年収に対して無謀なローン その5

[サブプライム予備軍]

年収に対して無謀なローン　その5

無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のためのスレです(その5)。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。(年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・貯金の有無・
親援助の有無・今後の昇給見込み・その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)
しやすいです。)

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30460/

[301: 買い換え検討中]

>>293
ご両親の年金もあるだろうからいけるんじゃない。
でも要介護になったらちょっと不安だけど、もちろんバリアフリーで将来見据えた設計にしてるんだよね？
もちろん駅・病院・スーパー・銀行...etc.も近くって。

駅から家まで心臓破りの急坂のぼって、やっと玄関まで辿り着いたら今度は階段のぼってやっと玄関にたどり着く。
こんな、ちょっと外出するだけでも死ぬ思いするイヤとても健康的な家買ってるもう若くない人もいるけど・・・

[302: 購入経験者さん]

>295さん

３７００万ローンを年間返済３００万くらいだと利息３％だと
仮定するとだいたい１５年超くらいで返済できること思います。
ただこの場合金利は約９００万です。
年間返済額を４００万にすれば１０年で返済可能となり金利
合計も６００万弱に激減します。

株などで運用するなら別ですが貯蓄する余裕があるのであれば
２９５さんの場合返済にまわすほうがはるかに有利です。
また今手元に残してある３００万もですが最初に繰り上げ返済
にまわせば１００万近く利息を削減することができます。
逆にいえば手元に３００万残しておくことで１００万も余計に
利息を支払うことになります。

３年後にお子さんが生まれるとすれば１０年後にはちょうど
小学校入学、そのときローンが完済できていれば買い換える
なり、リフォームするなり、私立に入れるなり選択肢が増し
ます。がんばってください！

[303: 匿名さん]

295です。
みなさん色々とご意見ありがとうございます。

フラット、変動ともに元利です。
当初繰上げは期間短縮にし、20年位までになったら減額型を選択しようと思っていました。
1万円から繰上げが無手数料でできるので、毎月少しずつ返していくつもりです。

＞298さん
結婚と同時に買いました。お互い実家からそのまま一度も賃貸はしてません。購入理由は
・家賃がもったいない
・土地代が値上がりしてきたこと（もうあがりきったかんじですが）、今後の消費税アップ、金利上昇等で購入可能価格がこれから下がること
・年齢的に早めたかった（今後購入だと子供が小学校入学前と仮定すると40歳近くになってしまうこと）
他にも色々ありますが上記の点が大きいです。
今のところ一生住むつもりの３LDKで、買い替え等は考えてません。

＞302さん
手元にどれだけ残せばいいのか、正直私も迷っています。
とりあえず年収の半分くらいと適当に残しました。
150万くらい繰上げに使ってしまって、またこつこつ貯めておけばいいかな？という気もするんですが…

[304: 周辺住民さん]

>>303
>今のところ一生住むつもりの３LDKで、買い替え等は考えてません。

それは無理だろう。

[305: 匿名さん]

303です。

304さん、どういう点が無理だと思われますか？
参考までに教えていただけますでしょうか。

立地はお互いの実家の近くなので、将来親の介護等が発生しても対応できる場所です。
マンションの修繕計画は40年先まで決まっていました。
子供が３つ子とかだったら広さ的に無理ですけど…

[306: 購入経験者さん]

304ではないですが横入り失礼

一生住みたいと思える物件を購入できたのは
よかったと思うし、そういう前提で物件を選ぶこ
という価値観はありだと思います。

ただ一生住む（買い替えをしない）というのを前提
に多額のローンを組むのということはそれなりに
リスクが高いというのは多くの識者も述べていると
おりです。

例えば

>子供が３つ子とかだったら広さ的に無理ですけど…

など子供に関してはコントロールできないことが
多すぎですよね。まだ生まれていないのであれば
なおさらです。だから今は買い換えるつもりがなく
ても準備はしておいたほうが得策でしょう。

ここ２−３年は不動産価格が上がっていますが
中長期的に見れば普通のサラリーマンが購入でき
るような立地の住宅の場合、売却したときはそれ
なりのロスがでるでしょう（あくまで一般論ですが）

早期の完済が困難であれば、せめて債務超過になる
可能性を解消するのを目標にしたらよいと思います。

１０年後の売却可能金額（例えば購入価格の６０％
とか）を想定してそれ以下にローン残債を減らすこ
とを目標に繰上げ返済するとかね。

とくに想定外の事件も起きず、買い替えもせず
ローンが早期に返済できればあとは住居費があまり
かからない生活となるのでそれはそれでとてもよい
ではないですか？

現在の生活のゆとり重視するかか将来の安心を重視
するかは303さんの価値観によると思いますが、多額
のローンを組んだ場合（サラリーマンの多くはそうです）
ゆとりも安心も両方犠牲にしているケースが多いです。
303さんの場合そういう選択ができること自体がラッキー
なので周囲にあまり振り回されずご夫婦でよく話し合い
の上当面の方針を決定したらいいと思います。

[307: 匿名さん]

>>303

幸いご両親が近くにおられるなら、子供を預けることも可能では？
つまり出産後も、奥さんは会社をやめずに働きつづければいいと思う。
共働きなら、10年以内に完済できる。

[308: ビギナーさん]

無知なもので少しお尋ねします。息子が大学を出て来年４月から就職しますが、１年も経たないうちからローンて組めるんですかね？会社は、一部上場ではないですが、そこそこの企業です。

[309: ビギナーさん]

無知で大変お恥ずかしい限りではありますが少しお尋ねします。

息子が大学を出て来年の4月から就職しますが、新卒入社1年も経たないうちから
住宅ローンは組めるのでしょうか。
勤めている会社は一部上場ではないですが、ある程度知名度のある企業です。

[310: 周辺住民さん]

>>308,309
通常は無理です。
しかし、社会人になってまでこんなことを
親がネット上で相談するなんて・・・
よっぽどのマザコン息子だね。

[311: 匿名さん]

>>310
二世帯建てたいんだろうよ。親主導で息子のローン。

[312: 匿名さん]

職歴が３年ないと無理。

[313: 匿名さん]

土地持ちで建物だけローン組むとかならそこそこの企業ってことで可能性はあるんでないの？土地持ちかは知らんが。

[314: 304]

>>303
だいたい306さんが述べてくれていますが
「今住み替えは考えていない」
だけであって将来の家庭環境などによって当然
「住み替え」」ということもリスクファクターとして
含んでおくことが肝要。
そもそも経済的な合理性から言ったらローンして住宅を
購入することは大きなデメリットです。
とは言っても私も含めて大方の人はそうするわけで
それ自体を否定する気はありません。

ただあなたの場合は奥さんの収入を含まないとオーバーローン
気味でありますし、おそらくその認識があっての「変動をミックス」
と「早期の繰上げ」ということであると思います。
その辺りのこともトータル的に判断されるとよろしいのではないでしょうか。

繰上げに関しては総返済額は少し多くなるかもしれませんが「返済額軽減型」
も考慮に入れ、お子さんができた際には「学資保険」なども上手に組み入れて
返済されたらいいかと思います。
「借金＝悪」ではないですよ。

[315: 匿名さん]

一部上場だけど、新人は入社１年目か２年目でローン組んでたよ。
ご両親が退職近くて、ローンを組めなかったんだって。
資金計画次第じゃない？
でも、本人がまだ未婚なら婚期が確実に遠のくだろうな。

[316: ビギナーさん]

上場企業ならありえるんですね。さすが。

[317: 匿名さん]

ウチも東証一部ですが、上場企業従業員たってピンキリです（涙

＞資金計画次第

がFAだと思います。。。

[318: 購入検討中さん]

夫（３１歳）：医療系公務員　年収５００万
妻（２６歳）：看護師　　　　年収４００万
子供：１人（１歳）　のちにもう１人欲しい


物件価格（土地代込み）４５５０万
頭金　　　　５５０万
残金　　　　１２０万

借り入れ金：４０００万

１０年固定　金利３％　３５年　ボーナス払い無し
です。

出産後　１年間妻の年収が半分になります。（育児休暇）
無謀でしょうか・・・

[319: 匿名さん]

>>318

月いくら払って、１０年後は元金いくらに減るんですか？

[320: 周辺住民さん]

>>318
おいおい、なんで１０年固定３％なんかで
借りるんだ？

[321: 匿名さん]

>>320
金利優遇がないんじゃない。というか
>>318
3%でいいならフラット35とかにすればいいのに
10年固定の意味がわからん。
年齢も若いし、看護士の奥さんに定年まで働いてもらったら無謀でもないと思うよ。
でも、もうちょっとお金借りるところ探した方がいいかもね。

[322: 320]

>>321
公務員なら優遇されまくるんじゃないの

[323: 銀行関係者さん]

最近は特に無謀な方が多いように思えますね。
金利が上がってからでは買えないと焦っている方が多いのかな？

こちらとしては基準までは審査通過させますが、実際破綻している人は
けっこういますねぇ。
住宅ローン破綻は購入者の２割程度とまで言われていますから、
もう少ししっかり考えて欲しいものです。
最悪でも年収倍率５倍を超えている場合は、無謀な領域です。
子供がいなければ少し話は変わりますが、子供がすでにいるなら十分危険

マンションよりも戸建の方の破綻が多いかなぁ？
管理費・修繕費等の分を戸建のローン返済額に合わせて
物件価格を検討している方がいますが、実際戸建の管理は予想以上に
かかることを全く計算できていない人が多数ですね。
そもそも管理費等は金利はかかりませんが、ローンには当然…。
短期固定が終わったらどうなるのかをわかっていない人が多すぎます。
最初から長期固定の金利で返済をある程度の余裕を持ち
計算できない人は十分危険信号です。
住宅ローンは長い道のりですので、この先をしっかり考えて欲しいものです。

[324: ビギナーさん]

年収の４倍とか１７％とか聞くけれども、いったい何を基準にしてるの？

年収700万で生活に必要な資金400万引くと、余力は300万。
年収400万だと税とかも少なくなって生活費300万引くと、余力は100万。

400万と700万の違いは75％ではなく、３倍だと見えるんだけれども。

無思慮な低所得者に借りさせるため４倍、５倍までＯＫといってるのではないのかなと。
私年収400万ちょっとなんですけど、ローン５倍はぎりぎりだけど４倍（1700万）ならぜんぜん大丈夫と勧められているのですが…

[325: 銀行関係者さん]

年収倍率４倍なら安心して良い領域と考えて良いと思いますよ。
それ位の返済であれば、急遽補修や修繕等が起きても十分に対応ができる
と思います。
ある程度の貯金も可能だと思いますので、繰上げも可能です。

[326: 匿名さん]

皆さんよろしくお願いいたします。

夫（２９）の年収５００万
私（２６）の年収２５０万

物件価格３６３０万
頭金２００万

３５年ローンで１０年固定２，２％です。

いかがでしょうか？

[327: ご近所さん]

>>324
結局何が言いたいの？
自分が低所得って事？

[328: 契約済みさん]

>>326
収集合算の借り入れでずっと２馬力予定でしょうか？
そうでなければ厳しいと思いますよ。
お仕事が公務員で両親が育児を手伝ってくれるならば話は別ですが。

まだお二人ともお若いようですので、２〜３年程奥さんの収入を全額貯蓄に回してから考えてみては如何でしょうか？

焦りは禁物です。

[329: 銀行関係者さん]

>>326さん
３０００万以上の借り入れは２５００万程の借り入れとは
次元がかなり変わってきます。
>>328さんが言っているように、まだ年齢も若いので２〜３年程度貯蓄
されてから、にされたほうが良いと思います。
８００万〜１０００万位は頭金ができると思いますので。

数年先に奥様が育児、ということを考えると破綻の可能性大です。

[330: 匿名さん]

>年収の４倍とか１７％とか聞くけれども、いったい何を基準にしてるの？

こういうのは借り手ではなく貸し手の基準ですよね。
旧住宅金融公庫の資料でみたことがあるのですが、年収に対する
ローン返済比率が高いほど返済延滞率が高まります。
年によって違いますが、確か２５％以下の場合は４ヶ月以上返済を
延滞している率が１％なのに対して、比率３５％を超えると延滞比
率は５％に高まります。その他職業や年齢などの様々なパラメータ
を総合的に判定して融資基準を決定しているのでしょう。

とはいえこれはあくまでも貸し手の論理。借り手が無理なく返せる
かどうかの基準ではとうぜんないです。
事業や投資を行う場合は、借入額が大きいほどリターンも期待でき
るわけですが、住宅ローンは利益を生む借金ではないので少なけれ
ば少ないほどいい。「いくら貸してももらえるか」ではなく
「いくらなら返せるか」が基本です。

この順番は間違えてはならない。そして「いくらなら返せるか」を
判定できるのは自分だけです。

[331: 匿名さん]

330さんの仰るとおりですね。
サブプライムローン問題も元はといえば自分で払えるかどうかではなく、他人の物差しを基準にして考えられたからこそ起こった問題なのかと思いますし。
そもそも他人の財布の中身なんか分かるわけもないのに、なぜここで判断を仰ぐ人あとを絶たないんでしょうかね。

[332: 匿名さん]

年収７５０万だが、４０００万のローンを銀行から
断られてしまった

最近の銀行は渋ってるのか？

どうしよ・・・
マンション買えないよ・・・

それどころか手付け金もどってくるかな・・・・

[333: 匿名さん]

332さん

　本契約にローン特約条項はないのですか？普通はローン特約が入ってる筈なので、ローンがダメであれば、手付金は戻ってきますが・・。


　また数字的だけで見たら審査は通ると思いますが・・今まで過去何かありましたか？または今別なローンがありますか（車とか）？

[334: 332]

理由を聞いても教えてくれない

まあ車のローンが少しあるし、カードローンの枠も
いつのまにか作られていて、発見したが（もちろん未使用だが）
時すでに遅しという感じ・・・

特約はあるようなので、解約の方向かな・・・

[335: 匿名さん]

物件に問題あり？または年齢？自営ですか？
倍率５．３倍なので基準以内ではありますが・・・。
ただ４０００万の借り入れは限りなく赤信号に近いのでは？

[336: 匿名さん]

>331

そうですね。また米国はノンリコだからあるローン金額は
他人の物差し基準というのは当然です。ローン払えなければ担保
差し出せば借り手の責任はそこで終わり。最終責任は貸し手にあ
ります。日本の住宅ローンは返済できなくなった場合マンション
の価格が下がり担保割れしていても全額返済義務が借り手にあり
ます。死亡したり高度障害を負った場合にしか免責されないので、
ローン破綻したり何らかの理由で売却しても多額の借金が残ると
いう悲劇を生みます。そのぶん金利が低いから仕方ないですけど。

>そもそも他人の財布の中身なんか分かるわけもないのに、
>なぜここで判断を仰ぐ人あとを絶たないんでしょうかね。

それはそういうスレだから（笑）親しい人にも相談しにくい
話題だしね。

あと自分の収入は把握していても、支出を把握していない人は
意外と多いですよね。３ヶ月でよいのでまずは家計簿をつけてみ
ることです。

[337: サラリーマンさん]

年収に対して無謀なローンは
人生に対しても無謀な生き方なんですね

自分がいかに無謀であるか、わかった気がします

ですが、そんなのかんけいねえって・・・・

[338: 匿名さん]

判定、お願いいたします。

物件価格：8200万円（諸費用込み）
自己資金：2500万円（諸費用充当分含む）
銀行借入：5700万円（35年、当初10年固定）

家族構成は、私（38歳）と専業主婦の妻（32歳）、
子供2人（6歳と2歳）です。

昨年の税込み年収は1400万円。
子供たちが生まれたときからそれぞれ3万円ずつ
貯金していて、それには手をつけません。
その他、趣味で持っている株券が時価で1000万円分
ほどありますが、これも手をつけません。

これら以外の手持ちの現金はほとんどなくなります。
都内では珍しいですが、できたら3人目の子供も欲しい
と思っています。
車は全額現金で購入済みで、当分買い換える予定は
ありません。

当初10年の固定期間が終わるときにドカンと繰り上げ
返済をしたいと思っています。

よろしくお願い致します。

[339: 匿名さん]

物件価格（諸経費込）　4700万
頭金　　　　　　　　　　800万
ローン35年変動　　　3800万
手元に100万

夫　33歳　年収650万　東証一部上場勤務
妻　34歳　専業主婦　来年度よりパート予定
長女　3歳　来年度　幼稚園３年保育入園予定

この１２月でローン支払いが１年になります。
購入前は社宅に住み年200〜250万貯金していました。
購入した住宅は光熱費０なので、助かっています。
今の所、問題なく支払い出来ています。
来年は繰り上げも出来そうです。
来年から子供が私立幼稚園に入園しますので
年当たり４０万位出費が増えますが、妻がパートに出る予定です。

やはり無謀だったのでしょうか？

[340: 匿名さん]

手元２００万の間違えです。

[341: 購入検討中さん]

年収　夫　３１才　４２０万円　正社員　
　　　妻　３３歳　３２０万円　正社員
物件価格　４２００万円
頭金　　　　６００万円

不妊治療をしたのですが、残念ながら現在の医学では１００％不可能と宣告されました。
それならば、ファミリーの多いマンションではなく、子供の少ない環境に住みたいと思い色々見たところ、市内（地方都市）の新築マンションを見て一目ぼれしました。
まだ　貯金が少ないのですが（不妊治療のため）、今後このクラスのマンションができるのは中々ないと思い悩んでいます。
無謀でしょうか・・・
ご意見　よろしくお願いします。

[342: 匿名さん]

399です。ローン3900万の間違えです。

[343: サラリーマンさん]

>>339さん

3800万円の35年変動ということは、毎月の返済額は毎月10〜12万円程度でしょうか。
年収650万円ということは、ボーナスの額が分かりませんので毎月にならして考えて、
月の手取りが40万前後くらい。
光熱費ゼロのマンションはありませんから、戸建なのでしょう。そうすると管理費や
修繕積立金は必要ないのでその点はプラスですが、当然戸建でも修繕・メンテナンス
にお金はかかります。

ローンは変動ですから、仮に今から3年後、適用金利が3%に上がったとすると、
その時点の残債を3400万円として、毎月の返済は14万円程。金利4%で16万円です。

3年後では手取り給与はそれほど増えないでしょうから、手取りの4割を住宅ローンの
返済に充てなくてはならない場合も有り得ることになります。金利の先行きは誰にも
わかりませんからね。

月の全ての支出を20万円程度に抑えて、残りは貯蓄しておけるくらいの生活レベルを
維持しておかないと、いざという時に家計が破綻する危険性があります。
20万円で足りない分は奥様のパート収入で賄うくらいの気持ちでいた方が安全です。

通常、変動金利を選択する人は、将来金利が上昇した場合にも耐えられるよう、金利
上昇の恩恵を受けられる資産を持っているか、あるいはフローの収入が多少の金利
変動になどびくともしない程多い、というようなケースが多いのですが、339さんの
場合、ちょっと備えが薄いと言わざるを得ません。

収入を増やすのは大変ですから、家計を引き締めて支出を減らし、貯蓄を増やすの
がまず第一です。金利が上昇するような場合、毎月の返済を減らす「賦金額再計算
方式」で「繰上げ返済」を行うことができると、例え実際に繰上げ返済などしなく
ても心に余裕が生まれます。

例えば、先ほどの例で、3年後金利が上昇して月の返済が16万円に跳ね上がるような
場合でも、200万円を繰上げ返済すれば、返済額は15万円に、400万円を繰上げ返済
すれば、14万円になります。

頑張ってください。

[344: サラリーマンさん]

>>341さん、

お二人合算の給与収入が700万円強ですから、月の合算の手取りは50万弱でしょうか。
ローンの額が3800円ということだとすると、例えば金利2%の10年固定特約つき35年返済で
毎月12.6万円。管理費と修繕積立金を合わせても15万円ほど。地方都市とのことですが
車が必要でしょうか。そうすると駐車場の費用もかかって、15万円をちょっと超える
固定費が発生しますね。

お子さんの予定は無いとのことですので、夫婦2人で住居費を引いた後に手取りで30万円
ほど残りますね（年収のうちボーナスがあるのであれば、毎月の手取りは20万円ほどで
しょうか）。家計的にはそれほど余裕は無いかもしれませんが、十分回っていくのでは
ないかと思います。

お二人ともまだ若く、正社員で安定した収入が見込めそうなので、その点もプラスです。
今後、給与が増えたら、多少の余裕も生まれるでしょう。

[345: 契約済みさん]

アドバイスをお願いします。

物件価格：3670万(諸経費込み)
借入金額：2000万
年収：私 650万(29歳)
　　　妻 520万(28歳)
子供：なし(早めに二人は欲しい)

妻は子供が出来次第、退職するのでローンの充てにはしていません。
契約が済み、後はローンをどうるすかだけなのですが変動にするか、10年固定にするか悩んでいます。利率は提携で通期1.5%優遇で変動1.375,10年2.05です。
変動と10年のMixも考えており、どうしようかと思案中です。

どなたかアドバイスをお願いします。

[346: 匿名さん]

３４５さん

　１０年２．０５ってかなりいい数字だと思います。私だったら１０年の方にすると思いますね。しかも全期間１．５引きなんですよね。だったらいいかなーと。


　お子さんは運次第なので、何ともいえませんが、結構お金かかりますよ、小さいうちでも。最初のお子さんであれば、ベッドから何から色々揃えるでしょうから、それだけでお金もかかるし。生活設計しやすいですし、固定の方がね。
　
　ローン自体は旦那さんの年収に対しても、十分余裕もってやれる数字だと思いますし、いいと思います。まあお子さんができないうちは奥様も働くでしょうから、先に繰り上げをどんどんしちゃえば、いいんじゃないですか？

[347: 匿名さん]

夫(23)　年収５７０万
妻(24)　専業の為０（将来働く予定）
子供　３歳　1歳の二人

物件価格　３２００万
頭金　　　　２００万
借入　　　３０００万

まだ仮審査を通過した段階ですが掲示板を見ていたらものすごく不安になりました・・・
将来的に３０代半ばで年収が今より＋１５０万ぐらいは最低でも見込める予定です。
あくまでも会社が潰れなければの話ですが・・・やはり無謀ですよね？

[348: 契約済みさん]

審査を通過しているのなら
後はご自身の経済力の維持成長＞キャリアプランだと
思います。

お若いのでハラを決めて会社に依存せず頑張ってください。

[349: 購入経験者さん]

>>336>>345>>347
皆さん、年収は高いし家持ちということで羨ましいです。
もしよろしければ、どういう職種か教えていただけますでしょうか？

私は高給で叩かれ続けてる都道府県庁職員（都市圏）ですが、
残業代の50万を含めて、大卒30歳でやっと500万に乗ったところです。

頭金400、ローン2400で組んだのでヒーヒー言ってます。

[350: ご近所さん]

>>349
公務員は高給で叩かれているのではない。
「たいした仕事もしていないのに高給」
「給料に見合った仕事をしない」
から叩かれているのである。

[351: サラリーマンさん]

>>345さん、


年収650万円に対して2000万円の借入ということですから、返済計画には余裕があります。
35年返済とすると毎月の返済は、変動1.375%で6.0万円、10年固定2.05%で約6.7万円ですので
その差は7千円。安心料としてこれが許せれば10年固定という選択でよろしいかと思います。

ただ、以下の点を考えると、変動あるいは当初2〜3年固定という選択も悪くないと考えます。

1.まだお若いのにもかかわらず、頭金・諸費用として1670万円を用意できている（堅実な
生活ぶりが想像できます。ただし、ご両親からの贈与等ですとまた話は違いますが・・・）

2.現在お子さんがいない（将来必ずしも計画通りにお子さんができるとは限らないし、将来
お子さんが本当に出来たときに対応することも可能。それだけの余裕がある）

3.奥様はおそらくフルタイムで働いていらっしゃる（当面は奥様の収入を当てにでき、しかも
一旦退職後、再就職することも比較的容易なのでは？）

4.変動金利を選択して短期金利が急騰するようなことがあっても、毎月の支払額を当初支払額
の25%増しまでに限定できるはず（未払い利息は発生します！）。

5.長期金利がすぐに上昇することは考えにくいので、当面変動あるいは短期固定にしておいて、
短期金利が上昇（つまり住宅ローンの変動金利が上昇）した時に、固定に切り替えても良い
（変動を選択した後、固定に切り替えられるか銀行に確認してください）

6.住宅ローンも金融機関にとっては商品であり、各社、新商品開発にしのぎを削っている。
数年後、新しい魅力的な商品が世に出ることも有り得るのでその時点で借り替えという手もある。


というわけで、他に大きな借入がなく、今後も堅実な生活を維持できる可能性が高い、という
前提で、私は変動あるいは2〜3年の短期固定をお勧めします。

[352: 匿名さん]

仕事に見合わず高給という面もありますが、一番大きな点は民間と違ってコスト意識が無い、お金はどこからともなく湧いて出てくるというくらい無頓着な考え方なのではないかというところでしょう。
民間だと、赤字決算の場合ボーナスカットや人員削減なんてのは当たり前です。
公務員は国が赤字なのにそのあたりは国民にツケを回してきます。最近よくオモテだって報道されている公務員による横領事件なんてのはツケを国民に回す最たる例ではないでしょうか。
ここで言っても仕方ないですけどね。

[353: ご近所さん]

国の赤字と公務員の給料は関係ないですよ。
政策を決めるのは「政治」なわけで、赤字になるのがイヤなら国民が無駄な公共事業等を
しない「政治家」を選べば良いわけですよ。
公務員の給料は、人事院勧告に従って決められているだけです。「政治」の責任を執行機関で
ある「行政官」に押し付けるのはお門違いです。

公務員が有能かどうかは問題のあるところですが、少なくとも「赤字だからボーナスを
出すな」は間違ってますよ。

共働き公務員ならローンなんか余裕。
一人ならかなりきついんじゃないでしょうか？

[354: 契約済みさん]

＞353
公務員が民間と比べてぬるま湯体質は間違いないでしょう。公務員自らの力で改革しようとしない。そしてその責任を政治のみに押しつけることに問題があるのでは？

財政が赤字であることを認識しているならば、人事院の勧告に従う必要はないのではと思います。

[355: 契約済みさん]

この流れの中でなんですが、相談させてください。

夫（２７才）　年収４５０万（公務員）
妻（３０才）　年収２００万（派遣）
子供なし。
車なし。

物件価格　３２５０万（＋諸費用２００万）
頭金　　　　２５０万（＋諸費用２００万）
借入金額　３０００万

仮審査は、三菱・地銀ともに通ってしまいました。
３５年ローンの７割を２０年固定で、残りを変動のミックスを検討しています。
ただ、年収の７倍近いローンを抱えることになるのは非常に不安です。
もし、妻が子供を生み、専業主婦になってしまったら、確実に破綻します。

私（夫）もそうですが、妻が大変この物件を気に入ってしまい、契約しました。
新しい生活を想像するだけで楽しみなのですが、ローンを払っていけるのか不安です。
子供なんて作ってはいけないのでは？ってことも真剣に考えてしまいます。

やはり、かなり無謀でしょうか？
出来れば避けたいのですが、親に頭下げようかとも思っています。

[356: 入居済み住民さん]

355さんへ

収入はローンと管理費および税金にささげるつまらない人生になるでしょうね。
あと以外と想定されていないと思うけど、部屋が広くなればその分光熱費も高く
なることも忘れずに。
マンション買って1年も経てば、喜びも減衰して、あれも買いたい、これも買いたいと
さまざまな欲求が沸いてくるものです。
年収450万円で3千万のローンですか。大変だと思いますよ。ほんとに。

[357: 銀行関係者さん]

最近の超低金利でかなり勘違いされている方が多いですね。
当初３年固定くらいしか計算していない人が多すぎます。
最低でも１０年固定金利、もう少し言えばフラット３５程度で計算して欲しいです。

[358: 匿名さん]

＞マンション買って1年も経てば〜

これにつきますね
３５５さんは公務員さんなら将来の収入見込みも
ある程度見えるでしょう。
出産もそろそろ考えなければいけないでしょうし
物件含めて資金計画をシビアに見た方が良い
ような感じがします。

[359: 購入経験者さん]

>>355
まず、戸建なのかマンションなのかでも違ってきますし、
現在の貯蓄額も記載が無いのでなんとも言えませんが・・・。

《返済額　35年》
20年固定2.7％　2100万→毎月7.7万
変動1.875％　900万→毎月2.9万　

マンションなら、これに管理費等2万円が加わりますので、
住居費は、12.6万円。（固定資産税は、当面の間住宅ローン控除と相殺とします。）
また生活費を毎月12万円とし、ボーナス時の臨時支出を年間20万とすれば、
年支出額が315.2万円。

一方で、収入は夫：450万だと手取りが360万程度はあるので、
奥さんが妊娠退職しても何とかやっていけると思います。
ただし、引越時には本当に必要な家具のみ買い換える等の節約をして、
なるべく貯金を残しておき、専業時代を乗り切ってください。

また、将来的に教育費負担・修繕積立金up等の厳しい状況がありますから、
子供さんの成長に合わせて奥さんの職場復帰が望まれるのでは？

[360: サラリーマンさん]

>>355さん、

年収450万円に対してローン3000万円とはちょっと大胆ですね。
ボーナスを脇において、月の手取りが25万円前後でしょうか。

例えば、1500万円を変動1.6%で借りるとすると毎月の返済は4.7万円。
残り1500万円を20年固定2.7%で借りると毎月の返済は5.5万円。
あわせて、10.2万円の返済ですね。

管理費・修繕積立金や住宅の火災保険料等も考えると、毎月の住居関連の負担額は
12〜13万円程度になりますね。手取りの半分ですから、すでにかなりきついです。

例えば、優遇後の変動金利が5年後3.5%になった場合（有り得ない水準ではありません）、
その時点の残債が1400万ほどで、毎月の返済は6.3万円となります。固定と合わせると
11.8万円です。その頃には年収も増えているでしょうが、やはり重い負担と言わざるを
得ません。さらに、金利が上昇したら家計は破綻してしまいます。
「家計が破綻するかもしれない」と思いながら生活するのは精神的にもきついでしょう。

破綻リスクを避けるためには、支払額は増えてしまいますが35年間の金利を固定して
しまうしかありません。
例えばフラット35で35年固定2.8%程度なので、毎月の返済は11.2万円です。
それと、お子さんが産まれたあとも奥様は仕事に復帰しないと厳しいでしょう。
どちらかのご両親が近くにお住まいで、子育ての支援が得られるなら今のうちに話を
しておきましょう。
また、ご両親に経済的な支援がお願いできるならお願いしてみましょう。

かなり厳しい返済計画ですので、それなりの覚悟を決める必要があります。
ご両親に頭を下げるくらいのこはしないと、後々後悔することになりかねません。

ちなみに、私自身のことをお話しすると、最初に買ったマンションは中古で3500万円、
2800万円のローンを利用しました。当時の年収はたしか1000万円弱でしたが、それ
でもそれほど楽ではありませんでした。子供も一人いましたし。

頑張ってください。

[361: 匿名さん]

公務員は社会のの寄生虫。公僕であることを忘れないで欲しい。

[362: サラリーマンさん]

>>355さん、

失礼しました。計算が間違っていましたね。7割固定で3割変動でしたね。
それなら50/50で固定と変動を分けるよりは安全度が高いですね。ただ、
厳しい返済計画であることには変わりません。頑張ってください。

[363: 契約済みさん]

355です。みなさん、コメントありがとうございます。

>>356さん
まさにおっしゃるとおりだと思います。
いろんなことを我慢することになるのでしょう。
それでも家が欲しいのか、毎日葛藤しています。

>>358
子供がいなければ返済はそれほど苦にならないと思いますが、子供＋妻無収入になると無理ですね。
私自身は、子か？家か？と聞かれれば家なんですが、両実家は悲しむでしょうね…。

>>359
購入するのはマンション、貯蓄はすずめの涙程度です。
資金計画は、359さんが書いていただいたとおりです。
ただ、妻が退職→出産になってしまうとやっていけないと思います。
妻は３年育児と悠長なことを言っていますが、１年以内に復職してもらえないと火の車です。
そこは子供作る前に説得しなければならないところですが。

[364: 契約済みさん]

355です。連投すいません。

>>360さん
フラット35や共済のローンも検討しています。
いくら２０年固定といえども、残り１５年も残っていますからね。
営業さんは「金利が大きく変動したら誰も返せなくなるから、銀行はそんなことはしない」
なんて無責任なこと言ってますが、２０年前の金利はいくつだったのか聞きたいぐらいですｗ

両親は同じ県内に住んでいますが遠いです。しかも、二人とも働いていますので当てにはできません。
幸い、目の前に保育園があるので利用しようと思っています。でも、待機児になっていますと最悪ですね。

正月に親に資金援助について相談してみようと思います。
この年齢になって親の脛をかじるのは本当に情けない話なんですが。

[365: 購入経験者さん]

>>363
数年間なら奥さんが専業でも大丈夫と思うのですが、
住居費以外の生活費が結構かかってるんですか？

[366: 契約済みさん]

345です。
346さん、351さんアドバイスありがとうございます。
基本変動で、一部10年固定のMixで検討を進めることにしました。

[367: サラリーマンさん]

無謀者です。
年収６００万で４５００万のローンが組めてしまいました。
嫁とあわせて１０００万位ありますが、どうでしょうかね〜
子供が生まれて２、３年後には住んでないかもしれませんがね・・・。


フラットより変動が良いと金融関係の方々に進められますがどうなんでしょうかね？

[368: 入居済み住民さん]

>363
子供が小さいうちはそんなにお金かからないから大丈夫かと。
布オムツ使ったり、母乳が出れば母乳で育てていれば
そんなにお金はかかりません。
服もベビー用品もお下がりやフリマで十分です。
体力的に余裕があれば旦那さんが子供を見てくれる週末や夜間に
短時間でもバイトすれば保育費もかからず、まるごと収入になります。

幼稚園保育園に通う頃になりますと一気にお金がかかります。
保育費に園児服や備品給食代、
服も好みが出てきますのでお下がりで済ませなく部分も。
食費もかかってきます。
全部で月5万くらい？
奥様にパートに行ってもらいましょう。

ちょっと借りすぎかなと思いますが
共働きしていくつもりでいるならなんとかなるかな。

[369: 匿名さん]

>>367

これだけだと何ともいえないけど・・・

金利が5〜6%に上がっても家計が破綻しないのであれば変動。
もしくは、5年程度で売却する予定なら変動。

このどちらかに当てはまらなければ長期固定。

[370: 購入経験者さん]

あなた方金借りるんなら今の内だぞ。
そのうち家計貯蓄率がマイナスに転じるだろうし
海外からの資本流入も期待できないんだから
銀行に貸せる金がなくなっていくぞ。
年収に対して無謀なローンなんて組めなくなるだろうな。

[371: 契約済みさん]

３６７さんへ

奥さんとあわせて１０００万は収入ですよね。
それなら４５００万のローンはいけるかも知れないですね。
ただ、奥さんの収入が不規則（出産等）になることを考えればもう少し検討の余地ありかも。。
私は７００万の収入（一馬力です）で３５００万の借り入れを限度としました。（子二人）

ローンの選び方として，私の場合、払える範囲（月々）でできるだけ長期（結局１０年固定）で選びました。変動もしくは短期固定は精神的に良くないと思いましたので。。

参考まで

[372: サラリーマンさん]

367の無謀者です
アドバイスありがとうございました。

＞369さん
私的な思惑は金利が5〜7％になってもデベ提携ローンで1.5優遇ですので実質は3.5〜5.5％
何とかなりそうです(笑

＞371さん
夫婦二人の合算年収は1100万位です。
今考えているのは、デベ提携の35年変動(1.5％優遇)と新生銀行の10年特約(1.35％)変動にしようかと迷い中です。

[373: 匿名さん]

>>367

4500万を変動1.4%で借りると当初の返済額は、135,600円ほど。仮に5年間この金利が続き、
その後5年間の優遇後金利が3.0%になったとすると、その間の返済は毎月168,000円。
で、11年目に優遇後5.5%になったとします。金利の上昇は本来もっと緩やかですが、まあ
ざっくりとした試算ということで。

そうすると11年目の返済額は毎月217,500円です。これが5年間続いた後、金利が6%に上がり
また5年間経過するとします。ちなみに、この5年間の返済額は毎月225,600円です。

ここまでで20年経過しますが、20年後のこの時点で残債は、2684万円。

繰上げ返済をして、この20年後の時点での完済を目指すとすると、20年間毎年平均して
134万円を通常の返済にプラスして支払わなくてはなりません。

本当に大丈夫ですか？

[374: 購入検討中さん]

夫　31才　450万円
妻　33才　350万円

物件　4200万円　諸経費別
頭金　600万円

子供は　ずっと無しです。
無謀でしょうか・・・

[375: 買いたいけど買えない人]

>>374

夫婦合算の額面の年収が800万円ということは、ボーナスを予備費・娯楽費としてよけておくと
すると、毎月の手取りは夫婦合算で35万円前後でしょうか。

頭金600万円ですから借入は3600万円ということですね。3600万円を35年、元利金等で返済して
いくとします。すると当初の返済額は以下の通りです（三井住友銀行の例）。

変動1.875%：116,900円
当初5年固定2.30%：124,900円
当初10年固定2.55%：129,700円
35年固定3.00%：138,500円


35年固定を選ぶと安心ではありますが、残る生活費は約20万円ほどとなります。
一方、変動を選ぶと35年固定に比べて毎月2万円返済額を減らすことができ魅力的に見えます。
ただ、将来の金利の上昇が気になります。5年後に適用金利が3.0%%に上昇したとすると、月の
返済は135,700円、さらにまたその5年後金利が5.0%に上昇すると返済額は167,300円です。

この程度の金利上昇は十部ありえる想定なので、これだけの金利上昇に耐えられるだけの
給与の増加が見込める、あるいは、金利上昇の恩恵を受けられる資産がある、という場合を
除いて、固定金利を選択せざるを得ませんね。

その若さで600万円の頭金を用意できたのですから、今後、繰上げ返済ができる可能性もある
でしょう。であれば、当初10年固定プランを選択し、繰上げ返済を目指すというやり方をお勧め
します。例えば固定期間が終わる10年後に500万円の繰上げ返済ができれば、その時点で金利が
5.0%にあがっていたとしても、毎月の返済は138,800円です。これなら何とかなるのではない
でしょうか。

とにかく金利が急上昇するような場合にも家計が破綻するリスクを抱えないことが第一と考え
ます。がんばってください。

夫　31才　450万円
妻　33才　350万円

物件　4200万円　諸経費別
頭金　600万円

子供は　ずっと無しです。

[376: マンコミュファンさん]

無謀か無謀でないかは物件価格や頭金等はあまり関係ない。ローンを組む額が、夫の税込み年収の４．０倍〜４．５倍以内なら大丈夫。これを超えた時、頭金（貯蓄能力）とか両親の経済力（援助能力）が重要となってくる。

[377: 匿名さん]

＞夫の税込み年収の４．０倍〜４．５倍以内なら大丈夫。

けどさ、これって夫の年齢にもよるよな。そこを忘れるなよ。

[378: 購入検討中さん]

>>No.376
>>No.377

　年収の何倍までとかよく言われていますけど、子供がいない家庭と子供が3人いる家庭
や自動車を所有しているのと所有していない家庭とでは年間の出費が相当違いますが、
よく言われている年収の4倍〜5倍って、どのようなモデルなんでしょうか？子供2人で公立小・中・高卒予定・ファミリーカー所有って感じでしょうか？だとしますと子供がなく、自動車所有無しの
家庭ですと、もう少し倍率の上げてもＯＫでしょうか？（余裕のあるローンが好ましいとは思いますが・・・）

[379: No.378 訂正！]

訂正

倍率の→倍率を

[380: ３７６です]

つっこまれるとは思いましたがちょっと説明足らずでした。
年齢は定年まで少なくても勤続残年数２０年以上、退職金が物件価格の５０％以上が理想の安全圏です。
家族構成については年収４００万円〜４５０万円なら子１人、年収４５０万円〜５５０万円なら子２人、５５０万円以上は同じように１００万単位で子供が増えても対応できると思われます。（児童手当は計算に入れない。）車は年収８００万円以上ない方は維持費（修理・車検が高額になることが多いので）国産車が良いと思われます。
以上、生活の切りつめを必要としない余裕をもったローンプランですので車を持っていない方はもちろんもっと楽になると思います。しかし、住宅ローンは利子も高額ですので倍率は上げないほうが良いです。スレを見ていると貯蓄や頭金に比重を置いた方が多かったのであくまで重要なのは年収に対するローン金額であるということを言いたかっただけです。批判もあるかと思いますが参考にしてください。

[381: 匿名さん]

ツッコミどころ満載だけど・・・まあいいや。
どっちにしても、人それぞれ違うので、どんな意見も参考程度にしかしないほうがいいだろうね。
おなじ年収５００万でもサラリーマンと自営業じゃ全然違うわけだし、年収という尺度も微妙だよ。

[382: ビギナーさん]

年収の何倍かって銀行側が決めた基準だろうけど、基本的に国勢調査の平均年収690万辺りが基準じゃないんですか？

[383: 匿名さん]

夫　33才　750万円　(東証1部上場)
妻　33才　650万円　(某総合商社関連会社)
義母　62才　0万円
子供　2才 (保育園)
自家用車　1台

物件　5000万円　諸経費込み
頭金　0万円 (後悔・・・)


無謀でしょうか・・・

[384: サラリーマンさん]

マンションの購入を検討しています。
ご意見を宜しくお願いいたします。

【家族構成】
夫：３８歳　年収　６００万
妻：専業主婦
子供：２人（３歳、１歳）

【借り入れおよび返済】
ローン（３５年）：２７００万
返済：約８０,０００/月（諸経費１７,０００込み）
ボーナス　１５０，０００/回（年２回）

【繰上げ返済の計画】
・１０年後に４００万（年間　６０万貯蓄）
・２０年後に２００万
・定年時残約２００万（出来れば定年前に返済）
※出来るだけ定年にはローンを終わらせたいという考えがあります。
　今購入しないと、後々繰り上げ返済の額が多くなることになってしまいますので
　早目の決断をしたいと考えてます。

返済だけで終わる人生になってしまいますでしょうか・・・（汗）
アドバイス宜しくお願いいたします。

[385: 匿名さん]

>>383

お二人ともそれなりの年収なのに頭金がゼロというのは何か特別な理由があるのでしょうか？
よほど贅沢三昧の生活でもしなければ、子供がもう一人くらいいても問題ないのでは。
二人合わせて1400万円の収入があって、5000万円のローンなら全く「無謀」ではないですね。

[386: 契約済みさん]

年収450万で3000万のローンを予定しています。
無謀です…。でも、少しでもリスクをへらしたいのですが。
１．20年固定（2.7％）2400万＋変動（1.5％）600万
２．35年固定（3.15％）2000万＋変動（1.5％）1000万
どちらのほうが安全でしょうか？

[387: 銀行関係者さん]

年齢や家族構成等がわからないと・・・
奥様の収入等はありませんか？

[388: 386]

>>387さん
年齢は２８です。夫婦のみ。子供は未定。
嫁の収入は２００万円。
３５年返済計画です。

[389: 銀行関係者さん]

奥様の年齢が不明ですので、何ともいえませんが
もしも旦那様よりも奥様の年齢が若いor同じであるなら
２年ほど頭金（５〜６００万程度）を貯めてからの方が安全だと思います。
３０００万の借り入れスタートは予想以上に厳しいですよ。

[390: サラリーマンさん]

うちはすごいです。
　２７歳　夫　４６０万　
　２８歳　妻　主婦（しばらくは働いてもパートくらい）
　２歳　　子
　頭金８００万、戸建
会社の先輩が３０歳半ばで３８００万借りたと聞き
挑戦してみたらうちも３５００万組めてしまいました。
払えるとは思えません。
前の方よりもかなり無謀です！！（＾＾V)
応援してください。。。

[391: 匿名さん]

>390

チャレンジャーだなー（笑）３５年２％でも月額１２万くらいか。
まあ戸建てならマンションと違って管理費、駐車場代等もかからない
わな。ただ固定資産税は毎年払うこと忘れないようにね。
利息いれると６０００万近い買い物だし、なんかあったら終わりとい
う気もするが、決めてしまったのなら若いし夫婦でがんばれ。
臨時収入あったらくれぐれも液晶大型テレビなんか買わずに繰り上げ
返済するべし！

[392: 匿名さん]

390

若い分、物欲はあるだろうから臨時収入や浮いたお金を返済に回すのはかなり大変ではないかと
思いますね。私は30後半ですが、10年前と比較して今は物欲半減以下になりました。
消費したい年代での長期ローン（金利がばかばかしい）は相当つらいものだと思いますよ。
１年購入を見合わせた差額を計算してみると、どれだけ長期ローンが無駄なのか分かると思います。若い夫婦なら２馬力のうちにできるだけ頭金をためるのがべストなのかなと。

[393: 匿名さん]

親と共同名義で、１０年前にローンを組みました。

今回、主人の名義でローンを組みマンション購入をする予定ですが、最近とても不安です。
前回のローンは残り１５年あり、私も毎月９万づつと、年に固定資産税と火災保険を負担しなければならないのですが大丈夫かと・・・。でもどうしても、親と一緒に住み続けることは出来ない状況なので。

こんなことするのは危険なのでしょうか？

[394: 銀行関係者さん]

>>380
応援はしますが、間違いなく破綻すると思います。
戸建なので、管理費等はかかりませんが自分たちで積み立てしなければ
いけないのでマンションよりも月々の負担は間違いなく抱えますし
当然戸建のほうが、修繕リスクも上がりますので。

[395: 購入経験者さん]

マンションによるかな。

うちは分譲マンションから戸建てに買い換えしたパターンだけど、1〜6F位の人たちが
ひたすらマンション汚したり破損させてて、修繕費が＊＊にならなかった。

13Fにすんでいたのだけど、その差は歴然で、修繕費は払っていましたがとても不満で
したよ。しまいには修繕費のために管理人まで週1になる始末。

何のためのマンションなんだろうかと・・・・。

あとひたすら子供たちがうるさい。しつけがなっていないのと、エレベーターを停止
させて他人を待つこともざらで、朝急いでいる時にエレベータが上がってこないとか
もあって、売却損はありましたが戸建てに移りました。

無理したローンくみましたが、精神的には全然ゆとりがでました。

修繕リスクが戸建ての方があるかどうかとか、マンションVS戸建ての話はきりがないので
しませんが、年収に対して無謀なローンということで、アドバイス。

親と住んでいられない原因は何でしょうか。
またローン破綻と比較して、破綻してもいいから親とは一緒に住めない、であれば別の家
のローンがあっても全然OKだと思います。

破綻したら破綻したでまた出直しでそれはそれは大変ですが。

でも賃貸じゃだめなの？？？と思ったりもします。

[396: いつか買いたいさん]

新築と中古の違いとかも考えると自分にあってるプランがいろいろ見える。
無謀なローンを抱えるのは物件購入で幸せになるんじゃなくて、不幸の始まりですからね。

http://north51.net/dotti.html

http://www.zero-corp.co.jp/community/qanda/q&a/page23.htm

[397: 購入検討中さん]

査定お願いします。

夫(27) 460万円　今後緩やかに昇給は十分可能
妻(32) 360万円　最大昇給は+40万くらいかな？
子　なし（将来的に1人位はほしいがなんとも。妻は育休後も復帰はＯＫな職場）

物件　諸費用込み3100万円位と諸費用込3500万円のと迷い中
頭金　200万円
手元貯金　150万円くらいはある
他借入　なし
ローン　35年固定＋変動のよさそうなのを併用予定。ボーナス返済はしない予定。
　　　（子供ができるまではガンガン繰上げ返済予定）

既に3500万円は夫の単独で事前審査はＯＫ出ています。
とはいえ掲示板を拝見してかなり不安になりました。。
アドバイスお願いします。

[398: 物件比較中さん]

夫　28歳年収660万
妻　26歳年収590万

マンションの価格は4500万で、頭金として700万入れる予定です。
子供は今後つくる予定はありません。自分たちの時間を大切に生きて
いこうと今は考えています。
　
どうでしょうか？頭金にすべての現金をつぎ込む予定です　笑

[399: 契約済みさん]

>397さん
ローン返済まで奥さんが働き続けるか、辞めたとしてもそれを補うだけの旦那さんの増収があれば、
3500万の物件でもほとんど問題はないかと思われます。

>398さん
頭金にすべての有り金つぎ込みますかｗ
お互いの収入が下がらなければ、余裕の返済でしょう。
しかし、その年齢でお子さんを作らないと決めた理由とは？
ちょっと気になります。

[400: 契約済みさん]

>>399さん

※子供のことについて

わたしは398さんではありませんが、そこはほら・・・人それぞれですので、触れなくてもいい部分ではないかな？と思います。