東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？ ２スレ目

[匿名さん]

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/
が５００を超えていますので２スレ目を立てました。
目指せ金利０％！

[402: 匿名さん]

↑場所を間違えましたので、削除依頼しました。スミマセン。

[403: 匿名さん]

私は現在、東京スター銀行の預金連動型で住宅ローンを
スタートして約半年。
預金変動を選択したので、半年に１回金利が変わります。
スタート時点は２．４５％だったのですが、
次の金利変更が１月です。
今は２．６５％とＨＰに載っていますが、
１月には、金利が何％になるのか？
ちょっと不安です。
でも、金利に影響されないくらい、
預金を増やして、どんどん相殺部分を増やすべく
がんばっています！

[404: 匿名]

このローンでは、団信の月次掛金が毎年1月に見直されますが、今年はなんと前年に比べ値上がり。月に数百円程度の値上がりだったが、団信保険料は毎月下がるものと考えていたので驚いた。理由はよくわからないが、外資系保険会社（カーディフ？）なので、引受額の問題かもしれない。

[405: 匿名さん]

・借入　　２３００万
・預金　　１０００万
・返済　　　　２０年
・ゼロ金利まで１０年
・住宅取得控除　終了

十分じゃないの？
借り入れも預金の2倍ちょっとしかないし、10年でゼロ金利になるし。
住宅ローン減税も延長されたし。
心配だったら、預金のペースをもう少し早めていけばいいのでは？

[406: 匿名さん]

>今現在の住宅ローンと比較シミュレーション

東京スターだと預金分が借入れ残高から相殺されるから
金利計算は1300万に対して。

他行での計算は、
繰り上げ返済して1300万にしていますか?

[407: 匿名さん]

>繰り上げ返済して1300万にしていますか?

それは条件をそろえるのとは違う。

1000万円を塩漬けするといっても、預金するわけなので、
繰上げ返済して、なくしてしまうのと話は違うと思う。

もしもの時は、1000万円の一部を切り崩せる余裕を残すのと、単純に1000万返してしまうのと
同等に扱うのは、乱暴すぎる。

[408: 匿名さん]

でもねー、頭金を1000万円積み増して、ローンの総額を減らせられるのに、
その分を加味しないで、比較してもねぇ…。スター銀行のHPや店頭説明の
シミュレーション結果をそのまま鵜呑みにするのもどうかと思ったけどなー。
普通の銀行でシミュレーションする場合は、頭金ぎりぎりで、貯金できる
分は繰り上げ返済に回すという設定にしないと。
それと、スター銀行の差額分、ローン減税分なんかを加味して、さらに
いつでも必要になったときに低金利(住宅ローン金利)で、普通預金にして
ある金額が使えるメリットを天秤にかけないと。
私の場合は、色々検討した結果、スターにしましたけど、万人にお勧め
とは言えないかと。金利高いしね。

[409: 匿名さん]

ローン残高イコール預金高の金利0状態を想定すれば、利便性が分かります。
ローン金利を利回りと考えれば、リスクの小さい良い金融商品だと思う。

[410: 匿名さん]

>>万人にお勧めとは言えないかと。金利高いしね。

あたりまえすぎて。。。。。
振り出しに戻ってますよ。
このスレではじめから議論しつかされています。
頭金が少ない人は、元々使ってはいけないローンですから。

[411: 匿名さん]

いや、当たり前のことを判っていないかたが出てきて、もっともらしく
仰ってたので、しゃしゃり出てきたまでで。すでに、ここのローンを
使っている人にとって当たり前なのは承知なんですけどね。

[412: 匿名さん]

現在、ここのローンを検討中のものです。
みなさん、教えてください。

現金でマンションが買えてしまう人が、住宅取得控除を使うためにここのローンを使うのは賢い
方法だと思います。では、いくらまでの借入なら許容範囲か？

住宅取得控除を最大限取れる２５００万円の実質借入をした場合、（物件の６割以内）２５万円の
税額控除を受けられますが、ここの借入利率は他行に比べ高いので、１％の差で２５万の税額控除
分は吹っ飛んでしまいまうよね。三菱UFJ信託とか最近の金利の安い所と比較すると金利差は１％
を越えてしまうと思います。（保証料混みの上乗せ金利入れると丁度１％位？でもこっちは団信
が別途必要）

実質的なメリットだけ考えると、２５００万円以上借りると金利の安い銀行と比較し、持ち出しに
なる可能性があると考えて良いのでしょうか？

又、実質的なメリットは余りなくても、手続き無しで、残高置いておくだけで差額のみに利息負担
がかかる事や、両建ての預金は外貨預金でも良い点、又は407さんが書かれているように、

>もしもの時は、1000万円の一部を切り崩せる余裕を残すのと、単純に1000万返してしまうのと
同等に扱うのは、乱暴すぎる。

この部分をどう評価するか？なのかなと思いましたがこの銀行のローンを検討された方のお考え
は如何でしょうか？

[413: 匿名さん]

＞ここの借入利率は他行に比べ高いので、１％の差で２５万の税額控除
＞分は吹っ飛んでしまいまうよね。三菱UFJ信託とか最近の金利の安い所と比較すると金利差は１％
＞を越えてしまうと思います。


すみませんが、おっしゃっている意味がわかりませんよ。

東京スターの場合、何千万借りようが、同額の預金をすれば、金利負担がゼロなので、上記の
ここの借入利率は他行に比べ高いので　は意味をなしません。

[414: 匿名さん]

むしろこの銀行のリスクは別のところにあるんだけどな。
最近もこういう記事が出たけどな。
http://www.asahi.com/business/topics/TKY200612250078.html
＞おまとめローン「慎重に」　金融庁、監督強化

金融庁の監視体制が強化されるというのがこの銀行にとっては
経営上のリスクなんだな。
所詮は他行のやらない危ないところで勝負するしかない銀行ってこと。

[415: 匿名さん]

>>414

もうそういう話も聞き飽きた。
東京スターがつぶれても、別に。。。というかんじですよ。

所詮、現金買いの代替ですから。

[416: 匿名さん]

銀行自体どうなろうとも、保証分1000万円以外は借り入れと相殺されるだけ。
預金を十分持ってる人には便利なローン。

[417: 匿名さん]

貧乏人には関係ない銀行であり、ローン商品です。

[418: 匿名さん]

多重債務者を食い物にして生きている銀行だろ。
貧乏人とここまで密接な関わりを持っている銀行は他にない。

[419: 匿名さん]

借り換えを検討しています。

　借入　１５００万　預金　５００万　期間　１６年

金利は１０年固定を想定して、年＋２０万預金を上積みするとして、１０年目で０金利になる予定。
実際は、私（妻）が、あと数年したら働きに出るので、もう少し預金できると思いますが、
子供の教育資金等にまわる事を想定して、この程度におさえた予測です。
今借りている住宅ローンよりはメリットが高いと判断しています。

しかし、恥ずかしながら、我が家は高収入ではありませんので、
万一、預金が相殺されなくなった場合、１０年目以降の金利が固定でないのが不安です。
まあ、その時は、繰上げ返済するなり、全額返済するなり出来るとは思うのですが……。

皆さんは、預金連動型が将来なくなる可能性は、どの程度あると思っていますか？

[420: 匿名さん]

>>419

預金が少ないからやめとけ

[421: 匿名さん]

連帯債務を考えています。
預金連動のメリットを享受しつつダブルでローン控除を受けるために私名義の口座に預金を積み、
その後私7:妻3程度の割合で返済をしていこうと思っています。そこでまず、妻の預金\1,000万
を当該口座に移そうと思っています。が、単に移しただけだと贈与となると思うのですが、そも
そも何のために移すか、と考えると、積むそれぞれの額が、私、妻それぞれの金利低減に作用す
るだけ、と解釈できる（と思っている）ので贈与とはならない気もするのですが、実際のところ
どのような扱い、解釈になる可能性があるか、お知恵を拝借できればありがたいです。
結果的に贈与扱いとなる（なりそう）のであれば、控除は減りますが、借入金を減らし妻の預金
移しも中止しようと思います。

[422: 匿名さん]

完全に贈与扱いである。贈与税を払わない上に、住宅ローン減税をうけようとする行為が税務署に見つかったら、悪意があるとみなされ、追徴課税となるであろう。

借入金を減らし妻の預金移しはやめておけ。

[423: 匿名さん]

>>421

ここで堂々と脱税の手口を相談しないでください。
税務署にかぎつけられると、他の東京スターの利用者にも、当局の監視の目がついてまわるように
なるからね。
421本人は自分で、削除依頼しなさい。

[424: 匿名さん]

東京スター銀行の預金連動型住宅ローンと北日本銀行の預金連動型住宅ローンでは
融資額と同額の預金が可能な場合、どちらが有利か教えて下さい。

[425: 匿名さん]

↑いい加減、こう思うがどうでしょう？位の書き込みを
お願いします。

[426: 匿名さん]

>424
北日本銀行のデメリットは、
・半年毎のCB方式
・変動金利のみ
・外貨建は不可
・保証人が必須
だと思います。この条件でも納得できるのであれば北日本のほうがよいのではないでしょうか。
（団信を考えると初期費用がお得なので）

ただ、ご自身で相当額の預金が準備できるのであれば、上記のようなデメリットを被ってまで
わざわざ北日本を選ぶ必要はないような気がします。（とくに首都圏の方は）

[427: 匿名さん]

・外貨建は不可
・保証人が必須

致命的なデメリットなので、検討にも値しないかな。

[428: 匿名さん]

東京スターのデメリット（北日本銀行のメリット）は、
　・自分自身の口座のみが預金連動の対象（北日本銀行は５口座）
　・団信が金利とは別途必要（北日本銀行は金利に含まれる）
　・優遇金利の適用なし（北日本銀行は最大で１％の優遇金利あり）
424さん記載の北日本銀行のデメリットと比べて、北日本有利かと感じます。
ただ、銀行の破綻リスクの大きさも一考の必要あるでしょうね。
（ペイオフ1000万円で、他は借入金と相殺とは聞いてますが）

[429: 匿名さん]

北日本の家族の口座まで預金連動の対象って、人によっては凄く大きなメリットだよね。
たとえば421みたいな人は、なにも変なこと考えなくてもそのままで預金連動するんだし。
変動金利といっても、預金がいっぱいあって全部金利が戻ってくるなら怖くないし。

[430: 匿名さん]

他人名義の5口座までCB対象の預金としてカウントするのはOK？
東☆の預金には名前がついてないが、家族名義合算というのは気になる。

[431: 匿名さん]

北日本銀行の家族の口座まで預金連動の対象

ご本人、同居ご家族、本人または配偶者のご両親の口座となります。ただし、ご返済用の口座を含めて、最大5口座まで対象にできます。

* 決済性預金（普通預金）は対象外となります。

[432: 匿名さん]

地域限定バージョンの話を全国区の
書き込みでされても…

[433: 匿名さん]

なんかわからんけど、１月に入って他行は金利を先月より下がっているのに、スターは上がっている。おかしいなあ。
来月実行だけど、預金あるから関係ないけどね。

[434: 匿名さん]

＞429＞430＞431
ここはスター銀行のスレ。
北日本銀行の話題はスレ違いだと思う。

＞432
それをいったらスター銀行の住宅ローンも地域限定だよ。
スターワン住宅ローンの営業範囲は店舗まで2時間で行ける地域だけど、その店舗は関東に集中している。
関東を除けば5店舗しかないスター銀行は全国区とは到底言えない銀行だよ。
もしかして首都圏の人は首都圏=全国と思っているのかな？

[435: 匿名さん]

東京スターは関西もあるよ。
関東と関西を押さえれば、全国とはいえないが、ローカルというほどでもないだろ。

北日本は本拠地の東北と東京支店から1時間圏内だから、千葉、神奈川、埼玉の多くにエリアが融資対象外。関西もなし。これじゃつかえんだろ。

[436: 匿名さん]

関西っていっても大阪に一店舗だけね。それで関西押さえるとは言えないですよね。
それに対して関東には30店舗。どうみても関東中心の銀行だと思いますよ。
確かに首都圏の銀行だからローカルじゃないでしょうけど、435さんもお認めになったように全国区ではない。
435さんには北日本は使えない銀行でしょうが、残念ながら私にはスターは営業範囲外で使えない銀行なんです。

[437: 匿名さん]

関東＋大阪、名古屋、福岡、仙台、甲府の店舗へ
２時間で行ける地域が対象ですよね。
日本の主要都市及びその近郊では使えます。
人口カバー率では、どのくらいか？
かなり高いと思います。

[438: 匿名さん]

住宅購入の資金需要の大きい地域をカバーしていればいい。
必然的に土地や住宅価格の高い大都市中心で、土地の安い＝資金需要の少ない地域にはない。
都区内の土地は、地方の中小都市と比べ10倍以上の差があるし、
人口集中で持ち家需要も多いからね。

[439: 匿名さん]

銀行も商売ですから。
ある段階迄は、費用対効果で
主要都市経営がベスト。

[440: 436]

439さんなどのおっしゃるとおりだと思います。
私はそれが悪いと言っているのではなく、
432さんの意見に対してスターも全国ではなく関東+5都市圏だけの地域限定だよ、
と言ったのですよ。
でも今から考えれば432さんの発言はスターは地域限定だからここではふさわしくない
という意味だっただったのかもしれませんね。
いろいろ考えはあるのでしょうが、
私はたとえ地域限定でも有用な情報交換ができるなら、構わないと思っています。

[441: 匿名さん]

都市銀行というのは、本来、大都市中心。だから地方銀行があるのじゃないか。
北日本銀行は東北中心の銀行、東京スターは東京中心の銀行。

ほんとの意味の全国区の銀行なんか日銀と民営化後の郵貯しかないぞ。

[442: 匿名さん]

そもそもこの掲示板って全国区以外禁止なんて制限はないはず。
三重銀行とかのスレもたってるぞ。
432が意味不明で話しがこじれた。責任取れ！（｀ε´）

[443: 匿名さん]

だいたい不動産ってもの自体、エリア限定の話じゃねーか。432のタコめ。

[444: 匿名さん]

三重銀行とか・・・と言っておるが、三重銀行は立派な地銀。
ここは三重銀行よりも格下の第二地銀。
地銀と第二地銀では全然格が違う。
旧分類だと、普通銀行なのは都市銀行と地方銀行だけ。

[445: 匿名さん]

東スタは格下の第二地銀なの？

[446: 匿名さん]

443のイカめ！

[447: 匿名です。]

４４３のスルメめ。

[448: 匿名さん]

437＝439ですが、442さんの責任取れだとか
443、446、447のタコだの、イカだの、スルメだの
しょうもない書き込みはやめませんか。
意味不明なら聞けば良い。
言葉使いが悪いのは、自ら自身の知性・品格の
無さを公表しているだけ。

[449: 匿名さん]

4月から実行する予定ですが、
借入れ総額の90%の資金を集められました。

このまま普通預金で実行を待つのか、
3ヶ月ほどの短期で他の商品に手を出したほうが良いのか
迷っています。
3ヶ月でリスクを払って元本割れたら
本末転倒でしょうか?
最近外貨レートも円安傾向だし・・・

東スタの短期定期は0.15%→0.0015
仮に2千万を1ヶ月で税引き後利子\198にしかなりません。

[450: 匿名さん]

>449
動かざること山の如し、かな

[451: 匿名さん]

東京スター銀行が預金連動型住宅ローンを止めると噂を聞きましたが本当でしょうか？
その場合、今、申し込み中の人はどうなるのでしょうか？

[452: 匿名さん]

その噂のソースですか？
このスレ見てる人には凄い気になるので教えてください。

[453: 匿名さん]

>４４９
円安傾向と思うなら外貨預金でいいのでは？
高金利と為替差益が両方得られる可能性もあり（短期で２円以上の円安が必要だが）

[454: 匿名さん]

>>451
先週仮審査を申し込んだ者ですが、止める気はないとのことです。
また、貸出残高が2000億程度で、全体のマーケットの1%程度だから
法律を改正してまで金融庁あたりが止めさせる事も考えられない、と
のことです。

もし今後横やりが入るとしたら、免除されている金利は貯蓄金利とみなされ、
20%の源泉分離課税がかかる可能性はあるとのことです。ただし、この話は
一切当局から出されたことはないそうです。

と、いうことで、私は買い換えのリスクがあるため（現在のマンションを
買ってくれる予定の買い主さんが万が一のデフォルトを起こしたなど）、
3月実行で3000万ほど変動で借りる予定です。

つなぎ融資みたいな借り方ですが、売却代金が入ってきてもそのまま
10年塩漬けにしてローン控除を受けるつもりです。こんな保険みたいな
借り方もあります。ご参考まで。

[455: 匿名さん]

全額即金で買おうか、スター銀の預金連動型住宅ローンにしようか迷っています。
金利がつかなくても団信や手数料に１００万位かかりそうで、あまりメリットが無いかも。
北日本銀行のように、団信が金利に含まれているとメリットがあるのですが。
北日本銀行は、東北と都内限定だそうで・・・

[456: 匿名さん]

神奈川の物件でも大丈夫です。
勤務先が都内なら。

[457: 匿名さん]

なぜ即金買いと比較するのに団信加入するのか?
自分は団信未加入で実行します。
火災保険も最低額で検討しています。

[458: 匿名さん]

1.住宅所得控除の上限枠と期間による率
2.自分の所得額に応じ、控除されると思われる金額の確認
今年から所得税の税率も変わることだし、実際にシュミレーションしたほうが
良いと思います。
効率の悪い(得しない)領域も当然あります。

[459: 匿名さん]

団信か、連帯保証人のどちらかが必要です。

[460: 匿名さん]

一人で上限枠いっぱいに借入れするのも効率悪いので、
うちは、妻と連帯債務者になり借入れ金額を
物件価格の最高9割に設定しました。
これだと団信・連帯保証人も不要。

[461: 匿名さん]

団信は相続人のためですかね。

[462: 匿名さん]

現金買いするなら団信など入りませんよね。
金利ゼロ状態でスタートできる人には団信など無用かと・・・
生保でカバーしたほうが現実的ですから。

[463: 匿名さん]

団信ほど条件の良い生保はないけどね。

[464: 匿名さん]

期間と残金と保証の内容次第・・・

[465: 匿名さん]

うちは1000万預金して、返済期間15年で1000万借りるつもりなので、団信は無意味かなと思ってます。
（一応審査は出してます）
はっきりいって、ローン控除のメリット（これも少々ですけど）のために借りるようなものです。

[466: 匿名さん]

私も2000万預金で20年200万借り入れを検討していますが、ローン控除のメリットは、団信加入で100万ちょっと、団信未加入で60万くらいのようです。
手続きの面倒くささを思うとどうしようかなと・・・

[467: 匿名さん]

466さん
すいません、理解できていないので教えていただきたいのですが、
> 団信加入で100万ちょっと、団信未加入で60万くらいのようです。
加入した方がマイナス値が小さい、という意味ですよね？

[468: 匿名さん]

467です。
すいません、逆でした。
> 団信加入で100万ちょっと、団信未加入で60万くらいのようです。
加入”しない”方がマイナス値が小さい、という意味ですよね？

[469: 匿名さん]

スターワンは、団信の保険料は別払いなので、団信の保険料が別途４０数万円かかると言うことです。
ローン控除のメリットは、ローン控除の還付金総額から、ローン関係諸経費と団信保険料を差し引いた額で計算しました。
ただし、途中で死亡した場合は、ローン残が団信で返済されるので、団信に加入したほうが有利です。
一応、死なないことを前提に計算しました。
団信保険料は、ローン金利に含まれているものと、別払のものが有るようです。

[470: 匿名さん]

469さん
そうすると団信”未”加入で100万ちょっと、団信加入で60万くらい、ですね？
＃まだ誤解してる？しつこくてすみません。

[471: 匿名さん]

＞そうすると団信”未”加入で100万ちょっと、団信加入で60万くらい、ですね？

そのとおりです。
466は逆さまに記載してしまいました。
金額も2000万預金で20年2000万借り入れです。
申し訳ありませんでした。

借り入れ年数、金額により、還付金額、諸経費、団信保険料が違ってきますので、あくまでも参考に。
還付金は、１０年間受け取れますが、年末の借り入れ残高によります。
借り入れ金額が多い場合は問題ないのですが、借入金額が２５００万円以下の場合は、借り入れ期間が長いと還付金が多く、短いと少なくなります。
また、団信の保険料等は、借入額が多ければ当然多くなっています。

[472: 匿名さん]

471さん、
ですよね。私も同じような借入れ状況、団信非加入でいこうと思っていたので、理解を間違って
いたらどうしようと思って確認させていだきました。

[473: 匿名さん]

すみませんが、教えていただきたいのですが、借り換えですが、当初の自己資金の振り分けで、
繰り上げ返済よりもその分を預金にした方が得と言われました。
税金の控除などは関係ありませんが、総返済額でみても、本当に、返済しないで、その分を
預金にした方が得なのでしょうか？

[474: 匿名さん]

借り換えはしたことが無いので・・・

万一のためとか、返済満了時の総資産額?
など考慮しているのかな?

普通に考えると借入れ元金を減らしたほうが、
賢明と思われますが、それぞれの考え方と
総資産の運用方法に色々な考え方がありますから。

[475: 匿名さん]

繰上げ返済は都度21000円かかりますからね、
普通預金にその分を入れたほうがいいかどうか
シミュレーションしてみるといいのでは。

[476: 匿名さん]

すみません。２月実行ですが、スターの金利確定は契約した日の属する月となってます。
もし、１月中に契約した場合、２月に金利が下がれば、２月の金利でもいけるのですか。
私は借入れの３分の１程度の預金ではじめます。
具体的に２１００万借入れで当初預金７００万でスタートです。毎年、最低１００万以上預金していくことで１０年くらいで借入れ＝預金で金利０を目指します。実際は８年くらいでいけると思います。
この１年で短期金利３年が徐々に上昇し、昨年１月２．３％が今月３パーセントまでになってます。
ちなみに１０年固定はあまり覚えてないですが、１年通してみると３．７５パーセント最高に今は
３．４パーセントになっており、短期３年、長期１０年の金利差がありません。
私は１０年固定で考えてますが、みなさんはどのようにお考えでしょうか。

[477: 匿名さん]

8年で金利ゼロが達成できそうなら
もちろん短期。
日銀総裁の延期宣言も出たことだし、
まだまだ不透明感ありでしょう。
その前に預金額をいかに増やすかの計画を
したほうが賢明かと。

[478: 匿名さん]

伺います。ローン＝預金で始めたいと検討中の者です。
2000万のローンを夫名義で組み、夫婦が50％ずつの連帯債務にする予定です。
こういった場合でも、妻の預金を夫名義の口座に移したら贈与扱いになるのでしょうか？できることなら実行と同時にそれぞれから1000万ずつ出し、口座に塩漬けにしておいたら楽だな…と思っております。
連帯債務で実行された方はいらっしゃいますか？？

[479: 匿名さん]

厳密に言うと贈与になるらしいですが、
実際には口座残高を調べるよりも、
どうやって資金を調達したかを調べる
(お尋ね書なるもの・・・)ようです。

借入れをしていること自体が、
資金の調達方法なので、
預金と金利についての事は
わざわざ申告する必要も無く、
銀行の営業品目の一部として
捉えては?

連帯債務者なら大丈夫かとも思われますが、
心配ならば、夫婦間で契約書を交わし・・・
年間100万程度の金銭のやり取りを行うことに
すれば・・・
スター銀行でも相談に乗ってくれますよ。

うちは8:2で毎月5万(年間60)夫婦間で
返済するという約束にしました。

[480: 匿名さん]

＞厳密に言うと贈与になるらしいですが、

私もそのことが気になって銀行の方に聞いたのですが、
銀行側としてはお答えのしようがないとのこと、
それはそうですよね。
税務署が個人の普通預金の口座までいちいち立ち入るかどうか疑問ですが、

調べた限りでは不動産を取得した場合は
479さんの言うとおり
資金の出所を調査する
「お尋ね」の手紙が来るらしい、ただし全員ではないよう。

[481: 匿名さん]

478です。ご意見ありがとうございます。
私も銀行に聞いたところ、一般的には贈与になるとのことでした。
しかし＜実際に収入も同程度で、連帯債務でそれぞれに残高証明をとり、登記も５：５にして、それぞれ同額を住宅ローン引き落とし口座に入金する＞ということでも贈与になるのかとしつこく聞いたところ、税務署に聞いてくれと言われてしまいました。。。
税務署に聞いてみるべきでしょうか？あまり突っ込まずに流したほうが得策ですか？？480さんがおっしゃるように普通口座まで立ち入るのかは疑問ですが、夫が個人事業主なので少々神経質になっております。

北日本銀行にすれば問題なくなるのは分かっているのですが、あちらはどうも頼りないというか、問い合わせてもあまり相手にされていないようで...（東京支店）　それに契約した住宅メーカーがスター銀行と提携したということもあり、できればスター銀行にしたいと思っています。

[482: 匿名さん]

＞＞４７７さん
４７６です。預金をなるべく増やすよう努力はする気ですが、実際このローンの利用者の声を聞いたことがないので、このスレで聞くしかないのです。
短期３年でも預金を毎年最低１００万でも大丈夫でしょうかね。
まあ、やってみないとわかりませんが、、、。
変動もどうでしょうか。

[483: 匿名さん]

＞預金をなるべく増やす努力
477です。
私自身、もうすぐ40なのに親を頼りにしたくは無かったのですが、
背に腹は替えられません。
現金買いも出来る資産は持っていましたが、
外国債券の利回りが大変良くて解約したくなかったのと、

後10年もすれば親も日本の平均寿命に到達することから、
家族会議をして、一歩踏込んで両家の親兄弟とそれぞれ、
相続の話し合いをしました。
総資産についても概略算出し、相続税の事も調べました。

結論として出た答えは、”生きたお金”であって欲しい。
10年後の相続よりも今の資金援助を・・・と。
贈与税が掛からないように色々と・・・

正直、親も生きているうちに感謝されたい・・・と、
言っていました。
身勝手な子供ですが、親のありがたみも分り、
親孝行は生きているうち・・・と感じました。

マンション購入をきっかけに、親と色々な話ができました。

[484: 匿名さん]

＞税務署が個人の普通預金の口座までいちいち立ち入るかどうか疑問ですが

聞いた話ですが、税務署は必要があれば調べるそうですよ。

[485: 匿名さん]

普通預金は当然調査の対象内。
普通預金と云えども利子課税の対象であるから
銀行から税務署に報告は行っている。
そのことを預金者（＝納税者）は意識してないだけ。
タンス預金なら普通預金よりは安全だが、
それでも必要となれば、タタミをはがしてでも調べる。
税務調査を逃れたい人の常套手段は無記名金融債の自宅保管だが
それも安心ではない。実際、金丸信はバレた。

[486: 匿名さん]

478です。税務相談室に問い合わせました。

夫婦でほぼ同額の収入があることで、連帯債務での持ち分比率1/2ずつは認められる。
妻の預金を夫名義の口座に移しても、それが住宅ローン負担分であり、またその支払いのためであれば問題ない。
ただし、書面で記録を残す必要がある。

との解答でした。
実際に収入があり、金額や比率が不自然でなければ問題ないとの印象を受けました。（妻にも夫と同程度の収入が有ることをしっかり確認されましたので）

[487: 匿名さん]

478（486）さんと同様の形態でローンを考えている者です。

我が家の場合、収入比率と異なる8:2という持分比率になっています。この比率の根拠は単に「夫
婦間の取り決め」です。このこと自体は各々の現資産、予定収入を考慮し「8:2という比率があり
得れば」許容されることと理解しています。

つまり（「8:2という比率があり得れば」の条件は満たすが）連帯債務の返済負担比率と収入比率
が異なる、という状況（ここが478さんと異なる条件）で、妻の負担比率分を夫の口座に移すこと
を考えています。

> 金額や比率が不自然でなければ問題ないとの印象を受けました。（妻にも夫と同程度の収入が
> 有ることをしっかり確認されましたので）

「不自然」とは広義に、「8:2という比率があり得れば」という前提を「覆す」資産、予定収入を
指すものと理解しており、これに該当しない我が家も478さん同様「セーフ」（の可能性大）とな
ると理解（予想）しています。

後日私自身も税務相談に行くつもりなのですが、ローン確定時期も近いため、このあたりの解釈
についてご意見をいただけると助かります。特に478さん、税務相談の中で受けた印象や間接的な
解釈がありましたらコメントいただければうれしいです。

[488: 匿名さん]

487さん、478（486）です。

連帯債務になさるということは、奥様にも収入があるということですよね？
奥様の収入が、奥様の持ち分を払える以上であれば問題ないと思います。（ご主人の収入の25％以上）
対して、それ以下だと問題になるのだと感じました。収入に対して持ち分が多いと「その分は誰が出しているのだ？」ということになりますから。
（ただし、奥様が過去に働いて得た収入や相続された財産などをお持ちでしたら、また違うのでしょうが…）

我が家の場合、「連帯債務の持ち分を5：5にする」と言った段階で『警戒モード』になりましたが、「収入がほとんど同じ」と確認した時点で「問題なし。ただし住宅ローンの支払いのためである（確認できる）ことと、夫婦間での書面は必要。」と言われました。
「全くの他人とひとつの住宅を買い、それぞれの負担分で権利も決める」と仮定して考えれば良いのだと解釈しました。

以上が税務相談をしての私の印象です。

[489: 匿名さん]

478さん、487です。

> 連帯債務になさるということは、奥様にも収入があるということですよね？

はい。どうやら自分の理解で良さそうであることがわかりました。

> 住宅ローンの支払いのためである（確認できる）ことと、夫婦間での書面は必要。

が重要なわけですね。これで安心して（？）税務署に相談にいけそうです。
ありがとうございました。

[490: 匿名さん]

478（486）です。

いまさらですが、前レスを見返していて心配になってきました。夫婦連帯債務でも、預金を移すと贈与だと書かれていますね...

ひとつのローンを二人で払っていくことが認められているわけで、「自分の持分を支払うのが目的、つまりは移さなければ支払えない」わけですよね。だから問題なし、と解釈していたのですが...

負担額に関係なく、単なる見せ金のためだけに移したら贈与になるということなのでしょうか？？

487さん、税務相談の結果を是非お聞かせください。よろしくお願いします。

[491: 匿名さん]

487です。

> 前レスを見返していて心配になってきました。夫婦連帯債務でも、預金を移すと贈与だと書かれていますね...

421さんのことでしょうか。それなら私も見ましたが、あまり建設的なやりとりがなされないまま話が収束してましたので、あまり気にしていませんでした...（それとも他のレス？）

> 自分の持分を支払うのが目的、つまりは移さなければ支払えない

その通りだと思います。東京スターのローンを使用して連帯債務による支払いを小細工（知る限り、夫婦間で貸借契約、年110万以内の移動。）なしに実施するには、これしかないと思っています。

> 負担額に関係なく、単なる見せ金のためだけに移したら贈与になるということなのでしょうか？？

それはその通りだと思いますが、見せ金とは？ローン控除の話？税法と商品特性は別の話ですよね？
478さんの税務相談の内容はそもそも「\1000万預金を移す」ことが前提となっており、税務署はそれを条件付きで「大丈夫」と判断を下した、と理解したのですが、私の理解間違い？
あ、べつに478さんを責めているわけではありませんよ。念のため...

[492: 匿名さん]

夫から妻へ預金を移せば贈与になります。
ただそれが課税されるかどうかです。
心配なら止めればよいことで、どうしてわざわざ妻名義で返済するのかわかりません。
最近は不正還付が多いので、税務署も目を光らしているらしいですよ。

[493: 匿名さん]

492さん、487です。
ご指摘ありがとうございます。

> 夫から妻へ預金を移せば贈与になります。

そうですか...　だとすると額の大小に関わらず、持分比率に基づく、夫の口座を返済口座とする連帯債務が成立しなくなりますね...

それとすみません、当方不勉強故、本題から外れるかもしれませんが、もしご存知でしたら具体的な「不正還付」の例を挙げていただけますか。その際、税法と商品特性を区別、あるいは接点があるのであればその点を考慮していただけると助かります。

[494: 匿名さん]

478（486）です。

487さん
私の相談は487さんが理解してくださった通りで間違いないのですが。。。

見て心配になった前レスとは、ご指摘のとおり、421さんの件です。
421さんは「夫婦連来債務扱いで持分を決め、夫婦それぞれにローン控除を受けたい」と書いてあります。これは我が家にもあてはまることだと思いましたので。
我が家としては、487さんも同意してくださったとおりの考えて進めるつもりでおりますが、まだ不勉強なため、いろいろな意見が気になってしまう状態です。

見せ金とは、ローン金利を減らすためだけに連動口座に入れておく金、というつもりで書きました。


492さん、ご意見ありがとうございます。

＞どうしてわざわざ妻名義で返済するのかわかりません。
我が家のような収入比率で夫ひとりの名義にすると、逆に妻から夫への贈与になってしまうと思っています。

だからといって、現金で支払ってしまっては残り金額が少なくなり不安です。
この商品特性にピッタリなはずなのですが。。。

[495: 匿名さん]

478（486）です。
たびたび失礼します。

↑妻から夫への贈与になってしまうと思っています。
そうとは限りませんね。勘違いしました。

しかし我が家の諸々の事情を考え、連帯債務にしたいと思っています。

[496: 匿名さん]

478さん、487です。

まず、夫婦共有名義にして「二人で連帯債務で支払っていく」ことは普通にある話です。

・夫の口座に移した預金が妻のものでありそれをローン返済のためだけに使用する

ことが意図であり、それを第三者（税務署）に客観的に示すことができたとしても（つまり預金移動自体は贈与にあたらないと認められたとしても）、

・自由に使える預金を多くしておきたい

という意図を「預金連動という特性を”悪意をもって”利用した」と取られる可能性がある、ということですよね。何をすることが”悪”（前述の「不正還付」がその一つ）の領域なのでしょうかね？？「ローン控除申告しない」ことが”悪”にならない条件？？やはり前述の「小細工」をすることが”悪”にならない条件？？税法と商品特性が絡み合っている部分なので厄介ですね。

[497: 匿名さん]

北日本の預金連動なら贈与の心配なく、対応出来ますよね。
ただ、住んでいる地域や勤務している地域に限定がありますが。
いずれにしても贈与の疑いが残るようなローンは避けるべきと思います。

[498: 匿名さん]

487さん、478です。

まさにおっしゃる通りです！
税務相談で安心したはずだったのですが…（泣
でも似た形態を考えている方のお話が伺えて、とても参考になります。m(__)m

497さんのおっしゃるように北日本銀行なら心配ないのですが、夫が団信に加入できない可能性が高いため審査申請などしていなかったのですが、一応事前審査だけでも申請してみようかと思っています。

税務相談に行かれたら、是非結果を教えてください。

[499: 匿名さん]

487です。

単独のローンで預金連動＋ローン控除のメリットを非難する人は見当たりません。そこに持分割合（登記内容）に基づく、税務署も条件つきで認めた預金移動の話が加わるだけで、とたんに悪い解釈（良くいえば老婆心）が出てくる、というのはなぜなんでしょうね。

一般に、解釈にブレがないものを除きさまざまな意見が出ます。信じられるのは客観性ある言葉で、それは、固定的な判断基準をもった、本話題の場合税務署の言葉ではないでしょうか。相談の際に「預金連動」などの話はしていないと思いますが、それをしたところで「じゃぁだめ」なんて展開、考えられますか？

[500: 匿名さん]

>499

やっかみから、文句がつくのだろ。
税金の問題は、自己責任で、おやりになればいいのでは？
税務所というのは、担当官によって解釈の幅がでるから、どうなるかは、自己責任でとしか
いいようがないね

[501: 匿名さん]

478です。
税務相談の際「預金連動」とは言いませんでしたが、（ローン名義人の）口座残高によって金利優遇がある、とは言いました。そうでないと、何故まとまった額の預金を一度に移したいのかという説明にならないと思いましたので。
確かに、金利優遇の話をしても「ふ〜ん」という程度でした。

[502: 匿名さん]

ローン控除の金額より、贈与税のほうが高額です。

[503: 匿名さん]

初めまして。。
3月に引き渡し予定の物です。
色々悩みましたが最初から気になって仕方ない東京スターで契約することにしました。
どうやってかりたらいいか悩んで悩んでよく解らなくなってしまったので
どなたかアドバイスを下さい！！

物件は３３７８万。
頭金は３４０払い済み。
残りは約１８００万。
年収６７０万。
年間２５０万は貯金できていますがかなりがんばってです。

今の収入がいつまでももらえるとは思ってないのでゆとりを持ちたいんですが。。。
おまけに独り者で手持ちの現金が一気になくなるのが不安で躊躇してしまいます。


今の頭金で実行し控除を最大貰ってその間貯金に励んだ方がいいのか・・
8割以内で借りるように追加の頭金を払うのがベストか
その場合固定にするべきなのか
貯金が上回る期間が短ければ変動にしておいてもいいのか。
でも団信が余計にかかるほうが損なのか。。

取りとめも無くて済みません。
何度もシュミレーションしてみたんですが
見れば見るほどよく解らなくなってきました。
早く書類を返送しなきゃいけないんですが・・・

誰か一番いい方法を教えてください。。
お願いします。

[504: 匿名さん]

＞物件は３３７８万。頭金は３４０払い済み。残りは約１８００万。

計算が合わないのでは。

[505: 匿名さん]

503です。
すみません・・・残りと言うのは現金が１８００万ってことです。。

[506: 匿名さん]

>503
物件価格3378-頭金340=借入れ3038(借入れの9割)
諸経費(5%)で168
もろもろの引越し雑費も(5%)で168

物件価格に対する借入れ割合で
金利が上乗せされますので、
その値をどう捉えるかが問題。

早期にゼロ金利が達成できるなら
短期金利。

今年から、所得税と市民税の割合比率が
変更になったため、
借入れ額を多くしてもメリットがあるのか
確認。
所得控除は自分の所得税支払額以上に
控除されることはありません。

額面収入670?
手取りは500程度となれば、250は約5割
計画に少し無理があるような・・・

[507: 匿名さん]

>手取りは500程度となれば、250は約5割
今の生活レベルを維持するならキツイのかと思われます。
今後の環境の変化(結婚など)に対応するには5割の支払いは・・・?

[508: 火災保険について]

火災保険はかけておいたほうがいいんですが、東スタはその保険をお客様の自由にしています、他行はその保険も担保にとって、もし火災が起きた場合その保険金はすべて銀行にいくように設定されています。つまり東スタは火災が起きた場合火災保険はお客様がかけていたら、保険金はすべてお客様に還元されます。ただかける年数はどこの火災保険会社でも一括です。ですので保険料金は年数と住宅の価値によってきますが、大体100万前後だと思います。それに借り換えの場合や、新規にしても手数料などはごくわずかなので助かりました。但し、最初の預金が少ないと金利は他行のほうが安くなってしまいます。又、毎年の預金を積み上げられなければまったくメリットはありません。この場合は他行のほうがいいです。10年以内ぐらいに、金利０になるように預金できる方には、これ以上に金利を節約するローンはないと思います。シュミレーションはあくまで予想ですが、現実には毎月15万ぐらいの預金（返済額を除いて）ができれば、500万以上金利を節約できると思います。

[509: 匿名さん]

487（最近は499）です。

税務署に行ってきました。結論を簡単に書くと「使途を明確にできれば預金の移動はOK」とのこと。

移動行為と返済と２つに分けると、478さんの「住宅ローンの支払いのためである（確認できる）ことと、夫婦間での書面は必要。」は前者、後者は返済口座からの引き落とし履歴、となります。残念ながら連帯債務の場合引き落とし時「各々いくら」という履歴が残らないので、持分割合から「各々いくら引き落としていることになっている」という説明をつけるしかなさそうですが。
＃ローン控除はまったく別の話ですね、という会話もしてきました。

うちも連帯債務でいくことになりそうです。

[510: 匿名さん]

＞使途を明確にできれば預金の移動はOK

もしかしたら、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例がありますが、これを念頭に話をしたのでは。
しかし、移した預金から全額支払われた場合は良いでしょうが、全額そのまま預金にしておくことがこれに該当すると認められるかどうか問題です。
その口座からローンを支払うと言っても、３０年もの長期のことですから。
不動産の登記事項証明書の提出も必要ですし。
税務署の方が言っていたように、贈与とローン控除の話は別ですので、贈与税がかかることローン控除が受けられることとは別の話です。
ちなみに1,000万の贈与ですと、通常３００万円程度の贈与税がかかります。

[511: 匿名さん]

487さん、478（501）です。
結果報告ありがとうございますm(__)m　私が税務相談で聞いた結果とほとんど同じですね。安心しました。

我が家は結婚12年ですので配偶者控除は該当しません。
預金に関しては、最初に借入金の1/2ずつを夫婦それぞれの口座から預金し（持分割合５：５にする予定なので）そのままにしておくつもりです。つまり住宅ローンの引落し以外の取引はせず、20年後（の予定）の完済と同時に口座残高も０になるという予定です。

[512: 匿名さん]

487（509）です。
510さん、

> 婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の
> 贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できる
> という特例がありますが

という制度は知っています。20年はしばらく先なのですが、ご指摘は「20年経てばその先は大丈夫。それまでが心配。」でしょうか？だとして、話の前提に「最高2,000万円まで控除」はないと思います。もっと言うと「贈与」は前提にしていないと思います。話の中で「予め決めた持分割合を基に双方のローンはいくら」という話をしました。もし「贈与」を前提にしていたら持分割合変更の話も出たはずです。

ご指摘のポイントを誤認しているかもしれません。改めてご説明いただければありがたいです。

[513: 匿名さん]

510です

以前478さんから「妻の預金を夫名義の口座に移したら贈与扱いになるのでしょうか？」と言う話があり、そこから話が広がっていったと思います。
その前提で書き込みました。
夫及び妻がそれぞれの収入に基づいてローンを組むことにはなんら問題がないと思います。
夫又は妻から夫又は妻へ預金を移す場合に贈与になりそれが課税対象になるかと言うことです。

[514: 匿名さん]

487（512）です。

> 夫又は妻から夫又は妻へ預金を移す場合に贈与になりそれが課税対象になるかと言うことです。

細かい状況設定はともかくご指摘のポイントはわかりました。繰り返しになってしまいますが、相談の回答は「課税」以前に「贈与」（配偶者控除の件を含む）が前提とされていない、と認識しています。

> 全額そのまま預金にしておくことがこれに該当

「これ」とは「使途を明確」だとして、ご指摘の通り長年に渡って「これはローン返済目的です」を客観的に示し続ける必要はあります。が、前述の通り、夫婦間の取り交わし、引き落とし（返済）履歴を管理しておき、必要に応じて登記事項を明らかにし、説明をつければよいと思っています。

[515: ポン]

すいません初心者なもので・・借入金２０００万に対して預金１０００万（妻には隠しているお金がある・・(^_^;)）妻にバレない様にスター銀行か北日本銀行で借り換えをしたいのですが・・得策があれば教えていただければとおもいますm(_ _)mすいません

[516: 匿名さん]

ムリ。

[517: 匿名さん]

裏金は裏金として静かに使うべし。

[518: ポン]

ムリを承知での質問でしたがm(_ _)mなんとか方法がないでしょうか(T_T)

[519: 匿名さん]

北日本は、連帯保証人が必要なので無理
東京スターは、連絡先に携帯電話を指定して
うま〜くやれば可能では。
奥方の察知能力とあなたの秘匿技術次第。

[520: 匿名さん]

借入金２０００万に対して預金１０００万では、あまりメリットがないと思うけど。
奥さんが連帯保証人になれないと、別払いの団信に入らないとだめだし。
やはりこのローンは、借入金と同額程度の預金がないと・・・

[521: 匿名さん]

チョット気になったのですが、
税務署に予め相談に行く必要あるのですか?

購入は今年3月
預金口座の出入金を調べられるとチョット、
ボロが出そうな感じ。

準備だけで良いのか、
自ら身の潔白を証明しに行って
墓穴を掘るのか?
・・・
書面は勝手に覚書程度の物?
それとも契約書?
契約書だと金額入れて、収入印紙貼る?
金額大きいと印紙代も高額ですよね・・・

[522: ポン]

５２０さんの意見は本当に２０００万で１５００万の預金では意味がない（足りない）ですか・・・(-_-)？？

[523: 匿名]

質問。
　1.専業主婦の妻に、私のボーナスがでる度小遣いを渡しています。
　2.家族の生活費は私名義の銀行口座から出ています。
　3.東京スターの口座に、妻の預金の一部を積んでいます。

　贈与と見なされるのは何番でしょうか？

[524: 匿名さん]

クイズですか？
ゲームですか？
単なる釣りですか？

1.年間110万までなら行為は贈与だが無税
2.生活を供する同居家族の食費などに贈与税は発生しない
3.目的による。もしくは書面があるのかによる。
（連帯債務者なのか、連帯保証人なのか、金額は不動産持分比率に対してどうなのか？）
と私は解釈しています。
他にご教授いただける方いれば、お願いします。

[525: 523]

わざわざ税務署にいって聞けば、そう答えるのかもしれません。
夫婦間の金のやり取りに、税金を払う必要も感じませんので
私は聞きに行きません。

[526: 匿名さん]

ここの住宅ローンに借り換えて、残高イコール預金にして利子を節約している。
当面使わない学費や分散していた預金、家族から預かった金等もまとめた。
何で預金の中身まで気にするのか判らん。

[527: 匿名さん]

当面使わない学費はともかく、奥さんから預った金は贈与とみなされてもおかしくない。
お尋ねがくればアウト（納税）なんじゃないのか？
ただ税務署が厳しく調査するのは不動産取得時らしいから借り換えだったら大丈夫だろうね。
うちはけっこう目立つ物件を購入したからお尋ねが来る確率も高そうなので、110万以上の
移動はしないつもり。

[528: 匿名さん]

>527
専業主婦で、もともとの出所は私の給与。
纏まると、それなりの金額になった。
誰の名義の口座にあったかということが問題なのかな？

[529: 匿名さん]

お尋ね来ても、ローンで買ったと言う回答すれば
大丈夫なのではないでしょうか?
預金残高や通帳の出入金を全て調べたりするのでしょうか?

[530: 匿名さん]

税務署は取れそうなところから税金を出来るだけ搾り取るのが仕事
専業主婦の奥さん名義の口座に住宅購入資金として、年間１１０万以上預金し、
住宅購入時、その預金を頭金にして、旦那の単独名義で登記すれば、
旦那→奥、奥→旦那　の贈与がそれぞれ発生したとして、ガッツり贈与税を取られる
可能性もゼロではない。
出来うる限り税金を搾り取るためのシステムとして、夫婦共有資産は殆ど認められていない。

[531: 匿名さん]

530さんの言うとおり、税務署はほんとに鋭く、税金をとってくるから、あまり不自然な資金の移動は
夫婦間でも控えたほうがいいよ。まして、銀行口座にそういう金を置くのは、捕まえてくださいとでもいうような行為ですからね。

夫婦で金を出し合って家を買ったなら、出し合った金額に按分して、共同名義にしないとあとで税務署から指摘されると終わりだよ。不動産取引に関連して追徴されたら、大ダメージだよ。

[532: 匿名さん]

>旦那→奥、奥→旦那　の贈与がそれぞれ発生したとして、ガッツり贈与税を取られる
可能性もゼロではない。
過去同様のケースで納税した例はあるのでしょうか。

[533: 匿名さん]

＞預金残高や通帳の出入金を全て調べたりするのでしょうか?

税務署は調査権限がありますので、必要があれば調べると思います。
531さんの言うとおりだと思います。

[534: 特命さん]

このスレッて初めて読んだけど、もう何年間にも渡って続いてるんだなー。勉強になるなー。
何はともあれローン審査通ればよいなー。

[535: 匿名さん]

生活費の共有は贈与でないなら、生活費から毎月専業主婦がヘソクった金が、
年110万円を超えても箪笥預金ならOK？
単に預け方の問題なのか。

[536: 匿名さん]

夫と専業主婦の場合、給与を含めた家族の資産は共有財産ではないのですか？
家族持分の基準等があるのでしょうか？
夫婦家族間の預金に対する贈与税の課税事例があればお願いします。

[537: 特命さん]

　質問の答えとはかけ離れてるとは思いますがすいません。
　私の解釈で間違っていたらすんません。
　私の解釈では、夫の給与、つまり夫名義の預金通帳からお金が引き出されて、妻がそれを使ったとしても、それは「生活費に充てた」と見るのが一般的です。後、妻の口座に移動したとしても、「これは今後の結婚生活における教育資金や、子育て費のための貯金です」といえばそこらじゅうで起きている出来事なので税務署がそれをつつけば人手も足りませんし、また憲法にある基本的人権の尊重通りに生きている人達を罰しかねません。しかし！これが仮に何百万とかの預金の移動があったとすればどうでしょうか？何百万もの金を移動出来るということは、そうそうお金がある人じゃないと出来ませんし、資産隠しを意図してやる人だっているはずです。ということだと思います。

[538: 匿名さん]

税金の計算は、夫婦と言えども他人計算です。
預金を妻の口座に移動したら贈与になります。
生活費を妻名義の預金に移し変える必要はありませんから。

[539: 特命さん]

セキュリティー面や、管理面において移し変える必要があるかどうかは税法とは関係なく家庭の中でありうる話ではあるとは思うし、後は額にもよるんだろうけど、５３８さんのように移し変える必要無しと決め付けてしまったほうが５３６さんのような人には確実な線かもね。

[540: 匿名さん]

>夫婦家族間の預金に対する贈与税の課税事例があればお願いします。

結婚後は嫁が専業主婦であっても、
結婚する前に、働いてためたお金や、嫁の実家からの持参金とかは、嫁の個人の財産であり、
結婚後に勝手に旦那の口座に移すと贈与になる。

たとえば、嫁が、結婚前にOLやって500万円貯めて持っていたとする、これを不動産購入時に頭金と家計費だからとどんぶりにして、嫁の口座から旦那の口座に移し、旦那が頭金として、不動産を購入して、ローンは全額、旦那の稼ぎだから、不動産の名義も夫単独にしてしまったら、贈与になる。

銀行口座は足がつくから気をつけてください。どんぶりにするなら、たんす預金が鉄則です。
嫁の実家の支援も、たんす預金なら、ばれにくい。

[541: 匿名さん]

共稼ぎになると話はもっとシビアになる。夫婦といえども、税金に関しては、他人が二人いると同じことという538さんの言うとおりなる。夫婦が給与所得者となれば、二人は別の給与口座をもつので、不動産購入で、へんな資金のやりとりがあったらまずアウトだね。

不動産取引なんていうものは、ずべて税金がからむから、税務署もチェックしやすい。
変なことするとすぐばれる。

[542: 匿名さん]

私の解釈では、夫の給与、つまり夫名義の預金通帳からお金が引き出されて、妻がそれを使ったとしても、それは「生活費に充てた」と見るのが一般的です。

500万円を超えたら絶対アウトだね。生活費は100万円を超えて一度につかうことはまれ。言い訳にならない。一年の家賃でも200万程度だね。生活費の上限はそれくらいだ。

[543: 特命さん]

世の中には、真面目に働いて得たお金を手続きミスで失う例と、不労所得の金を一生懸命隠そうとする人間の格差がひどすぎるお。
　だから、文面だけを見て単純に脱税行為の肩入れとかとは思ってほしくはないお。

[544: 匿名さん]

贈与税が110万円まで無税というのは、生活費のレベルでも、たまにはそれくらいまとめて使うこともあるでしょということだと思う。
逆に言うと、200万、300万というまとまった金は、不動産取得か自動車購入くらいしか、一般家庭では動かす必要がないから、贈与になる。夫婦だから資産は一緒などとどんぶりでもいいやと思ったら大間違いだよ。110万円を超える金の移動には、気をつけろ。　細かくわけて移動すれば、いいのだから、慎重に、マネーローンダリングしましょ。

[545: 匿名さん]

＞セキュリティー面や、管理面において移し変える必要があるかどうかは税法とは関係なく家庭の中＞でありうる話ではあるとは思うし、

銀行口座はあくまで個人のもの。夫婦間でも親子間でも一緒だよ。
セキュリティーの意味で、口座を変えるのも、あくまで個人名義内で、A銀行からB銀行に移すべきだ
よ。口座名義人をまたいではだめ。金額が大きいと脱税で追徴されるよ。（証拠が明確だから、逃げられない）

[546: 特命さん]

はい、、、、。肝に銘じます。そうだね。怖いな。気をつけよ。

[547: 特命さん]

なるほど。そういうことだ。この銀行のスレに参加しておきながら、そのヒントに気づかなかったなんて、、、、。この銀行に感謝しよう。ありがとう東京スター銀行！

[548: 匿名さん]

専業主婦の労働の対価は、110万円以上なら有税ということになるのかな。
妻の立場からすると、夫の給与に対する専業主婦の貢献額は年110万円までと
国に決められているようで不満が出そう。

[549: 匿名さん]

贈与税は、労働の対価ではありません。

[550: 特命さん]

家族間の専業主婦における仕事というのは、労働じゃないっしょ。じゃー自分の親が入院して看病してたら労働になるんですか？労働として認めても良いけどその場合は貢献度関係なく「所得税」という税金がついてまわるんですよ。まあこちらは腹痛まないし、財政難なんでそういう風にもっていけるならありがたいっすけど。

[551: 匿名さん]

＞家族間の専業主婦における仕事というのは、労働じゃないっしょ。じゃー自分の親が入院して看病してたら労働になるんですか？労働として認めても良いけどその場合は貢献度関係なく「所得税」という税金がついてまわるんですよ。

他人が同じ仕事をすれば対価が伴う「労働」だが、家族なら「労働」ではない。
という考え方は、道徳観。離婚のときもめそう。

[552: 匿名さん]

家事などの無償労働に対する貨幣評価は、政府で行っているにもかかわらず、
税法上では、まったく考慮されていません。
例えば、奥さんが家事請負業として旦那から契約により請け負ったとして、
年間２４０万円報酬を支払ったとして、奥さんには所得税、住人税、各種保険料の
支払い義務が生じますが、旦那が幾ら必要経費として２４０万円確定申告しようが、
一切認められないでしょう。
大きな矛盾点だとおもいますが、これが現実です。

[553: 特命さん]

>他人が同じ仕事をすれば対価が伴う「労働」だが、家族なら「労働」ではない。
という考え方は、道徳観。離婚のときもめそう。
　もめそうだとか言ってるけど、それでもめる妻が多いからワーキングプアーな部分がある。出ていかなくて良い金をわざわざ出て行かせようとしてるからさ。とはいえ、社会的信用の評価において専業主婦は夫に比べて無いのは現実。夫自体も妻に生活費を入れるという部分が大きいから今の自分があるという謙虚さは無いといけないしな。ただ、どちらにせよいえることは基本は経済であり、その上での倫理観は大事だが、倫理観が先に来て経済圧迫なんてことになってるようでは（５５１さんは危険信号のにおいがするが）まずい。

[554: 匿名さん]

専業主婦名義の預金の出所が、明らかに夫の給与である場合、
実質的所有者である夫の預金として扱われるそうです。

専業主婦の場合、本人の預金として扱われるのは、
　　相続で親の遺産として貰い受けた財産
　　結婚前の預金
　　結婚式の祝儀　だそうです。ご安心を。

[555: 特命さん]

こういう風に情報が二分する場合は、税務署とかにいって自分で確認したほうがいいよな。だって手続き失敗して税金を払うことになっても両者とも一切責任なんか負いたくもなければ負えないんだしね。

[556: 匿名さん]

夫のみに収入がある場合、専業主婦や子供名義の預金は、
家族預金口座の「名義借り」とみなされる。
妻の結婚前の預金や、子供のバイト代等が当人のもの。
この場合、不動産購入資金が、実際は全て夫のものであるにもかかわらず、
共有名義にすると贈与になる。

[557: 匿名さん]

＞専業主婦名義の預金の出所が、明らかに夫の給与である場合、実質的所有者である夫の預金として扱われるそうです。
＞夫のみに収入がある場合、専業主婦や子供名義の預金は、家族預金口座の「名義借り」とみなされる。

両方とも夫からの贈与とみなされる場合があります。

[558: 匿名さん]

>両方とも夫からの贈与とみなされる場合があります。

どのような場合ですか？具体的にお願いします。

[559: 匿名さん]

557の書き込みはガセ。

[560: 匿名さん]

預金は、原則的には名義人のものとみなされます。
これ常識です。
ですから、夫名義の預金から妻名義の預金に移したときは贈与税の対象になります。
そうでないというなら自分で立証しなければなりません。

[561: 匿名さん]

＞559

課税されたら。

[562: 匿名さん]

知ったかぶりの一部の人の話を鵜呑みにしないで、自分でよく調べることです。
損をするのは自分ですから。
ここに書かれたことを信用して損をしても、書いた人は責任をとってくれませんよ。

[563: 特命さん]

あの鵜呑みしてる連中に言いたいけどさ、何故自分で調べる必要があるかというと、自分が正しい納税をしているとしても税務署がそれをつついてきたときにちゃんと弁明して払わなくて済むようにするためだと思うお。せっかく書いたことを実行して、それが正しかったとしてもちゃんと下準備が出来ていなければ、上の解釈によっては脱税扱いにされかねないんだからね。

[564: 匿名さん]

＞５５８
わかりやすいのは、その口座の通帳、印鑑、暗証番号の管理を名義人が行っていた場合
これは、確実に贈与扱い。

[565: 558]

＞557

お願いします。

[566: 匿名さん]

＞565

560に書いたとおりです。
現金で移しても同じことです。
名義借りで夫のものだと言うなら、自分で立証しなければなりません。
立証できない場合は、贈与として課税される場合があるということです。

[567: 匿名さん]

夫の給与口座からの振込記録があります。
家族間の預金の移動は、口座振替なので記録されています。

[568: 匿名さん]

税務署は、裁判所の様に「疑わしきは罰せず」ではなく
「疑わしきには課税」です
疑われないことが重要です。

[569: 匿名さん]

資金移動をしないで、預金連動を有利に活用するには
北日本の預金連動が良さそうです。
東京スターから北日本に借り換えって出来るのかな？
借り換えしたことのある方、情報お願いします。

[570: 匿名さん]

妻から借りたことにすれば？
借用書つくって、利子つけて毎月返済（形だけでも）してれば贈与にはならない。

んで、妻へ返済した分はまたそのまま夫口座に戻す。
（返済期間を40年とかにすれば、妻への返済は年110万以内には
収まるはずだから、夫に戻して贈与になっても問題ない。）

これで正々堂々と資金移動できると思うのだが。

[571: 匿名さん]

夫婦間の貸借は、認められない場合があるんだよねえ。

[572: 匿名さん]

>>571
どんなとき？

[573: 匿名さん]

電話で問い合わせたら連帯債務なら夫婦両方の口座が預金連動の対象になるって
言われたけどこのスレ見てると主債務者のみの口座のような気がしてきた！
契約する前にもう一度確認してみよう！！

[574: 匿名さん]

税務署は、見かけでなく実質で判断するからね。

[575: 匿名さん]

>夫婦間の貸借は、認められない場合があるんだよねえ。
利子つけて毎月きちんと返済すれば、夫婦親子間でも貸借は成立するよ。
もちろん贈与にはならない。

[576: 匿名さん]

なる、ならないは税務署が判断することです。

[577: 匿名さん]

>>576
おいおい…

[578: 匿名さん]

見解の相違です。
よく脱税で摘発された会社が言い訳に使っていますね。

[579: 匿名さん]

>よく脱税で摘発された会社が言い訳に使っていますね。
「よく」と言うからにはニュースでもたびたび報じられてるいるんだよね。
ソースを下さい。

>>574
税務署関係の人？
それならもうちょっと詳しく説明してくれないかな。
なんでもかんでも適当に脱税扱いされるのは気分がよくない。

[580: 匿名さん]

>579さんへ
たとえば・・・
竹中工務店：９０００万円所得隠し　大阪国税局が追徴課税
　大手ゼネコンの「竹中工務店」（本社・大阪市）が大阪国税局の税務調査を受け、０５年１２月期までの２年間で、約２億円の申告漏れを指摘されていたことが分かった。国税局はうち約９０００万円を所得隠しと認定し、重加算税を含め約８０００万円を追徴課税（更正処分）した。
　関係者によると、同社が工事の経費として損金計上していた一部の支出について、国税局は「工事現場周辺の地元対策を目的とした支出」と判断。損金処理できない交際費に当たるとし、意図的な所得隠しと認定した。
　竹中工務店広報部は「国税局と見解の相違があったが、既に税の納付は済ませた」としている。
毎日新聞　2007年2月8日　0時50分

[581: 匿名さん]

＞579

日ごろニュースを見ていないようですね。
まだありますよ。

「但馬信用金庫」（豊岡市）が大阪国税局の税務調査を受け、・・・
但馬信金の岡田和常務理事は「見解の相違があった。所得隠しではなく税務処理の妥当性を説明したが、理解が得られなかった。今後は適正な経理と税務処理に努めたい」と話している。

神戸市西区神出町の産業廃棄物処理会社が大阪国税局の税務調査を受け、・・・
同社は「所得隠しをする意図はなかった。当局との見解の相違があったが、修正申告した」と話している。

[582: 匿名さん]

家族内の預金で追徴課税された例は？
特に専業主婦、子供への贈与で摘発された事例を求む。

[583: 匿名さん]

＞582
実名を名乗って税務署に聞いてみたら。

[584: 匿名さん]

579だけど、
竹中工務店とかの事例と、夫婦間での貸借の問題と、どういう関係があるの？
夫婦間での貸借で摘発された事例を教えてほしいんだけど。

何でも脱税扱いするならもう少し詳しい説明お願いします。

[585: 匿名さん]

本当、バカばかりだなあ。
夫婦間の貸借で摘発されたって聞いたことないよ。
別に夫婦で助け合って、預金して０金利目指して、どこが悪いのかね。
こういうことを逐一書き込んでいる奴に限ってこの素晴らしいローンが利用できないだよ。
借り換えとか利用したいんだけど、断られた奴結構いるそうだよね。

[586: 匿名さん]

せこいやつが多いスレだなー。

[587: 匿名さん]

>>582
普通の人間だったら、居住用不動産に関する結婚20年超の贈与税の配偶者控除枠の2000万、
これを利用するために結婚20年まで待って妻に資産を移す、これがセオリーだからね。
だから、結婚20年までは、大人しくしておく。
これが税務署に目をつけられないための鉄則であり、多くの人はそうしている。
若いのに危ない橋を渡る必要があるのは、
日本全国で東京スターローン利用者ぐらいだろ。

[588: 匿名さん]

>>585

妻の金をあてにして質問するほうが、夫に甲斐性がなくて、だめなだけだと思うよ。
いくら結婚していようが、結婚する前からの妻の金は妻のものだし、結婚後の妻の稼ぎも
妻のものだと思うよ。
夫婦が合意して、家を買うなら妻の貯金は頭金に投入して、投入分を按分して妻の共同名義分とする。（夫単独名義だと妻から夫への贈与になるから）

頭金で妻に協力してもらって、ローンの返済は、旦那が自力でやればいい。
東京スターの塩漬け預金分くらいは、旦那の口座でまかなう力がなければ、だめよん。

[589: 匿名さん]

東京スター銀行のローンの利用者ですけど、このローンは、返済が進みローン残高が減っていて、自分の預金額を下回るような状態にある借り換えの人とか、自己資金が多い状態での購入者−言わば現金買いが可能な状態の人が利用するローンだと言われましたよ。
となると、私もそうですが、中高年の利用者が多いと思いますよ。結局、貯金は時間をかけてやるものなので、若い人にはちょっと無理があるローンだと思う。中高年だと、現金買いするくらいまでの
貯金は貯まってくるものだからです。

こう書くと、住宅ローン減税狙いかと言われそうだけど、自分的にはそう思っていないです。
いくら現金買いができるといっても、本当に現金買いをしてしまうと、今まで数千万貯金があった人間が突然貯金がゼロみたいな状態になってしまいます。これは正直、ありえない状態です。
会社経営で言えば、大きな投資をして、手持ち資金がゼロという状態です。
会社なら運転資金がショートして倒産しますよね。家計の場合、運転資金がないので、貯金がゼロでも給料さえ十分あれば倒産しませんが、でも貯金ゼロではやはり不安ですよ。つい今まで数千万円の貯金があったわけだから。例え東京スターの塩づけ預金でも貯金にはかわりないし、いざという資金需要には投入できる備えとして、塩漬け預金を考えています。
私の場合、手持ち資金確保と金利ゼロの2点でこの銀行のローンを利用しています。
また私の場合、融資金額があまり多くないため、住宅ローン減税分は子供のお年玉くらいかなあという感じですね。

[590: 匿名さん]

妻や両親の口座の残高分も相殺してもらえる
「北日本銀行　家族愛」というのがあるようですが、
こちらを検討してみては？

北日本銀行　預金連動型　家族愛について
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30088/
http://www.kitagin.co.jp/loan/kazokuai/index.html

[591: 匿名さん]

本題と関係ないですが、
思い込みで書いてる人、思慮が足りない人、ある程度調べた結果を書いている人の話が巡回してますね。
>585
顔が見えないとはいえこういう水準の低い書き込みはやめていただきたい。

[592: 匿名さん]

税務署に聞きたい奴は聞けばいい。
聞いたら、法令通りの建前の答えがかえってくる。
本音は「給与所得者の家庭内のことを、いちいち聞くな。」

[593: 匿名さん]

585ではないけど、585の気持ちはよくわかる。
BAKAの1つ覚えのように脱税だのセコイだの言って煽る奴が多すぎだよ。
一生懸命調べて知恵を絞って節税することの何が悪いんだ？
アドバイスのつもりなら感情論はいらないから、どういうケースだと
脱税になるのか具体的に教えてくれ。

>>590
北日本がベストなんだけど、地域的に無理なのです。
だからうちは共同名義にするか借りるという形をとるかで検討中。

[594: 匿名さん]

>>593

脱税も節税も税務署の解釈次第、紙一重の差だったりする。
節税も脱税も、一円でも多く税金払いたくないと思う心は一緒ということかな？

税金はできることなら払いたくないと考える守銭奴もいてもいいと思うし、
ルールに馬鹿正直にしたがって、きっちり納税することに喜びを感じる人がいてもいい。
どちらを選ぶかはその人の価値観。親の教育の仕方も影響を与えているだろうね。

[595: 匿名さん]

元々、ゼロ金利とか、脱税スレスレの微妙な住宅ローン控除を視野に入れているローンですから、守銭奴ご用達のローンですね。

遵法第一、きっちり納税みたいな人は住宅公庫でもつかってください。

このスレは、せこいといわれようがお金が大好き、一円でもトクすることに目的を絞って語りましょう！！！

[596: 匿名さん]

>>594
だから感情論はいらないって言ってるじゃん。
なんの役にも立たない。説教するのがそんなに楽しいか？

他のスレだと、法律に詳しい人ともっと具体的な議論ができで
参考になるのだが…、残念。

[597: 匿名さん]

>ルールに馬鹿正直にしたがって、きっちり納税することに喜びを感じる人がいてもいい。
勉強するのが面倒な人、とも言える。
インテリと呼ばれる人たちは何かしらの節税対策はやっているからね。
ギリギリ白になるように知恵を絞って話している人と、
最初から頭使うことを放棄している人とでは、話しが噛み合うわけがない。

[598: 匿名さん]

貧乏人が一生懸命がんばってるね。
感情論で。

[599: 匿名さん]

>>598
お前は黙って提携ローンでも組んでろや。いろいろ考えるのは苦手だろ？

[600: 匿名さん]

意味のある発言をしにくくなるような無意味な書き込み、やめましょうよ。無意味な発言が意味を持つサイト、行ってください。