東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？ ２スレ目

[匿名さん]

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/
が５００を超えていますので２スレ目を立てました。
目指せ金利０％！

[486: 匿名さん]

478です。税務相談室に問い合わせました。

夫婦でほぼ同額の収入があることで、連帯債務での持ち分比率1/2ずつは認められる。
妻の預金を夫名義の口座に移しても、それが住宅ローン負担分であり、またその支払いのためであれば問題ない。
ただし、書面で記録を残す必要がある。

との解答でした。
実際に収入があり、金額や比率が不自然でなければ問題ないとの印象を受けました。（妻にも夫と同程度の収入が有ることをしっかり確認されましたので）

[487: 匿名さん]

478（486）さんと同様の形態でローンを考えている者です。

我が家の場合、収入比率と異なる8:2という持分比率になっています。この比率の根拠は単に「夫
婦間の取り決め」です。このこと自体は各々の現資産、予定収入を考慮し「8:2という比率があり
得れば」許容されることと理解しています。

つまり（「8:2という比率があり得れば」の条件は満たすが）連帯債務の返済負担比率と収入比率
が異なる、という状況（ここが478さんと異なる条件）で、妻の負担比率分を夫の口座に移すこと
を考えています。

> 金額や比率が不自然でなければ問題ないとの印象を受けました。（妻にも夫と同程度の収入が
> 有ることをしっかり確認されましたので）

「不自然」とは広義に、「8:2という比率があり得れば」という前提を「覆す」資産、予定収入を
指すものと理解しており、これに該当しない我が家も478さん同様「セーフ」（の可能性大）とな
ると理解（予想）しています。

後日私自身も税務相談に行くつもりなのですが、ローン確定時期も近いため、このあたりの解釈
についてご意見をいただけると助かります。特に478さん、税務相談の中で受けた印象や間接的な
解釈がありましたらコメントいただければうれしいです。

[488: 匿名さん]

487さん、478（486）です。

連帯債務になさるということは、奥様にも収入があるということですよね？
奥様の収入が、奥様の持ち分を払える以上であれば問題ないと思います。（ご主人の収入の25％以上）
対して、それ以下だと問題になるのだと感じました。収入に対して持ち分が多いと「その分は誰が出しているのだ？」ということになりますから。
（ただし、奥様が過去に働いて得た収入や相続された財産などをお持ちでしたら、また違うのでしょうが…）

我が家の場合、「連帯債務の持ち分を5：5にする」と言った段階で『警戒モード』になりましたが、「収入がほとんど同じ」と確認した時点で「問題なし。ただし住宅ローンの支払いのためである（確認できる）ことと、夫婦間での書面は必要。」と言われました。
「全くの他人とひとつの住宅を買い、それぞれの負担分で権利も決める」と仮定して考えれば良いのだと解釈しました。

以上が税務相談をしての私の印象です。

[489: 匿名さん]

478さん、487です。

> 連帯債務になさるということは、奥様にも収入があるということですよね？

はい。どうやら自分の理解で良さそうであることがわかりました。

> 住宅ローンの支払いのためである（確認できる）ことと、夫婦間での書面は必要。

が重要なわけですね。これで安心して（？）税務署に相談にいけそうです。
ありがとうございました。

[490: 匿名さん]

478（486）です。

いまさらですが、前レスを見返していて心配になってきました。夫婦連帯債務でも、預金を移すと贈与だと書かれていますね...

ひとつのローンを二人で払っていくことが認められているわけで、「自分の持分を支払うのが目的、つまりは移さなければ支払えない」わけですよね。だから問題なし、と解釈していたのですが...

負担額に関係なく、単なる見せ金のためだけに移したら贈与になるということなのでしょうか？？

487さん、税務相談の結果を是非お聞かせください。よろしくお願いします。

[491: 匿名さん]

487です。

> 前レスを見返していて心配になってきました。夫婦連帯債務でも、預金を移すと贈与だと書かれていますね...

421さんのことでしょうか。それなら私も見ましたが、あまり建設的なやりとりがなされないまま話が収束してましたので、あまり気にしていませんでした...（それとも他のレス？）

> 自分の持分を支払うのが目的、つまりは移さなければ支払えない

その通りだと思います。東京スターのローンを使用して連帯債務による支払いを小細工（知る限り、夫婦間で貸借契約、年110万以内の移動。）なしに実施するには、これしかないと思っています。

> 負担額に関係なく、単なる見せ金のためだけに移したら贈与になるということなのでしょうか？？

それはその通りだと思いますが、見せ金とは？ローン控除の話？税法と商品特性は別の話ですよね？
478さんの税務相談の内容はそもそも「\1000万預金を移す」ことが前提となっており、税務署はそれを条件付きで「大丈夫」と判断を下した、と理解したのですが、私の理解間違い？
あ、べつに478さんを責めているわけではありませんよ。念のため...

[492: 匿名さん]

夫から妻へ預金を移せば贈与になります。
ただそれが課税されるかどうかです。
心配なら止めればよいことで、どうしてわざわざ妻名義で返済するのかわかりません。
最近は不正還付が多いので、税務署も目を光らしているらしいですよ。

[493: 匿名さん]

492さん、487です。
ご指摘ありがとうございます。

> 夫から妻へ預金を移せば贈与になります。

そうですか...　だとすると額の大小に関わらず、持分比率に基づく、夫の口座を返済口座とする連帯債務が成立しなくなりますね...

それとすみません、当方不勉強故、本題から外れるかもしれませんが、もしご存知でしたら具体的な「不正還付」の例を挙げていただけますか。その際、税法と商品特性を区別、あるいは接点があるのであればその点を考慮していただけると助かります。

[494: 匿名さん]

478（486）です。

487さん
私の相談は487さんが理解してくださった通りで間違いないのですが。。。

見て心配になった前レスとは、ご指摘のとおり、421さんの件です。
421さんは「夫婦連来債務扱いで持分を決め、夫婦それぞれにローン控除を受けたい」と書いてあります。これは我が家にもあてはまることだと思いましたので。
我が家としては、487さんも同意してくださったとおりの考えて進めるつもりでおりますが、まだ不勉強なため、いろいろな意見が気になってしまう状態です。

見せ金とは、ローン金利を減らすためだけに連動口座に入れておく金、というつもりで書きました。


492さん、ご意見ありがとうございます。

＞どうしてわざわざ妻名義で返済するのかわかりません。
我が家のような収入比率で夫ひとりの名義にすると、逆に妻から夫への贈与になってしまうと思っています。

だからといって、現金で支払ってしまっては残り金額が少なくなり不安です。
この商品特性にピッタリなはずなのですが。。。

[495: 匿名さん]

478（486）です。
たびたび失礼します。

↑妻から夫への贈与になってしまうと思っています。
そうとは限りませんね。勘違いしました。

しかし我が家の諸々の事情を考え、連帯債務にしたいと思っています。

[496: 匿名さん]

478さん、487です。

まず、夫婦共有名義にして「二人で連帯債務で支払っていく」ことは普通にある話です。

・夫の口座に移した預金が妻のものでありそれをローン返済のためだけに使用する

ことが意図であり、それを第三者（税務署）に客観的に示すことができたとしても（つまり預金移動自体は贈与にあたらないと認められたとしても）、

・自由に使える預金を多くしておきたい

という意図を「預金連動という特性を”悪意をもって”利用した」と取られる可能性がある、ということですよね。何をすることが”悪”（前述の「不正還付」がその一つ）の領域なのでしょうかね？？「ローン控除申告しない」ことが”悪”にならない条件？？やはり前述の「小細工」をすることが”悪”にならない条件？？税法と商品特性が絡み合っている部分なので厄介ですね。

[497: 匿名さん]

北日本の預金連動なら贈与の心配なく、対応出来ますよね。
ただ、住んでいる地域や勤務している地域に限定がありますが。
いずれにしても贈与の疑いが残るようなローンは避けるべきと思います。

[498: 匿名さん]

487さん、478です。

まさにおっしゃる通りです！
税務相談で安心したはずだったのですが…（泣
でも似た形態を考えている方のお話が伺えて、とても参考になります。m(__)m

497さんのおっしゃるように北日本銀行なら心配ないのですが、夫が団信に加入できない可能性が高いため審査申請などしていなかったのですが、一応事前審査だけでも申請してみようかと思っています。

税務相談に行かれたら、是非結果を教えてください。

[499: 匿名さん]

487です。

単独のローンで預金連動＋ローン控除のメリットを非難する人は見当たりません。そこに持分割合（登記内容）に基づく、税務署も条件つきで認めた預金移動の話が加わるだけで、とたんに悪い解釈（良くいえば老婆心）が出てくる、というのはなぜなんでしょうね。

一般に、解釈にブレがないものを除きさまざまな意見が出ます。信じられるのは客観性ある言葉で、それは、固定的な判断基準をもった、本話題の場合税務署の言葉ではないでしょうか。相談の際に「預金連動」などの話はしていないと思いますが、それをしたところで「じゃぁだめ」なんて展開、考えられますか？

[500: 匿名さん]

>499

やっかみから、文句がつくのだろ。
税金の問題は、自己責任で、おやりになればいいのでは？
税務所というのは、担当官によって解釈の幅がでるから、どうなるかは、自己責任でとしか
いいようがないね

[501: 匿名さん]

478です。
税務相談の際「預金連動」とは言いませんでしたが、（ローン名義人の）口座残高によって金利優遇がある、とは言いました。そうでないと、何故まとまった額の預金を一度に移したいのかという説明にならないと思いましたので。
確かに、金利優遇の話をしても「ふ〜ん」という程度でした。

[502: 匿名さん]

ローン控除の金額より、贈与税のほうが高額です。

[503: 匿名さん]

初めまして。。
3月に引き渡し予定の物です。
色々悩みましたが最初から気になって仕方ない東京スターで契約することにしました。
どうやってかりたらいいか悩んで悩んでよく解らなくなってしまったので
どなたかアドバイスを下さい！！

物件は３３７８万。
頭金は３４０払い済み。
残りは約１８００万。
年収６７０万。
年間２５０万は貯金できていますがかなりがんばってです。

今の収入がいつまでももらえるとは思ってないのでゆとりを持ちたいんですが。。。
おまけに独り者で手持ちの現金が一気になくなるのが不安で躊躇してしまいます。


今の頭金で実行し控除を最大貰ってその間貯金に励んだ方がいいのか・・
8割以内で借りるように追加の頭金を払うのがベストか
その場合固定にするべきなのか
貯金が上回る期間が短ければ変動にしておいてもいいのか。
でも団信が余計にかかるほうが損なのか。。

取りとめも無くて済みません。
何度もシュミレーションしてみたんですが
見れば見るほどよく解らなくなってきました。
早く書類を返送しなきゃいけないんですが・・・

誰か一番いい方法を教えてください。。
お願いします。

[504: 匿名さん]

＞物件は３３７８万。頭金は３４０払い済み。残りは約１８００万。

計算が合わないのでは。

[505: 匿名さん]

503です。
すみません・・・残りと言うのは現金が１８００万ってことです。。

[506: 匿名さん]

>503
物件価格3378-頭金340=借入れ3038(借入れの9割)
諸経費(5%)で168
もろもろの引越し雑費も(5%)で168

物件価格に対する借入れ割合で
金利が上乗せされますので、
その値をどう捉えるかが問題。

早期にゼロ金利が達成できるなら
短期金利。

今年から、所得税と市民税の割合比率が
変更になったため、
借入れ額を多くしてもメリットがあるのか
確認。
所得控除は自分の所得税支払額以上に
控除されることはありません。

額面収入670?
手取りは500程度となれば、250は約5割
計画に少し無理があるような・・・

[507: 匿名さん]

>手取りは500程度となれば、250は約5割
今の生活レベルを維持するならキツイのかと思われます。
今後の環境の変化(結婚など)に対応するには5割の支払いは・・・?

[508: 火災保険について]

火災保険はかけておいたほうがいいんですが、東スタはその保険をお客様の自由にしています、他行はその保険も担保にとって、もし火災が起きた場合その保険金はすべて銀行にいくように設定されています。つまり東スタは火災が起きた場合火災保険はお客様がかけていたら、保険金はすべてお客様に還元されます。ただかける年数はどこの火災保険会社でも一括です。ですので保険料金は年数と住宅の価値によってきますが、大体100万前後だと思います。それに借り換えの場合や、新規にしても手数料などはごくわずかなので助かりました。但し、最初の預金が少ないと金利は他行のほうが安くなってしまいます。又、毎年の預金を積み上げられなければまったくメリットはありません。この場合は他行のほうがいいです。10年以内ぐらいに、金利０になるように預金できる方には、これ以上に金利を節約するローンはないと思います。シュミレーションはあくまで予想ですが、現実には毎月15万ぐらいの預金（返済額を除いて）ができれば、500万以上金利を節約できると思います。

[509: 匿名さん]

487（最近は499）です。

税務署に行ってきました。結論を簡単に書くと「使途を明確にできれば預金の移動はOK」とのこと。

移動行為と返済と２つに分けると、478さんの「住宅ローンの支払いのためである（確認できる）ことと、夫婦間での書面は必要。」は前者、後者は返済口座からの引き落とし履歴、となります。残念ながら連帯債務の場合引き落とし時「各々いくら」という履歴が残らないので、持分割合から「各々いくら引き落としていることになっている」という説明をつけるしかなさそうですが。
＃ローン控除はまったく別の話ですね、という会話もしてきました。

うちも連帯債務でいくことになりそうです。

[510: 匿名さん]

＞使途を明確にできれば預金の移動はOK

もしかしたら、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例がありますが、これを念頭に話をしたのでは。
しかし、移した預金から全額支払われた場合は良いでしょうが、全額そのまま預金にしておくことがこれに該当すると認められるかどうか問題です。
その口座からローンを支払うと言っても、３０年もの長期のことですから。
不動産の登記事項証明書の提出も必要ですし。
税務署の方が言っていたように、贈与とローン控除の話は別ですので、贈与税がかかることローン控除が受けられることとは別の話です。
ちなみに1,000万の贈与ですと、通常３００万円程度の贈与税がかかります。

[511: 匿名さん]

487さん、478（501）です。
結果報告ありがとうございますm(__)m　私が税務相談で聞いた結果とほとんど同じですね。安心しました。

我が家は結婚12年ですので配偶者控除は該当しません。
預金に関しては、最初に借入金の1/2ずつを夫婦それぞれの口座から預金し（持分割合５：５にする予定なので）そのままにしておくつもりです。つまり住宅ローンの引落し以外の取引はせず、20年後（の予定）の完済と同時に口座残高も０になるという予定です。

[512: 匿名さん]

487（509）です。
510さん、

> 婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の
> 贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できる
> という特例がありますが

という制度は知っています。20年はしばらく先なのですが、ご指摘は「20年経てばその先は大丈夫。それまでが心配。」でしょうか？だとして、話の前提に「最高2,000万円まで控除」はないと思います。もっと言うと「贈与」は前提にしていないと思います。話の中で「予め決めた持分割合を基に双方のローンはいくら」という話をしました。もし「贈与」を前提にしていたら持分割合変更の話も出たはずです。

ご指摘のポイントを誤認しているかもしれません。改めてご説明いただければありがたいです。

[513: 匿名さん]

510です

以前478さんから「妻の預金を夫名義の口座に移したら贈与扱いになるのでしょうか？」と言う話があり、そこから話が広がっていったと思います。
その前提で書き込みました。
夫及び妻がそれぞれの収入に基づいてローンを組むことにはなんら問題がないと思います。
夫又は妻から夫又は妻へ預金を移す場合に贈与になりそれが課税対象になるかと言うことです。

[514: 匿名さん]

487（512）です。

> 夫又は妻から夫又は妻へ預金を移す場合に贈与になりそれが課税対象になるかと言うことです。

細かい状況設定はともかくご指摘のポイントはわかりました。繰り返しになってしまいますが、相談の回答は「課税」以前に「贈与」（配偶者控除の件を含む）が前提とされていない、と認識しています。

> 全額そのまま預金にしておくことがこれに該当

「これ」とは「使途を明確」だとして、ご指摘の通り長年に渡って「これはローン返済目的です」を客観的に示し続ける必要はあります。が、前述の通り、夫婦間の取り交わし、引き落とし（返済）履歴を管理しておき、必要に応じて登記事項を明らかにし、説明をつければよいと思っています。

[515: ポン]

すいません初心者なもので・・借入金２０００万に対して預金１０００万（妻には隠しているお金がある・・(^_^;)）妻にバレない様にスター銀行か北日本銀行で借り換えをしたいのですが・・得策があれば教えていただければとおもいますm(_ _)mすいません

[516: 匿名さん]

ムリ。

[517: 匿名さん]

裏金は裏金として静かに使うべし。

[518: ポン]

ムリを承知での質問でしたがm(_ _)mなんとか方法がないでしょうか(T_T)

[519: 匿名さん]

北日本は、連帯保証人が必要なので無理
東京スターは、連絡先に携帯電話を指定して
うま〜くやれば可能では。
奥方の察知能力とあなたの秘匿技術次第。

[520: 匿名さん]

借入金２０００万に対して預金１０００万では、あまりメリットがないと思うけど。
奥さんが連帯保証人になれないと、別払いの団信に入らないとだめだし。
やはりこのローンは、借入金と同額程度の預金がないと・・・

[521: 匿名さん]

チョット気になったのですが、
税務署に予め相談に行く必要あるのですか?

購入は今年3月
預金口座の出入金を調べられるとチョット、
ボロが出そうな感じ。

準備だけで良いのか、
自ら身の潔白を証明しに行って
墓穴を掘るのか?
・・・
書面は勝手に覚書程度の物?
それとも契約書?
契約書だと金額入れて、収入印紙貼る?
金額大きいと印紙代も高額ですよね・・・

[522: ポン]

５２０さんの意見は本当に２０００万で１５００万の預金では意味がない（足りない）ですか・・・(-_-)？？

[523: 匿名]

質問。
　1.専業主婦の妻に、私のボーナスがでる度小遣いを渡しています。
　2.家族の生活費は私名義の銀行口座から出ています。
　3.東京スターの口座に、妻の預金の一部を積んでいます。

　贈与と見なされるのは何番でしょうか？

[524: 匿名さん]

クイズですか？
ゲームですか？
単なる釣りですか？

1.年間110万までなら行為は贈与だが無税
2.生活を供する同居家族の食費などに贈与税は発生しない
3.目的による。もしくは書面があるのかによる。
（連帯債務者なのか、連帯保証人なのか、金額は不動産持分比率に対してどうなのか？）
と私は解釈しています。
他にご教授いただける方いれば、お願いします。

[525: 523]

わざわざ税務署にいって聞けば、そう答えるのかもしれません。
夫婦間の金のやり取りに、税金を払う必要も感じませんので
私は聞きに行きません。

[526: 匿名さん]

ここの住宅ローンに借り換えて、残高イコール預金にして利子を節約している。
当面使わない学費や分散していた預金、家族から預かった金等もまとめた。
何で預金の中身まで気にするのか判らん。

[527: 匿名さん]

当面使わない学費はともかく、奥さんから預った金は贈与とみなされてもおかしくない。
お尋ねがくればアウト（納税）なんじゃないのか？
ただ税務署が厳しく調査するのは不動産取得時らしいから借り換えだったら大丈夫だろうね。
うちはけっこう目立つ物件を購入したからお尋ねが来る確率も高そうなので、110万以上の
移動はしないつもり。

[528: 匿名さん]

>527
専業主婦で、もともとの出所は私の給与。
纏まると、それなりの金額になった。
誰の名義の口座にあったかということが問題なのかな？

[529: 匿名さん]

お尋ね来ても、ローンで買ったと言う回答すれば
大丈夫なのではないでしょうか?
預金残高や通帳の出入金を全て調べたりするのでしょうか?

[530: 匿名さん]

税務署は取れそうなところから税金を出来るだけ搾り取るのが仕事
専業主婦の奥さん名義の口座に住宅購入資金として、年間１１０万以上預金し、
住宅購入時、その預金を頭金にして、旦那の単独名義で登記すれば、
旦那→奥、奥→旦那　の贈与がそれぞれ発生したとして、ガッツり贈与税を取られる
可能性もゼロではない。
出来うる限り税金を搾り取るためのシステムとして、夫婦共有資産は殆ど認められていない。

[531: 匿名さん]

530さんの言うとおり、税務署はほんとに鋭く、税金をとってくるから、あまり不自然な資金の移動は
夫婦間でも控えたほうがいいよ。まして、銀行口座にそういう金を置くのは、捕まえてくださいとでもいうような行為ですからね。

夫婦で金を出し合って家を買ったなら、出し合った金額に按分して、共同名義にしないとあとで税務署から指摘されると終わりだよ。不動産取引に関連して追徴されたら、大ダメージだよ。

[532: 匿名さん]

>旦那→奥、奥→旦那　の贈与がそれぞれ発生したとして、ガッツり贈与税を取られる
可能性もゼロではない。
過去同様のケースで納税した例はあるのでしょうか。

[533: 匿名さん]

＞預金残高や通帳の出入金を全て調べたりするのでしょうか?

税務署は調査権限がありますので、必要があれば調べると思います。
531さんの言うとおりだと思います。

[534: 特命さん]

このスレッて初めて読んだけど、もう何年間にも渡って続いてるんだなー。勉強になるなー。
何はともあれローン審査通ればよいなー。

[535: 匿名さん]

生活費の共有は贈与でないなら、生活費から毎月専業主婦がヘソクった金が、
年110万円を超えても箪笥預金ならOK？
単に預け方の問題なのか。