年収に対して無謀なローン その5

[サブプライム予備軍]

年収に対して無謀なローン　その5

無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のためのスレです(その5)。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。(年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・貯金の有無・
親援助の有無・今後の昇給見込み・その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)
しやすいです。)

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30460/

[343: サラリーマンさん]

>>339さん

3800万円の35年変動ということは、毎月の返済額は毎月10〜12万円程度でしょうか。
年収650万円ということは、ボーナスの額が分かりませんので毎月にならして考えて、
月の手取りが40万前後くらい。
光熱費ゼロのマンションはありませんから、戸建なのでしょう。そうすると管理費や
修繕積立金は必要ないのでその点はプラスですが、当然戸建でも修繕・メンテナンス
にお金はかかります。

ローンは変動ですから、仮に今から3年後、適用金利が3%に上がったとすると、
その時点の残債を3400万円として、毎月の返済は14万円程。金利4%で16万円です。

3年後では手取り給与はそれほど増えないでしょうから、手取りの4割を住宅ローンの
返済に充てなくてはならない場合も有り得ることになります。金利の先行きは誰にも
わかりませんからね。

月の全ての支出を20万円程度に抑えて、残りは貯蓄しておけるくらいの生活レベルを
維持しておかないと、いざという時に家計が破綻する危険性があります。
20万円で足りない分は奥様のパート収入で賄うくらいの気持ちでいた方が安全です。

通常、変動金利を選択する人は、将来金利が上昇した場合にも耐えられるよう、金利
上昇の恩恵を受けられる資産を持っているか、あるいはフローの収入が多少の金利
変動になどびくともしない程多い、というようなケースが多いのですが、339さんの
場合、ちょっと備えが薄いと言わざるを得ません。

収入を増やすのは大変ですから、家計を引き締めて支出を減らし、貯蓄を増やすの
がまず第一です。金利が上昇するような場合、毎月の返済を減らす「賦金額再計算
方式」で「繰上げ返済」を行うことができると、例え実際に繰上げ返済などしなく
ても心に余裕が生まれます。

例えば、先ほどの例で、3年後金利が上昇して月の返済が16万円に跳ね上がるような
場合でも、200万円を繰上げ返済すれば、返済額は15万円に、400万円を繰上げ返済
すれば、14万円になります。

頑張ってください。

[344: サラリーマンさん]

>>341さん、

お二人合算の給与収入が700万円強ですから、月の合算の手取りは50万弱でしょうか。
ローンの額が3800円ということだとすると、例えば金利2%の10年固定特約つき35年返済で
毎月12.6万円。管理費と修繕積立金を合わせても15万円ほど。地方都市とのことですが
車が必要でしょうか。そうすると駐車場の費用もかかって、15万円をちょっと超える
固定費が発生しますね。

お子さんの予定は無いとのことですので、夫婦2人で住居費を引いた後に手取りで30万円
ほど残りますね（年収のうちボーナスがあるのであれば、毎月の手取りは20万円ほどで
しょうか）。家計的にはそれほど余裕は無いかもしれませんが、十分回っていくのでは
ないかと思います。

お二人ともまだ若く、正社員で安定した収入が見込めそうなので、その点もプラスです。
今後、給与が増えたら、多少の余裕も生まれるでしょう。

[345: 契約済みさん]

アドバイスをお願いします。

物件価格：3670万(諸経費込み)
借入金額：2000万
年収：私 650万(29歳)
　　　妻 520万(28歳)
子供：なし(早めに二人は欲しい)

妻は子供が出来次第、退職するのでローンの充てにはしていません。
契約が済み、後はローンをどうるすかだけなのですが変動にするか、10年固定にするか悩んでいます。利率は提携で通期1.5%優遇で変動1.375,10年2.05です。
変動と10年のMixも考えており、どうしようかと思案中です。

どなたかアドバイスをお願いします。

[346: 匿名さん]

３４５さん

　１０年２．０５ってかなりいい数字だと思います。私だったら１０年の方にすると思いますね。しかも全期間１．５引きなんですよね。だったらいいかなーと。


　お子さんは運次第なので、何ともいえませんが、結構お金かかりますよ、小さいうちでも。最初のお子さんであれば、ベッドから何から色々揃えるでしょうから、それだけでお金もかかるし。生活設計しやすいですし、固定の方がね。
　
　ローン自体は旦那さんの年収に対しても、十分余裕もってやれる数字だと思いますし、いいと思います。まあお子さんができないうちは奥様も働くでしょうから、先に繰り上げをどんどんしちゃえば、いいんじゃないですか？

[347: 匿名さん]

夫(23)　年収５７０万
妻(24)　専業の為０（将来働く予定）
子供　３歳　1歳の二人

物件価格　３２００万
頭金　　　　２００万
借入　　　３０００万

まだ仮審査を通過した段階ですが掲示板を見ていたらものすごく不安になりました・・・
将来的に３０代半ばで年収が今より＋１５０万ぐらいは最低でも見込める予定です。
あくまでも会社が潰れなければの話ですが・・・やはり無謀ですよね？

[348: 契約済みさん]

審査を通過しているのなら
後はご自身の経済力の維持成長＞キャリアプランだと
思います。

お若いのでハラを決めて会社に依存せず頑張ってください。

[349: 購入経験者さん]

>>336>>345>>347
皆さん、年収は高いし家持ちということで羨ましいです。
もしよろしければ、どういう職種か教えていただけますでしょうか？

私は高給で叩かれ続けてる都道府県庁職員（都市圏）ですが、
残業代の50万を含めて、大卒30歳でやっと500万に乗ったところです。

頭金400、ローン2400で組んだのでヒーヒー言ってます。

[350: ご近所さん]

>>349
公務員は高給で叩かれているのではない。
「たいした仕事もしていないのに高給」
「給料に見合った仕事をしない」
から叩かれているのである。

[351: サラリーマンさん]

>>345さん、


年収650万円に対して2000万円の借入ということですから、返済計画には余裕があります。
35年返済とすると毎月の返済は、変動1.375%で6.0万円、10年固定2.05%で約6.7万円ですので
その差は7千円。安心料としてこれが許せれば10年固定という選択でよろしいかと思います。

ただ、以下の点を考えると、変動あるいは当初2〜3年固定という選択も悪くないと考えます。

1.まだお若いのにもかかわらず、頭金・諸費用として1670万円を用意できている（堅実な
生活ぶりが想像できます。ただし、ご両親からの贈与等ですとまた話は違いますが・・・）

2.現在お子さんがいない（将来必ずしも計画通りにお子さんができるとは限らないし、将来
お子さんが本当に出来たときに対応することも可能。それだけの余裕がある）

3.奥様はおそらくフルタイムで働いていらっしゃる（当面は奥様の収入を当てにでき、しかも
一旦退職後、再就職することも比較的容易なのでは？）

4.変動金利を選択して短期金利が急騰するようなことがあっても、毎月の支払額を当初支払額
の25%増しまでに限定できるはず（未払い利息は発生します！）。

5.長期金利がすぐに上昇することは考えにくいので、当面変動あるいは短期固定にしておいて、
短期金利が上昇（つまり住宅ローンの変動金利が上昇）した時に、固定に切り替えても良い
（変動を選択した後、固定に切り替えられるか銀行に確認してください）

6.住宅ローンも金融機関にとっては商品であり、各社、新商品開発にしのぎを削っている。
数年後、新しい魅力的な商品が世に出ることも有り得るのでその時点で借り替えという手もある。


というわけで、他に大きな借入がなく、今後も堅実な生活を維持できる可能性が高い、という
前提で、私は変動あるいは2〜3年の短期固定をお勧めします。

[352: 匿名さん]

仕事に見合わず高給という面もありますが、一番大きな点は民間と違ってコスト意識が無い、お金はどこからともなく湧いて出てくるというくらい無頓着な考え方なのではないかというところでしょう。
民間だと、赤字決算の場合ボーナスカットや人員削減なんてのは当たり前です。
公務員は国が赤字なのにそのあたりは国民にツケを回してきます。最近よくオモテだって報道されている公務員による横領事件なんてのはツケを国民に回す最たる例ではないでしょうか。
ここで言っても仕方ないですけどね。

[353: ご近所さん]

国の赤字と公務員の給料は関係ないですよ。
政策を決めるのは「政治」なわけで、赤字になるのがイヤなら国民が無駄な公共事業等を
しない「政治家」を選べば良いわけですよ。
公務員の給料は、人事院勧告に従って決められているだけです。「政治」の責任を執行機関で
ある「行政官」に押し付けるのはお門違いです。

公務員が有能かどうかは問題のあるところですが、少なくとも「赤字だからボーナスを
出すな」は間違ってますよ。

共働き公務員ならローンなんか余裕。
一人ならかなりきついんじゃないでしょうか？

[354: 契約済みさん]

＞353
公務員が民間と比べてぬるま湯体質は間違いないでしょう。公務員自らの力で改革しようとしない。そしてその責任を政治のみに押しつけることに問題があるのでは？

財政が赤字であることを認識しているならば、人事院の勧告に従う必要はないのではと思います。

[355: 契約済みさん]

この流れの中でなんですが、相談させてください。

夫（２７才）　年収４５０万（公務員）
妻（３０才）　年収２００万（派遣）
子供なし。
車なし。

物件価格　３２５０万（＋諸費用２００万）
頭金　　　　２５０万（＋諸費用２００万）
借入金額　３０００万

仮審査は、三菱・地銀ともに通ってしまいました。
３５年ローンの７割を２０年固定で、残りを変動のミックスを検討しています。
ただ、年収の７倍近いローンを抱えることになるのは非常に不安です。
もし、妻が子供を生み、専業主婦になってしまったら、確実に破綻します。

私（夫）もそうですが、妻が大変この物件を気に入ってしまい、契約しました。
新しい生活を想像するだけで楽しみなのですが、ローンを払っていけるのか不安です。
子供なんて作ってはいけないのでは？ってことも真剣に考えてしまいます。

やはり、かなり無謀でしょうか？
出来れば避けたいのですが、親に頭下げようかとも思っています。

[356: 入居済み住民さん]

355さんへ

収入はローンと管理費および税金にささげるつまらない人生になるでしょうね。
あと以外と想定されていないと思うけど、部屋が広くなればその分光熱費も高く
なることも忘れずに。
マンション買って1年も経てば、喜びも減衰して、あれも買いたい、これも買いたいと
さまざまな欲求が沸いてくるものです。
年収450万円で3千万のローンですか。大変だと思いますよ。ほんとに。

[357: 銀行関係者さん]

最近の超低金利でかなり勘違いされている方が多いですね。
当初３年固定くらいしか計算していない人が多すぎます。
最低でも１０年固定金利、もう少し言えばフラット３５程度で計算して欲しいです。

[358: 匿名さん]

＞マンション買って1年も経てば〜

これにつきますね
３５５さんは公務員さんなら将来の収入見込みも
ある程度見えるでしょう。
出産もそろそろ考えなければいけないでしょうし
物件含めて資金計画をシビアに見た方が良い
ような感じがします。

[359: 購入経験者さん]

>>355
まず、戸建なのかマンションなのかでも違ってきますし、
現在の貯蓄額も記載が無いのでなんとも言えませんが・・・。

《返済額　35年》
20年固定2.7％　2100万→毎月7.7万
変動1.875％　900万→毎月2.9万　

マンションなら、これに管理費等2万円が加わりますので、
住居費は、12.6万円。（固定資産税は、当面の間住宅ローン控除と相殺とします。）
また生活費を毎月12万円とし、ボーナス時の臨時支出を年間20万とすれば、
年支出額が315.2万円。

一方で、収入は夫：450万だと手取りが360万程度はあるので、
奥さんが妊娠退職しても何とかやっていけると思います。
ただし、引越時には本当に必要な家具のみ買い換える等の節約をして、
なるべく貯金を残しておき、専業時代を乗り切ってください。

また、将来的に教育費負担・修繕積立金up等の厳しい状況がありますから、
子供さんの成長に合わせて奥さんの職場復帰が望まれるのでは？

[360: サラリーマンさん]

>>355さん、

年収450万円に対してローン3000万円とはちょっと大胆ですね。
ボーナスを脇において、月の手取りが25万円前後でしょうか。

例えば、1500万円を変動1.6%で借りるとすると毎月の返済は4.7万円。
残り1500万円を20年固定2.7%で借りると毎月の返済は5.5万円。
あわせて、10.2万円の返済ですね。

管理費・修繕積立金や住宅の火災保険料等も考えると、毎月の住居関連の負担額は
12〜13万円程度になりますね。手取りの半分ですから、すでにかなりきついです。

例えば、優遇後の変動金利が5年後3.5%になった場合（有り得ない水準ではありません）、
その時点の残債が1400万ほどで、毎月の返済は6.3万円となります。固定と合わせると
11.8万円です。その頃には年収も増えているでしょうが、やはり重い負担と言わざるを
得ません。さらに、金利が上昇したら家計は破綻してしまいます。
「家計が破綻するかもしれない」と思いながら生活するのは精神的にもきついでしょう。

破綻リスクを避けるためには、支払額は増えてしまいますが35年間の金利を固定して
しまうしかありません。
例えばフラット35で35年固定2.8%程度なので、毎月の返済は11.2万円です。
それと、お子さんが産まれたあとも奥様は仕事に復帰しないと厳しいでしょう。
どちらかのご両親が近くにお住まいで、子育ての支援が得られるなら今のうちに話を
しておきましょう。
また、ご両親に経済的な支援がお願いできるならお願いしてみましょう。

かなり厳しい返済計画ですので、それなりの覚悟を決める必要があります。
ご両親に頭を下げるくらいのこはしないと、後々後悔することになりかねません。

ちなみに、私自身のことをお話しすると、最初に買ったマンションは中古で3500万円、
2800万円のローンを利用しました。当時の年収はたしか1000万円弱でしたが、それ
でもそれほど楽ではありませんでした。子供も一人いましたし。

頑張ってください。

[361: 匿名さん]

公務員は社会のの寄生虫。公僕であることを忘れないで欲しい。

[362: サラリーマンさん]

>>355さん、

失礼しました。計算が間違っていましたね。7割固定で3割変動でしたね。
それなら50/50で固定と変動を分けるよりは安全度が高いですね。ただ、
厳しい返済計画であることには変わりません。頑張ってください。