年収に対して無謀なローン その5

[サブプライム予備軍]

年収に対して無謀なローン　その5

無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のためのスレです(その5)。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。(年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・貯金の有無・
親援助の有無・今後の昇給見込み・その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)
しやすいです。)

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30460/

[283: 279]

>>280
早速ありがとうございます。

毎年360万円。30年で約1億円も払って自分のものにはならない。金融資産以外無い事が、不安で仕方がないのです。父は普通のサラリーマンで、住宅ローンを払い終え一軒家に住んでおります。贅沢は出来ませんでしたが、今の自分の理想の家庭です。
もちろん、賃貸かそうでないかで、家庭の幸せ、不幸せが決まるとは全く思いません。ただ、自分が独立するまで賃貸に住んだ事が無かったので、仮住まいの感覚が抜けないのです。

やっぱり厳しいですか。。。

[284: 周辺住民さん]

>>282
>莫大な住宅ローンをそのままにして、子供の貯蓄などナンセンス。住宅ローン
>を共働きのうちにできるだけ繰上げ返済したほうがいいに決まっている。
ものすごく単細胞な決めつけだね。
こういう人間はひたすら期間短縮で繰り上げて日々ピーピーしてるんだろうね。

[285: 資産運用家]

>>284
あなたの言う通りです。

>>282
目先のことに囚われて、何かあった時のリスクを何も考えていないと思われてもおかしくはありません。

[286: 匿名さん]

>>285

あんたみたいな年寄りと違って、質問主はまだ若くそして子供もまだいない。
奥さんも働いているし、サラリーマンで収入も安定しているし、リスクは低い状態。3年ぐらい限定で、繰り上げ返済を優先するのは、当然の選択。

262さんもボ　ケの始まった年寄りの妄言を気にせずに、若いうちに借金を少しでも減らしたほうがいい。資産運用は、3年後から始めてもなんの問題もないが、繰上げ返済は、遅いだけ損する。

[287: 匿名さん]

>>289
おっしゃる意味はわかりますが、ローンをして買った自宅など賃貸の家賃を先払いしているだけで、本当の資産とはいえないと思いますよ。会計上は自宅は資産ですが、他人に貸すか、転売しないかぎり1円にもならないのが自宅です。

289さんは、金融資産をお持ちであるなら、もう少し手頃な価格の投資物件を買って家賃収入を得る方がいいと思います。投資物件ならひとつの事業ですから、銀行もアパートローンを貸してくれるし、家賃を生む資産ですしね。

毎年360万円の家賃といっても、会社名義だし、節税になるから、事業が安定していればそれでいいじゃないですか。
今の家賃レベルの分譲を買うのは、かなりリスキーじゃないですか。
かといって、安い分譲を買って、今の快適さを棄てるのは本末転倒でしょう。
節約するなら、今のより安い家賃の賃貸に住むのが先でしょうからね。

[288: 匿名さん]

>>287

私の次の人が>>289ですね。
さて、誰がコメントするのかなー！
楽しみ！

[289: 287]

レス番号間違えました
287は、
>>283
への回答です

[290: 287]

>>288
訂正したよ。ざまあみろ

[291: 匿名さん]

自爆か。

>>290のコメントがまた痛々しいな。

[292: 匿名さん]

290は余計だったね。残念！！

[293: 親と同居中さん]

親と同居中の独身女性です。
年収:約７００万円(税込)
年齢:４２歳
家族構成：両親、独身妹

物件価格：約７０００万円（諸経費込)
物件：新築戸建
頭金:３０００万円
借入：４０００万円

当初、同居の妹と共有での購入を検討していましたが、不動産業者より銀行から姉妹の共有物件の借入は無理とのことで、単独所有を勧められています。
両親との同居が前提で、１０００万円の頭金援助を受ける予定です。
贈与税に当たらないかどうか確認はできていませんが、妹からは年間で１００万円くらいの援助が可能かと思っています。

無謀でしょうか。

[294: 匿名さん]

>293
頭金が他に1000万有るってこと？わかりにくいなぁ。
妹さんが本当に年間100万払うなら、余裕じゃないですか？
100万なら非課税だし。
でもねえ、本当にアテになるの？
姉妹ったって、お金のことはなぁ。妹さんに男ができようものなら・・

[295: 匿名さん]

262＆278です。

年間400万以上は繰上げしないとやはり厳しいということですね…
自分でもこれで大丈夫！と判断したもののやはり後になって不安になってきました。（職場は大手ですが、今後あまり昇給はみこめない）

子供用貯蓄は少し考え直します。
友人から保育園へ預けるのに月5万、それに習い事が…などの話を聞くと子供ができてからの貯蓄で大丈夫なのか不安だったもので。
やはり子供ができるまでが勝負ですね。
家を買った為にケチケチした生活はしたくありませんが、生活費や保険等見直して更に繰上げに励みます！

[296: 匿名さん]

>>295　262＆278さん。

元利均等払いでローンを組んでいると思うのですが、返済しはじめは、利子の比率が高く、元金の比率が低い。
あなたの場合、頭金が少ないので、支払い１，２年の早いうちに繰り上げすることで、元金を減らせます。（頭金を積むのと近い効果が得られる）

早めに繰り下げするのは得策です。400万円可能であれば、そうすべきでしょう。新居入居時は、いろいろ用事ができるし、遊んでいる暇がないと思うので、自然と無駄使いしなくなるものです。

繰上げを、期間短縮か、支払額を減らすかは、好みの問題だと思います。
子供の将来の教育費を捻出するなら、繰上げして、支払額を減らす方法もあろうかと思います。月々のローン金額が減れば、子供に回すお金も捻出できるのでは？

[297: 買い換え検討中]

とにかくある程度貯まったら繰り上げ返済することだね。
初っぱなに400万円もやると新たな償還予定表受け取ったときにその効果に驚くぜ。
夫婦で頑張って１０年以内に抵当権抹消させることだね。
１０年も経つと一発目の大規模修繕がそろそろ、リフォーム・買い換えなどの欲も出てくるからね。
いつまでもローンにまとわりつかれてちゃーどうしょうもないぜ。

[298: ご近所さん]

>>295
根本的な疑問で申し訳ないけど、
３年後にこどもの予定で「今」あえてマンションを
購入する理由は？
奥さんが出産後１００％職場復帰できるとは限らない。
買ってしまったのならどうしようもないが、まだなら再考の
余地あり。

[299: 親と同居中さん]

293です。
わかりにくい記載で申し訳ありません。
頭金は、親からの援助を含めて３０００万円です。

確かに、妹が結婚なんてことになったら、妹からの援助はなしですね。
となると、やっぱり厳しいでしょうか・・・・。

[300: 家買いたい]

今ローンの検討をしています。
夫31歳、妻29歳、こども1歳一人
頭金200万
年収1200万
ローン6000万
今後子供が増えることも考えると不安もあるのですが。
いかがでしょうか？

[301: 買い換え検討中]

>>293
ご両親の年金もあるだろうからいけるんじゃない。
でも要介護になったらちょっと不安だけど、もちろんバリアフリーで将来見据えた設計にしてるんだよね？
もちろん駅・病院・スーパー・銀行...etc.も近くって。

駅から家まで心臓破りの急坂のぼって、やっと玄関まで辿り着いたら今度は階段のぼってやっと玄関にたどり着く。
こんな、ちょっと外出するだけでも死ぬ思いするイヤとても健康的な家買ってるもう若くない人もいるけど・・・

[302: 購入経験者さん]

>295さん

３７００万ローンを年間返済３００万くらいだと利息３％だと
仮定するとだいたい１５年超くらいで返済できること思います。
ただこの場合金利は約９００万です。
年間返済額を４００万にすれば１０年で返済可能となり金利
合計も６００万弱に激減します。

株などで運用するなら別ですが貯蓄する余裕があるのであれば
２９５さんの場合返済にまわすほうがはるかに有利です。
また今手元に残してある３００万もですが最初に繰り上げ返済
にまわせば１００万近く利息を削減することができます。
逆にいえば手元に３００万残しておくことで１００万も余計に
利息を支払うことになります。

３年後にお子さんが生まれるとすれば１０年後にはちょうど
小学校入学、そのときローンが完済できていれば買い換える
なり、リフォームするなり、私立に入れるなり選択肢が増し
ます。がんばってください！

[303: 匿名さん]

295です。
みなさん色々とご意見ありがとうございます。

フラット、変動ともに元利です。
当初繰上げは期間短縮にし、20年位までになったら減額型を選択しようと思っていました。
1万円から繰上げが無手数料でできるので、毎月少しずつ返していくつもりです。

＞298さん
結婚と同時に買いました。お互い実家からそのまま一度も賃貸はしてません。購入理由は
・家賃がもったいない
・土地代が値上がりしてきたこと（もうあがりきったかんじですが）、今後の消費税アップ、金利上昇等で購入可能価格がこれから下がること
・年齢的に早めたかった（今後購入だと子供が小学校入学前と仮定すると40歳近くになってしまうこと）
他にも色々ありますが上記の点が大きいです。
今のところ一生住むつもりの３LDKで、買い替え等は考えてません。

＞302さん
手元にどれだけ残せばいいのか、正直私も迷っています。
とりあえず年収の半分くらいと適当に残しました。
150万くらい繰上げに使ってしまって、またこつこつ貯めておけばいいかな？という気もするんですが…

[304: 周辺住民さん]

>>303
>今のところ一生住むつもりの３LDKで、買い替え等は考えてません。

それは無理だろう。

[305: 匿名さん]

303です。

304さん、どういう点が無理だと思われますか？
参考までに教えていただけますでしょうか。

立地はお互いの実家の近くなので、将来親の介護等が発生しても対応できる場所です。
マンションの修繕計画は40年先まで決まっていました。
子供が３つ子とかだったら広さ的に無理ですけど…

[306: 購入経験者さん]

304ではないですが横入り失礼

一生住みたいと思える物件を購入できたのは
よかったと思うし、そういう前提で物件を選ぶこ
という価値観はありだと思います。

ただ一生住む（買い替えをしない）というのを前提
に多額のローンを組むのということはそれなりに
リスクが高いというのは多くの識者も述べていると
おりです。

例えば

>子供が３つ子とかだったら広さ的に無理ですけど…

など子供に関してはコントロールできないことが
多すぎですよね。まだ生まれていないのであれば
なおさらです。だから今は買い換えるつもりがなく
ても準備はしておいたほうが得策でしょう。

ここ２−３年は不動産価格が上がっていますが
中長期的に見れば普通のサラリーマンが購入でき
るような立地の住宅の場合、売却したときはそれ
なりのロスがでるでしょう（あくまで一般論ですが）

早期の完済が困難であれば、せめて債務超過になる
可能性を解消するのを目標にしたらよいと思います。

１０年後の売却可能金額（例えば購入価格の６０％
とか）を想定してそれ以下にローン残債を減らすこ
とを目標に繰上げ返済するとかね。

とくに想定外の事件も起きず、買い替えもせず
ローンが早期に返済できればあとは住居費があまり
かからない生活となるのでそれはそれでとてもよい
ではないですか？

現在の生活のゆとり重視するかか将来の安心を重視
するかは303さんの価値観によると思いますが、多額
のローンを組んだ場合（サラリーマンの多くはそうです）
ゆとりも安心も両方犠牲にしているケースが多いです。
303さんの場合そういう選択ができること自体がラッキー
なので周囲にあまり振り回されずご夫婦でよく話し合い
の上当面の方針を決定したらいいと思います。

[307: 匿名さん]

>>303

幸いご両親が近くにおられるなら、子供を預けることも可能では？
つまり出産後も、奥さんは会社をやめずに働きつづければいいと思う。
共働きなら、10年以内に完済できる。

[308: ビギナーさん]

無知なもので少しお尋ねします。息子が大学を出て来年４月から就職しますが、１年も経たないうちからローンて組めるんですかね？会社は、一部上場ではないですが、そこそこの企業です。

[309: ビギナーさん]

無知で大変お恥ずかしい限りではありますが少しお尋ねします。

息子が大学を出て来年の4月から就職しますが、新卒入社1年も経たないうちから
住宅ローンは組めるのでしょうか。
勤めている会社は一部上場ではないですが、ある程度知名度のある企業です。

[310: 周辺住民さん]

>>308,309
通常は無理です。
しかし、社会人になってまでこんなことを
親がネット上で相談するなんて・・・
よっぽどのマザコン息子だね。

[311: 匿名さん]

>>310
二世帯建てたいんだろうよ。親主導で息子のローン。

[312: 匿名さん]

職歴が３年ないと無理。

[313: 匿名さん]

土地持ちで建物だけローン組むとかならそこそこの企業ってことで可能性はあるんでないの？土地持ちかは知らんが。

[314: 304]

>>303
だいたい306さんが述べてくれていますが
「今住み替えは考えていない」
だけであって将来の家庭環境などによって当然
「住み替え」」ということもリスクファクターとして
含んでおくことが肝要。
そもそも経済的な合理性から言ったらローンして住宅を
購入することは大きなデメリットです。
とは言っても私も含めて大方の人はそうするわけで
それ自体を否定する気はありません。

ただあなたの場合は奥さんの収入を含まないとオーバーローン
気味でありますし、おそらくその認識があっての「変動をミックス」
と「早期の繰上げ」ということであると思います。
その辺りのこともトータル的に判断されるとよろしいのではないでしょうか。

繰上げに関しては総返済額は少し多くなるかもしれませんが「返済額軽減型」
も考慮に入れ、お子さんができた際には「学資保険」なども上手に組み入れて
返済されたらいいかと思います。
「借金＝悪」ではないですよ。

[315: 匿名さん]

一部上場だけど、新人は入社１年目か２年目でローン組んでたよ。
ご両親が退職近くて、ローンを組めなかったんだって。
資金計画次第じゃない？
でも、本人がまだ未婚なら婚期が確実に遠のくだろうな。

[316: ビギナーさん]

上場企業ならありえるんですね。さすが。

[317: 匿名さん]

ウチも東証一部ですが、上場企業従業員たってピンキリです（涙

＞資金計画次第

がFAだと思います。。。

[318: 購入検討中さん]

夫（３１歳）：医療系公務員　年収５００万
妻（２６歳）：看護師　　　　年収４００万
子供：１人（１歳）　のちにもう１人欲しい


物件価格（土地代込み）４５５０万
頭金　　　　５５０万
残金　　　　１２０万

借り入れ金：４０００万

１０年固定　金利３％　３５年　ボーナス払い無し
です。

出産後　１年間妻の年収が半分になります。（育児休暇）
無謀でしょうか・・・

[319: 匿名さん]

>>318

月いくら払って、１０年後は元金いくらに減るんですか？

[320: 周辺住民さん]

>>318
おいおい、なんで１０年固定３％なんかで
借りるんだ？

[321: 匿名さん]

>>320
金利優遇がないんじゃない。というか
>>318
3%でいいならフラット35とかにすればいいのに
10年固定の意味がわからん。
年齢も若いし、看護士の奥さんに定年まで働いてもらったら無謀でもないと思うよ。
でも、もうちょっとお金借りるところ探した方がいいかもね。

[322: 320]

>>321
公務員なら優遇されまくるんじゃないの

[323: 銀行関係者さん]

最近は特に無謀な方が多いように思えますね。
金利が上がってからでは買えないと焦っている方が多いのかな？

こちらとしては基準までは審査通過させますが、実際破綻している人は
けっこういますねぇ。
住宅ローン破綻は購入者の２割程度とまで言われていますから、
もう少ししっかり考えて欲しいものです。
最悪でも年収倍率５倍を超えている場合は、無謀な領域です。
子供がいなければ少し話は変わりますが、子供がすでにいるなら十分危険

マンションよりも戸建の方の破綻が多いかなぁ？
管理費・修繕費等の分を戸建のローン返済額に合わせて
物件価格を検討している方がいますが、実際戸建の管理は予想以上に
かかることを全く計算できていない人が多数ですね。
そもそも管理費等は金利はかかりませんが、ローンには当然…。
短期固定が終わったらどうなるのかをわかっていない人が多すぎます。
最初から長期固定の金利で返済をある程度の余裕を持ち
計算できない人は十分危険信号です。
住宅ローンは長い道のりですので、この先をしっかり考えて欲しいものです。

[324: ビギナーさん]

年収の４倍とか１７％とか聞くけれども、いったい何を基準にしてるの？

年収700万で生活に必要な資金400万引くと、余力は300万。
年収400万だと税とかも少なくなって生活費300万引くと、余力は100万。

400万と700万の違いは75％ではなく、３倍だと見えるんだけれども。

無思慮な低所得者に借りさせるため４倍、５倍までＯＫといってるのではないのかなと。
私年収400万ちょっとなんですけど、ローン５倍はぎりぎりだけど４倍（1700万）ならぜんぜん大丈夫と勧められているのですが…

[325: 銀行関係者さん]

年収倍率４倍なら安心して良い領域と考えて良いと思いますよ。
それ位の返済であれば、急遽補修や修繕等が起きても十分に対応ができる
と思います。
ある程度の貯金も可能だと思いますので、繰上げも可能です。

[326: 匿名さん]

皆さんよろしくお願いいたします。

夫（２９）の年収５００万
私（２６）の年収２５０万

物件価格３６３０万
頭金２００万

３５年ローンで１０年固定２，２％です。

いかがでしょうか？

[327: ご近所さん]

>>324
結局何が言いたいの？
自分が低所得って事？

[328: 契約済みさん]

>>326
収集合算の借り入れでずっと２馬力予定でしょうか？
そうでなければ厳しいと思いますよ。
お仕事が公務員で両親が育児を手伝ってくれるならば話は別ですが。

まだお二人ともお若いようですので、２〜３年程奥さんの収入を全額貯蓄に回してから考えてみては如何でしょうか？

焦りは禁物です。

[329: 銀行関係者さん]

>>326さん
３０００万以上の借り入れは２５００万程の借り入れとは
次元がかなり変わってきます。
>>328さんが言っているように、まだ年齢も若いので２〜３年程度貯蓄
されてから、にされたほうが良いと思います。
８００万〜１０００万位は頭金ができると思いますので。

数年先に奥様が育児、ということを考えると破綻の可能性大です。

[330: 匿名さん]

>年収の４倍とか１７％とか聞くけれども、いったい何を基準にしてるの？

こういうのは借り手ではなく貸し手の基準ですよね。
旧住宅金融公庫の資料でみたことがあるのですが、年収に対する
ローン返済比率が高いほど返済延滞率が高まります。
年によって違いますが、確か２５％以下の場合は４ヶ月以上返済を
延滞している率が１％なのに対して、比率３５％を超えると延滞比
率は５％に高まります。その他職業や年齢などの様々なパラメータ
を総合的に判定して融資基準を決定しているのでしょう。

とはいえこれはあくまでも貸し手の論理。借り手が無理なく返せる
かどうかの基準ではとうぜんないです。
事業や投資を行う場合は、借入額が大きいほどリターンも期待でき
るわけですが、住宅ローンは利益を生む借金ではないので少なけれ
ば少ないほどいい。「いくら貸してももらえるか」ではなく
「いくらなら返せるか」が基本です。

この順番は間違えてはならない。そして「いくらなら返せるか」を
判定できるのは自分だけです。

[331: 匿名さん]

330さんの仰るとおりですね。
サブプライムローン問題も元はといえば自分で払えるかどうかではなく、他人の物差しを基準にして考えられたからこそ起こった問題なのかと思いますし。
そもそも他人の財布の中身なんか分かるわけもないのに、なぜここで判断を仰ぐ人あとを絶たないんでしょうかね。

[332: 匿名さん]

年収７５０万だが、４０００万のローンを銀行から
断られてしまった

最近の銀行は渋ってるのか？

どうしよ・・・
マンション買えないよ・・・

それどころか手付け金もどってくるかな・・・・