東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？ ２スレ目

[匿名さん]

東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31363/
が５００を超えていますので２スレ目を立てました。
目指せ金利０％！

[852: ビギナーさん]

途中まで読んでみたのですが、あまりに難しく挫折しました。
親切な方、いらっしゃいましたら教えてください。
私が考えているプランは、
３４００万＝ローン
２０００万＝親の預金を普通預金に
でスタートして親に５年後から毎月１０万ずつ返済する、として
ローン返済額は年間１５０万。
自分でも年間３０万は預金するとして
スターさんを使うメリットはありますか？
初心者な上、数字に強くないので教えていただきたいです。

[853: 匿名さん]

先ずは、金利計算無しで考えて、
借入れの1400万に対するゼロ金利は、
年150万+30万で8年弱で達成できる。

問題は親からの贈与
5年後スタートで16.6年間返済
あと20年も生きてますか?
親への返済も相場の金利と返済計画の書かれた
契約書が必要です。
方法としては、相続時清算課税で当面
納税を先送りしておいたほうが得策。
親とは良く話し合って・・・
今後現金を返してもらうより、
身の回りの面倒をみてあげたほうが良いかも。

住宅所得控除狙いなら2500万が上限なので、
奥さんと連帯債務者になり、
控除額を分散させる。
毎月の返済額を少なくして、
毎年の借入れ金額残高を多く設定する

預金目標が年間30万とは?
自分の努力目標が低すぎる。
親への返済も期間が長すぎ。

詳しくはファイナンシャルラウンジでどうぞ。
みな同じ事考えている客ばかりだから、
親切丁寧に教えてくれますヨ。

[854: 匿名さん]

スタートすれば毎月、
1.預貯金から借入れ返済額が引落とされる。
2.借入れ金額と同等の預貯金を達成するための預金を行う。
1+2の資金が必要です。

現在資金的に余裕のある人、
これから資金的に余裕のできる人、
親の融資を受けられる人、

が、この商品にむいています。

[855: 匿名さん]

>ビギナーさん
現在のあなた自身の自己資金が明記されてしませんが・・・

手付け10%
諸費用+雑費+もろもろで、物件の5〜10%は掛かります。

[856: 洗濯大好き]

借り換え検討中ですが、今ある貯金を入れて、東京スターでの借入を減らしてようやく物件の8割、約3000万。
ただし貯金を使ってしまうので当初の貯金は250万くらいになってしまう。
毎年100〜200を預金していくつもりです。
貯金がなにせ少なくなってしまうのでこのローンの旨みは当初は感じられない。
それでもシミュレーションでは、10年あれば０金利を達成。
貯蓄により年々減っていく返済額をさら預金に回せば０金利達成は早いはず。

夫の年収は1000万強、会社は単独で1万人以上の一部上場企業で安定性はあると思うが、
シミュレーションをそのまま信じるのはやはり危険でしょうか？
いざとなれば私も年300万くらいであれば派遣で稼ぐことは可能です。（なるべく子育てを優先させたいのではありますが）

最初から貯金が多くないとこの銀行で借りるメリットはないというような書き込みが多いし、貯金が少ない人が借りているケースが出てこなくて、ちょっとビビッてます。

[857: 匿名さん]

>856
現段階で貯蓄額がなぜ少ないかに着目する必要あり。
　ムダ使いが多い
　接待が多い
　生活費が多い
　浪費ぐせがある
など・・・
いくら年収があっても出費も多ければ、
年収は無関係。
実際にいくら貯蓄に回せるかが、
この貯蓄連動のポイントです。

[858: 匿名さん]

>>856
メリットがないわけではないですが、当初は金利だけで相当払う事になるのが気になります。
今払っている金利がそれほど高くないのならば、手持ちの貯金を繰り上げ返済にまわし、
５年ほど貯蓄してから、借り替えた場合と比較してみてはどうでしょう？
どちらがメリットでます？

[859: ビギナーさん]

すみません。情報が少なすぎました。
ローンは４０００万以内で頭金（貯金）８００万（諸経費込み）
３４００万借りるとして月々の返済は給料から。
親からの２０００万は５年後からの１０万の返済のみに使います。
いっぱいいっぱいの生活になるので、繰り上げ返済用に年間３０万くらいしか
ためられないと思います。
親はまだ５０代なので死ぬまでに返せる予定ですが、
緊急時があれば（入院とか）返済が増えるかもしれません。
スター銀行を使うのと他銀行で全額ローンを組むのとどちらがよいでしょうか？
親は困ったときにいつでも返してくれるなら、という条件なので
親に２０００万のローンは組めないんです。。

[860: 匿名さん]

それは他行で3400万借りるより、
スターの貯蓄連動で1400万の金利を支払うほうが
賢明です。

但し、親からの2000万を自分の口座に入れること自体が、
贈与に当たるとみなされるため、
扱い方を検討するする余地があります。

[861: ゴー]

＞８４６さんありがとうございます。
やっぱり利用できる物は利用しないと損ですよね。
みなさん色々と書かれているので、参考になります。
多くの方が利用してるってことはアンシンします

[862: 入居済み住民さん]

*859
860さんの通り親の資金2000万を口座に入れるのは贈与です。
また親からのローンは80歳までに返却する必要があると聞いたよ。
借用書書いて5年後までは金利分のみ返済、以後は均等返済ではどうでしょう。
いざというときはすぐに親に返済できるのがスター銀行の良いところです。

[863: ビギナーさん]

みなさん、参考になりました。
ありがとうございます。
贈与についてもっと勉強します。
実際に実現したりしたらまた報告しますね。
がんばります！

[864: 洗濯大好き]

レスありがとうございます。洗濯大好きです。

>>857
手取り780万
ローンの支払190万、貯蓄190万、生活費400万

現在はこんな内訳です。
生活費の中には管理・修繕費含め、支出のすべてが含まれます。
生活費400万は冠婚葬祭が重なると増加する可能性があります。
貯蓄を150万でも確実に回せればメリットあるとみて大丈夫でしょうか。

>>858
なるほどと思い、シミュレーションしてみようと思ったのですが、
借り換えについてというか金利支払いについて理解できていなくて、つまづいてしまいました。
現在の利率は2.85％30年固定なので低いといえば低いですが、短期固定のようなメリットがない状態で微妙。

借り換え時に3600万の残があるとして
東京スターで3000万で組むためには、単純計算で別途600万＋α（金利）が必要ですが、
このαがいくらになるのかがよくわかりません。
一括返済と同じになると思いますが、3600万に2.85％かけた100万ちょいになるんでしょうか？
それともαは毎月の支払い直後であれば０ですか？
すごく基本的なことだと思うのですが、すみませんが教えてください。

[865: 匿名さん]

>>864
プラスアルファは一括で払うものではなく、金利に上乗せされます。
今、変動金利が2.8だとしたら＋0.3で、3.1%の金利となります。
上乗せ金利は最後までずっと変わりません。

概算で計算してみますね（ややこしくなるのでボーナス払いは除外）

現在の残債が3600万、残り28年として月の返済が15.6万(年187万)、
現在のローンで600万繰り上げ返済した場合、返済額は月15.3万(183万)、残り22年になります。

これを前提に、東スタの借り換えシュミレーションをすると、
固定５年3.65%(価格の8割のため金利プラス)、その後４％、年180万貯金として、0金利達成が９年後です。
確かに450万ほどメリットが出る計算になっています。

ですが、この計算は現在の銀行で繰上げ返済した場合が考慮されていません。
仮に現在のローンで毎年100万ずつ繰上げ返済をしたとすると、返済期間は13年ぐらいに短縮されます。
13年後には貯蓄額が当初250万＋年間80万で、合計1290万ですね。

では、東スタで13年後にどうなっているかというと……。
貯蓄額2590円、残債1334万ですから、この時点で全額返済したと仮定して1256万の貯金が残ります。
借り換え手数料云々を考慮するとほぼトントンといったところでしょうか？
(住宅ローン控除が何年もらえるのかとか、固定期間終了後、金利が多少あがる点は考慮していません)

もちろん、今の銀行で、無理して13年で返す必要はないわけで、
そうなると金利がかからない分、あとでゆっくり返せる東スタのメリットは出てきます。
でも、微妙な金額といえば、微妙な金額です。
お子様の教育費がこの先かかるなど、年180万の貯金が果たして妥当なのか不明だからです。

この程度しかメリットが出ないのであれば、
安全をとって、今のまま繰り上げ返済をされるほうがいいと考えます。
もしくは低金利で借りられる5年固定、10年固定に借り換えされるほうがメリットがあるかもしれませんね。

[866: 匿名さん]

＞ですが、この計算は現在の銀行で繰上げ返済した場合が考慮されていません。

これ忘れがち。
だから数年で預金と借入を同額にできないならヤメレと何度言われてきたことか。

[867: 契約済みさん]

>>865
ご意見はほぼ同意だけど、

> 上乗せ金利は最後までずっと変わりません。

ここは間違い。一定期間毎に見直しがありますよ。
今、実質0金利だけど、この状態になってから、見直しがあったので、
上乗せ金利も0に改定されました。

[868: 匿名さん]

>867
そうなのですか？
金利変動があっても上乗せ金利の見直しはしないと、契約書にも書いてあるんですが。
0金利になった事で何か特殊なルールが適用されるのでしょうか？
まあ、0金利だったら、上乗せが何パーセントあろうと関係ないでしょうけれど。

[869: 匿名さん]

横レス失礼します。

>867さんが言っていること
単なる勘違いでしょ？　もしくは、まったく別の「上乗せ金利」のこと？
ここで言っているのは「預金連動型スターワン住宅ローン」の
物件購入価格と借入れ金額の比率にかかわる「上乗せ金利」ことですよね。
東スタのＨＰにも以下のように掲載されています。

　「上乗せ金利」は以下のとおりです。
　ご購入価格(お借り換えの場合は、当初お借り入れ時のご購入価格)に対して
　　　6割以内のご融資　　⇒　上乗せ金利はございません。
　　　6割超かつ8割以内のご融資　⇒　0.30％
　　　8割超のご融資　⇒　0.60％

よって、頭金が少ない方は金利が高くなるという構図。
そうでなければ、頭金ゼロで、その分を東スタに預けて金利相殺を
受ける人が続出しますもんね！
やっぱり、ある程度はお金に余裕がある人がお得なようで・・・

[870: 契約済みさん]

867です。
あー、2年前とは、契約条件が変わったみたいだね。
契約書を見直してみたけど、ちゃんと借入要領の20項に、「基準金利の上乗せ幅」
というのがあって、私の契約書では、６ヶ月おきに見直すとなっていて、
上乗せ金利の計算方法が、1.0% * 利息対象元本残高 / 担保評価額になってます。
現在の契約は違うんですね…。失礼しました。

[871: 匿名さん]

私も上乗せ金利は担保評価額をもとに、半年毎に見直すという契約でした。
いつ頃から変わったのでしょうか。