策です。
私もこの制度（特例ではなく）を利用して、現時点での贈与税（将来では
相続税）を払わずに、２０００万円の援助を受けました。
よって、796さんの言っていることは、勘違いかと思います。
詳しく知りたい方は、ネットで調べなおしてみてはいかがでしょうか？

[799: 匿名]

ここで借り入れしてます。
2200万。
普通預金１千万くらい。
毎月の支払は６万台。
賃貸で12万払っていましたから管理費・駐車場等を考えても
すごく楽になりました。
こんな程度の返済でいいのですからこの銀行の制度はスグレものです。

[800: マンション投資家さん]

>>797
偉そうに語ってるだけにビバレッジ効果にワラタ

つーか飲み物吹いたｗ

[801: 匿名さん]

キリンレバレッジ効果だ。

[802: 匿名さん]

＞798
国税庁のＨＰに平成15年1月1日から平成19年12月31日までの間って書いてあるよ。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4503.htm

[803: 匿名さん]

798です。
大変失礼しました。確かに2005年12月末までだったと思ったのですが
http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%BD%BB%C2%F0%BB%F1%B6...
国税庁のＨＰのほうが正しいでしょう。
ただし、その部分以外は、間違ってないと思いますよ！！！

[804: 特命さん]

７９９さんがうらやましい。。。。

[805: ビギナーさん]

特例が延長されたのですよ。

[806: 特命さん]

でも、「ビバレッジ効果だ！」と言いながら、
レバレッジ効果を本当に受けているような
資産があればいいなといつも思う。

[807: 匿名さん]

買収話が報道されてましたが、ほかの外資に買収されてもこのローンは残るかね。突然条件が変わったら困る。

[809: 申込予定さん]

えぇ〜、そんな事になっていたのか・・。
早く1000万貯めないと・・。
（実家フルリフォーム費用）

なんかその前に新規募集なくなりそう。

[810: 匿名さん]

うちも約１年後実行で考えてるから、それまで募集あってくれ〜〜

[811: 特命さん]

同じく〜♪

[812: 匿名]

状況はいろいろ変化するから
そのときそのときで対応しないとね。

こういうことに限らず何事も
これからは柔軟性が大事。
臨機応変ということが。

[813: 匿名さん]

＞８０７さん

どこにそういう情報ありました？

[814: 匿名さん]

>813
あちこちで報道されてます。下はロイターの記事。
http://news.www.infoseek.co.jp/reuters/business/story/03reutersJAPAN25...

[815: 匿名さん]

このファンドにとってはおいしい部分を頂いたからもう用済みということか。
結局のところ、ローンスターの収支は
・旧東京相和銀行を２００１年に約４００億円で買収
・再建後の２００５年１０月、東京スター銀行は株式新規公開（ＩＰＯ）を果たし、
ローンスターは保有する東京スター銀行株の約３割を１株４３万円で公開、
売却益約９００億円を手にする
・今回全株式を売却するとさらに約１７７０億円を手にする
というわけで、ローンスターの利益食い逃げの原資は、
不良債権処理の際の公的資金＝国民の税金でした、ごちそうさま
という話だな。ハゲタカの面目躍如だな。
そもそも東京相和みたいな銀行をのさばらせて何の指導も行わなかった
金融当局が悪い。大いに反省すべきだな。