年収に対して無謀なローン その5

[サブプライム予備軍]

年収に対して無謀なローン　その5

無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のためのスレです(その5)。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。(年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・貯金の有無・
親援助の有無・今後の昇給見込み・その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)
しやすいです。)

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30460/

[805: 匿名さん]

>>799
家賃なみのローンという業者の唄い文句は好きじゃないけれど、
>>799さんの事情で１０００万のローンなら、管理修繕費駐車場・固定資産税月割り＋ローンの月額返済費と賃貸した場合の家賃を比べて、あまり差が無いのだったらこのまま分譲で良いのでは？

１０００万のローンは何年で月々お幾らですか？賃貸ならどの位ですか？
それとの比較で１０００万のローンにふみきれる決心もつくと思います。

ローンが払えるかどうかというなやみなのか、マンションを購入して残る自己資金が３００万＋数年後の１００万という金額が治療費、今後の事業の関連で心配なのかよくわかりませんが、手元に残す金額と今後の事が心配なら、ローンが払えるギリギリの金額でもうすこし頭金を減らして貯金を残したら良いのでは。

[806: 匿名さん]

805ですが追加です。大事な事を書き忘れていました。

頭金を控えめに、手元に多めに残し、怪我が治り事業が安定したらその手元に多めに残した分を一気に繰上げにまわせば良いんじゃないでしょうか。

[807: 匿名さん]

>>799
別人ですが、住宅ローン控除もあるので所得税を払っているなら勘定に入れてはどうでしょう。

[808: 匿名さん]

799です。レスたくさんありがとうございます。

仕事はプロアシスタントです。漫画家の原稿に背景などを描く仕事といえばわかりやすいでしょうか。ピンきりの世界で、描けるものやできること（デジタルなど）によって報酬が変わります。
怪我は腰です。坐骨神経痛や疲労骨折などの職業病ではなくて（どのみち労災は出ませんが）、出先で階段から落ちて骨折しました。長時間座っていられなくなったので、現在は医者の勧めで仕事時間を制限し、プールでリハビリしてます。少しずつ長く座れるようになるらしいです。

ローンは、当初1,000万を5年返済（5年で完済）で組んでました。2％弱で、年間210万の返済予定でした。怪我をした段階で30年3％弱固定で計算しなおしてもらい、月々返済は40,000円くらいです。利率が結構低いのは、報酬が振り込まれるメインバンクだからだと思います。管理費・修繕積立金・駐車場・固定資産税を考えても、現在住んでいる賃貸より安いです。（今は家賃月9.5万＋駐車場2万）

思い切って購入の方向で進もうと思います。頭金とローン額を変更できないかも銀行に確認してみます。最初5年で組んでたので住宅ローン控除のことを失念していましたが、確かに10万弱とはいえそれも戻ってくるんですよね。
たくさんのレス、どうもありがとうございました。

[809: 匿名さん]

799です。再度すみません。書き忘れたことがありました。

現在の家賃と購入した場合の住宅出費は確かに後者の方が安いのですが、現在のマンションは年収900万程度を鑑みて借りている部屋なので、マンションを買わない場合も引っ越ししなければなりません。ところが職業柄なかなか賃貸に入れてもらえず、保証金も多めに取られるため、799で書いたようにできれば買いたいが…という気持ちがあります。ちなみに今のところは普通なら保証人1人でいけるところを、私の場合保証人＋保証会社（保証金を通常の2倍払い）、確定申告書を3期分提出が条件でした。これまでの経験上、いったん入居すると更新するだけで支払いも滞らないので問題ありませんが、とにかく新しい部屋を探して入るのに一苦労です。

そして見舞いの言葉などくださった方、どうもありがとうございました。お互い頑張りましょう。

[810: 匿名さん]

>>808=799さん
＞怪我をした段階で30年3％弱固定で計算しなおしてもらい、月々返済は40,000円くらいです。
借入額も少ないですし、けがが治ったらすぐに返済できそうですから、
借入期間は長くても、金利タイプは長期固定ではなく「変動」でよいのではないでしょうか？
30年もかけてかえすことはないですよね？
なら利息がもったいないとおもうのですが。

[811: ビギナーさん]

二世帯住宅建設予定。
査定お願いします。

夫(26歳)　年収550万円
妻(26歳)　専業主婦
父(56歳)　年収700万円　定年65歳
母(53歳)　年収200万円

建築・諸費用　4500万円をほとんど全額ローンで考えております。

隣地を1300万円で購入するため頭金がほとんど用意できずに不安です。

ローンはフラット３５で３５年ローンで考えています。

皆様の意見をお聞かせ下さい。

[812: 住まいに詳しい人]

>>811
だれがローンを組むんでしょうか？
息子さん単独だと明らかに無理ですね。
二所帯住宅だと、土地と建物の持分割合、返済計画など、どのようなお考えなのでしょうか？

それと、「隣地を購入する」のは具体的にどのような理由によるのでしょうか？

重要なことを書かないと、何もわかりませんね。

[813: ビギナーさん]

>>812さん

土地は父の名義です。
建物は夫の名義で、ローンも夫のみで組めればと考えているのですが…

月々15万
ローン時10万では厳しいですかね。

光熱費と食費はほとんど親持ちになります。

後、隣地は現在の土地が27坪しかなく二世帯にするには少々手狭なのです。
ちょうど隣地も売りにだしているのでタイミング的にも今購入すべきかなと考えています。

[814: ８１２]

>>813
親の敷地に、息子名義の家を建てることは確かに出来ますけど、凄く損ですよ。
なぜなら、まず建築時には敷地である土地を、親から使用貸借する必要があります。
使用貸借にしないと、毎月かなりの地代を払うか、借地権の贈与を受けなければならないからです。
借地権の贈与は、息子さんに贈与税が沢山かかることになりますし、地代を払う前提だと住宅ローンが成立しませんね。

建物竣工時の財産状態は、親は更地を持っていて、息子は建物分の材木やコンクリートを持っているということになります。
建物は息子さんの物ですけど、借地権は無い状態です。

使用貸借の状態で年月が経ちますと、建物はボロになって値打ちも下がります。
相続する際には、「親の更地」を相続することになります。

頭金が１５００万円くらいあっても、隣地取得で全部使っちゃうとのことですけど、それも親の資金なのではないですか？
息子さんが持っている資金で隣地を購入するなら、購入する土地は息子名義とし、建設する家はそれぞれがローンを組んで、名義も共有または分割できる構造なら分けるという方法があります。

隣地購入資金も親というなら、全額親がローンを組んで、債務継承を認めてもらうという方法も考えられます。

息子さんだけでローンを組むのは、明らかに無理です。
まず審査で落ちます。
収入に対する借入金額が大きすぎます。
年４％程度の金利で、年間支払い総額が年収の３０％程度までに収まらないと、融資は受けられませんし、仮に審査が通っても返済出来ませんよ。

[815: ビギナーさん]

>>814さん

ご返答ありがとうございます。

土地・建物の権利の件
勉強不足であまり理解が出来ないのですが、
どのようにすればベストなんでしょか？

書き込み通り土地は親の資金です。
親の全額ローンというのは親子リレーローンということですか？

やはり審査が通ることがあっても月に１５万円・ローン時10万というのは厳しいですよね…
フラット３５の低い金利で2.8％であれば親に援助してもらいながら、
返せていけると思っていたのですが…

[816: ８１２]

>>815
＞月に１５万円・ローン時10万
これ意味がよくわかりません。

＞土地・建物の権利の件
＞勉強不足であまり理解が出来ないのですが、
＞どのようにすればベストなんでしょか？
それぞれが出した資金なり資産の市場金額に合致するように、財産の持分を決めるのです。
そんなに難しいことではありません。

そして、ローンを組むのも、それぞれがどれだけ働いて所得が得られるかを基準にして、借入金額を決めるのです。
働きが少ない息子さんが全てローンを組みたくとも、世の中そんなに都合がいいようには出来ていません。

＞フラット３５の低い金利で2.8％であれば親に援助してもらいながら、
＞返せていけると思っていたのですが…
援助を前提にローン返済を考えるんですか。
考えが甘いですよ。
仮にローンが息子名義で組めても、本来は親が支払うという前提ですから、借入名義人が実質は親だということですね。
建物の名義を親にしないと、ガッポリと贈与税を課税されます。

[817: 匿名さん]

主人（39歳）　年収900万（手取り700万）　メーカー会社員
妻　（39歳）　専業主婦 (働く予定なし）
子　（14歳）　私立中高一貫校


物件価格　4500万
頭金　　　1500万
借入れ　　3000万

諸費用　　　300万
引越・家具　100万
リフォーム　100万

株　　　　　250万（現時点）
預貯金　　　400万（上記を支払った後の残高）
学資保険　　150万（3年後満期→学費）
簡易保険　　200万（6年後満期→学費）

30年固定で年間150万（ボーナス含む）を払う予定
10年後の教育費のかからない頃からその分繰上げ返済して
20年くらいで完済したいと思っています。
車は持たない予定です。

毎年の収入（手取り現時点）給料550万　ボーナス150万　計　700万
毎年の支出
　学費　　　　 1200000（実際は交通費込みで96万位・残は予備費）
　住宅ローン　 1500000（月10万・残30万はボーナス払い）
　管理修繕費　　410000
　光熱通信新聞　650000
　医療・ペット　156000
　固定資産税　　156000
　生命保険　　　200000（住宅ローン保険とは別）
　貯蓄型保険 360000（学資保険・貯蓄型生命保険）
　夫小遣い　　　240000
　妻・子小遣い　200000
　親への仕送り　520000（これはなくす事はできません）
　食費・その他 1200000
　　　

計　　　　　　 6792000　　

大まかに試算してみましたが、どうでしょうか？
30年固定を予定していますが、10年後から教育費がかからないので繰上げ返済するつもりです。
他の返済方法もあるでしょうか？（35年にしたほうがいいか、10年固定とか、変動の方がいいか）
また、なにか大きく欠落してるでしょうか？
給料・ボーナスが今のままではないでしょうが、ボーナスが減ったりすると不安です。

[818: 匿名さん]

>>814
横から失礼します。>>811さんではありませんが相続税に関して詳しくないので教えて下さい。
親の土地に子が家を建築するのは普通にあると思うのです。
使用貸借という事で問題になるのは、おっしゃる通り相続の際に「更地として相続」になる。
相続税を払う時に問題になるという事ですよね。
相続税はかなりの基礎控除があります。>>811さんは１３００万で隣地を購入とありますが、もしもこの方が地価の安い地方だと相続税の事はそれほど問題にはならないのでは？
811さんに限らず土地に対して相続税がかからないような所で親の土地に子が家を建てることは凄く損になるのでしょうか？宜しくお願いします。

[819: ８１２]

>>818
まず、相続評価に関しては、ここ数年前から今までと大きく変わった点があります。
土地・建物に関する相続時の評価額です。
その資産に関する負債を一緒に引継ぐような場合（要は借金の抵当権が付いていて、その借金も一緒に引継ぐような場合）は、今までは固定資産評価額でしたけど、今では時価となっています。
これは、結構厳格に運用されているようで、賃貸アパートオーナーの相続時に敷金を引継ぐようなことまで、「債務を一緒に引継ぐ」として、時価評価される運用がされています。

今後の相続税に関する国の考えですが、現在は基礎控除もバブル時代にかなり大きくなりましたが、その後のデフレもあってこれを縮小する方向で考えられています。
相続時精算課税制度も、「相続発生時の税法により精算する」趣旨です。

親の土地を使用貸借しての建物建築は、もし万が一親が破綻すると最悪の結果になります。
土地が売買されると、建物所有者は購入した第三者には権利を持っての対抗は出来ません。
（要は追い出されます。）
全く無権利な状態での暫しのマイホームになっているのです。

[820: 匿名さん]

>>819
ありがとうございました。
基礎控除が今後縮小という事になったら、これは影響を受ける人もかなり多そうですね。
親の負債も一緒に引き継ぐ事と、親がもし破綻をした場合…という事は、全員にあてはまる物ではないけれど、親の暮らし振りや性格をみて、リスクが多い人は気をつけなければいけないですね。

話は>>811さんにもどれば、＞月に１５万円・ローン時10万、というのは月々15万、ボーナス時１０万のまちがいじゃないですか？
親が親のお金で隣地を買い取る。
子は建て物のローンを引き受ける。
二世帯といっても完全同居で、電気のメーターも１つ、食事も一緒でそういう支出は親の生活費として支払ってくれる。
親も息子の建てた家に住んでいる訳だから、息子が金銭的に苦しい時には贈与にならない範囲で親が援助する。
夫婦の収入を合算してローンを組むように、親子の収入を合算して１つの家を建て、生活費は主に親が出し、ローンは基本的に息子が出す、と言うことでしょうか？わかりませんけど。
この人に銀行の審査が通れば良いのではないでしょうか？通らないでしょうけれど。
＞仮にローンが息子名義で組めても、本来は親が支払うという前提ですから、借入名義人が実質は親だということですね。
本来は親が払う前提ではないでしょう。息子が払うけれど、苦しい時は親が少々足してくれるという事ではないですか？

[821: ８１２]

>>818
補足説明

１０数年前に取得してから３年間は時価評価、それ以降は固定資産評価額という評価制度に改正されました。
その制度がまた変更されました。

親が破綻して土地が売却される場合、本来なら建物を取り壊して明け渡すことになるんですけど、建物を無駄に壊すことをさせないような法規制があって、材料代の減価償却した時価を金銭でもらうことはできます。
借地権を買い取ってもらう（土地価格の３０〜９０％）ような金額はもらえません。

[822: ８１２]

>>820
全体の内容を見て、だれが本当に支払っているかで判断されるんですよ。
金銭消費貸借契約書の名義人がだれかが問題ではないんです。
最初から収入が少なく、明らかに親の援助がなければ支払いが出来ないのが、今回のケースですから、契約した時点に遡ってそのように判断されます。
後から「毎年１１０万円以内の贈与をして支払うので」とかの主張は、「親が実質的に支払っている」ことを税務署に改めて認識させるだけの無駄なことです。

[823: 匿名さん]

夫　年収６５０万　２９歳
妻　年収４５０万　２８歳　来年あたり出産希望その後仕事は未定

物件価格　４８００万
諸費用　　２００万
自己資金　１３００万
借入額　　３７００万

今は妻も働いているため大丈夫だろうと思うのですが
出産後は、正社員はやめてパートを希望しているようです。
いかがでしょうか。
コメントよろしくお願いいたします。

[824: 申込予定さん]

ご意見お願いします。

夫３４歳　年収８４０万
妻３６歳　専業
子供　４歳一人

物件　５８００万
頭金　１８００万
ローン４０００万

車有り　ローン無し

諸費用は別途貯金から。

子供はできればもう一人・・・
と思っています。

３５年ローンですが、繰り上げで２５年くらい、定年までに返したいとは思っています。

よろしくお願いいたします。