年収に対して無謀なローン その5

[サブプライム予備軍]

年収に対して無謀なローン　その5

無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のためのスレです(その5)。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。(年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・貯金の有無・
親援助の有無・今後の昇給見込み・その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)
しやすいです。)

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30460/

[303: 匿名さん]

295です。
みなさん色々とご意見ありがとうございます。

フラット、変動ともに元利です。
当初繰上げは期間短縮にし、20年位までになったら減額型を選択しようと思っていました。
1万円から繰上げが無手数料でできるので、毎月少しずつ返していくつもりです。

＞298さん
結婚と同時に買いました。お互い実家からそのまま一度も賃貸はしてません。購入理由は
・家賃がもったいない
・土地代が値上がりしてきたこと（もうあがりきったかんじですが）、今後の消費税アップ、金利上昇等で購入可能価格がこれから下がること
・年齢的に早めたかった（今後購入だと子供が小学校入学前と仮定すると40歳近くになってしまうこと）
他にも色々ありますが上記の点が大きいです。
今のところ一生住むつもりの３LDKで、買い替え等は考えてません。

＞302さん
手元にどれだけ残せばいいのか、正直私も迷っています。
とりあえず年収の半分くらいと適当に残しました。
150万くらい繰上げに使ってしまって、またこつこつ貯めておけばいいかな？という気もするんですが…

[304: 周辺住民さん]

>>303
>今のところ一生住むつもりの３LDKで、買い替え等は考えてません。

それは無理だろう。

[305: 匿名さん]

303です。

304さん、どういう点が無理だと思われますか？
参考までに教えていただけますでしょうか。

立地はお互いの実家の近くなので、将来親の介護等が発生しても対応できる場所です。
マンションの修繕計画は40年先まで決まっていました。
子供が３つ子とかだったら広さ的に無理ですけど…

[306: 購入経験者さん]

304ではないですが横入り失礼

一生住みたいと思える物件を購入できたのは
よかったと思うし、そういう前提で物件を選ぶこ
という価値観はありだと思います。

ただ一生住む（買い替えをしない）というのを前提
に多額のローンを組むのということはそれなりに
リスクが高いというのは多くの識者も述べていると
おりです。

例えば

>子供が３つ子とかだったら広さ的に無理ですけど…

など子供に関してはコントロールできないことが
多すぎですよね。まだ生まれていないのであれば
なおさらです。だから今は買い換えるつもりがなく
ても準備はしておいたほうが得策でしょう。

ここ２−３年は不動産価格が上がっていますが
中長期的に見れば普通のサラリーマンが購入でき
るような立地の住宅の場合、売却したときはそれ
なりのロスがでるでしょう（あくまで一般論ですが）

早期の完済が困難であれば、せめて債務超過になる
可能性を解消するのを目標にしたらよいと思います。

１０年後の売却可能金額（例えば購入価格の６０％
とか）を想定してそれ以下にローン残債を減らすこ
とを目標に繰上げ返済するとかね。

とくに想定外の事件も起きず、買い替えもせず
ローンが早期に返済できればあとは住居費があまり
かからない生活となるのでそれはそれでとてもよい
ではないですか？

現在の生活のゆとり重視するかか将来の安心を重視
するかは303さんの価値観によると思いますが、多額
のローンを組んだ場合（サラリーマンの多くはそうです）
ゆとりも安心も両方犠牲にしているケースが多いです。
303さんの場合そういう選択ができること自体がラッキー
なので周囲にあまり振り回されずご夫婦でよく話し合い
の上当面の方針を決定したらいいと思います。

[307: 匿名さん]

>>303

幸いご両親が近くにおられるなら、子供を預けることも可能では？
つまり出産後も、奥さんは会社をやめずに働きつづければいいと思う。
共働きなら、10年以内に完済できる。

[308: ビギナーさん]

無知なもので少しお尋ねします。息子が大学を出て来年４月から就職しますが、１年も経たないうちからローンて組めるんですかね？会社は、一部上場ではないですが、そこそこの企業です。

[309: ビギナーさん]

無知で大変お恥ずかしい限りではありますが少しお尋ねします。

息子が大学を出て来年の4月から就職しますが、新卒入社1年も経たないうちから
住宅ローンは組めるのでしょうか。
勤めている会社は一部上場ではないですが、ある程度知名度のある企業です。

[310: 周辺住民さん]

>>308,309
通常は無理です。
しかし、社会人になってまでこんなことを
親がネット上で相談するなんて・・・
よっぽどのマザコン息子だね。

[311: 匿名さん]

>>310
二世帯建てたいんだろうよ。親主導で息子のローン。

[312: 匿名さん]

職歴が３年ないと無理。

[313: 匿名さん]

土地持ちで建物だけローン組むとかならそこそこの企業ってことで可能性はあるんでないの？土地持ちかは知らんが。

[314: 304]

>>303
だいたい306さんが述べてくれていますが
「今住み替えは考えていない」
だけであって将来の家庭環境などによって当然
「住み替え」」ということもリスクファクターとして
含んでおくことが肝要。
そもそも経済的な合理性から言ったらローンして住宅を
購入することは大きなデメリットです。
とは言っても私も含めて大方の人はそうするわけで
それ自体を否定する気はありません。

ただあなたの場合は奥さんの収入を含まないとオーバーローン
気味でありますし、おそらくその認識があっての「変動をミックス」
と「早期の繰上げ」ということであると思います。
その辺りのこともトータル的に判断されるとよろしいのではないでしょうか。

繰上げに関しては総返済額は少し多くなるかもしれませんが「返済額軽減型」
も考慮に入れ、お子さんができた際には「学資保険」なども上手に組み入れて
返済されたらいいかと思います。
「借金＝悪」ではないですよ。

[315: 匿名さん]

一部上場だけど、新人は入社１年目か２年目でローン組んでたよ。
ご両親が退職近くて、ローンを組めなかったんだって。
資金計画次第じゃない？
でも、本人がまだ未婚なら婚期が確実に遠のくだろうな。

[316: ビギナーさん]

上場企業ならありえるんですね。さすが。

[317: 匿名さん]

ウチも東証一部ですが、上場企業従業員たってピンキリです（涙

＞資金計画次第

がFAだと思います。。。

[318: 購入検討中さん]

夫（３１歳）：医療系公務員　年収５００万
妻（２６歳）：看護師　　　　年収４００万
子供：１人（１歳）　のちにもう１人欲しい


物件価格（土地代込み）４５５０万
頭金　　　　５５０万
残金　　　　１２０万

借り入れ金：４０００万

１０年固定　金利３％　３５年　ボーナス払い無し
です。

出産後　１年間妻の年収が半分になります。（育児休暇）
無謀でしょうか・・・

[319: 匿名さん]

>>318

月いくら払って、１０年後は元金いくらに減るんですか？

[320: 周辺住民さん]

>>318
おいおい、なんで１０年固定３％なんかで
借りるんだ？

[321: 匿名さん]

>>320
金利優遇がないんじゃない。というか
>>318
3%でいいならフラット35とかにすればいいのに
10年固定の意味がわからん。
年齢も若いし、看護士の奥さんに定年まで働いてもらったら無謀でもないと思うよ。
でも、もうちょっとお金借りるところ探した方がいいかもね。

[322: 320]

>>321
公務員なら優遇されまくるんじゃないの

[323: 銀行関係者さん]

最近は特に無謀な方が多いように思えますね。
金利が上がってからでは買えないと焦っている方が多いのかな？

こちらとしては基準までは審査通過させますが、実際破綻している人は
けっこういますねぇ。
住宅ローン破綻は購入者の２割程度とまで言われていますから、
もう少ししっかり考えて欲しいものです。
最悪でも年収倍率５倍を超えている場合は、無謀な領域です。
子供がいなければ少し話は変わりますが、子供がすでにいるなら十分危険

マンションよりも戸建の方の破綻が多いかなぁ？
管理費・修繕費等の分を戸建のローン返済額に合わせて
物件価格を検討している方がいますが、実際戸建の管理は予想以上に
かかることを全く計算できていない人が多数ですね。
そもそも管理費等は金利はかかりませんが、ローンには当然…。
短期固定が終わったらどうなるのかをわかっていない人が多すぎます。
最初から長期固定の金利で返済をある程度の余裕を持ち
計算できない人は十分危険信号です。
住宅ローンは長い道のりですので、この先をしっかり考えて欲しいものです。

[324: ビギナーさん]

年収の４倍とか１７％とか聞くけれども、いったい何を基準にしてるの？

年収700万で生活に必要な資金400万引くと、余力は300万。
年収400万だと税とかも少なくなって生活費300万引くと、余力は100万。

400万と700万の違いは75％ではなく、３倍だと見えるんだけれども。

無思慮な低所得者に借りさせるため４倍、５倍までＯＫといってるのではないのかなと。
私年収400万ちょっとなんですけど、ローン５倍はぎりぎりだけど４倍（1700万）ならぜんぜん大丈夫と勧められているのですが…

[325: 銀行関係者さん]

年収倍率４倍なら安心して良い領域と考えて良いと思いますよ。
それ位の返済であれば、急遽補修や修繕等が起きても十分に対応ができる
と思います。
ある程度の貯金も可能だと思いますので、繰上げも可能です。

[326: 匿名さん]

皆さんよろしくお願いいたします。

夫（２９）の年収５００万
私（２６）の年収２５０万

物件価格３６３０万
頭金２００万

３５年ローンで１０年固定２，２％です。

いかがでしょうか？

[327: ご近所さん]

>>324
結局何が言いたいの？
自分が低所得って事？

[328: 契約済みさん]

>>326
収集合算の借り入れでずっと２馬力予定でしょうか？
そうでなければ厳しいと思いますよ。
お仕事が公務員で両親が育児を手伝ってくれるならば話は別ですが。

まだお二人ともお若いようですので、２〜３年程奥さんの収入を全額貯蓄に回してから考えてみては如何でしょうか？

焦りは禁物です。

[329: 銀行関係者さん]

>>326さん
３０００万以上の借り入れは２５００万程の借り入れとは
次元がかなり変わってきます。
>>328さんが言っているように、まだ年齢も若いので２〜３年程度貯蓄
されてから、にされたほうが良いと思います。
８００万〜１０００万位は頭金ができると思いますので。

数年先に奥様が育児、ということを考えると破綻の可能性大です。

[330: 匿名さん]

>年収の４倍とか１７％とか聞くけれども、いったい何を基準にしてるの？

こういうのは借り手ではなく貸し手の基準ですよね。
旧住宅金融公庫の資料でみたことがあるのですが、年収に対する
ローン返済比率が高いほど返済延滞率が高まります。
年によって違いますが、確か２５％以下の場合は４ヶ月以上返済を
延滞している率が１％なのに対して、比率３５％を超えると延滞比
率は５％に高まります。その他職業や年齢などの様々なパラメータ
を総合的に判定して融資基準を決定しているのでしょう。

とはいえこれはあくまでも貸し手の論理。借り手が無理なく返せる
かどうかの基準ではとうぜんないです。
事業や投資を行う場合は、借入額が大きいほどリターンも期待でき
るわけですが、住宅ローンは利益を生む借金ではないので少なけれ
ば少ないほどいい。「いくら貸してももらえるか」ではなく
「いくらなら返せるか」が基本です。

この順番は間違えてはならない。そして「いくらなら返せるか」を
判定できるのは自分だけです。

[331: 匿名さん]

330さんの仰るとおりですね。
サブプライムローン問題も元はといえば自分で払えるかどうかではなく、他人の物差しを基準にして考えられたからこそ起こった問題なのかと思いますし。
そもそも他人の財布の中身なんか分かるわけもないのに、なぜここで判断を仰ぐ人あとを絶たないんでしょうかね。

[332: 匿名さん]

年収７５０万だが、４０００万のローンを銀行から
断られてしまった

最近の銀行は渋ってるのか？

どうしよ・・・
マンション買えないよ・・・

それどころか手付け金もどってくるかな・・・・

[333: 匿名さん]

332さん

　本契約にローン特約条項はないのですか？普通はローン特約が入ってる筈なので、ローンがダメであれば、手付金は戻ってきますが・・。


　また数字的だけで見たら審査は通ると思いますが・・今まで過去何かありましたか？または今別なローンがありますか（車とか）？

[334: 332]

理由を聞いても教えてくれない

まあ車のローンが少しあるし、カードローンの枠も
いつのまにか作られていて、発見したが（もちろん未使用だが）
時すでに遅しという感じ・・・

特約はあるようなので、解約の方向かな・・・

[335: 匿名さん]

物件に問題あり？または年齢？自営ですか？
倍率５．３倍なので基準以内ではありますが・・・。
ただ４０００万の借り入れは限りなく赤信号に近いのでは？

[336: 匿名さん]

>331

そうですね。また米国はノンリコだからあるローン金額は
他人の物差し基準というのは当然です。ローン払えなければ担保
差し出せば借り手の責任はそこで終わり。最終責任は貸し手にあ
ります。日本の住宅ローンは返済できなくなった場合マンション
の価格が下がり担保割れしていても全額返済義務が借り手にあり
ます。死亡したり高度障害を負った場合にしか免責されないので、
ローン破綻したり何らかの理由で売却しても多額の借金が残ると
いう悲劇を生みます。そのぶん金利が低いから仕方ないですけど。

>そもそも他人の財布の中身なんか分かるわけもないのに、
>なぜここで判断を仰ぐ人あとを絶たないんでしょうかね。

それはそういうスレだから（笑）親しい人にも相談しにくい
話題だしね。

あと自分の収入は把握していても、支出を把握していない人は
意外と多いですよね。３ヶ月でよいのでまずは家計簿をつけてみ
ることです。

[337: サラリーマンさん]

年収に対して無謀なローンは
人生に対しても無謀な生き方なんですね

自分がいかに無謀であるか、わかった気がします

ですが、そんなのかんけいねえって・・・・

[338: 匿名さん]

判定、お願いいたします。

物件価格：8200万円（諸費用込み）
自己資金：2500万円（諸費用充当分含む）
銀行借入：5700万円（35年、当初10年固定）

家族構成は、私（38歳）と専業主婦の妻（32歳）、
子供2人（6歳と2歳）です。

昨年の税込み年収は1400万円。
子供たちが生まれたときからそれぞれ3万円ずつ
貯金していて、それには手をつけません。
その他、趣味で持っている株券が時価で1000万円分
ほどありますが、これも手をつけません。

これら以外の手持ちの現金はほとんどなくなります。
都内では珍しいですが、できたら3人目の子供も欲しい
と思っています。
車は全額現金で購入済みで、当分買い換える予定は
ありません。

当初10年の固定期間が終わるときにドカンと繰り上げ
返済をしたいと思っています。

よろしくお願い致します。

[339: 匿名さん]

物件価格（諸経費込）　4700万
頭金　　　　　　　　　　800万
ローン35年変動　　　3800万
手元に100万

夫　33歳　年収650万　東証一部上場勤務
妻　34歳　専業主婦　来年度よりパート予定
長女　3歳　来年度　幼稚園３年保育入園予定

この１２月でローン支払いが１年になります。
購入前は社宅に住み年200〜250万貯金していました。
購入した住宅は光熱費０なので、助かっています。
今の所、問題なく支払い出来ています。
来年は繰り上げも出来そうです。
来年から子供が私立幼稚園に入園しますので
年当たり４０万位出費が増えますが、妻がパートに出る予定です。

やはり無謀だったのでしょうか？

[340: 匿名さん]

手元２００万の間違えです。

[341: 購入検討中さん]

年収　夫　３１才　４２０万円　正社員　
　　　妻　３３歳　３２０万円　正社員
物件価格　４２００万円
頭金　　　　６００万円

不妊治療をしたのですが、残念ながら現在の医学では１００％不可能と宣告されました。
それならば、ファミリーの多いマンションではなく、子供の少ない環境に住みたいと思い色々見たところ、市内（地方都市）の新築マンションを見て一目ぼれしました。
まだ　貯金が少ないのですが（不妊治療のため）、今後このクラスのマンションができるのは中々ないと思い悩んでいます。
無謀でしょうか・・・
ご意見　よろしくお願いします。

[342: 匿名さん]

399です。ローン3900万の間違えです。

[343: サラリーマンさん]

>>339さん

3800万円の35年変動ということは、毎月の返済額は毎月10〜12万円程度でしょうか。
年収650万円ということは、ボーナスの額が分かりませんので毎月にならして考えて、
月の手取りが40万前後くらい。
光熱費ゼロのマンションはありませんから、戸建なのでしょう。そうすると管理費や
修繕積立金は必要ないのでその点はプラスですが、当然戸建でも修繕・メンテナンス
にお金はかかります。

ローンは変動ですから、仮に今から3年後、適用金利が3%に上がったとすると、
その時点の残債を3400万円として、毎月の返済は14万円程。金利4%で16万円です。

3年後では手取り給与はそれほど増えないでしょうから、手取りの4割を住宅ローンの
返済に充てなくてはならない場合も有り得ることになります。金利の先行きは誰にも
わかりませんからね。

月の全ての支出を20万円程度に抑えて、残りは貯蓄しておけるくらいの生活レベルを
維持しておかないと、いざという時に家計が破綻する危険性があります。
20万円で足りない分は奥様のパート収入で賄うくらいの気持ちでいた方が安全です。

通常、変動金利を選択する人は、将来金利が上昇した場合にも耐えられるよう、金利
上昇の恩恵を受けられる資産を持っているか、あるいはフローの収入が多少の金利
変動になどびくともしない程多い、というようなケースが多いのですが、339さんの
場合、ちょっと備えが薄いと言わざるを得ません。

収入を増やすのは大変ですから、家計を引き締めて支出を減らし、貯蓄を増やすの
がまず第一です。金利が上昇するような場合、毎月の返済を減らす「賦金額再計算
方式」で「繰上げ返済」を行うことができると、例え実際に繰上げ返済などしなく
ても心に余裕が生まれます。

例えば、先ほどの例で、3年後金利が上昇して月の返済が16万円に跳ね上がるような
場合でも、200万円を繰上げ返済すれば、返済額は15万円に、400万円を繰上げ返済
すれば、14万円になります。

頑張ってください。

[344: サラリーマンさん]

>>341さん、

お二人合算の給与収入が700万円強ですから、月の合算の手取りは50万弱でしょうか。
ローンの額が3800円ということだとすると、例えば金利2%の10年固定特約つき35年返済で
毎月12.6万円。管理費と修繕積立金を合わせても15万円ほど。地方都市とのことですが
車が必要でしょうか。そうすると駐車場の費用もかかって、15万円をちょっと超える
固定費が発生しますね。

お子さんの予定は無いとのことですので、夫婦2人で住居費を引いた後に手取りで30万円
ほど残りますね（年収のうちボーナスがあるのであれば、毎月の手取りは20万円ほどで
しょうか）。家計的にはそれほど余裕は無いかもしれませんが、十分回っていくのでは
ないかと思います。

お二人ともまだ若く、正社員で安定した収入が見込めそうなので、その点もプラスです。
今後、給与が増えたら、多少の余裕も生まれるでしょう。

[345: 契約済みさん]

アドバイスをお願いします。

物件価格：3670万(諸経費込み)
借入金額：2000万
年収：私 650万(29歳)
　　　妻 520万(28歳)
子供：なし(早めに二人は欲しい)

妻は子供が出来次第、退職するのでローンの充てにはしていません。
契約が済み、後はローンをどうるすかだけなのですが変動にするか、10年固定にするか悩んでいます。利率は提携で通期1.5%優遇で変動1.375,10年2.05です。
変動と10年のMixも考えており、どうしようかと思案中です。

どなたかアドバイスをお願いします。

[346: 匿名さん]

３４５さん

　１０年２．０５ってかなりいい数字だと思います。私だったら１０年の方にすると思いますね。しかも全期間１．５引きなんですよね。だったらいいかなーと。


　お子さんは運次第なので、何ともいえませんが、結構お金かかりますよ、小さいうちでも。最初のお子さんであれば、ベッドから何から色々揃えるでしょうから、それだけでお金もかかるし。生活設計しやすいですし、固定の方がね。
　
　ローン自体は旦那さんの年収に対しても、十分余裕もってやれる数字だと思いますし、いいと思います。まあお子さんができないうちは奥様も働くでしょうから、先に繰り上げをどんどんしちゃえば、いいんじゃないですか？

[347: 匿名さん]

夫(23)　年収５７０万
妻(24)　専業の為０（将来働く予定）
子供　３歳　1歳の二人

物件価格　３２００万
頭金　　　　２００万
借入　　　３０００万

まだ仮審査を通過した段階ですが掲示板を見ていたらものすごく不安になりました・・・
将来的に３０代半ばで年収が今より＋１５０万ぐらいは最低でも見込める予定です。
あくまでも会社が潰れなければの話ですが・・・やはり無謀ですよね？

[348: 契約済みさん]

審査を通過しているのなら
後はご自身の経済力の維持成長＞キャリアプランだと
思います。

お若いのでハラを決めて会社に依存せず頑張ってください。

[349: 購入経験者さん]

>>336>>345>>347
皆さん、年収は高いし家持ちということで羨ましいです。
もしよろしければ、どういう職種か教えていただけますでしょうか？

私は高給で叩かれ続けてる都道府県庁職員（都市圏）ですが、
残業代の50万を含めて、大卒30歳でやっと500万に乗ったところです。

頭金400、ローン2400で組んだのでヒーヒー言ってます。

[350: ご近所さん]

>>349
公務員は高給で叩かれているのではない。
「たいした仕事もしていないのに高給」
「給料に見合った仕事をしない」
から叩かれているのである。

[351: サラリーマンさん]

>>345さん、


年収650万円に対して2000万円の借入ということですから、返済計画には余裕があります。
35年返済とすると毎月の返済は、変動1.375%で6.0万円、10年固定2.05%で約6.7万円ですので
その差は7千円。安心料としてこれが許せれば10年固定という選択でよろしいかと思います。

ただ、以下の点を考えると、変動あるいは当初2〜3年固定という選択も悪くないと考えます。

1.まだお若いのにもかかわらず、頭金・諸費用として1670万円を用意できている（堅実な
生活ぶりが想像できます。ただし、ご両親からの贈与等ですとまた話は違いますが・・・）

2.現在お子さんがいない（将来必ずしも計画通りにお子さんができるとは限らないし、将来
お子さんが本当に出来たときに対応することも可能。それだけの余裕がある）

3.奥様はおそらくフルタイムで働いていらっしゃる（当面は奥様の収入を当てにでき、しかも
一旦退職後、再就職することも比較的容易なのでは？）

4.変動金利を選択して短期金利が急騰するようなことがあっても、毎月の支払額を当初支払額
の25%増しまでに限定できるはず（未払い利息は発生します！）。

5.長期金利がすぐに上昇することは考えにくいので、当面変動あるいは短期固定にしておいて、
短期金利が上昇（つまり住宅ローンの変動金利が上昇）した時に、固定に切り替えても良い
（変動を選択した後、固定に切り替えられるか銀行に確認してください）

6.住宅ローンも金融機関にとっては商品であり、各社、新商品開発にしのぎを削っている。
数年後、新しい魅力的な商品が世に出ることも有り得るのでその時点で借り替えという手もある。


というわけで、他に大きな借入がなく、今後も堅実な生活を維持できる可能性が高い、という
前提で、私は変動あるいは2〜3年の短期固定をお勧めします。

[352: 匿名さん]

仕事に見合わず高給という面もありますが、一番大きな点は民間と違ってコスト意識が無い、お金はどこからともなく湧いて出てくるというくらい無頓着な考え方なのではないかというところでしょう。
民間だと、赤字決算の場合ボーナスカットや人員削減なんてのは当たり前です。
公務員は国が赤字なのにそのあたりは国民にツケを回してきます。最近よくオモテだって報道されている公務員による横領事件なんてのはツケを国民に回す最たる例ではないでしょうか。
ここで言っても仕方ないですけどね。