東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？ ２スレ目

[匿名さん]

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/
が５００を超えていますので２スレ目を立てました。
目指せ金利０％！

[384: 匿名さん]

380です
団信未加入予定なのですが、
身近(会社関係)で2人亡くなっています。
1人は交通事故
1人は突発性の病気
実の姉は、急性で身体障害者に・・・

だからと言うのも変ですが、
もうこれから先の確率は低いのかと
勝手に解釈しました。

生身の人間明日は何が起るかわからないのが、
本当の話なのでしょう。

結局のところ人生の予知は不可能ですから、
生命保険は、高額の株と同じなのでしょうか?

[385: 静岡 男]

塩漬けは少し株やってますのでわかりますよ。　外貨にしておいてもいいようですが、その利息は少ないようですね。
　あと２年でローン控除なくなるなら、現金買いできる人なら２年後からはじめるにはメリットがないように思えますがどうなんですか？

[386: 匿名さん]

>塩漬けは少し株やってますのでわかりますよ
株云々のことではないです。

>その利息は少ないようですね
円よりはるかに高い。
が、ここの住人は利息よりも為替差益のメリットの方にウマミを感じているハズ。

>２年後からはじめるにはメリットがないように
それ以外のメリットも東スタのHPでも見て研究してよ。

すべてにおいてズレてるぞ。しっかりしようよ。

[387: 匿名さん]

>>385

386さんも言われてますが、東京スターのＨＰと過去スレを読み直すところから始めた方が
いいですよ。
それでも理解できないようなら、別のローンにするか現金買いした方がいいと思います。

[388: 匿名さん]

>静岡　男さん
購入予定の目標を立ててからでも十分かと。
人生の長期計画をしっかりと検討してください。
そして自分には今何が必要か、分ってくると思います。

[389: 静岡 男]

>>386
もちろん株の話をしているのではありませんよ、「塩漬け」の意味が分かるということを言いたかったのです。
外貨の利息が円よりも高いのは分かるのですが、他のネット銀行の外貨預金よりも利息が低いことを言いたかったのですが・・・
まだローンについては初心者ですし、言葉が足りなかったですが、あまり厳しいこと言わないでくださいよ。

[390: 匿名さん]

>>385,389

> あまり厳しいこと言わないでくださいよ

大抵の人にとって住宅購入は人生でそう何度もあるイベントではありませんから、皆さんシビアに考えて
意見交換をされていますよ。
そこへやってきてのほほ〜んとした発言ばかりしていれば、厳しいことを言われるのは当たり前です。

あと、初心者は言い訳にはなりません。もうちょっと空気読みなね。

[391: 匿名さん]

確かに生きるために必死です。
ローン初心者とは表現がまずかったのでは?
ローンのプロは多重債務者とでも言うのか・・・
色々勉強してみんなより良いプランを構築するために
ここに来て情報交換している。
ここが厳しいと思うなら、他スレで情報交換すれば良い。
後で自分のためになるのは何か十分考慮の上。

[392: 匿名さん]

金利が小刻みに上がってますね〜。
自分は2007年1月実行ですが、
11月、12月と上がってますからまた来月も・・

[393: 匿名さん]

東京スターと北日本銀行の預金連動型の住宅ローンとではどちらがいいんですかね。
比べた人がいたら教えて下さい。

[394: 匿名さん]

北日本は地域に条件があります。
家族名義の預貯金もローン残高連動されます。

私は・・・
色々比較しましたが、東京スター塩漬けで
良い所、外貨にする程度で留めています。
実質ゼロ金利達成すると、
後は為替レートの差益でハラハラよりも、
円ベースの塩漬けで、
安全圏での安心を求めてしまいました。

[395: 匿名さん]

実質ゼロ金利になるくらい預金をたくさんしてて、
東京スターの方が倒産したらペイオフ？相殺可？？

[396: 匿名さん]

>東京スターの方が倒産したらペイオフ？相殺可？？

取引の規定にあります。１０００万円まではペイオフで保証、それを超える分は
借金と相殺になります。外貨預金している場合も同様です。

[397: 匿名さん]

スター銀行で借換えを考えている者ですが諸先輩方、教えて下さい。

私の状況は
・借入　　２３００万
・預金　　１０００万
・返済　　　　２０年
・ゼロ金利まで１０年
・住宅取得控除　終了

この書込みを読んでいると
・住宅取得控除あり
・預金が借入の半分位ある
・ゼロ金利までに５年位でその後に全額返済出来る方

に有利と書いてあります。私はこの書込みにある条件に該当しませんが、今現在の住宅ローンと比較シミュレーションしたのですが『４００万お得』とでたのですが、何か落し穴があるのでしょうか？
どうかアドバイスを宜しくお願いします。

[398: 匿名さん]

No.395さんとは違うのですが、相殺について教えてください。
借り入れ1,000万で、円預金が1,000万+外貨預金1,000万あったとします。
ペイオフになった場合、外貨預金で相殺して、円預金を保護することは可能なのでしょうか？
外貨預金はペイオフ対象にならないと思うので・・・。

[399: 匿名さん]

円預金も定期もあれば、
外貨普通預金も定期もあります。
住宅ローン残高連動の場合は定期は出来ません。

ペイオフについてはファイナンシャルラウンジで相談したほうが
良いかと思われますが・・・
それともそんなに心配なら
あまり深入りしないうちに
やめたほうが無難と思われます。

借入期間中ずーと心配していることになりますよ。
ある程度腹をくくりお互い信用するしかないでしょう・・・。

[402: 匿名さん]

↑場所を間違えましたので、削除依頼しました。スミマセン。

[403: 匿名さん]

私は現在、東京スター銀行の預金連動型で住宅ローンを
スタートして約半年。
預金変動を選択したので、半年に１回金利が変わります。
スタート時点は２．４５％だったのですが、
次の金利変更が１月です。
今は２．６５％とＨＰに載っていますが、
１月には、金利が何％になるのか？
ちょっと不安です。
でも、金利に影響されないくらい、
預金を増やして、どんどん相殺部分を増やすべく
がんばっています！

[404: 匿名]

このローンでは、団信の月次掛金が毎年1月に見直されますが、今年はなんと前年に比べ値上がり。月に数百円程度の値上がりだったが、団信保険料は毎月下がるものと考えていたので驚いた。理由はよくわからないが、外資系保険会社（カーディフ？）なので、引受額の問題かもしれない。

[405: 匿名さん]

・借入　　２３００万
・預金　　１０００万
・返済　　　　２０年
・ゼロ金利まで１０年
・住宅取得控除　終了

十分じゃないの？
借り入れも預金の2倍ちょっとしかないし、10年でゼロ金利になるし。
住宅ローン減税も延長されたし。
心配だったら、預金のペースをもう少し早めていけばいいのでは？

[406: 匿名さん]

>今現在の住宅ローンと比較シミュレーション

東京スターだと預金分が借入れ残高から相殺されるから
金利計算は1300万に対して。

他行での計算は、
繰り上げ返済して1300万にしていますか?

[407: 匿名さん]

>繰り上げ返済して1300万にしていますか?

それは条件をそろえるのとは違う。

1000万円を塩漬けするといっても、預金するわけなので、
繰上げ返済して、なくしてしまうのと話は違うと思う。

もしもの時は、1000万円の一部を切り崩せる余裕を残すのと、単純に1000万返してしまうのと
同等に扱うのは、乱暴すぎる。

[408: 匿名さん]

でもねー、頭金を1000万円積み増して、ローンの総額を減らせられるのに、
その分を加味しないで、比較してもねぇ…。スター銀行のHPや店頭説明の
シミュレーション結果をそのまま鵜呑みにするのもどうかと思ったけどなー。
普通の銀行でシミュレーションする場合は、頭金ぎりぎりで、貯金できる
分は繰り上げ返済に回すという設定にしないと。
それと、スター銀行の差額分、ローン減税分なんかを加味して、さらに
いつでも必要になったときに低金利(住宅ローン金利)で、普通預金にして
ある金額が使えるメリットを天秤にかけないと。
私の場合は、色々検討した結果、スターにしましたけど、万人にお勧め
とは言えないかと。金利高いしね。

[409: 匿名さん]

ローン残高イコール預金高の金利0状態を想定すれば、利便性が分かります。
ローン金利を利回りと考えれば、リスクの小さい良い金融商品だと思う。

[410: 匿名さん]

>>万人にお勧めとは言えないかと。金利高いしね。

あたりまえすぎて。。。。。
振り出しに戻ってますよ。
このスレではじめから議論しつかされています。
頭金が少ない人は、元々使ってはいけないローンですから。

[411: 匿名さん]

いや、当たり前のことを判っていないかたが出てきて、もっともらしく
仰ってたので、しゃしゃり出てきたまでで。すでに、ここのローンを
使っている人にとって当たり前なのは承知なんですけどね。

[412: 匿名さん]

現在、ここのローンを検討中のものです。
みなさん、教えてください。

現金でマンションが買えてしまう人が、住宅取得控除を使うためにここのローンを使うのは賢い
方法だと思います。では、いくらまでの借入なら許容範囲か？

住宅取得控除を最大限取れる２５００万円の実質借入をした場合、（物件の６割以内）２５万円の
税額控除を受けられますが、ここの借入利率は他行に比べ高いので、１％の差で２５万の税額控除
分は吹っ飛んでしまいまうよね。三菱UFJ信託とか最近の金利の安い所と比較すると金利差は１％
を越えてしまうと思います。（保証料混みの上乗せ金利入れると丁度１％位？でもこっちは団信
が別途必要）

実質的なメリットだけ考えると、２５００万円以上借りると金利の安い銀行と比較し、持ち出しに
なる可能性があると考えて良いのでしょうか？

又、実質的なメリットは余りなくても、手続き無しで、残高置いておくだけで差額のみに利息負担
がかかる事や、両建ての預金は外貨預金でも良い点、又は407さんが書かれているように、

>もしもの時は、1000万円の一部を切り崩せる余裕を残すのと、単純に1000万返してしまうのと
同等に扱うのは、乱暴すぎる。

この部分をどう評価するか？なのかなと思いましたがこの銀行のローンを検討された方のお考え
は如何でしょうか？

[413: 匿名さん]

＞ここの借入利率は他行に比べ高いので、１％の差で２５万の税額控除
＞分は吹っ飛んでしまいまうよね。三菱UFJ信託とか最近の金利の安い所と比較すると金利差は１％
＞を越えてしまうと思います。


すみませんが、おっしゃっている意味がわかりませんよ。

東京スターの場合、何千万借りようが、同額の預金をすれば、金利負担がゼロなので、上記の
ここの借入利率は他行に比べ高いので　は意味をなしません。

[414: 匿名さん]

むしろこの銀行のリスクは別のところにあるんだけどな。
最近もこういう記事が出たけどな。
http://www.asahi.com/business/topics/TKY200612250078.html
＞おまとめローン「慎重に」　金融庁、監督強化

金融庁の監視体制が強化されるというのがこの銀行にとっては
経営上のリスクなんだな。
所詮は他行のやらない危ないところで勝負するしかない銀行ってこと。

[415: 匿名さん]

>>414

もうそういう話も聞き飽きた。
東京スターがつぶれても、別に。。。というかんじですよ。

所詮、現金買いの代替ですから。

[416: 匿名さん]

銀行自体どうなろうとも、保証分1000万円以外は借り入れと相殺されるだけ。
預金を十分持ってる人には便利なローン。

[417: 匿名さん]

貧乏人には関係ない銀行であり、ローン商品です。

[418: 匿名さん]

多重債務者を食い物にして生きている銀行だろ。
貧乏人とここまで密接な関わりを持っている銀行は他にない。

[419: 匿名さん]

借り換えを検討しています。

　借入　１５００万　預金　５００万　期間　１６年

金利は１０年固定を想定して、年＋２０万預金を上積みするとして、１０年目で０金利になる予定。
実際は、私（妻）が、あと数年したら働きに出るので、もう少し預金できると思いますが、
子供の教育資金等にまわる事を想定して、この程度におさえた予測です。
今借りている住宅ローンよりはメリットが高いと判断しています。

しかし、恥ずかしながら、我が家は高収入ではありませんので、
万一、預金が相殺されなくなった場合、１０年目以降の金利が固定でないのが不安です。
まあ、その時は、繰上げ返済するなり、全額返済するなり出来るとは思うのですが……。

皆さんは、預金連動型が将来なくなる可能性は、どの程度あると思っていますか？

[420: 匿名さん]

>>419

預金が少ないからやめとけ

[421: 匿名さん]

連帯債務を考えています。
預金連動のメリットを享受しつつダブルでローン控除を受けるために私名義の口座に預金を積み、
その後私7:妻3程度の割合で返済をしていこうと思っています。そこでまず、妻の預金\1,000万
を当該口座に移そうと思っています。が、単に移しただけだと贈与となると思うのですが、そも
そも何のために移すか、と考えると、積むそれぞれの額が、私、妻それぞれの金利低減に作用す
るだけ、と解釈できる（と思っている）ので贈与とはならない気もするのですが、実際のところ
どのような扱い、解釈になる可能性があるか、お知恵を拝借できればありがたいです。
結果的に贈与扱いとなる（なりそう）のであれば、控除は減りますが、借入金を減らし妻の預金
移しも中止しようと思います。

[422: 匿名さん]

完全に贈与扱いである。贈与税を払わない上に、住宅ローン減税をうけようとする行為が税務署に見つかったら、悪意があるとみなされ、追徴課税となるであろう。

借入金を減らし妻の預金移しはやめておけ。

[423: 匿名さん]

>>421

ここで堂々と脱税の手口を相談しないでください。
税務署にかぎつけられると、他の東京スターの利用者にも、当局の監視の目がついてまわるように
なるからね。
421本人は自分で、削除依頼しなさい。

[424: 匿名さん]

東京スター銀行の預金連動型住宅ローンと北日本銀行の預金連動型住宅ローンでは
融資額と同額の預金が可能な場合、どちらが有利か教えて下さい。

[425: 匿名さん]

↑いい加減、こう思うがどうでしょう？位の書き込みを
お願いします。

[426: 匿名さん]

>424
北日本銀行のデメリットは、
・半年毎のCB方式
・変動金利のみ
・外貨建は不可
・保証人が必須
だと思います。この条件でも納得できるのであれば北日本のほうがよいのではないでしょうか。
（団信を考えると初期費用がお得なので）

ただ、ご自身で相当額の預金が準備できるのであれば、上記のようなデメリットを被ってまで
わざわざ北日本を選ぶ必要はないような気がします。（とくに首都圏の方は）

[427: 匿名さん]

・外貨建は不可
・保証人が必須

致命的なデメリットなので、検討にも値しないかな。

[428: 匿名さん]

東京スターのデメリット（北日本銀行のメリット）は、
　・自分自身の口座のみが預金連動の対象（北日本銀行は５口座）
　・団信が金利とは別途必要（北日本銀行は金利に含まれる）
　・優遇金利の適用なし（北日本銀行は最大で１％の優遇金利あり）
424さん記載の北日本銀行のデメリットと比べて、北日本有利かと感じます。
ただ、銀行の破綻リスクの大きさも一考の必要あるでしょうね。
（ペイオフ1000万円で、他は借入金と相殺とは聞いてますが）

[429: 匿名さん]

北日本の家族の口座まで預金連動の対象って、人によっては凄く大きなメリットだよね。
たとえば421みたいな人は、なにも変なこと考えなくてもそのままで預金連動するんだし。
変動金利といっても、預金がいっぱいあって全部金利が戻ってくるなら怖くないし。

[430: 匿名さん]

他人名義の5口座までCB対象の預金としてカウントするのはOK？
東☆の預金には名前がついてないが、家族名義合算というのは気になる。

[431: 匿名さん]

北日本銀行の家族の口座まで預金連動の対象

ご本人、同居ご家族、本人または配偶者のご両親の口座となります。ただし、ご返済用の口座を含めて、最大5口座まで対象にできます。

* 決済性預金（普通預金）は対象外となります。

[432: 匿名さん]

地域限定バージョンの話を全国区の
書き込みでされても…

[433: 匿名さん]

なんかわからんけど、１月に入って他行は金利を先月より下がっているのに、スターは上がっている。おかしいなあ。
来月実行だけど、預金あるから関係ないけどね。